Capital Investment 4

[Beatnik]

Cześć,

przed 3 laty kupiliśmy mieszkanie na wynajem, finansowanie nadal odbywa się poprzez podzielone kredyty (duży i mały). Teraz mamy w zasięgu wzroku Dom jednorodzinny ze względu na zmianę miejsca zamieszkania, dla którego potrzebujemy dodatkowej pożyczki. Nasz bank domowy, przez którego finansowaliśmy także mieszkanie, wyjaśnił nam ten proces w następujący sposób: Bank tymczasowo sfinansuje Dom do czasu sprzedaży mieszkania, a następnie pożyczki będą zastąpione przez dwa istniejące kredyty i nową trzecią pożyczkę, z dodatkowymi odsetkami za finansowanie tymczasowe.

Czy ktoś może mi powiedzieć, czy teraz jestem zależny od mojego banku domowego dla finansowania tymczasowego, czy mogę także uzyskać oferty od innych banków na nową pożyczkę? Jakie są szanse, że nasz bank zrezygnuje z opłaty za wcześniejszą spłatę, jeśli weźmiemy kolejną pożyczkę od niego? Czy miałoby sens wykonać bezpłatną dodatkową spłatę jednego z wcześniejszych kredytów przy użyciu nowej pożyczki, skoro obecny oprocentowanie jest nieco lepsze?

[NaTwoim13]

Cześć Beatniku

- Jaki jest obecnie finansujący bank?
- Ile kapitału będzie jeszcze potrzebne do zakupu po uzyskaniu dochodu ze sprzedaży?
- Jakie są obecne stopy procentowe na istniejące kredyty?
- Czy sprawdziłeś oświadczenia o odstąpieniu od umów z 2012 roku? Czy odstąpienie jest nadal możliwe z powodu błędnych oświadczeń o odstąpieniu?

Nie mogę zrozumieć propozycji swojego banku, przynajmniej nie pod względem najbardziej ekonomicznego rozwiązania.

[Beatnik]

Aktualnie bankiem jest Raiba. kredyt 1 w wysokości 120.000€ z oprocentowaniem 2.3% jest udzielany przez Bausparkasse Schwäb.Hall i jest zabezpieczony dwoma BSPV. kredyt 2 w wysokości 70.000€ z oprocentowaniem 2.8% jest udzielany przez Raibę. Dodatkowo potrzebne jest około 100.000€. Nie miałem jeszcze możliwości zweryfikowania informacji zwrotu środków, dopiero niedawno dowiedziałem się na ten temat. Ponieważ już znaleźliśmy obiekt w nowym miejscu zamieszkania, jego zakup jest nieodzowny.

Co uważasz za najbardziej ekonomiczne rozwiązanie?

Pozdrawiam

[NaTwoim13]

Jaka jest wartość sprzedaży? Jaka jest pozostała wartość?

Czy różnica między tymi dwoma kwotami (uwzględniającymi koszty poboczne nabycia) wynosi 100,000 euro, czy wymagane są dodatkowe środki?

Ile kosztuje nowa nieruchomość?

[Beatnik]

Aktualna kwota pożyczki to około 180.000€. Dochód ze sprzedaży mieszkania wyniesie od 205.000 do 210.000. Cena zakupu nowej nieruchomości wynosi 310.000, w tym koszty dodatkowe. Dodatkowe środki nie powinny być użyte, ponieważ przed nami jeszcze znaczne prace remontowe.

[NaTwoim13]

Kiedy powinny być ustalane odpowiednie ceny zakupu?

[Beatnik]

W ciągu najbliższych 4 tygodni powinien odbyć się termin notarialny. Następnie szacuję, że sprzedaż mieszkania potrwa około 2-3 miesiące. Niestety, w chwili obecnej można to tylko oszacować.

[NaTwoim13]

Termin wizyty u notariusza nie jest decydujący, ważne jest jednak określenie, kiedy musisz udokumentować swoją cenę zakupu i kiedy otrzymasz ten dokument.

[Beatnik]

Nie ma jeszcze konkretnych terminów, dopiero co doszliśmy do porozumienia z sprzedawcą.

