Capital Investment 4

[seth0487]

Cześć ekspertom finansowym, Potrzebuję Waszej opinii lub porady odnośnie następującego planu finansowania budowy. Moja narzeczona i ja (oboje 28 lat) skonsultowaliśmy się z Wüstenrot pod koniec 2013 roku w sprawie naszego marzenia o nieruchomości do zakupu w ciągu 5-8 lat. Oboje pracujemy na pełny etat (ona 1700€, ja 2300€ + samochód służbowy) i obecnie mieszkamy w wynajmowanym mieszkaniu (zimno 918€).

Teraz krótko o wynikach konsultacji z końca 2013 roku. doradca zasugerował mi wtedy, abym zawarł dużą umowę oszczędnościową budowy socjalnej, aby zabezpieczyć sobie korzystne oprocentowanie. Celem było, jak wspomniałem wcześniej, zakup nieruchomości między 2018 a 2020 rokiem. Wydawało mi się to logiczne, ponieważ nie przypuszczałem, że poziom oprocentowania pozostanie tak niski do tego czasu. W związku z tym podpisałem umowę oszczędnościową budowy socjalnej na kwotę 200 tys. € (XXL FX jako finansujący, oprocentowanie oszczędności: 0,5%, oprocentowanie kredytu: 2,8%) oraz Riestera mieszkaniowego na kwotę 70 tys. € (taryfa RB/FX, zorientowana na maksymalne wsparcie, oprocentowanie oszczędności: 0,5%, oprocentowanie kredytu: 2,8%). Moja dziewczyna podpisała umowę oszczędnościową budowy socjalnej na kwotę 50 tys. € (finansujący XXL FX, oprocentowanie oszczędności: 0,5%, oprocentowanie kredytu: 2,8%). Celem całej tej historii było sfinansowanie nieruchomości wyłącznie za pomocą umów oszczędnościowych budowy socjalnej. Po przydzieleniu umów oszczędnościowych budżet ten wynosi 320 tys. €. Składki odsetkowe i spłaty wynoszą razem (800+280+400) 1480€.

Regularnie do mojej dużej umowy oszczędnościowej wpłacam 340€ miesięcznie, a do umowy mieszkaniowej 163€. Moja narzeczona wpłaca 125€ miesięcznie na swoją umowę. Aktualnie istnieje pewna luka, ponieważ nie wpłacamy ustalonej składki oszczędnościowej, aby osiągnąć gotowość przydziału w wybranym przez nas okresie (2018–2020). Omówiliśmy to wtedy także z doradcą Wüstenrot. Powiedział, że możemy wpłacić również większe sumy, jeśli mamy dodatkowe pieniądze. Lub możemy zaoferować dodatkowe finansowanie umów oszczędnościowych, aby je dotrzeć do czasu przydziału. Obecnie mam około 17 tys. € na koncie oszczędnościowym, które być może częściowo zostanie przeznaczone na wesele.
Aktualnie w trzech umowach oszczędnościowych zostały wpłacone następujące kwoty: 200 tys. € – umowa oszczędnościowa: 7.200€; 70 tys. € – umowa Riestera: 4.000€; 50 tys. € – umowa oszczędnościowa: 2.800€
Obecnie mam wątpliwości, czy otrzymaliśmy właściwe doradztwo. Na przykład, gdybym chciał kupić/budować za 2 lata, musiałbym zdecydowanie więcej wpłacać na umowy oszczędnościowe i prawdopodobnie dodatkowo finansować, aby osiągnąć gotowość przydziału. Ponadto poziom oprocentowania nadal spadał, a w ciągu 2 lat prawdopodobnie nie przekroczy 3 %.
Teraz oczywiście można nadal oszczędzać i po prostu poczekać z zakupem/budową domu, licząc na wzrost oprocentowania (a co za tym idzie, spadek cen nieruchomości). Zastanawiamy się jednak także nad planowaniem dzieci i na pewno będziemy potrzebować więcej miejsca, gdy dziecko się urodzi.
Moje pytanie brzmi: Czy zostaliśmy źle doradzeni? Jak najlepiej zrealizować nasze marzenie o nieruchomości za około 2 lata?


Mam jeszcze jedną kwestię: Moi rodzice założyli dla mnie w 2005 roku małą umowę oszczędnościową budowy socjalnej (wcześniej Allianz-Dresdener Bausparen, taryf R66) na kwotę 6300€, która w pewnym momencie przestała być wpłacana. Obecnie na koncie znajduje się około 680€ i mogę wypłacić tę kwotę. Jednak nie otrzymam bonusu odsetkowego, czyż nie? Czy ma sens kontynuowanie wpłat na umowę oszczędnościową do końca, by zrezygnować z kredytu i otrzymać bonus odsetkowy?
Dziękuję z góry za pomocne wskazówki!
Pozdrowienia z Hamburga

[NaTwoim13]

Teraz oczywiście można dalej oszczędzać i po prostu poczekać z zakupem/domem i liczyć na to, że stopy procentowe wzrosną (a co za tym idzie, ceny nieruchomości spadną). Jednak teraz myślimy także o planowaniu dzieci i na pewno potrzebujemy więcej miejsca, gdy dziecko już będzie.

