Capital Investment 4

[lotse7]

Cześć,
od wielu lat w banku istnieje oświadczenie o skasowaniu (akt notarialny) dotyczące uprzednio zastawionego prawa do nieruchomości, które do tej pory nie zostało skasowane przez właściciela. PYTANIE:

Czy z obecnej perspektywy zaleca się natychmiastowe skasowanie tego wpisu?
Wcześniej rozważano zabezpieczenie wolnej hipoteki w celu ewentualnego innego wykorzystania, aby zaoszczędzić koszty notarialne/sądowe (np. także w przypadku sprzedaży nieruchomości). Dziś wydaje mi się, że bardziej zalecane jest natychmiastowe skasowanie.

Co sądzi na ten temat krytyczny specjalista?

[6Bankkaufmann]

Z istniejącym wpisem hipotecznym w księdze wieczystej można również zwrócić zgodę na skasowanie i ponownie przywrócić hipotekę. Możesz ponownie wykorzystać hipotekę w ramach nowej wyceny i nie musisz więc iść do notariusza, aby zarejestrować nowy wpis hipoteki przy nowym kredycie.
Możesz jednak skorzystać z nowego kredytu tylko w banku, w którym zarejestrowana jest hipoteka.

[lotse7]

Dziękuję, to mi jest w miarę znane. Chodzi mi jednak głównie o pewność prawna dla właściciela, który nie ma już zamiaru korzystać z wolnego zastawu hipotecznego. Czy więc sensowne jest pozostawienie zastawu hipotecznego na późniejszą sprzedaż obiektu? Jakiś czas temu pojawił się problem, że banki sprzedawały prawa zastawu hipotecznego nieuczciwym firmom bez zgody właściciela nieruchomości. Sądowo uznano to za niedopuszczalne. W niniejszym przypadku bank, chociaż przez akt notarialny ogłosił zaspokojenie wszystkich roszczeń, mimo to zastanawia się nad nieuczciwymi praktykami widocznymi w sektorze finansowym i czy nie można wykluczyć nielegalnego wykorzystania. Dlatego w żadnym wypadku nie powinno być konieczne prowadzenie długiego i kosztownego procesu sądowego.

[NaTwoim13]

Z hipoteką nie można zrobić nic, jeśli nie jest już ważna. Jednak obiekt obciążony tą hipoteką nie może zostać sprzedany, więc będzie konieczne ją skasować. Koszty skasowania muszą zostać poniesione przynajmniej raz.

Swoją drogą, błędne jest twierdzenie, że hipoteka ta może zostać ponownie przyjęta tylko przez zarejestrowany bank, ponieważ hipotekę tę można w każdej chwili przekazać innej bankowi, jeśli nie zostanie skasowana.

Jeśli właściciel hipoteki jest starszy, może mieć sens, aby skasować hipotekę za jego życia, ponieważ po jego śmierci stanie się to bardziej skomplikowane!

[lotse7]

Z zastawem hipotecznym nikt nie może nic zrobić, jeśli nie jest już ważny.

Odpowiedź:
Moim zdaniem, nadużycie prawa teoretyczne/praktyczne nie jest całkowicie wykluczone, dopóki egzekwowalny dokument nadal znajduje się w posiadaniu banku, nawet jeśli zabezpieczenie hipoteczne zostało już skasowane. Niestety, dzisiaj nie można ufać żadnemu bankowi!
Pytania: Czy bank nie jest zobowiązany zwrócić wszystkich egzekwowalnych oryginałów po zezwoleniu na skasowanie?
Czy bank musi wydać wszystkie oryginały na żądanie?

[6Bankkaufmann]

Oczywiście jest oczywiste, że wtedy bank również wydaje egzemplarze wykonawcze aktu ustanowienia hipoteki. Nawet jeśli któregoś zapomniano i zabezpieczenie hipoteczne zostało skasowane w księdze wieczystej. W takim przypadku żaden bank już nie może z tym nic zrobić. Dlaczego więc?

[lotse7]

W normalnych czasach nie byłoby to żadnym problemem. Jednak w obliczu dzisiejszych ciągłych łamania praw, zwłaszcza przez banki, niestety trzeba się liczyć z każdym scenariuszem. Faktem jest: Teoretycznie bank mógłby, pomimo zezwolenia na usunięcie, nielegalnie ponownie zarejestrować hipotekę za pomocą oryginalnego dokumentu potwierdzającego jej istnienie, bez wiedzy właściciela nieruchomości! A właściciel musiałby potem na własny koszt i czas to odwrócić drogą sądową. Czy to absurdalne myślenie? Wcale nie, gdy się nad tym dogłębnie zastanowi.

