Capital Investment 4

[Baki]

Witajcie,

tytuł może być trochę mylący, dlatego chciałbym dokładniej wyjaśnić moje pytanie:
Jestem urzędnikiem (jeszcze do października 2016 na okresie próbnym, z łącznie 2-letnim okresem próbnym) i zarabiam 2780€ netto. Premia świąteczna wynosi około 2150€ netto. Moja żona jest gospodynią domową i ma pracę na pół etatu, w której zarabia około 400€. Ponadto mamy 2 dzieci (2 i 6 lat), na których otrzymujemy zasiłek rodzinny (łącznie 368 €). Dla młodszego dziecka otrzymujemy również 150€ na wychowanie.
Aktualnie mieszkamy na wynajętym mieszkaniu, którego czynsz wynosi 850€ bez opłat. ubezpieczenie rodzinne wynosi 520€ (ubezpieczenie prywatne nie wchodzi obecnie w grę z różnych powodów). Dodatkowo mam prywatne kredyty o miesięcznej raty łącznie 500€ (pozostały dług łącznie 40.000€). Nasz budżet domowy jest bardzo napięty. Posiadamy 2 auta, a także ubezpieczenia itp. Przeciążyłem się z kredytami. Co miesiąc przekraczamy trochę budżet, czyli debet wzrasta powoli, ale systematycznie. Także z powodu nieprzewidzianych kosztów. Dodam jeszcze, że żona zaczęła pracę dopiero w tym miesiącu, co na pewno zatrzyma przekraczanie budżetu.
Co do moich kredytów i rachunków, chciałbym wspomnieć, że w zeszłym roku kilka razy próbowałem skonsolidować 2 kredyty plus debet na kredyt z niższymi ratami i dłuższym okresem spłaty. Dotychczas nie było problemów ze spłatą rat i rachunków (telefon, komórka, cokolwiek). Zawsze były i są spłacane. Jednak od razu otrzymywałem odmowy lub w ogóle nie dostawałem ofert od banków. Powiedziano mi, że porównania kredytów i oferty są rejestrowane w BIK i przez to moje punkty ulegają pogorszeniu. Nie wyobrażam sobie innej przyczyny, ponieważ nie jestem w zwłoce ze spłatami. Co można zrobić wobec tych perwersyjnych negatywnych wpisów? (zostało już poproszone o coroczne darmowe sprawdzenie wpisów w BIK).

Chciałbym teraz kupić/zbudować Dom, w zależności od sytuacji. Od swoich teściów dostalibyśmy wkład własny około 15.000€. Z tego, co wiem, można finansować nieruchomości nawet do 40 lat. Chciałbym to wykorzystać, jeśli można dzięki temu utrzymać niską miesięczną ratę. Przyjmuję, że rata wynosiłaby maksymalnie około 800€. Kwota pożyczki powinna wynosić około 250.000€ - 300.000€. Jako wkład własny możemy wnieść wiele projektów: tynkowanie, malowanie, układanie podłogi i różne instalacje sanitarn...

[BenniG]

Nierealistyczne - chcieć sfinansować kredyt w wysokości co najmniej 250 000 € za pomocą zaledwie 600 € to obłęd!

Przy oprocentowaniu 2%, tylko 416 € zostanie przeznaczone na odsetki - oznacza to, że spłacasz zaledwie 174 € głównicy.
Jeśli, jak podejrzewam, otrzymasz znacznie wyższe oprocentowanie ze względu na praktycznie brak kapitału własnego (15 000 € + 20 000 € wkładu własnego (około 2 000 godzin pracy amatorskiej)), i chcesz 40-letniego zabezpieczenia oprocentowania (dość nierealne), sam możesz policzyć, ile zostanie na spłatę - ujemne - niemożliwe do zaprezentowania.
Jeśli 250 000 € ci nie wystarczy, stracisz Dom szybciej, niż będziesz w stanie go ukończyć.
Co z czynszem w trakcie budowy? Musi być on płatny równocześnie z pierwszymi ratami kredytu.