Cześć seth0487,

Czekanie i dalsze ubogacanie się nie ma absolutnie sensu, a patrzenie w przyszłość z rosnącymi stopami procentowymi, aby twoje całkowicie bezsensowne i zbyt wysokie umowy BSV (oszczędności budowlane) miały sens, nie wymaga już dodatkowych komentarzy! Przy tak zbyt wysokich kwotach i zbyt niskich wkładach, przydzielane kwoty nie byłyby osiągnięte. Ktoś po prostu zabrał twoje pieniądze i zabezpieczył swoje dochody na miesiąc! Jest to absolutne chamstwo, że sprzedano ci tak wysokie umowy BSV (z bardzo wysokimi opłatami za ich podpisanie ze względu na kwotę/kwotę oszczędności budowlanych) przy takich wkładach! Małe umowy, które zostałyby całkowicie spłacone - na przykład poprzez dodatkowe wpłaty - mogłyby wtedy zostać podniesione, gdyby to było konieczne.

Na razie poczekaj, aż mały BSV osiągnie pełną kwotę oszczędności budowlanych, ponieważ dają one bardzo dobre oprocentowanie premiowe i mogą być szybko dostępne do przydziału ze względu na długi okres przechowywania.

Dlaczego nie zrealizujesz swojego planu zakupu w niedalekiej przyszłości? Dlaczego nadal ubogacasz się, płacąc dodatkowo czynsz i być może patrząc w przyszłość z rosnącymi stopami procentowymi, nawet jeśli wzrastają nieznacznie.

[seth0487]

Dzień dobry Panie Buhmann,



Dziękuję za Pańską informacyjną odpowiedź. Potwierdza to, co już podejrzewałem. Wtedy jednak to nie brzmiało źle, ale doradca chyba nas oszukał. No cóż, dziecko już wpadło do kałuży.



Jak teraz powinno wyglądać konkretne działanie? Na razie chciałbym nadal regularnie wpłacać 6300€ na BSV i doprowadzić go do przydziału. Ale co z innymi BSV? Skasować? Opłata za zamknięcie jest i tak stracona...



A co z BSV Riester o wartości 70 000€? Możemy go szybko doprowadzić do przydziału. Obecnie jest tam 4000€. Trzeba wpłacić co najmniej 30% dla przydzielenia, czyli 21 000€. Brakuje więc jeszcze 17 000€. Z 7000€ z dużego BSV pozostałoby tylko 10 000€. Poza tym mam także pieniądze na koncie oszczędnościowym. A może lepiej jest również zrezygnować z BSV Riester?



Jaka jest Pana zdaniem teraz najbardziej sensowna strategia?



Smutne jest, że coraz więcej doradców myśli tylko o własnym dobrobycie. Przynajmniej tak wynika z lektury tego forum i z badań w kręgu znajomych. Czy kiedyś było podobnie?

[NaTwoim13]

Proszę wymień BSV według sumy oszczędności budowlanych, obecnych stanów salda, stawek i miesięcznych obciążeń. Postaram się to poukładać i uporządkować, określić również moment, w którym skorzystanie z nich może być rozważane. Nie ma sensu finansowanie wszystkiego za pomocą umów oszczędnościowych, jeśli oprocentowanie w umowach jest gorsze niż na rynku. Ponadto czas przydziału jest zbyt długi, ponieważ najpierw musi zostać osiągnięta wymagana minimalna suma oszczędności, zanim BSV zgodzi się na przydział. Minimalna suma oszczędności to tylko jeden z kryteriów, ważny jest także okres, przez jaki pieniądze muszą być ulokowane. Aby wykorzystać je wszystkie, nawet gdyby były gotowe do przydziału, miesięczne spłaty mogą być zbyt wysokie. Ponieważ umowy już istnieją, opłaty - jak słusznie zauważyli - są i tak opłacone i nie podlegają zwrotowi, należy teraz regularnie oszczędzać w ramach umów, aby móc je wykorzystać w odpowiednim czasie i w sposób sensowny. Rozwiązanie umów nie ma sensu, raczej przeniesienie oszczędności, ewentualnie częściowe rozwiązania, aby przenosić i dzielić środki. Konieczna jest odpowiednia struktura, aby zminimalizować szkody lub - oprócz opłat - zachować je na niskim poziomie.

