Capital Investment 4

[mteh]

Witam wszystkich,

w ciągu najbliższych 2-3 lat chcę z moją żoną zbudować lub kupić Dom. Mamy po 27 lat i razem zarabiamy netto 3500€ (2500/1000). Dysponujemy dodatkowym kapitałem w wysokości 6000€ i działką o wartości 45.000€. Wczoraj miałem spotkanie w kasie oszczędności mieszkaniowej (Bausparkasse) i chciałem ustalić, jak najlepiej przygotować się do tego przedsięwzięcia, mając możliwość oszczędzania dodatkowych 500€ miesięcznie.

Moja żona ma BSV Riester z dopłatą (suma 20.000€), oprocentowanie kapitału 1% od 2009 roku, z oszczędnościami w wysokości około 5000€. Co miesiąc wpłacane jest 80€, aby otrzymać pełną dopłatę.

Ja mam BSV Riester z dopłatą (suma 50.000€), oprocentowanie kapitału 0,25% od 2013 roku, z oszczędnościami w wysokości około 3000€. Co miesiąc wpłacam 120€, aby otrzymać pełną dopłatę.

Ponadto mam BSV na dodatkowe oszczędności pracownicze (VWL) o wartości 10.000€, do którego zarówno pracodawca, jak i ja (10€/miesiąc) dokładamy.

Doradca zalecił nam zwiększenie BSV mojej żony i mojego do 70.000€. Na razie odrzuciłem tę propozycję, aby uzyskać więcej informacji.

Teraz moje pytania:
Czy sensowne jest zwiększenie obu umów Riester w sumie?
Czy ma sens kredyt przedfinansowania, jeśli będę potrzebował pieniędzy i oba BSV Riester mają sumę 70.000€? Czy nie istnieją lepsze możliwości finansowania?
Dla maksymalnego korzyści podatkowych musiałbym wpłacić około 600€ do mojego BSV i około 1000€ do żony (w tym roku). Czy potem powinienem zwiększyć raty dla obu BSV Riester, aby uzyskać maksymalne korzyści podatkowe poprzez zwiększenie obu wpłat do 170€/miesiąc?

Być może wiąże się z tym jakiś błąd myślowy, ale z mojego punktu widzenia tylko to ma sens: maksymalne korzyści podatkowe w obu BSV + wykorzystanie dopłat, pozostałe pieniądze na koncie oszczędnościowym.

Z góry dziękuję
Z poważaniem
Daniel

[ThomasRomer]

Cześć Danielu,

te informacje są zbyt nieprecyzyjne. Najpierw musisz odpowiedzieć na następujące pytania:
1. Jaka jest przybliżona cena zakupu nieruchomości? Bez celu nie ma strategii.
2. Do oceny kwestii Riester potrzebujemy dochodu brutto.
3. Oprocentowanie depozytów w kredytach mieszkaniowych nie jest istotne, musimy wiedzieć, jakie jest oprocentowanie kredytu. Zarówno w przypadku Riester-BSV, jak i w przypadku tematu VWL.

Co do pytania, czy istnieją lepsze finansowania: To zależy od oprocentowania kredytów w BSV.

Odnośnie zwiększenia Riester: Otrzymasz odpowiedź, gdy powyższe dane będą dostępne.

Mam jeszcze jedno pytanie: Czy ktoś wyjaśnił ci, jaki wpływ będzie miało później dofinansowanie Riester w obszarze BSV?

Pozdrowienia
Tomasz

PS: Strategia pokonuje przypadek!

[mteh]

Cześć Thomas,

dziękuję za odpowiedź.

1. Suma finansowania powinna wynosić maksymalnie 250 tys. €, lepiej byłoby 200 tys. € (nie jestem pewien, czy będziemy w stanie się zmieścić)
2. Dochód brutto w tym roku wynosi 40 tys. €, u mojej żony około 14 tys. €. Od przyszłego roku u mnie będzie to 44 tys. €, a u mojej żony 21 tys. €. Do tej pory skorzystałem tylko z ulgi riesterowej w wysokości 154 €. Moja żona dzieli swoją ulgę na riester BSV i riester funduszosparowy (UniGlobal ProfiRente). Jednak z powodu edukacji do tej pory prawie nie skorzystała z korzyści podatkowych. Czy ma sens wykorzystanie funduszu oszczędnościowego (saldo 4500 €) do zwiększenia kapitału własnego?
3. Dla BSV 10 tys. - 2,75%, dla RiesterBSV 50 tys. - 2,5% i dla RiesterBSV 20 tys. - 2,95%.

Czy masz na myśli fikcyjne konto wsparcia mieszkaniowego i opodatkowanie podczas emerytury? Wiem, że korzyść podatkową, z której teraz korzystam, będę musiał rozliczyć podczas emerytury. Miesięcznie, aż do 85. roku życia, albo jednorazowo z 30% zwrotem. Jednak muszę szczerze przyznać, że jeszcze nie do końca rozumiem, jakie obciążenie z tytułu riester może nas czekać w późniejszym wieku.

