Capital Investment 4

[jmkeynes]

Dobry wieczór,


mamy około 17 000€ długów rozłożonych na trzech umowach oszczędnościowo-budowlanych. Każda pożyczka jest oprocentowana od 3,5 do 4,5%. Zgodnie z umową od przyszłego roku miesięczne raty spłaty wynoszą razem 220€. Aby obniżyć miesięczne obciążenie, dostawca Bauspar (BHW) przedstawił propozycję: stary kontrakt członka rodziny ma zostać zmieniony, aby zaciągnąć pożyczkę w wysokości 30 000€ oprocentowaną w wysokości 2,35%. Powodem, dla którego zaproponowano ten starszy kontrakt, jest to, że jego saldo zostanie oprocentowane bonusem w wysokości 2,5% w przypadku niekorzystania z pożyczki (saldo obecnie około 4 000€, bonus około 1 500€), co oczywiście nie podoba się dostawcy Bauspar. Nowa pożyczka ma być wykorzystana do natychmiastowej spłaty starych pożyczek. Ponadto saldo i nieuzyskany bonus z wcześniejszego kontraktu mają zostać wypłacone członkowi rodziny. Ponadto przewidziana jest opłata manipulacyjna w wysokości 1200€ oraz opłata za zmianę taryfy. Reszta nowej pożyczki i saldo dotychczasowego kontraktu wynoszą razem 9250€, co oznacza, że zgodnie z propozycją pozostałe 20 750€ z nowej pożyczki muszą być spłacane w wysokości 180€ miesięcznie przez 10 lat i 11 miesięcy. Osobiście martwią mnie wysokość proponowanej pożyczki, ponowne opłaty i utrata bonusu z poprzedniego kontraktu. Czy moje oszacowanie jest w miarę poprawne według Pana/Pani zdania? Stary kontrakt prawdopodobnie i tak raczej wcześniej niż później zostanie wypowiedziany przez dostawcę, ale z tego co wiem, nie spowoduje to utraty bonusu. Czy obecnie możliwe byłoby obniżenie miesięcznego obciążenia poprzez refinansowanie, być może za pomocą kredytu od innego dostawcy, w obecnej sytuacji rynkowej? Czy istnieją inne alternatywy?

Dziękuję z góry.

[C. Andreas]

Cześć,

chciałbym Ci coś napisać, ale nie do końca rozumiem sytuację wyjściową.
Piszesz, że masz długi w wysokości 17,000 euro. Czy jesteś teraz w fazie pożyczki związanej z umową oszczędnościową na cele mieszkaniowe, czy te długi są wymienione oddzielnie?

Jeśli teraz bierzesz pożyczkę od BHW, to zakładam, że chodzi o pożyczkę bez zabezpieczenia. To znaczy, że otrzymujesz 30,000 euro i płacisz odsetki.
Jednocześnie oszczędzasz na umowie oszczędnościowej na cele mieszkaniowe, która spłaci wpłatę wstępną w momencie przydzielenia.

Dla mnie kluczowe pytanie brzmi, co z tymi 17,000 euro długów oraz jakie są kwoty salda i sumy oszczędności związane z tymi 3 umowami?

[jmkeynes]

Sie schreiben, dass Sie 17.000 euro Schulden haben. Sind Sie hier in der Darlehensphase des Bausparvertrages oder
sind diese Schulden extra gelistet?

Dzień dobry,












Umowy stały się gotowe do zabezpieczenia na koniec 2015 roku, co oznacza, że faza pożyczkowa rozpocznie się teraz, jeśli się nie mylę.





Jeśli teraz weźmiesz pożyczkę przez BHW, zakładam, że chodzi o kredyt bez zabezpieczenia. Oznacza to, że otrzymasz 30.000 euro i zapłacisz odsetki.
Równocześnie będziesz regularnie wpłacać do BSV, który po zabezpieczeniu pokryje wstępną pożyczkę.


Dokładnie tak.





Moje pytanie graniczne brzmi, co z tymi 17.000 euro długów i jak duże są środki na koncie oraz suma oszczędności w 3 umowach?


Łączna suma oszczędności z trzech umów to około 13.000 euro, a łączna suma oszczędności na Bausparvertrag wynosi 30.000 euro.

[NaTwoim13]

DLaczego nowa umowa musi zostać dołączona, a z tego co rozumiem, również nowa, 5. z nową opłatą za zamknięcie? Z tego co rozumiem, to psuje bonus, ponieważ ma się wziąć pożyczkę, owszem, ale gdzie jest korzyść dla klienta? Dlaczego jednak naliczana jest nowa opłata za zamknięcie, czy dobrze rozumiem, że ma być zawarta jeszcze jedna nowa? Kto ma podpisać nowy kontrakt?

Czy jest pan/i właścicielem nieruchomości?

[jmkeynes]

Dlaczego ma zostać zawarty 4. umowa i, z tego co rozumiem, nawet 5. z nową opłatą za zamknięcie? O ile rozumiem, celem jest zniwelowanie premii, ponieważ należy skorzystać z pożyczki, tak jest też, gdybyśmy to zrobili, ale gdzie jest korzyść dla klienta? Dlaczego jednak naliczana jest nowa opłata za zamknięcie, czy dobrze rozumiem, że ma zostać jeszcze zawarta nowa umowa? Kto ma zawrzeć nową umowę?