[seth0487]

Informacje zostały już podane w pierwszym poście startowym, ale teraz przedstawiam je bardziej uporządkowanie:

BSV1:
Kwota oszczędnościowa: 200t€
Plan: Ideal ABB B Finanzierer XXL (FX)
Stopa oszczędności: 0,5%
Stopa kredytu: 2,8%
Miesięczna wpłata: 340,- €
Aktualne saldo: 7.204,- €
Przyszły wkład w spłatę i odsetki: 800,- €


BSV2:
Kwota oszczędnościowa: 70t€
Plan: Wüstenrot Wohn-Riester Finanzierer XXL
Stopa oszczędności: 0,5%
Stopa kredytu: 2,8%
Miesięczna wpłata: 163,- € + Zastosowana dofinansowanie(?)
Aktualne saldo: 4.004,- €
Przyszły wkład w spłatę i odsetki: 280,- €


BSV3: (narzeczona)
Kwota oszczędnościowa: 50t€
Plan: Ideal ABB B Finanzierer XXL (FX)
Stopa oszczędności: 0,5%
Stopa kredytu: 2,8%
Miesięczna wpłata: 125,- €
Aktualne saldo: 2.760,- €
Przyszły wkład w spłatę i odsetki: 400,- €


BSV4: (stary plan)
Kwota oszczędnościowa: 6.300€
Plan: AR66(dawniej R66 Allianz/DreBa)
Stopa oszczędności: 1,00%
Stopa kredytu: 4,2%
Miesięczna wpłata: 0,- €
Aktualne saldo: 696,- €


Brakujące informacje?

Jak należy kontynuować oszczędzanie w starym planie? Kontynuować wpłaty aż do osiągnięcia minimalnej kwoty oszczędnościowej czy nadpłacać? Przypuszczam, że premia odsetkowa nie jest naliczana na kwoty odsetek i oszczędnościowych, które zostały wpłacone na konto oszczędnościowe po (chyba) 96 tygodniach od daty rozpoczęcia umowy. Muszę to dokładnie sprawdzić. Czy znają Państwo szczegóły tego planu?

[seth0487]

Małe uzupełnienie:

Ponownie przyjrzałem się dokładnie dokumentom starszego BSV. Tam jest napisane, że oprócz odsetek otrzymam jednorazowy bonus w wysokości 200%, jeśli od daty podpisania umowy (14.06.05) minęło co najmniej 7 lat. To jest zrozumiałe.

Ponadto w warunkach umowy Bausparkonto jest napisane, że odsetki zgromadzone po upływie 96 miesięcy kalendarzowych od daty rozpoczęcia umowy nie będą uwzględniane przy obliczaniu bonusu. Co oznacza, że bonus 200% zostanie przyznany tylko od salda, które wpłynęło na konto oszczędnościowe do 07/2013, czyli 680€ oszczędności w tym momencie oznaczałoby otrzymanie 1360€. Niezależnie od tego, czy kontynuuję wpłacanie, muszę to zrobić, aby uzyskać przydział, prawda?

[NaTwoim13]

?? Ale nie 200% od salda, tylko 200% od stopy podstawowej jako premia odsetkowa. Oznacza to, że odsetki są dodawane do premii, a nie do salda.

[seth0487]

Oczywiście, tak też jest napisane w materiałach....

Czy masz dla mnie jakąś wskazówkę dotyczącą dalszego postępowania z BSV?

[BenniG]

No cóż, 1% oprocentowanie wpłaty i 4,2% oprocentowanie zadłużenia nie są zbyt atrakcyjne. Czy w razie rezygnacji z pożyczki można tam przynajmniej odzyskać opłatę manipulacyjną?

[NaTwoim13]

Trudno tu wydać zalecenia. Szczególnie dlatego, że nie są Państwo małżeństwem i każdy chce zachować swoje oszczędności dla siebie.

Zasadniczo zaleca się skoncentrowanie oszczędności w jednym kontrakcie. W ten sposób wszystkie wpłaty oszczędnościowe trafiają do jednego kontraktu, co przyspiesza wzrost oszczędności do minimalnej wymaganej kwoty. Jeśli chodzi o kontrakt o wartości 70 000 euro, sugerowałbym częściową likwidację w wysokości posiadanych oszczędności i wpłacenie ich do dużego kontraktu, jeśli planowany zakup ma być zrealizowany w ciągu 2-3 lat, wtedy zalecam częściową likwidację większego kontraktu i całkowite oszczędzanie na 70 000 euro oraz wykorzystanie jednorazowej wypłaty z częściowej likwidacji. Pozostałą kwotę pozostałą do spłaty z częściowej likwidacji pozostawiłbym z zerowymi oszczędnościami i zerowymi wpłatami.