[NaTwoim13]

To byłby oszustwo, czegoś takiego po prostu nie ma!

Nie musiałaby też niczego ponownie wprowadzać, po prostu musiałaby ponownie wycenić GS i do tego potrzebny byłby umowa pożyczki, w której to musiałoby być wyraźnie określone.

Takiego czegoś po prostu nie ma!!!

[6Bankkaufmann]

@Lotse7, przepraszam, trochę się tu ślimaczysz. Bez umowy pożyczki żaden bank nie wpisze nowej hipoteki. Jeśli coś takiego można udowodnić i bank rzeczywiście udowodniście działał źle, to jest to sprawa dla Bafin.

[NaTwoim13]

Jak wspomniałem, nie musiałaby wprowadzać nowego wpisu, ponieważ ten wpis nie został usunięty, tylko zaktualizowany, a nikt nie zrobi tego bez zgody.

[lotse7]

Jak już powiedziałem, nie musiałaby wprowadzać nowych danych, bo nie są one usunięte, tylko ponownie wycenione i nikt tego nie robi bez zgody.

Czy ponowna wycena nie wymagałaby posiadania przez sąd rejonowy skonstytuowanego aktu ustanowienia hipoteki? Czy to ma charakter formalny?
A co dokładnie oznacza nikt tego nie robi bez zgody? Jeśli zostanie złożony egzekwowalny dokument, to sąd rejonowy formalnie nie wymaga kolejnej zgody.

[NaTwoim13]

??? To wszystko jest już dostępne. Jeśli nie usuwam, to obciążenie podstawowe pozostaje w mocy, co oznacza, że bank zachowuje wykonawczy dokument upoważniający, którym właściciel zobowiązał się swoim majątkiem. Bank zawsze może dokonać egzekucji, ale dlaczego miałby to zrobić, jeśli nie ma już żadnego roszczenia ani wartości wobec obciążenia podstawowego??? Jak miałby to uzasadnić?

[6Bankkaufmann]

Podczas nowej wyceny nie ma znaczenia, czy w urzędzie ksiąg wieczystych dostępna jest egzekucyjna wersja aktu ustanowienia hipoteki. Nowa wycena dotyczy relacji między klientem a bankiem, a nie urzędem ksiąg wieczystych.

[lotse7]

@noelmaxim: Potwierdźcie mi więc, że bank dysponujący wykonawczym dokumentem o zapisie hipotecznym może w dowolnym momencie ponownie zabezpieczyć hipotekę, nawet jeśli bankowi nie przysługują już żadne roszczenia, także bez zgody właściciela nieruchomości. To, czy byłoby to bezprawne, absurdalne itp., formalnie nie ma znaczenia tutaj. Faktem jest: Bank mógłby to zrobić - nawet w przypadku już skasowanej hipoteki za pomocą wykonawczego odpisu, którym bank wciąż dysponuje, bez zgody właściciela mogliby nowo wpisać!

[NaTwoim13]

?? Oczywiście, nie może po prostu ponownie wpisać skasowanego obciążenia hipotecznego, a zwłaszcza nie robi się tego z wykonalnym egzemplarzem hipoteki! Z tym egzemplarzem wykonuje się egzekucję, ale nie dokonuje wpisu.

Teoretycznie może oczywiście zwaloryzować istniejącą hipotekę, ale kto by to zrobił i dlaczego?

Na co tak naprawdę celują jej pytania? Jakie konstrukcje lub jakie scenariusze krążą po jej głowie?

[lotse7]

@noelmaxim
Nie do końca rozumiem Państwa: Czy po zarejestrowaniu dokumentu o ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego (egzekwowalnego) nie można by po prostu zarejestrować hipoteki bez listu zabezpieczenia? Przecież na oba - rejestrację hipoteki i egzekucję - istnieje już dokument. Czy zgadza się Pani/Pan formalnie?
Tyko rozważam scenariusz (dla mnie wcale nierealistyczny) najgorszego przypadku, nawet jeśli uważa Pani/Pan to za absurdalne.