[Baki]

Zmieniłem swoje wyobrażenie odnośnie raty do maksymalnie 800€. 600€ było w rzeczywistości nieco zbyt optymistyczne. Ponadto nie zakładam, że przy okresie kredytowania 40 lat otrzymam koniecznie najniższą ratę.
W z tej okazji interesuje mnie, czy takie obliczenia są realistyczne czy tylko środkiem zachęcającym:
Grundlagen der Berechnung
Darlehensbetrag:
250.000,00 EUR
Wert/Kaufpreis Objekt:
200.000,00 EUR
Beleihungswert:
125,00 %
Sollzinssatz p.a.:
1,30 %
Tilgungssatz p.a. im ersten Jahr:
2,00 %
Dauer der Sollzinsbindung:
5 Jahre
Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung:
38 Jahre, 6 Monate
Ergebnis der Berechnung
Monatliche Darlehensrate:
687,50 EUR
- davon Zinsen (39,39% der Rate):
270,83 EUR
- davon Tilgung (60,61% der Rate):
416,67 EUR
Am Ende der Zinsbindung
Zinsen (35,40% der Rate):
243,35 EUR
Tilgung (64,60% der Rate):
444,15 EUR
Restschuld:
224.184,05 EUR
Getilgter Betrag:
25.815,95 EUR
Zinszahlungen gesamt:
15.434,05 EUR
@BenniG: Co do miejsca zamieszkania podczas budowy/remontu, pozwól, że to będzie moją troską...

[NaTwoim13]

Gdzie oni wzięli oprocentowanie 1,3% od 250.000 euro przy wartości 200.000 euro??? Tylko na 5 lat byłoby szalenstwem!

[BenniG]

Procenty jakie otrzymuje, kiedy mieszka w domu podczas budowy... tam wszystko wygląda inaczej... wszystko wydaje się bardziej senny... tam nawet płynie mleko i miód!
Raj na Ziemi!

[Martin79HN]

Cześć Baki,

wydaje mi się, że kwestie finansowania budowy oraz oprocentowania i spłaty nie są jeszcze w pełni zrozumiałe. Wybór okresu oprocentowania tylko na 5 lat przy kredycie w wysokości 250.000€ jest szaleństwem!

Po upływie 5 lat konieczne będzie kolejne finansowanie, które może wynosić 1%, 2%, 3%, 4%, 5% lub cokolwiek innego. Nikt teraz nie jest w stanie powiedzieć, jakie będą stopy procentowe na rynku i jak będą się rozwijać.

Czy za 5 lat będziesz w stanie sobie pozwolić na znacznie wyższe odsetki?

Oprocentowanie i okres kredytu to dwie różne sprawy! Ja wybrałbym oprocentowanie na 10 lub 15 lat (dla większego bezpieczeństwa finansowego!) oraz spłatę w wysokości 2-3%. Wtedy ryzyko jest już niższe!

Należałoby uwzględnić dodatkowe koszty budowy w wysokości 10-20%. Wtedy miesięczne obciążenie przekroczy 800€.

Istnieje również opcja zawarcia umowy współczłonkostwa budowlanego. Jednak otrzymasz tam niskie oprocentowanie oszczędności, co pozwoli uzyskać korzystne warunki na kolejne finansowanie. Musisz jednak najpierw uregulować raty.

Podatek od nieruchomości, koszty dodatkowe, teren zewnętrzny, podwójne obciążenie (oprocentowanie & spłata & czynsz w czasie budowy), podatek od nabycia nieruchomości, pośrednik, koszty domu, garaż, rzeczoznawca ds. gruntu, zezwolenie na budowę, koszty związane z ustanowieniem hipoteki, kuchnia itd.

Być może uda Ci się zmieścić w kosztach! Najlepiej sprawdzić jeszcze raz.

Pozdrowienia,

Martin

[Baki]

Gdzie w ogóle wzięli Państwo oprocentowanie 1,3% przy wartości 200 000 euro i 250 000 euro?

Tylko na 5 lat stałe byłoby szczerze mówiąc szaleństwem!

To pochodzi z jednego z tych kalkulatorów finansowych lub przykładów obliczeń dostępnych online. Dane nie zostały wprowadzone przeze mnie. Ponieważ nie znam się na tej tematyce, zainteresowało mnie to, co osoby takie jak Państwo, zajmujące się tym zawodowo, mają do powiedzenia na ten temat. Jak już wspomniano: nie znam się na tym temacie. Szukam tutaj pomocnych odpowiedzi i ewentualnych przydatnych wskazówek.