W ten sposób zapewniamy, że przynajmniej jeden BSV może być sensownie wykorzystany do celów zakupu/budowy.

Dlaczego Pani narzeczona zawarła zwykły BSV, a nie Wohnriester, skoro Wohnriester miał być taki wspaniały?

Jedno jest pewne, nie skorzystałbym już więcej z usług doradcy, to było bezczelne, co zrobił.

Na koniec pozostaje pytanie, na które mi jeszcze nie odpowiedzieliście, dlaczego zakup nie wchodzi w grę już teraz?

[seth0487]

Dziękuję za odpowiedź!

W sprawie ślubu: Planujemy na maj. Będziemy również wspólnie finansować nasz Dom i w razie potrzeby moglibyśmy połączyć nasze oszczędności, aby wygenerować wyższy wkład własny.

Moja narzeczona ma już od początku swojej kariery zawodowej rentę Riester, którą chciała zachować. Dlatego nie mamy Wohn-Riester, co okazało się być dobrym pomysłem (chociaż przeczytałem, że ogólnie rzecz biorąc Riester nie jest już tak polecany, gdy się o nim czyta).

Z tendencją do tego, że chcielibyśmy kupić/budować już teraz, ale najpierw musimy znaleźć coś odpowiedniego. Od około roku szukamy odpowiedniej nieruchomości lub działki, ale jeszcze nie udało się znaleźć właściwego rozwiązania. Chcielibyśmy pozostać tutaj w okolicy (zachodni Hamburg + okolice), co w efekcie utrudnia poszukiwanie w zakresie cenowym 300-350t€.

Raczej nie będę korzystał z doradcy, ponieważ zaufanie zostało zlekceważone.

Najprawdopodobniej będziemy musieli rozpocząć nowe rozmowy i zacząć planowanie od nowa lub zobaczyć, na jakim etapie jesteśmy z naszym wkładem własnym i jakie możliwości mamy do dyspozycji.

[seth0487]

Mam termin rozmowy z doradcą Wüstenrot w najbliższy piątek (oczywiście z innym doradcą). Już rozmawiałem z nim przez telefon i był trochę zaskoczony wysokością mojej polisy kapitałowej. Na razie chodzi mi głównie o dalsze regularne wpłaty na starą polisę kapitałową i jakie możliwości mi zaproponuje, żeby zająć się tematem własnego mieszkania. Następnie zamierzam skonsultować się ponownie z niezależnym doradcą. Muszę jeszcze się porozglądać.

[seth0487]

Cześć wszystkim!

Chciałbym przywrócić teraz temat do dyskusji, ponieważ dziś miałem rozmowę z doradcą z firmy Wüstenrot (innym niż ostatnio).

W dzisiejszej rozmowie chodziło głównie o to, jak mogłoby wyglądać potencjalne koncepcja finansowania nieruchomości o wartości około 410.000 €.

Początkowo chciałby zsumować istniejące środki własne z kont bankowych i z lokat terminowych, a następnie ubiegać się o zwykły kredyt ratalny z dofinansowaniem KFW. Całość na okres 15 lat (1,55%) lub KfW na 10 lat. A następnie kontynuować finansowanie za pomocą BSV, które obecnie posiadasz.

Jednak doradził mi oszczędzanie aż do osiągnięcia kwoty 10% wkładu własnego, aby skorzystać z dofinansowania z banku inwestycyjnego i dodatkowo uzyskać lepsze warunki kredytu. Oznacza to, że z 410.000 €, 41.000 € to wkład własny. Podział byłby wtedy 100.000 € z banku inwestycyjnego i 270.000 € ode mnie. Na początek powinienem zmniejszyć lub zawiesić składki oszczędnościowe na rzecz BSV o wartości 200 € i 50 € mojej narzeczonej, a pieniądze lepiej odkładać na lokacie terminowej, aby szybko zebrać wkład własny.

Przeanalizował opłacalność zmiany na nowe taryfy BSV. Według obliczeń możliwe byłoby przydział po wiązaniu oprocentowaniu kredytu ratalnego oraz oszczędności na nowych taryfach w porównaniu do starych pokryłyby ewentualne opłaty za nowe umowy.

Maksymalna miesięczna rata, jaką podałem, wynosiła 1.400€. Obecnie miesięczne obciążenie wynosiłoby około 1.200 € bez składek oszczędnościowych na rzecz BSV (na finansowanie następnej transzy)

Pozostałe zadłużenie po głównym kredycie wynosiłoby po 15 latach 180.000 €, a po kredycie inwestycyjnym po 10 latach około 74.000 €. Te kwoty zostałyby spłacone ze środków BSV. Szczegóły naszej rozmowy otrzymam w ciągu najbliższych dni. To na razie moje podsumowanie.