[NaTwoim13]

Czy kupujesz niezależnie od sprzedaży? Przy przyznawaniu finansowania - które powinieneś mieć zabezpieczone przed zakupem - istotne jest, czy już masz kupca dla swojej nieruchomości - który być może także złożył ofertę - czy nie.

Być może płatność za zakup nieruchomości zostanie wcześniej zrealizowana, co oznacza, że przejściowo będziesz ponosić obciążenie nowego kredytu oraz starego kredytu.

[Beatnik]

Tak, dla mieszkania nie ma jeszcze kupca. Dlatego konieczne jest tymczasowe finansowanie do czasu sprzedaży mieszkania. Stare kredyty musimy zachować, ponieważ w przeciwnym razie naliczana jest opłata za wcześniejszą spłatę, jeśli dobrze rozumiem. Teraz pytanie brzmi, czy inne banki również mają zainteresowanie, czy ta konfiguracja jest możliwa tylko z naszym dotychczasowym bankiem? Czy mają państwo lepszą propozycję?

[NaTwoim13]

Podstawowo, inny bank niż obecny bank mający hipotekę nie będzie zainteresowany, ponieważ stara dług będzie zajmować pierwsze miejsce w hierarchii, a oba kredyty nie będą miały dobrego wyjścia w stosunku do wartości nieruchomości. Dlatego hipoteka w drugiej kolejności - zwłaszcza że hipotekę w pierwszej kolejności będzie oceniana wyżej - obarczona będzie ogromnym ryzykiem, ponieważ pierwsze miejsce (choć przy zamianie zastawu oczywiście rejestrowany jest tylko kapitał) zawsze zostanie zaspokojone jako pierwsze, jeśli dojdzie do konieczności sprzedaży poza wierzycielami. W takim przypadku do wyegzekwowania będą nie tylko zarejestrowane hipoteki, ale także odsetki od hipoteki, które zazwyczaj wynoszą od 12% do 17%.

Jednakże należy sprawdzić, czy w przypadku wcześniejszej spłaty mogą zostać naliczone odsetki za wcześniejszą spłatę, ponieważ możliwe jest, że można jeszcze odwołać kredyt. Wtedy nie musi to prowadzić do sytuacji rozwiązania umowy wstecznej, a można porozumieć się w kwestii wyjścia bez kosztów za wcześniejszą spłatę, co obecnie staje się coraz bardziej realne, ponieważ banki zaczynają być skłonne do negocjacji.

Chętnie mogą mi przesłać umowy do weryfikacji drogą mailową, aby mieć lepszą pewność planowania i być może zupełnie inne możliwości.

[Beatnik]

Wszystko jasne, dzięki, być może jeszcze do Ciebie wrócę. Pozdrawiam

[Beatnik]

Czy uważasz, że możliwe jest dodanie dodatkowej spłaty dla istniejących pożyczek do nowej pożyczki, czy bank nie zgodzi się na to?

[NaTwoim13]

Nie mogę zrozumieć/interpretować tego pytania.

[6Bankkaufmann]

Można zawsze uwzględnić dodatkową spłatę w przypadku kredytu z kapitałem pierwotnym.

[Beatnik]

Moje rozważanie było następujące. W przypadku obu istniejących pożyczek można dokonać rocznych dodatkowych wpłat w wysokości do 10 000 € bez opłat. Ponieważ nowa pożyczka najprawdopodobniej będzie miała lepszy oprocentowanie niż obie istniejące, zastanawiałem się, czy zamiast potrzebnych 100 000 € lepiej byłoby pożyczyć 120 000 €, aby następnie spłacić po 10 000 € każdej z obecnych pożyczek. Czy nie mógłbym w ten sposób przenieść długów na korzyść lepszego oprocentowania, czy popełniam błąd myślowy, czy też to nie jest możliwe / niezwykłe?

[6Bankkaufmann]

Jeśli bank na to pozwala, to powinno być możliwe do zrealizowania. Ale czy naprawdę otrzymasz wtedy lepsze warunki?