Pozdrowienia,
Daniel

[ThomasRomer]

Cześć Danielu,

dzięki za brakujące informacje. Postaram się teraz to sformułować w sposób zrozumiały.

Przy kwocie finansowania od 200-250 TEUR powinniście wystartować z własnym kapitałem na poziomie około 10-20%. Wtedy na pewno będzie to solidna podstawa. Choć obecnie finansuje się także bez własnego kapitału lub też poprzez zaciąganie długów, to nie są to najlepsze warunki. Jednak niektóre banki są obecnie dość elastyczne pod tym względem.

Co do kwestii Riester:
W twoim przypadku wpłata pasuje do optymalnego współczynnika wsparcia. Twoje stwierdzenie, że dotąd nie korzystałeś z żadnych korzyści podatkowych, nie jest zgodne z prawdą, jeśli składasz zeznanie podatkowe. Ponieważ przy twojej składce i twoich dochodach z pewnością już jesteś uwzględniony w zagadnieniach podatkowych. Jeśli twoja żona ma dwa konta Riester (Bausparvertrag i inwestycyjne) i oba są zasilane (Bausparvertrag 80 €, inwestycyjne ?), wtedy wpłaca znacznie więcej, niż jest to konieczne, aby otrzymać maksymalne wsparcie (dodatek). Jednakże w zasadzie nie musi to być złe.
Co do oszczędności w funduszach inwestycyjnych, spontanicznie nie jestem pewien, czy możecie je swobodnie wykorzystać na cele nieruchomości. Albo zostaną one uznane za szkodliwe dla wsparcia, albo również wpadniecie w problem opodatkowania odroczonego kont Riester (analogiczny do Bausparvertrag). Musiałbym to również sprawdzić.

Jeśli chodzi o stopy procentowe: Oprocentowanie kredytów jest w normalnym zakresie. Podobne stopy procentowe otrzymacie również dla finansowania budowy, a tendencje wskazują na jeszcze korzystniejsze warunki. Dlatego to już pasuje, Bausparvertrag ma tę zaletę, że oprocentowanie jest stałe przez cały okres spłaty, aż do całkowitego spłacenia go. Jeśli planujecie budować lub kupować za 2-3 lata, to wasze oszczędności w Bausparvertrag powinny odpowiednio wzrosnąć do tego momentu. Oznacza to, że musisz na koncie oszczędnościowym mieć 40-50% kwoty Bausparvertrag (zależy od firmy). Jeśli uda wam się to zdziałać, super! Jeśli nie, to oszczędności z Bausparvertrag również nie dużo pomogą, albo będziecie musieli zaciągnąć pożyczkę. Jest to także możliwe, ale znowu kosztuje pewne pieniądze.

Dokładnie o to chodzi, to miałem na myśli. Wielu ludziom nie jest to tłumaczone, myślą sobie, świetna sprawa! i potem w późniejszym wieku dostają rachunek. Zazwyczaj świadczenia emerytalne są nieco niższe niż ostatnie dochody, dlatego teraz trzeba się nad tym zastanowić. Ponadto macie problem, jeśli nie będziecie mogli już zamieszkiwać nieruchomości (ze względu na wiek, chorobę, wynajem, zmianę pracy i przeprowadzkę itp.), ponieważ wsparcia Riester są przewidziane tylko dla nieruchomości mieszkalnych. Wtedy będziecie musieli regularnie spłacać. Jeśli jesteście świadomi tych kwestii, to można jednak śmiało finansować w ten sposób.

Moja sugestia dla ciebie:
1. Dowiedz się, ile Bausparvertrag w fazie spłaty miesięcznie będzie kosztować, aby wiedzieć, czy możecie sobie pozwolić na miesięczne obciążenie (zarówno w obecnej sytuacji, jak i w wersji na 70 lat).
2. Poproś Bausparvertrag o dokładne wyjaśnienie, jakie korzyści za przyszłość przyniesie Wohnriester, jaki będzie jej wpływ i jakie obciąże Was finansowo. To można już teraz oszacować i zastanów się nad kwestią własnego użytkowania nieruchomości. W moim przekonaniu, własne użytkowanie to jeden z najważniejszych punktów.
3. Jeśli zamierzacie korzystać z Bausparvertrag, wybierzcie takie, które pozwolą wam na finansowanie za 3 lata!
4. Zachowajcie wystarczająco dużo elastyczności finansowej w miesięcznych obciążeniach, bo sytuacje życiowe mogą się łatwo zmienić.
5. Kwestia podatkowa zdecydowanie nie powinna być głównym powodem, jak zarządzać swoimi umowami. Jeśli moglibyście powiedzieć tak do finansowania przez Bausparvertrag, można o tym rozmawiać, ale nie wcześniej! Musicie najpierw zdecydować się na strategię, a potem osiągniecie sukces.