Możliwa informacja: Dłuższe wiązanie na 20 lat kosztowałoby dodatkowe 0,4%. Na 25 lat byłby to dodatkowy 1%.

Co eksperci sądzą o takim podejściu?

[C. Andreas]

Twoje umowy oszczędnościowe na nieruchomości niestety były bez sensu. Pośrednie finansowanie jest możliwe dopiero, gdy osiągnięty zostanie minimalny kapitał oszczędnościowy, a następnie finansujesz również swoje oszczędności. To nigdy się nie zwraca i powinno być podejmowane tylko w nagłych przypadkach, na przykład gdy trzeba jeszcze 1 rok przebrnąć.

Denerwuje mnie to, gdy czytam to, co piszesz. To nie świadczy o doradcy, ponieważ wiedział on o tym z pośrednim finansowaniem, zwłaszcza że podaliście mu określony termin. Dodatkowo, oferta FX Wüstenrot jest dostępna dopiero przy sumie oszczędnościowej na poziomie 50.000 euro, co oznacza że nie można dzielić na mniejsze kwoty i tym samym przyspieszyć przydzielenie, ponieważ dostępne jest za mało kapitału własnego.

Na twoim miejscu pozostawiłbym 70.000 euro w systemie Wohn Riester i wpłaciłbym kwotę zgodną z Twoim dochodem. Możesz w razie potrzeby zwiększyć ten pakiet na okres 15 lat w starym systemie. Wohn Riester jako kredyt dodatkowy zawsze ma sens w FX, ponieważ podczas fazie oszczędzania i fazy kredytowej masz ulgi podatkowe od kosztów. To się opłaca matematycznie, pomimo opodatkowania w późniejszym wieku. Rata odsetkowa jest początkowo nieistotna.

Umowę na 200.000 euro w BSV powinieneś zmniejszyć do kwoty oszczędnościowej w wysokości 50.000 euro tylko wtedy, gdy powiesz, że chcesz nabyć własność dopiero za 1-2 lata. Wówczas ma sens zwiększenie kapitału na kwotę 20.000 euro i już nic więcej nie wpłacasz. W razie potrzeby możesz wówczas wycofać 50.000 euro i otrzymasz kredyt na kwotę blankietową. kredyt blankietowy oznacza, że tylko twój dochód jest brany pod uwagę. W ten sposób wykorzystujesz swój kapitał własny i musisz mniej finansować z banku. W razie potrzeby możesz teraz skorzystać z pośredniego finansowania.

Umowę twojej przyjaciółki powinieneś wypowiedzieć, ponieważ niestety nic ci nie przynosi.

Moim zdaniem powinieneś zdecydowanie wybrać okres 15 lat w banku, włącznie z KfW i innymi możliwościami wsparcia. Jeśli chcesz ubezpieczyć resztę zadłużenia po 15 latach lub część zadłużenia, wtedy można rozważyć nową umowę na oszczędności na nieruchomość. Powinna ona wpasować się w twoje planowanie płynności finansowej. Wtedy zdecydowanie ma sens zawarcie umowy BSV, która znajduje się w przedziale 23-28% stopnia oszczędzania, aby ograniczyć oprocentowanie. Im mniej wpłacasz, tym lepiej. Więcej przykładów można znaleźć także tutaj: https://www.mein-bauspar-vergleich.de...ierung-rechner

[NaTwoim13]

Cześć seth0487,

proszę zastanów się, czy zrozumiałeś wszystko i czy możesz to zrozumieć. Nowe taryfy Wüstenrot mogą wyglądać lepiej, ale są obarczone takimi opłatami - mam na myśli nie tylko nową opłatę za wykup (ponownie wprowadzono opłatę kredytową przy przydziale, opłaty za prowadzenie konta itp.) - że zakładam, iż stare taryfy są efektywniej lepsze. Czy w ogóle warto oszczędzać na mieszkanie, to jest pytanie do rozważenia, a przynajmniej dla jednej umowy chciałbym włączyć mieszkanie Riester.

Z którego landu pochodzisz?

[NaTwoim13]

oh, wpis C.Andreasa został napisany równolegle, mogę jedynie zgodzić się z jego wywodami.

Do oceny proponowanej koncepcji sensowności tego planu finansowego w sensie ogólnym i z myślą o ewentualnym finansowaniu jeszcze nie doszedłem, ale mogę sobie darować, ponieważ C.Andreas trafnie to opisał.

