Capital Investment 4

[DummeFragen]

Witaj!


Mamy lukę w finansowaniu zakupu domu: Oprócz niemal 45% kapitału własnego mamy teoretycznie kolejną większą kwotę (pozostałe finansowanie = suma X); jednak nie wiemy, kiedy będziemy mogli z niej skorzystać. Może się zdarzyć, że będziemy mieli ją za 3 miesiące, ale może też minąć 3 lub 5 lat.

W zasadzie byłoby sensowne wziąć długoterminowy kredyt hipoteczny. Byłoby tylko głupio, gdybyśmy po 6 miesiącach okazali się jednak mieć sumę X - wtedy bylibyśmy w kropce.

Wüstenrot polecił mi teraz umowę oszczędnościowo-kredytową Flex C/F - umowę oszczędnościowo-kredytową z pożyczką z góry. Przy okresie trwania 5 lat płacilibyśmy miesięcznie 240 euro odsetek i oszczędzalibyśmy 300 euro na kwotę oszczędnościową. Gdybyśmy otrzymali sumę X po drodze, musielibyśmy pomimo wszystko płacić odsetki do końca okresu trwania, ale moglibyśmy potem wpłacić sumę X jako nadpłatę. Po pięciu latach spłacilibyśmy kredyt ze zgromadzoną oszczędnościową kwotą i zrezygnowali z umowy. Wadą byłoby opłata manipulacyjna w wysokości 2500 euro i płatność odsetek (nawet gdybyśmy mieli wtedy brakujące pieniądze).

Niestety nie mam pojęcia o umowach oszczędnościowo-kredytowych i chciałbym wiedzieć, czy ta konstrukcja jest sensowna?

doradca mówił o elastycznej wysokości płatności do oszczędzania i możliwości nadpłat. Jednak w ofercie, którą teraz spokojnie sobie czytam, jest mowa o nadpłatach maksymalnie w wysokości 5% rocznie.

Ponadto doradca wspomniał, że po 5 latach miałbym gwarantowaną stopę procentową w wysokości 1,3%. Zastanawiam się teraz: dla czego? Okres obowiązywania oprocentowania wynosi według oferty pięć lat. Czy chodzi o teoretyczne przydziały? Po pięciu latach nie wpłacę odpowiedniej kwoty oszczędności i nie mam zamiaru tego robić. Cała suma rat nie byłaby dla mnie osiągalna. doradca sugeruje, że po 5 latach mogłaby nastąpić kolejna faza pożyczki z góry, jeżeli nadal nie miałbym sumy X.

Opłata manipulacyjna jest zgodnie z ofertą wymagalna dla 1. transzy. Co to oznacza?

Niestety, doradca podał mi wydrukowaną ofertę dopiero wychodząc.

Jak już wspomniałem - nie mam pojęcia o umowach oszczędnościowo-kredytowych, co sprawia, że trudniej mi to zrozumieć.


Ja

[6Bankkaufmann]

Kiedy wychodzisz z pierwszą wydrukowaną ofertą i teraz zadajesz takie pytania, powinieneś zastanowić się, czy nie ma innych możliwości.
Ogólnie rzecz biorąc, ofertę omawia się z doradcą finansowym, który jest do dyspozycji w razie pytań.
W dobie niskich stóp procentowych warto także rozważyć przejście na kredyty bezpośrednie.
Odnośnie opłaty za zakończenie umowy: płatna jest od samego początku.
To, co będziesz mieć po 5 latach lub nie, to jedno. Po przydzieleniu umowy oszczędnościowej masz gwarantowany oprocentowanie kredytu hipotecznego.
Pytanie brzmi, czy po 5 latach otrzymasz przydział BSV.
Najrozsądniej jest zasięgnąć jeszcze 1-2 opinii.

[DummeFragen]

Ale czy raty malejące nie pomogą mi w tym? Istotą sprawy jest, że w pewnym momencie (nieokreślonym - po 3 miesiącach lub nawet po 3 lub 5 latach) będę mógł wpłacić większą kwotę na finansowanie. Jeśli zdecyduję się na długoterminową finansowanie, co w obliczu niskich stóp procentowych wydaje się sensowne, to czy nie będę miał problemu?
Umowa oszczędnościowa oferuje korzyść, że w ciągu 5 lat mógłbym wpłacić tę kwotę i w razie potrzeby przedłużyć kredyt (jeśli nie mam jeszcze pieniędzy) na korzystnych warunkach (zgodnie z informacją od doradcy).

[C. Andreas]

W Państwa przypadku finansowanie poprzez Alte Leipziger miałoby sens w jednym z modeli gwarancji oprocentowania. Możecie Państwo dokonywać dodatkowych wpłat w wysokości 10% w skali roku w każdym czasie i po pięciu latach spłaty mieć możliwość bezpłatnej i bez dodatkowych opłat całkowitej spłaty.