4. umowa ma być przejęta wewnątrz rodziny, aby z jej pomocą skorzystać z pożyczki. To także ma w części posłużyć do wypłacenia salda i utraconej premii z 4. umowy członkowi rodziny. Korzyść dla klienta, według BHW, prawdopodobnie wynika z niskiego oprocentowania oferowanej pożyczki, jednakże wydaje mi się, że ta korzyść zostaje zniwelowana przez to, że suma pożyczki wzrasta o około 5 500 euro ze względu na wypłatę członkowi rodziny. Rozumiem opłatę za zmianę taryfy poprzez tę zmianę, jednak ponowna opłata za zamknięcie wydaje mi się nieuzasadniona i widocznie nie jestem jedynym, który tak myśli.





Czy posiadasz nieruchomość?


Tak, wynajmowane.

[NaTwoim13]

To wciąż nie jest jasne, co on zaproponował. Potrzebujesz 17 000 euro (lub mają być one tańsze), teraz zostanie zastosowany kontrakt oszczędnościowy budowlany (BSV) z saldem w wysokości 4000 euro, to saldo plus ewentualna premia powinny zostać zwrócone właścicielowi BSV, czyli współfinansowane. Samo w sobie jest to już totalny nonsens, ale skąd mają teraz pochodzić 22 500 euro (twoje 17 000 euro i 5500 euro dla posiadacza BSV) jako tanie pożyczki? Skąd więc pochodzi kwota minimalnej oszczędności dla pożyczki budowlanej w wysokości 22 500 euro? Przede wszystkim jak ma to się odbyć bez pośredniej finansowania, skoro nic jeszcze nie zostało przyznane???

[jmkeynes]

Nadal nie jest jasne, co tam zaproponował. Potrzebują 17 000 euro (ew. mają być tańsze), teraz skorzystają z BSV z 4 000 euro nadwyżki, ta nadwyżka plus ewentualny bonus mają być zwrócone właścicielowi BSV, czyli współfinansowane. To samo w sobie jest kompletną bzdurą,

Tak.





ale skąd mają teraz pochodzić 22 500 euro (ich 17 000 euro i 5 500 euro za oszczędności zakładowego BSV) jako korzystny kredyt? Z jakiego BSV to ma pochodzić? Skąd pochodzi minimalna oszczędność dla pożyczki hipotecznej w wysokości 22 500 euro? Przede wszystkim, jak ma to się odbyć bez pożyczki tymczasowej, skoro nic nie może zostać przydzielone???


Moim zdaniem to ma być wykorzystane na to, że 4. umowa do zmiany jest już od dawna gotowa do przydziału dzięki wieloletniemu oszczędzaniu, a tym samym minimalna oszczędność jest spełniona. Jak BHW to wewnętrznie uzgadnia, czyli że z jednej strony zostaje zawarta nowa umowa z opłatami, ale jednocześnie właściwości starej umowy dotyczące przydziału i minimalnej oszczędności są przenoszone, niestety nie wiem.

[xlarge]

Z 17 000 € długu staje się więc 23 700 € (17 000 + 5 500 + 1 200) długu, a jedno z członków rodziny traci korzystne oprocentowanie?

Tym samym rata spada z 220 € (na jaką okres?) do 180 € w ciągu 10 lat i 11 miesięcy (23 580 € przez okres trwania kredytu???)

[jmkeynes]

Z 17 000 € długu staje się 23 700 € (17 000 + 5 500 + 1 200) długu, a jedno z członków rodziny traci dobrą stopę procentową?

Hm...tak.





W zamian za to rata spada z 220 € (jak długo?) do 180 € w ciągu 10 lat i 11 miesięcy (23 580 € przez cały okres kredytowania???)


Spośród trzech umów do spłacenia dwie mają okres zapadalności 10 lat (i kilka miesięcy), a jedna 6 lat i 8 miesięcy.

[jmkeynes]

Po wyjaśniającej rozmowie poprawiam niektóre z powyższych informacji. Korzyść wynikająca z nowego kredytu polega na oprocentowaniu kredytu w wysokości 0,01%, które oferuje BHW w tym przypadku, ponieważ wysoki bonus związany ze starym (4.) umową by zniknął. Nowa umowa zakłada, że przez cztery lata odkładane jest około 7000€, płacąc 127€ miesięcznie, a następnie jest spłacana po efektywnym oprocentowaniu 2,69% kwotą 180€ miesięcznie przez 10 lat i 11 miesięcy. Resztę nowego kredytu po spłaceniu starych kredytów i wypłaceniu starej 4. umowy można zainwestować i później wykorzystać, aby spłacić większą sumę podczas fazy spłaty.
W tym sensie oferta od dostawcy nie jest zła, ponieważ dodatkowo zmniejszyłaby miesięczne obciążenie. Jednak teraz znaleziono inny sposób poprzez skorzystanie z innego, już istniejącego kontraktu oszczędnościowego, dzięki czemu stara umowa z bonusem może pozostać w mocy, a tym samym kwota kredytu może być znacznie mniejsza. Oprocentowanie kredytu nie wynosi wtedy oczywiście 0,01%, ale jest wystarczająco niskie, aby zrobić refinansowanie atrakcyjnym.
Dziękuję za odpowiedzi!