[seth0487]

Dziękuję najpierw za szczegółową odpowiedź, Panie Andreasie! Dziękuję także Panu Buhmannowi za dodatkowe słowa.

Z góry zastrzegam: Pochodzę z Hamburga, ale najprawdopodobniej będziemy budować lub kupować w Szlezwiku-Holsztynie, ponieważ Hamburg jest po prostu zbyt drogi.

Myślę, że zrozumiałem nowy plan doradcy. Jak Pana, Panie Andreasie, który to już dobrze zauważył, dla mnie bardzo istotne jest zabezpieczenie pozostałego długu. Nie chcę być zaskoczony po 15 latach i uważam, że plan zabezpieczenia poprzez BSV (oszczędności budowlane) jest właściwy i sensowny dla mnie. Co do tego, czy nowa oferta Wüstenrot jest sensowna, trudno powiedzieć, ponieważ nie znam jej szczegółów. Ale Pan Buhmann już to omówił i odradzał. Chciałbym jednak jeszcze raz poczekać na dokumenty.

Co do BSV typu Riester, powiedzieli, że warto go ewentualnie dostosować do okresu spłacania głównego kredytu, czyli 15 lat, aby był on gotowy do alokacji i nie był zdeponowany (przekroczona wysokość oszczędności). Czy nie byłoby zatem rozsądne użyć tego BSV do kredytu KfW, który ma krótszy okres wiązania odsetek?

Jeśli więc BSV Riester 70 miałby być użyty do spłacenia kredytu KfW, pozostałaby jeszcze resztkowa kwota około 180 000 €, którą można przejąć za pomocą BSV na 200 000 €.

Teraz musiałbym równolegle do spłaty kredytów oszczędzać na BSV wart 200 000 €. Obecnie wydatek ten wynosi 340 € miesięcznie.
Mimo że w celu zabezpieczenia wystarczyłoby mi tylko BSV w wysokości 180 000 €.

Przeglądając warunki porównania Bauspar, zauważyłem, że mają one znacznie krótsze okresy trwania. Oznacza to, że kredyt trzeba spłacić szybciej, co z kolei oznacza wyższą miesięczną ratę. Okres spłaty mojego obecnego BSV na 200 000 € wynosi około 18 lat, co przekłada się na miesięczną ratę w wysokości 800 €.

Edycja: Właśnie dostałem od doradcy kilka informacji. Nowe BSV to roczna opłata w wysokości 15 €, opłata za sporządzenie umowy w wysokości 1% plus 0,1% ceny opcji (co to jest?).

[C. Andreas]

Czy nie byłoby sensowne wykorzystanie tego BSV do kredytu KfW, który ma krótszy okres wiązania odsetek?


- Tak, oczywiście, można to zrobić, ale proszę mieć na uwadze sumę kredytu budowlanego w wysokości 70 000 euro, co oznacza, że musiałby Pan wziąć około 100 000 euro kredytu KfW.





Właśnie sprawdziłem warunki porównania kredytów budowlanych i zauważyłem, że mają one znacznie krótsze okresy spłaty. Muszę więc szybciej spłacić kredyt, co z kolei skutkuje wyższą miesięczną ratą. Okres spłaty mojego dotychczasowego kredytu budowlanego w wysokości 200 tysięcy euro wynosi około 18 lat, co oznacza miesięczną ratę spłaty w wysokości 800 euro.


- niestety nie jest to zgodne z prawdą. Zgodnie z tabelą opłat, możliwa byłaby spłata w wysokości 4‰, ale wtedy musiałby Pan wpłacić około 45-50% sumy kredytu budowlanego, aby osiągnąć ten okres spłaty. FX ma sens, jeśli wpłaci Pan 30% z 180 000 euro, jednak w takim przypadku spłata nie wynosi 4‰.





Edycja: Właśnie dostałem kilka informacji od doradcy. Nowe BSV będą miały coroczną opłatę w wysokości 15 euro oraz opłatę manipulacyjną w wysokości 1% plus opłata za wariant w wysokości 0,1% (co to jest?).


- Mój entuzjazm dla nowych stawek Wüstenrot jest mocno ograniczony. Mają one co prawda oprocentowanie odsetek w wysokości 2%, ale prowadzenie konta, opłatę za warianty i agio w wysokości 2%. W rezultacie oprocentowanie efektywne jest odpowiednie.

[NaTwoim13]

Tak typowe, nie wspomina o opłacie manipulacyjnej/dyskontowej. Nominalna stopa procentowa Wüstenrot to pułapka!

[seth0487]

Po pierwsze, dotyczące Pana Andreasa:

Dotycząc punktu 1: Tak początkowo obliczył to konsultant. Przeliczył z dwoma elementami KfW i założył dwukrotność 50.000,-€. Wymogiem jest tutaj stopa kapitału własnego 10%, aby przyciągnąć bank inwestycyjny. Po 10 latach z dwóch pożyczek zostanie po 35.000,-€, co dobrze zabezpieczyłoby się z BSV Riester.