W przypadku Wüstenrot nie musieliby Państwo mieć jeszcze po 5 latach zadeklarowanej alokacji kredytu budowlanego. Można to jednak wywnioskować z oferty.

[NaTwoim13]

Wariant związany z umową oszczędnościowo-kredytową to kompletna bzdura, to nic innego jak pożyczka z 5-letnim okresem o stałym oprocentowaniu, tylko że sprzedawany jest im bezsensowny BSV (oszczędnościowy kredyt mieszkaniowy), który dodatkowo generuje dodatkowe opłaty. Na pięć lat są związani z płaceniem odsetek, co im przeszkadza, jeśli mają pieniądze do dyspozycji. Ponadto obciążają się niepotrzebnie wysokimi ratami spłaty, które przynoszą mniej odsetek niż mają do zapłacenia w przypadku hipoteki. A jeśli uzupełnią umowę o dostępny wtedy kapitał, dalej otrzymują mniejsze oprocentowanie niż muszą płacić.

Weź kredyt zmiennej stopy procentowej w wysokości oczekiwanych pieniędzy i gdy środki będą dostępne, spłać kredyt zmienny. Koniec!

[uwehaensch]

Faktycznie, co stoi na przeszkodzie wzięciu kredytu zmiennoprzecinkowego (lub kredytu z opłatą gwarancyjną)? Aktualnie nie wydaje się, aby można było spodziewać się gwałtownego wzrostu stóp procentowych w najbliższych miesiącach.

[DummeFragen]

Cześć!

Dziękuję za szybką odpowiedź. Ale chyba powinienem trochę lepiej wyjaśnić sytuację - może uda mi się to osiągnąć za pomocą poniższego przykładu:

Koszt zakupu: 470 000 €
Własny kapitał: 220 000 €
Własny kapitał w postaci mieszkania (wartość szacunkowa według pośrednika): 250 000 €

Więc wszystko w porządku! Problem:
- Mieszkanie jest zajmowane przez osobę i przed jej wyprowadzką - za 3 miesiące, 3 lata, 5 lat, cokolwiek - nie jest możliwe do sprzedaży (przykładowa sytuacja)
- Mieszkanie nie jest obciążone hipoteką, nie przynosi dochodów, powoduje koszty (czynsz)

Finansowanie jest znacznie ograniczone przez (początkowo) brak własnego kapitału i mniejsze dostępne miesięczne środki do kredytu hipotecznego (czynsz) o wartości +/- 700 euro.

kredyt ratalny wydaje mi się trudny, ponieważ zdecydowałbym się na niskie oprocentowanie na 12 lat lub coś w tym rodzaju, a jeśli mi nie pójdzie, mogę sprzedać mieszkanie po 6 miesiącach.

Mogę wziąć kredyt na mieszkanie. Potrzebuję 250 000 euro - przez rok płaciłbym 361 euro miesięcznie przy oprocentowaniu 2,64% i spłacie kapitału w wysokości 2%, ale nawet dla 100 000 € płaciłbym 361 € miesięcznie (czyli zbyt drogo). Jeśli spłacę go przed czasem, będę musiał również zapłacić, a jeśli stawki procentowe wzrosną, będę musiał co roku sobie z tym radzić.

Zmienny kredyt brzmi interesująco, ale unikam ryzyka stóp procentowych na dłuższą metę. Oczywiście, mogę też sprzedać mieszkanie za 3 miesiące - ale co jeśli zajmie to jednak 5 lat i stopy procentowe wzrosną?

Umowa oszczędnościowa z Wüstenrot oczywiście ma wadę możliwości płacenia odsetek, choć pieniądze mam już od dawna. Ponadto naliczana jest opłata za rozliczenie. Jednakże odsetki w wysokości 240 euro są niskie, a kwotę oszczędności można dowolnie dostosować. Otrzymuję więc na 5 lat bezpieczeństwo i elastyczność (nabyte oczywiście kosztem pewnych wad).

Muszę jeszcze zapytać w Wüstenrot, ponieważ nie zrozumiałem: Czy zmieniają się stopy procentowe dla pożyczki z góry, jeśli okres oszczędzania się wydłuża?

Oferta Alten Leipziger (Model Zabezpieczenia Zmiennej Stopy Procentowej) również brzmi interesująco. Nie do końca rozumiem przewagę nad Wüstenrot: W Leipziger mogę spłacać corocznie 10% pożyczki z góry, ale w przypadku Wüstenrot jestem również elastyczny w oszczędzaniu - prawda? To nie zmienia oprocentowania w Wüstenrot - i zapewne również nie w Leipziger?