Tak więc mam nadzieję, że mogłem Ci pomóc, a moje sformułowania były zrozumiałe. Jeśli czegoś brakuje lub masz jeszcze pytania, daj znać!

Pozdrowienia
Thomas

[Alex [CryptoMod]]

Cześć meth,

W którym landzie związkowym mieszkasz?

[NaTwoim13]

Cześć mteh,

dlaczego nie kupić już dziś?

Jeśli Riester ma być zintegrowany w finansowaniu - co należy rozważyć i przeanalizować - zmiana z Riester na Wohnriester ma sens.

[Hanomag]

Czy ma sens zwiększenie sumy obu umów Riester?

W żadnym wypadku. Pomijając dodatkową opłatę za zawarcie umowy, zwiększyłoby to czas oczekiwania na alokację i zwiększyłoby miesięczne obciążenie. Umowy oszczędnościowo-budowlane są moim zdaniem raczej kontraproduktywne. Ponieważ już istnieją, powinny zostać sensownie włączone, wykorzystując dofinansowanie Riester.




Cytat od mteh

Czy ma sens skorzystanie z pożyczki przedfinansowania, jeśli potrzebuję pieniędzy, a obie umowy Riester-BSV mają sumę 70 000? Czy istnieją lepsze opcje finansowania?


Dopóki oprocentowanie pozostaje niskie, na pewno istnieją lepsze sposoby finansowania.




Cytat od mteh

Może mam błąd myślowy, ale moim zdaniem ma sens tylko to: korzystać z maksymalnych korzyści podatkowych w obu BSV + skorzystać z dofinansowania, a pozostałe pieniądze trzymać na koncie oszczędnościowym.


Moim zdaniem bardziej opłaca się budować od razu. Ceny budowy prawdopodobnie będą nadal rosnąć, a czynsz można byłoby wcześniej wykorzystać na spłatę. Jeśli możecie zbudować domek za 250 000 €, to już teraz posiadać 20% wkładu własnego. Obciążenie hipotecznym kredytem jest obecnie bardzo niskie, a dodatkowo możliwe byłoby ewentualne skorzystanie z kredytu KfW. Fundusze Riester mogłyby być bez szkody dla dofinansowania włączone.

[mteh]

Cześć wszystkim,

dzięki za wyczerpującą odpowiedź Thomas.

@Herrmueller: Działka znajduje się w Nadrenii Północnej Westfalii.

@Hanomag: Dzięki za informację dotyczącą wartości funduszu.

@noelmaxim: Ostatecznie są 3,5 powody, które mnie/nas obecnie powstrzymują od natychmiastowego rozpoczęcia:
1. Chęć posiadania dzieci lub planowanie rodziny, co skutkowałoby zmniejszeniem dochodu mojej żony. Jednak chcielibyśmy poczekać przynajmniej do narodzin pierwszego dziecka i zobaczyć, czy to w ogóle się uda
2. kredyt konsumpcyjny na samochód, który zostanie spłacony pod koniec przyszłego roku. Chciałbym go również spłacić wcześniej.
3. Z tego, co czytałem i jak poinformował mnie doradca bankowy, za ratę w wysokości 400€ w zasadzie dostałbym kredyt w wysokości 100 tys. €. To oznaczałoby, że przy moich zarobkach dokładnie 40% (1000€) musiałoby być przeznaczonych na ratę przy kwocie finansowania wynoszącej 250 tys. € (Według reguły kciuka, tak więc na razie ok lub przy granicy?). Chcielibyśmy jednak najpierw przećwiczyć na jakiś czas, jak bardzo ograniczymy się z tą ratą i na co musielibyśmy zrezygnować (stąd także dodatkowa rata oszczędnościowa w wysokości 500€, żeby to sprawdzić)
3,5. Chciałbym poczekać do połowy przyszłego roku, aż EnEV2016 wejdzie w życie i KfW zmieni swoje programy dotacji.

Jeszcze jedno pytanie:
Chciałbym uwzględnić BSVs w finansowaniu i czy powinienem je teraz dodatkowo karmić dla maksymalnej korzyści podatkowej (1000€ / 600€) ?!

[Alex [CryptoMod]]

To były dokładnie 40% (1000 €) mojego dochodu, które musiałyby zostać wydane na finansowanie 250 tys. € (Zgodnie z zasadą kciuka jest to na razie ok lub graniczne?).