Dotycząc punktu 2: Zgodnie z ABB i moją zawartą umową, w ramach wariantu FX stopa spłaty jest dowolnie wybieralna między 4‰ a 10‰. Wybrałem wtedy 4‰. To nie zmienia stopnia oszczędzania.

Dotycząc punktu 3: Porównując koszty i opłaty mojej obecnej umowy z kosztami nowej umowy, zmiana ma sens pod względem kosztów. Ale być może coś przeoczyłem:

Obecne BSV:
Suma BŚ: 200.000€
Całkowite koszty odsetek: 38.217€
Całkowite opłaty (tylko opłata za uruchomienie): 2.000 € (faktycznie nie są one brane pod uwagę, ponieważ zostały już opłacone)

Nowe BSV:
Suma BŚ: 180.000€
Całkowite koszty odsetek: 18.990€
Opłaty (opłata za uruchomienie, prowadzenie konta, opłaty Agio i opłata za wariant): 1.800€ + 450€ + 2.353€ + 180€ = 4.783 €

Tak więc po zmianie na nowy wariant nadal oszczędzam około 14.500€. Oszczędności oczywiście byłyby mniejsze, gdybym zmniejszył duże BSV również do 180.000€, ale nadal są one.

@Pan Buhmann: Nie zwrócił na to bezpośrednio uwagi, ponieważ jeszcze nie doszło do konkretnej zmiany. Tylko obliczył mi oszczędności. Dokumenty wysłał mi później. W nich znajdują się wszystkie koszty i opłaty.

Konsultant obliczył mi dwie wersje:

Wersja 1: 2 x 50.000€ KfW + 270.000€ pożyczka ratalna. refinansowanie pożyczki KfW odbywałoby się poprzez moją już istniejącą umowę Riestera, a refinansowanie dużej pożyczki musiałoby nastąpić po 15 latach bezpośrednio na rynku. Stopa procentowa nie może przekraczać 3,2%, aby nie stać się droższa niż Wersja 2.

Wersja 2: 2 x 50.000€ KfW + 75.000€ pożyczka ratalna + 180.000€ BSV (jako pożyczka wstępna). Tutaj również obie pożyczki KfW byłyby refinansowane poprzez BSV Riester. Resztę pokrywałby BSV 180.000€.
Po 15 latach Wersja 1 jest tańsza o około 8.000€. Jak już wspomniano powyżej, zostanie to zrównoważone, jeśli stopa dla Wersji 1 wynosi 3,2% (dla refinansowania pozostałej kwoty). Jeśli stopa będzie wyższa, lepiej wypadać z BSV, jeśli będzie niższa, będę miał pecha.

Na razie wydaje mi się to rozsądne z punktu widzenia pewności co do stóp procentowych.

[NaTwoim13]

Proszę wyjaśnić nam, dlaczego zmiana ma sens. Czy znają Państwo opłaty kredytowe?

Dlaczego rata spłaty kredytu nie może ulec zmianie?

Zapytajcie Pana Christiana Andreasa, niezależnego pośrednika w zakresie oszczędzania na zakup mieszkania, czy poleciłby Państwu taryfę i ten sposób zmiany.

[C. Andreas]

Wartość umorzenia w FX jest rzeczywiście dowolna, ale musisz również posiadać odpowiedni współczynnik oceny, więc stopień zaspokojenia jest istotny.
Nie do końca rozumiem, że miałeś złe doświadczenia z Wüstenrot i teraz idziesz dalej? Ja byłbym konsekwentny.

Poleciłbym wariant 1 z dwoma pożyczkami KfW i 15-letnim ustalonym oprocentowaniem dla pożyczki bankowej. Tutaj powinieneś również dokonywać umorzeń, aby po 15 latach pozostał Ci dług X. Teraz można rozważyć, jeśli nadal masz wolne środki, zawarcie umowy o oszczędnościowo-ubezpieczeniowy, który pokryje dług lub część długu po upływie 15 lat. Umowa nie byłaby cesjonowana jak w wersji 2.
Oprocentowanie graniczne 3,2% jest tym samym, co oprocentowanie graniczne w tarifie Wüstenrot, ale na wolnym rynku jest lepiej, z oprocentowaniem odsetek 2,45%, a nie 2%, jak w przypadku Wüstenrot. Dlaczego? Ponieważ stopień zaspokojenia jest niższy dla BSV, co pozwala Ci bardziej redukować długi bankowe.