[NaTwoim13]

Wystąpił duży błąd myślowy. Warunki dla nowej pożyczki staną się jeszcze gorsze, ponieważ wartość ustanowionego limitu zabezpieczenia spadnie o 20 000 euro. Ten limit jest już bardzo wysoki, ponieważ ogólnie rzecz biorąc niewiele zostało spłacone, i z tego co mogę zrozumieć, ani wiele nie zostało spłacone, ani Dom nie osiągnął niższej wartości sprzedaży.
Ponadto nie można zmienić warunków w starej umowie.

[BurningIce82]

Mam obecnie podobną sytuację. W wrześniu 2013 roku kupiliśmy mieszkanie, ale chcemy się powiększyć do domu jednorodzinnego. Finansowanie odbywało się przez Sparkasse/LBS. W ubiegłym roku nie było to większym problemem. Istniejące finansowanie miałoby zostać zwiększone, dopóki mieszkanie nie zostanie sprzedane, kwota na Dom jednorodzinny byłaby pośrednio finansowana. Niestety nie mogliśmy zakupić tej nieruchomości, ponieważ sprzedający zdecydował się na innego kupującego. Gdy ponownie zapytaliśmy o inną nieruchomość, bank poinformował, że musi najpierw oszacować wartość mieszkania, zanim podejmie jakiekolwiek decyzje. Dodatkowo powiedziano mi, że finansowanie będzie udzielone tylko wtedy, gdy będziemy sprzedawać mieszkanie poprzez nich (z prowizją), a na cenę sprzedaży już nie będziemy mieli wpływu. Teraz zastanawiam się, czy cała ta sytuacja jest w porządku, dla mnie to nie brzmi zbyt wiarygodnie. Zleciłem sprawdzenie istniejących umów przez ubezpieczenie ochrony prawnej, niestety otrzymałem tylko informację, że umowy muszą zostać ponownie sprawdzone przez specjalistycznego prawnika i ewentualnie poddane procesowi sądowemu.

[NaTwoim13]

Cześć BurningIce82,

bank nie musi udzielić im zgody, dlatego mogą oni narzucić warunki dotyczące granej muzyki. Wiem, co sądziłbym o takich przymusowych umowach (szantażach), ponieważ osoba, której sprzedają mieszkanie, nie powinna mieć wpływu na decyzję kredytową.

ubezpieczenie od ochrony prawnej raczej nie będzie w stanie zweryfikować umowy, więc faktycznie muszą skonsultować się z wykwalifikowanym prawnikiem. Mimo wszystko sądzę, że umowa z 2013 roku nie będzie już zawierać istotnych błędów.

Jeśli chcą, mogą mi przesłać umowę (nawet z zaciemnionymi danymi), a ja szybko ją zweryfikuję.

[Driveshaft]

@BurningIce82

Zdecydowanie powinieneś zmienić doradcę lub oddział i złożyć skargę. To brzmi naprawdę bardzo nieprofesjonalnie!

[BurningIce82]

@noelmaxim:
Umowy zostały zbadane przez prawnika DEURAG, jednak zalecił nam skorzystanie z kancelarii specjalizującej się w prawie bankowym i rynku kapitałowego, ponieważ sam nie był w stanie dostrzec wcześniejszych poważnych błędów w umowach.
Jakie podejście do banku by Pan/Pani zaproponował/a?

@Driveshaft:
Zareagowałem/am na tę sztuczkę poprzez całkowite zamknięcie moich kont/rachunków bankowych.

[NaTwoim13]

Trzeba dokładnie przyjrzeć się finansowaniu, ponieważ pytaniem jest, jak zostały one ustalone. Przejęcie kredytu stoi w sprzeczności z jego spłatą w zamian za opłatę VFE. Oczywiście decydującą kwestią jest pozycja negocjacyjna, aby nie musieć tego płacić, dlatego WRB jest kluczowe.

Mogę zaproponować, żebyście przesłali mi umowy kredytowe w sposób dyskretny, wówczas będę mógł bardziej szczegółowo się nimi zająć i wydać rekomendację.