Uważam, że macie solidną podstawę. Działka + Pieniądze w BSVs.
Dla mnie osobiście byłoby to jeszcze nieco ryzykowne w przypadku nowej budowy, ponieważ tutaj szybko może się zdarzyć, że jakieś nieoczekiwane wydatki rzędu kilku tysięcy euro będą musiały zostać dodatkowo sfinansowane. Również u Was powinno to być możliwe, ale spowodowałoby to odpowiedni wzrost raty.

Ogólnie rzecz biorąc, uważam, że Twoje trzy i pół powody są zrozumiałe i również bym tak postąpił. W przypadku zakupu istniejącej nieruchomości (o ile sprzedalibyście działkę), powiedziałbym: natychmiast skorzystać.

[Hanomag]

Chciałbym uwzględnić BSV w finansowaniu i chciałbym dodatkowo dokarmić je dla maksymalnej korzyści podatkowej teraz (1000€ / 600€)?!

Przy łącznych dochodach w wysokości 65 000 € w 2015 roku ma to sens, oszczędzacie podatki i umowy oszczędnościowo-kredytowe będą szybciej przyznane. Oszczędności podatkowe wynoszą maksymalnie 4 200 € (2 x 2 100 €). Redukują one dochód podlegający opodatkowaniu. Oszczędności podatkowe powinny wynosić co najmniej 1 000 €. Z tej kwoty odliczona zostanie dopłata (2 x 154 €), ponieważ została już zaksięgowana na koncie oszczędnościowym.

W zasadzie nie zdecydowałbym się na wyższe zobowiązania płatnicze (wyższe sumy oszczędnościowo-kredytowe) związane z umowami oszczędnościowo-kredytowymi, ponieważ w przypadku korzystania z nieprzyznanych jeszcze umów, wywoła to niepotrzebne obciążenie pośrednimi finansowaniami. Dodatkowo, w przypadku późniejszego prawa do dopłat żona będzie musiała wpłacić tylko 60 €, a oszczędności podatkowe wyniosą zero, ponieważ wysokie prawa do dopłat dla wówczas obecnych dzieci zrównoważą oszczędności podatkowe.

Dodatkowo, należy wiedzieć, że wypłata kwoty oszczędnościowo-kredytowej zrównoważonej przez riester to kwota fikcyjnego rachunku promocyjnego dokładnie w tej wysokości. Ten rachunek promocyjny jest oprocentowany rocznie fikcyjnym dwuprocentowym oprocentowaniem, a wypłaty od momentu rozpoczęcia emerytury są w 100% opodatkowane.

[mteh]

Myślę, że nadszedł czas na małą aktualizację dla zainteresowanych... Od końca 2015 roku wiele się wydarzyło. Mieliśmy dwójkę zdrowych dzieci, ponownie się przeprowadziliśmy i kupiliśmy vana dla rodziny. Zmieniłem pracę, moja żona zaczęła ponownie pracować na pół etatu, udało nam się nawet trochę oszczędzić. Naprawdę dużo się wydarzyło... i za mało mieliśmy wakacji To oznacza: 25k wkładu własnego + działka, brak długów. Obecnie moje dochody wynoszą 3300€ netto (13,5 pensji) i dodatkowo mam pracę dorywczą za 450€ (praca = hobby i tak dalej). Od 2021 roku zarobię 3600€ (może wtedy bez dodatkowej pracy). Moja żona zarabia 750€ + zasiłek rodzinny. Razem daje to 4900 defensywnie oszacowane. W przyszłym roku ruszamy Budujemy niewielki Dom jednorodzinny (145mkw) na wyżej wspomnianej działce i potrzebujemy jeszcze 300k€ kredytu (ale już nie potrzebuję więcej ofert). To ten sam Dom, który wybraliśmy w 2015 roku, niestety teraz kosztuje o 20.000€ więcej... cóż, zawsze coś. Może ta aktualizacja da odwagę tym, którzy podejmują szybkie decyzje, a nie mają jeszcze najlepszych warunków. Na razie i jeszcze raz dzięki za opinie z 2015 roku.

[BenniG]

Cześć, dzięki za opinię! Miło mi, że wasze małżeństwo rozwija się w rodzinę, że twoja kariera idzie w górę, a wasze planowanie posuwa się naprzód. Oczywiście, na pierwszy rzut oka dodatkowe 20 000 € kosztów są irytujące. Czy jednak obliczyłeś już, o ile ta cała finansowanie staje się tańsze? Oprocentowanie spadło, wasz udział własny jest wyższy, można zwiększyć waszą spłatę kredytu, a co najważniejsze, bierzecie znacznie mniejsze ryzyko, jeśli Dom okaże się kosztować dodatkowe 5 000 €. Życzę wam pomyślnej przyszłości i dobrze, że zaznaczyłeś, iż nie każda nieruchomość i związane z nią finansowanie muszą być realizowane natychmiast lub finalizowane, ale że 40 miesięcy mogą zamienić niepewną inwestycję w solidne fundamenty.