[seth0487]

@Hr. Buhmann:

W przypadku przykładowego obliczenia nowej taryfy Wüstenrot zostało podane, że opłata jednorazowa wynosi 2 353€, dlatego założyłem, że jest to opłata za pożyczkę.

Generalnie jestem tutaj po to, aby krytycznie oceniać plany, które mi są przedstawiane, dlatego właśnie ten wątek. Dlatego chciałbym jeszcze raz podkreślić, że jestem bardzo wdzięczny za rady od Pana i Pana Andreasa.

W końcu, to zagadnienie na pierwszy (i chyba drugi) rzut oka nie jest takie proste dla laika.

@Hr. Andreas:

Jak można osiągnąć comiesięczną składkę w wysokości 800€ przy stopniu oszczędnościowym 30%? Co muszę zrobić, aby uzyskać odpowiednią wartość oceny? I jak mogę być pewien tego rozwiązania?

Nie twierdzę, że miałem zasadniczo złe doświadczenia z Wüstenrot, ale to głównie zależało od doradcy. Ale nie chcę od razu podpisywać i chciałbym przeanalizować tę propozycję. Na pierwszy rzut oka to nie brzmi źle, ale nadal rozważam wszystkie możliwości.

Przede wszystkim dziękuję za rekomendację. Planujemy maksymalne miesięczne obciążenie w wysokości 1 400€. Jest ono osiągnięte dzięki dwóm pożyczkom KfW + pożyczce anuitetowej + Riester-BSV (do pokrycia pozostałych zadłużeń z dwóch pożyczek KfW). Jak teraz zabezpieczyć (częściowo) większe pozostałe zadłużenie z pozostałej pożyczki?

[NaTwoim13]

Czy masz już konkretny obiekt? Czy potrzeba finansowania jest natychmiastowa?

[seth0487]

Nie, nie ma konkretnej nieruchomości. Obecnie rozglądam się za odpowiednimi działkami tutaj w okolicy (na zachodzie Hamburga + okolicach Hamburga na zachodzie), aby poznać ceny odpowiednich działek. Ponadto planujemy ślub w maju i chcemy poczekać przynajmniej do tego czasu. Już dowiedziałem się o firmach budowlanych i poprosiłem o przesłanie mi katalogów.

W niedalekiej przyszłości chciałbym jednak kupić lub zbudować własność. Mówimy o 1-2 latach. Jeśli jednak wkrótce znajdzie się odpowiednia okazja, czyli Dom bądź działka, chcielibyśmy skorzystać z tej szansy.

Jeśli można ufać prognozom i opinii ekspertów, to poziom odsetek w ciągu najbliższych 3-4 lat raczej nie powinien zmienić się znacząco, prawda?

[seth0487]

@Pan Buhmann:

W przykładowym rachunku nowej stawki Wüstenrot podano opłatę agio w wysokości 2.353€, dlatego zakładałem, że jest to opłata kredytowa.

Generalnie jestem tutaj po to, aby krytycznie analizować przedstawiane mi plany, stąd ten wątek. Dlatego chciałbym ponownie podkreślić, że jestem bardzo wdzięczny za wskazówki od Pana i Pana Andreas.

Ostatecznie ten temat nie jest tak łatwy do zrozumienia dla laików na pierwszy (i prawdopodobnie drugi) rzut oka.

@Pan Andreas:

Jak osiągnąć składkę spłaty w wysokości 800€ przy stopie oszczędnościowej 30%? Co muszę zrobić, aby uzyskać odpowiedni współczynnik oceny. I jak mogę być pewny tego obliczenia?

Nie powiedziałbym, że mam zasadniczo złe doświadczenia z firmą Wüstenrot, ale to głównie zależało od doradcy. Ale nie chcę podpisywać nic od razu i chcę sprawdzić tę propozycję tutaj. Na pierwszy rzut oka to nie wygląda źle, ale nadal rozważam wszystkie możliwości.

Na początek dziękuję za zalecenie. Zakładaliśmy maksymalne miesięczne obciążenie w wysokości 1.400€. Ten limit został osiągnięty poprzez dwa kredyty KfW + kredyt równoległy + Riester-BSV (do pokrycia pozostałego salda dwóch kredytów KfW). Jak teraz mogę zabezpieczyć (częściowo) duże pozostałe saldo pozostałego kredytu?

Czy ktoś mógłby mi dać wskazówkę w tej sprawie? Czy ta nowa stawka jest teraz aż tak dużo gorsza? Wygląda na to, że jeszcze tego całkowicie nie zrozumiałem. Czy moje obliczenia na pierwszej stronie są poprawne? Doszedłem tam do korzyści z oprocentowania w wysokości około 14.000€ po odjęciu wszystkich kosztów.