[NaTwoim13]

Nie, do ustanowienia hipoteki potrzebny jest formularz ustanowienia hipoteki, zwłaszcza jednak termin u notariusza, gdzie właściciel musi poświadczyć wpis. Następnie notariusz tworzy akt ustanowienia hipoteki, który jest wynikiem zamówienia i zabezpieczeniem dla banku!
Jeśli ustanowiona hipoteka została skasowana, trzeba wprowadzić nową, co jednak może zrobić tylko właściciel, w tym przypadku na korzyść banku. Jeśli hipoteka nie została skasowana, bank, na którego rzecz została ustanowiona, może ją ponownie zactualizować. Inny bank musiałby najpierw ją odstąpić.

[lotse7]

@noelmaxim: Przepraszam, wydaje się, że jestem niezrozumiany.
Dokumentem o treści umowy ustanowienia hipoteki wykonawczej, o którym mówię, jest oświadczenie notarialne właściciela nieruchomości, w którym bankowi udzielono hipoteki książkowej z klauzulą o standardowej klauzuli wykonalności. W ten sposób bank MOŻE ponownie wpisać hipotekę, która została już usunięta bez wiedzy właściciela nieruchomości (nadużycie w przypadku udzielonej wcześniej zgody na usunięcie).
Jeśli hipoteka (mimo posiadania zgody na usunięcie) nie została jeszcze skasowana przez właściciela nieruchomości, bank MOŻE dokonać ponownej waloryzacji hipoteki bez wiedzy właściciela.

Konkluzja: W obu przypadkach istnieje zatem dokładnie to formalnoprawne ryzyko, o którym wspomniałem. Dla pełnego zabezpieczenia swoich praw właściciel powinien w każdym przypadku(!) zażądać od banku wszystkich dokumentów z udzieloną zgoda na usunięcie (lub po fakcie) - nawet jeśli hipoteka została tymczasowo skasowana.

[6Bankkaufmann]

@Lotse7, przepraszam, ale to, co piszesz, nie jest poprawne.
Być może używamy różnych definicji słów.
Nowa wycena oznacza przywrócenie czegoś do życia. W tym przypadku wykonuje się to poprzez ustanowienie hipoteki jako zabezpieczenia przy nowym udzieleniu kredytu. Bank z pewnością nie może dokonać nowej wyceny hipoteki bez udzielenia nowego kredytu.
Nawet jeśli na przykład rodzice są właścicielami nieruchomości, a syn zaciąga kredyt, którego zabezpieczeniem jest hipoteka. W takim przypadku rodzice musieliby złożyć oświadczenie własności.
To, co piszesz, nie ma nic wspólnego z praktyką bankową, z którą się zetknąłem. Czy to rzeczywisty przypadek, czy też tylko twój pomysł?

[NaTwoim13]

......W ten sposób bank MOŻE również ponownie wpisać już usunięte obciążenie hipoteczne bez wiedzy właściciela nieruchomości (nadużycie w przypadku udzielonego wcześniej pozwolenia na usunięcie).......

Nigdy, nigdy nie zostało przyznane!!! Jeśli zostało to usunięte, to zostało usunięte, nowe obciążenie hipoteczne musiałoby zostać ponownie zarejestrowane przez właściciela nieruchomości, a nie przez bank!!!! Bank sam nie może zarejestrować obciążenia hipotecznego właściciela!!

Jeszcze raz, po co to w ogóle jest istotne? Albo usuwają, wtedy sprawa jest załatwiona, albo nie zawierają nowych zobowiązań, wówczas nie można i nie wolno dokonywać żadnych nowych wycen przy wciąż zarejestrowanym obciążeniem hipotecznym.

[lotse7]

@Bankkaufmann: Przechodzisz obok sedna sprawy. Chodzi mi wyłącznie o ostatnio precyzyjnie sformułowane pytania formalno-prawne dotyczące @noelmax.
To, czy według Ciebie jest to praktyka bankowa czy nie, nie ma znaczenia.
Czy nadużycie prawa bankowego pod warunkami, które wskazałem, jest zasadniczo możliwe formalnie - tak czy nie? O to chodzi.

[NaTwoim13]

Przy usuwaniu nie, sprawa byłaby wówczas załatwiona! Bank ma prawo do zabezpieczenia hipotecznego, ale nie korzysta z niego ani prawnie, ani merytorycznie!