[NaTwoim13]

Żaden z pomysłów i sugestii nie ma sensu, zwłaszcza ekonomicznego!! Podany przez Ciebie oprocentowanie kredytu nie istnieje! Płaci się od własnych pieniędzy - podwójnie, zarówno od salda, jak i od nowo gromadzonego kapitału - spłacenie przyznanego kredytu za pomocą nowego BSV nie ma sensu, a ponadto psuje się wysoko oprocentowaną umowę.

[jmkeynes]

Interesujące. W każdym razie została mi zaproponowana ta stopa procentowa od kredytu, ale jako wewnętrzna akcja BHW i tylko w połączeniu z „spłaszczaniem” wysoko oprocentowanej umowy.Ale jak już wspomniałem, ostatecznie nie doszło do tego, wysoko oprocentowana umowa pozostaje w mocy, a przynajmniej część stosunkowo drogich kredytów zostanie spłacona poprzez zabezpieczenie już istniejącej, nisko oprocentowanej umowy, co ostatecznie obniży miesięczne obciążenie.

[NaTwoim13]

Skąd pochodzi następna dostępna umowa? Czy zostanie ona przydzielona i zastąpi teraz rozpoczynający się kredyt hipoteczny?

[jmkeynes]

Był już od jakiegoś czasu przygotowany, mając niskie saldo, aby w razie potrzeby móc wziąć pożyczkę. Planowana pożyczka wynosi teraz tylko 8,000€, dodatkowo 3,000€ można pożyczyć w rodzinie (miesięczna spłata 25€). Dzięki temu można spłacić dwa z trzech starych kredytów. Trzeci zostanie spłacany w wysokości 60€ miesięcznie.
Planuje się oszczędzać przez 5,5 roku, a następnie spłacać przez 5 lat. Oprocentowanie oszczędności wynosi 1%, a efektywne oprocentowanie roczne od czasu przyznania wynosi 2,34%. Miesięczna rata wynosi 70€.
To oznacza zmniejszenie miesięcznego obciążenia z 224€ do 155€, pozostałe zobowiązanie i nowa pożyczka zostaną spłacone w ciągu dziesięciu lat.

[jmkeynes]

PS: Wzięcie większego pożyczki wydaje się niekorzystne w przypadku tego kontraktu, ponieważ skutkowałoby to dodatkowym punktem procentowym odsetek od pożyczki

[NaTwoim13]

Trzecia część jest oszczędzana? Znowu finansowanie pośrednie, czy przedfinansowane? Jak jest zabezpieczone to finansowanie pośrednie? To przecież finansowanie natychmiastowe, jak udzielane jest kredyt? Nie rozumiem dlaczego kredyt hipoteczny, który został drogo nabyty, ma zostać spłacony kredytem, który trzeba znów drogo zdobyć?
Dlaczego nie spłacić kredytu hipotecznego z pieniędzy pochodzących od rodziny plus niewielką sumą oszczędności w Bausparvertrag jako dodatkowa spłata i w ten sposób obniżyć ratę?

[jmkeynes]

Trzecia pożyczka jest teraz gotowa do przydzielenia. pożyczka mogła zostać już wykorzystana dzięki hipotece. Oznacza to, że w comiesięcznej racie zawarta była/zawiera się nie tylko składka oszczędnościowa, ale także już spłata odsetek.





Dlaczego nie spłacić pożyczki budowlanej pieniędzmi z rodziny plus niewielką kwotą oszczędności z konta budowlanego jako dodatkowa spłata pożyczki budowlanej i w ten sposób zmniejszyć ratę?


Również o tym pomyślałem, niestety w takim przypadku obniżenie miesięczne byłoby minimalne, praktycznie nieodczuwalne.

[NaTwoim13]

Nie mogę się już połapać. Przydzielone? Czy potem następują stopa procentowa i rata kapitałowa, to po co jeszcze tam jest rata oszczędnościowa??

[jmkeynes]

Przepraszam. W przypadku starego kredytu rata oszczędnościowa po przydzieleniu nie jest już częścią miesięcznej płatności, więc jest ona spłacana tylko kapitałowo. Ale dla nowego kredytu przez całe 10,5 roku płatne jest 70€ miesięcznie - początkowo część tej kwoty jest przeznaczona na oszczędności, a następnie całość na spłatę kapitału.

[NaTwoim13]

Czyli nie przyznana i wypłacona, tylko wypłacona, sfinansowana pośrednio, zwrócona.

[jmkeynes]

Tak - do tej pory nie wiedziałem, że w kontekście oszczędności budowlanych mówi się także o finansowaniu pośrednim, ale ma to sens.