[NaTwoim13]

125% Wyjście, to w ogóle nie wchodzi w grę, nie wspominając o stopie procentowej! Obydwa są nierealistyczne.

BenniG, czy chcesz teraz stać się drugim czarnym charakterem?

[NaTwoim13]

@Baki

To również w porządku, staramy się pomagać - na różne sposoby - ale nie znam żadnego komputera, na którym mogę wpisać to i otrzymać taki oprocentowanie. Zazwyczaj ekran powinien zmienić się na czarny albo powinna się otworzyć karta, która informuje, że to nie jest strona komediowa ani strona do gier.

[Baki]

„Czytasz to, BenniG? Mieszkał podczas budowy... Tam wszystko jest inne... wszystko zdecydowanie bardziej wymarzone... tam też płynie mleko i miód! Raj na Ziemi! Jesteś po prostu bohaterem! Masz to! Wyraźnie nie radzisz sobie z odrzuceniem/ripostą na swoje nieproszone wychowawcze komentarze, w których przedstawiasz swojego rozmówcę jako głupka... Wyzywam cię tylko dlatego, że tak bez szacunku się zachowujesz. Nie rozumiem ludzi takich jak ty: wydajesz się znać się na rzeczy, wybierasz ludzi, którzy nie mają pojęcia o tym temacie, prowokujesz i jesteś wyniośle, bo nie mam pojęcia o tym temacie?!? Wow, faktycznie jesteś wielkim numerem. To dokładnie to samo, co gdyby kulturysta rywalizował z niemowlęciem w podnoszeniu ciężarów i czuł się niesamowicie wywyższony...

[BenniG]

BenniG, czy chcesz teraz stać się drugim łobuzem?

No cóż, pytający chce poznać moje zdanie, ja je wyrażam, a potem słyszę, że nie powinno mnie obchodzić, gdzie on mieszka. To niezbyt elegancki sposób na podziękowanie.
Na jego miejscu, jeśli by mi z jakiegoś powodu był potrzebny kredyt w wysokości 40 000 € i zaczynałbym tonąć coraz głębiej w debecie, raczej zmieniłbym sposób mieszkania na potencjalnie tańszy, niż myślałbym, że kupno domu rozwiąże moje problemy finansowe.

[Baki]

@Baki

To również całkowicie w porządku, próbujemy - w różny sposób - pomóc, ale ja nie znam żadnego komputera, na którym wpisuję to i wtedy wychodzi taki oprocentowanie. Zazwyczaj ekran powinien stać się czarny lub powinna się otworzyć zakładka, która wskazuje, że to nie jest strona z komedią ani strona gier.

Wprowadziłem po prostu 250.000 € jako kwotę kredytu, nawet jeśli obiekt kosztuje np. tylko 200.000 €. Jeśli chciałbym kupić już istniejący Dom i potrzebowałbym jeszcze pieniędzy na prace remontowe. Takie było moje rozterki. Zresztą, kalkulator znajduje się tutaj: https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/ (..również na pierwszej stronie w wyszukiwaniu Google dla kalkulatora finansowania nieruchomości)
Daj mi znać, czy twój ekran staje się czarny, czy otwiera się zakładka

[NaTwoim13]

Nie, ekran nie stał się czarny, ale teraz widzę czarno, moje oczy mnie bolą.

Komputer jest tak niepoważny, że prawie trzeba to zgłosić. Takiego pożyczki w rzeczywistości - ledwo mogę to napisać - nie będzie! To po prostu nie wchodzi w rachubę, kompletnie nierealistyczne. Nawet przy bardziej realistycznych ofertach trzeba by zawsze zastanowić się, czy spełnia się warunki uzyskania takiej pożyczki.

To już nie są nawet witrynówkowe oferty, to już jest prawie oszustwo!!!!

[Baki]

Cześć Baki,

Sądzę, że system finansowania budowy, oprocentowanie odsetek i spłata nie jest jeszcze w pełni zrozumiany.
Wybór tylko 5-letniego zabezpieczenia oprocentowania dla kredytu w wysokości 250 000 € jest szaleństwem!