Pozdrowienia

Ja

[DummeFragen]

na najbliższe miesiące tak - jedynie nie mogę przewidzieć, czy chodzi o miesiące czy lata. Jeśli będę miał szczęście, będę miał pieniądze za 3 miesiące, a jeśli będę miał pecha, za 3 lata albo później

[DummeFragen]

Dziękuję, czy w internecie jest dostępna kalkulatorka ofertowa?

[NaTwoim13]

Tak naprawdę jeszcze nie do końca zrozumiane. Czyli jeśli mieszkanie zostałoby sprzedane, nie potrzebowaliby Państwo finansowania? Potrzebują więc tylko 250 000 euro jako pożyczki pośredniej?

Co masz na myśli przez...

Finansowanie jest zatem znacząco ograniczone przez (początkowo) brak kapitału własnego oraz mniejszą dostępną do kredytowania kapitału miesięcznie (opłata za mieszkanie). Wolne miesięczne środki +/-700 euro.

Oprocentowanie dla pożyczki z góry zostanie dostosowane po 5 latach, w zależności od poziomu oprocentowania. Może oczywiście zostać spłacone. Jakie jest oprocentowanie dla pożyczki z góry w przypadku Wüstenrot?

Jaka jest Pani/Pana miesięczna pożądana rata?

Przy zmiennej stopie procentowej oprocentowanie przy wzrastającym poziomie stopy procentowej może zostać ustalone na stałe. W przypadku pożyczki z Cap oprocentowaniu może być ustalona granica, czyli stopa procentowa nigdy nie przekroczy tej granicy.

Uważam każdą wersję oszczędzania na cele mieszkaniowe za zupełnie bezsensowną.

Od czego zależy sprzedaż? Od ewentualnego wyprowadzenia osoby, która obecnie zamieszkuje? Starsi rodzice?

[BenniG]

Czy mogę to zrozumieć tak, że posiadasz mieszkanie, ale poprzedni właściciel ma dożywotnie prawo do zamieszkania?

Teraz chcesz kupić inne nieruchomości i potrzebujesz na to pieniędzy.

Moja propozycja to zwykły kredyt ratalny o odpowiedniej długości (lepiej za dużo niż za mało) i spłacie w wysokości 1%. Przy kwocie 220.000 € powinieneś wysiąść na 500-600 € miesięcznie. Jeśli wcześniej uzyskasz dostęp do pieniędzy, zainwestujesz je do końca okresu kredytu. Twój stopa oprocentowania odnawialna nie będzie tak dużo gorsza, jak stopa oprocentowania kredytu. Pod względem podatkowym oprocentowanie odnawialne i odsetki od kredytu się zgadzają.

[DummeFragen]

Tak, tak, w zasadzie potrzebuję jedynie finansowania pośredniego, ale na nieokreślony czas.

Uważam, że brak sprzedaży mieszkania ma na mnie kilkakrotny wpływ na moje plany: Mniej kapitału własnego. Mniej wolnych środków miesięcznie na obsługę kredytu.

Miesięczna oczekiwana rata +/- 700 euro przy 250 000 euro

Ale czy CAP nie niesie ze sobą znacznego dopłaty? W przeciwnym razie interesujący model.

[C. Andreas]

Alte Leipziger w modelach Zins Garant oferuje możliwość wcześniejszej spłaty bez dodatkowych opłat od 5. roku trwania polisy. To jest korzyść.

[NaTwoim13]

@C.Andreas

Może to zrobić w przypadku każdego modelu z pięcioletnim okresem oprocentowania (który, moim zdaniem, jest niepotrzebnie zabezpieczony). Decydujące będzie to, kto lub co oferuje jej najniższe oprocentowanie na pięć lat, którego też musi płacić przez pięć lat!!! Wariant oszczędnościowy w przypadku budowy domu jest zupełnie bezsensowny, ponieważ generuje zbędne koszty związane z zawarciem umowy, których nie ma w przypadku kredytu hipotecznego! Jest ona uwięziona pomiędzy obydwoma opcjami, ponieważ bezpieczeństwo kosztuje ją zbędne, ale możliwe do oszacowania pieniądze, w postaci odsetek od 250 000 euro przez 5 lat! Dopiero gdy dowiemy się, kiedy będziemy mieli dostęp do oszczędności i przede wszystkim, czy w ogóle nastąpi wzrost odsetek, będziemy mogli określić punkt rentowności, by dowiedzieć się, co się opłacało.

DummeFragen musi jeszcze raz się zastanowić i oszacować prawdopodobieństwa, kiedy będzie dostępne pieniądze, jeśli w ogóle, bo nie wiemy nawet, dlaczego to jest jeszcze niepewne.