Po 5 latach trzeba będzie podjąć decyzję o kolejnym finansowaniu, które może być na poziomie 1%, 2%, 3%, 4%, 5% lub inny.
Nikt teraz nie może powiedzieć, jaka będzie sytuacja na rynku i rozwój stóp procentowych.

Czy będę w stanie sobie poradzić z dużo wyższym oprocentowaniem za 5 lat?

Oprocentowanie i czas trwania pożyczki to dwie różne rzeczy!
Wybrałbym zabezpieczenie oprocentowania na 10 lub 15 lat. (dla większego bezpieczeństwa finansowego!)
A następnie spłacanie w wysokości 2-3%! Wtedy ryzyko nie będzie już tak duże!

Przy budowie planowałbym dodatkowe koszty wynoszące od 10 do 20%.
I już obciążenie przekroczy kwotę 800 € miesięcznie!

Istnieje również możliwość zawarcia umowy o budowę budynku.
Ale otrzymasz niskie oprocentowanie na oszczędności, za to korzystne finansowanie zabezpieczające.
Ale raty trzeba najpierw opłacić.

Podatek od nieruchomości, koszty dodatkowe, teren zewnętrzny, podwójne obciążenie (odsetki & spłata & czynsz w fazie budowy), podatek od nabycia nieruchomości, pośrednik, koszty utrzymania domu, garaż, rzeczoznawca ds. gleby, zezwolenie na budowę
Koszty związane z wpisem hipotecznym, kuchnia itd. itd.

Może uda ci się zmieścić w kosztach!
Najlepiej jeszcze raz obliczyć.

Pozdrowienia

Martin

Najpierw dziękuję za pierwszy konstruktywny wkład =)
Faktycznie nie rozumiałem tego wcześniej. Nie miałem jeszcze z tym do czynienia, ale chcąc być kiedyś właścicielem domu,
trzeba zacząć od czegoś, dlatego pomyślałem o udziale w forum.
Podana kwota kredytu nie musi automatycznie odzwierciedlać ceny zakupu domu. Myślałem także o zakupie istniejącego domu, który wymagałby pewnych remontów, na które również potrzebowałbym pieniędzy. Czy w ogóle coś takiego jest możliwe?
Nie mam jeszcze konkretnego obiektu na oku. Po prostu interesuje mnie, jak daleko można zajść z ratą w wysokości 600 € lub maksymalnie 800 €.
Ale jeszcze raz: Dziękuję za odpowiedź!

[Baki]

Nie, ekran nie zmienił koloru na czarny, ale teraz widzę tylko czarno, moje oczy mnie bolą.

Ten kalkulator jest tak nieseriozny, że trzeba by go prawie zgłosić. Takiego pożyczki w rzeczywistości - ledwo jestem w stanie to napisać - nie będzie! Po prostu to nie ma sensu, całkowicie nierealne. Nawet przy bardziej realistycznych ofertach zawsze trzeba by zastanowić się, czy spełnia się warunki do skorzystania z takiej pożyczki.

To już nie są nawet oferty wystawowe, to jest już prawie oszustwo!!!!

Dokładnie to mnie właśnie interesowało! Nie myślałem za bardzo o tym przy tym przykładzie ani nie mogłem się z nim zmierzyć - właśnie z powodu mojego braku wiedzy - i dlatego opublikowałem ten przykład tutaj.
Teraz przynajmniej wiem, że nie można polegać na takich kalkulatorach.
Dziękuję za odpowiedź!

[Martin79HN]

Cześć Bakiu,

Chciałbym sprawdzić, czy można uzyskać pożyczkę pomocową np. z L-Bank (w BW).
To zależy w tym przypadku od landu związkowego!

Z którego landu pan pochodzi?

Własny kapitał na finansowanie w najlepszych warunkach jest trochę ograniczony.
pożyczka pomocowa moim zdaniem wymaga pewnego odsetka własnego kapitału.

Przy finansowaniu budowy nie jest tak łatwo powiedzieć, chcę 200 000 €, a później 50 000 € na remont. Jeśli dochód i kapitał własny są wystarczające/bardzo dobre, wiele rzeczy jest możliwych!

Wiele banków wymaga potem oszacowania kosztów przebudowy lub opracowania przez architekta, co wiąże się z wysiłkiem i kosztami. Konieczna renowacja z powodu KfW (Dom energooszczędny/ustawa o oszczędności energii) nie jest też rzeczą łatwą.

Spłata kredytu prywatnego poprzez kredyt budowlany lub pozostawienie go jako dodatkowe obciążenie również wiąże się z ryzykiem.

Być może rozwiązaniem będzie:
Dobry kredyt budowlany z dobrze zrównoważonymi oprocentowaniami depozytu i oprocentowania odsetkowego. (Suma kredytu budowlanego nie powinna być zbyt wysoka!)
Spróbuj szybciej spłacić kredyt prywatny. (nadpłata)

A kwestię posiadania własnego domu za 5 lat rozważ.

Pozdrowienia

Martin

[xlarge]

Jeśli już teraz przy czynszu 850€ zimno jest się coraz bardziej zadłużonym, pytanie brzmi, co się stanie, gdy zostaniesz budowniczym domu ... jako właściciel zazwyczaj ponosisz wyższe/inne koszty niż jako najemca.

Jeśli zakładasz, że czas finansowania nieruchomości wynosi 40 lat, to ile masz lat? Czy nadal będziesz (cały czas) pracować przez kolejne 40 lat? Co się stanie, jeśli po 10 latach oprocentowanie kredytu wzrośnie z 2% do 4%?

Myślę, że pomysł redukcji rzeczywistego czynszu poprzez posiadanie własności należy odrzucić.

Może być to możliwe w przypadku tańszego mieszkania własnościowego?

Prawdopodobnie lepiej jest najpierw pozbyć się długów, zamiast się dalej zadłużać.

[Baki]

Cześć Martin,

Jestem z Bawarii. Po zapytaniach w odpowiednim urzędzie powiatowym dowiedziałem się, że w tym przypadku otrzymam dofinansowanie na budowę mieszkania. Jednak powiedziano mi, abym umówił się na spotkanie dopiero wtedy, gdy będę miał konkretny obiekt na oku.

Już wcześniej planowałem, co musiałoby być odnowione, itp. Kwota 250 000 € nie jest dla mnie ostateczna, ale wydawała mi się realistyczna z punktu widzenia kosztów.

W każdym razie dostałem kilka przydatnych informacji i teraz wiem, na co zwrócić uwagę. Dziękuję za miłe rady!

[6Bankkaufmann]

Przy istniejącym zadłużeniu kredytowym w wysokości 40 000 EUR i braku kapitału własnego przy miesięcznej opłacie w wysokości 850 EUR w ogóle bym nic nie robił i zbadałbym, czy kwotę 40 000 EUR można ewentualnie spłacić za pomocą aktywów.
Dzieci w wieku 2 i 6 lat obecnie też nie generują dużych kosztów.
Jednak po kilku latach szybko zacznie się coś układać.
Jeśli jest Pan urzędnikiem na stałe lub nie jest już w okresie próbnym, można by ewentualnie rozważyć refinansowanie obecnego kredytu na korzystniejsze oprocentowanie.
Jednak finansowanie nieruchomości bym odradzał.

[Baki]

Jeśli obecnie przy czynszu w wysokości 850 € regularne się zagłębia się w debet, to pytanie brzmi, co stanie się z osobami budującymi własne domy... jako właściciel zazwyczaj ponosi się wyższe/inne koszty niż jako najemca.

A jeśli zakłada się okres finansowania nieruchomości przez 40 lat, to ile ma Pan lat? Czy za 40 lat wciąż będzie Pan (ciągle) pracować? - Co się stanie, jeśli po 10 latach stopa procentowa kredytu wzrośnie z 2% na 4%?

Myślę, że należy pożegnać się z koncepcją zmniejszenia rzeczywistego czynszu poprzez posiadanie własności.

Czy to możliwe w przypadku tańszego mieszkania własnościowego?

Prawdopodobnie lepiej najpierw pozbyć się długów, zamiast się jeszcze bardziej zadłużać.

...napisałem także, że ze względu na pracę żony mój debet nie jest już wykorzystywany w pełni. Mogłem wspomnieć, że jej praca na pół etatu jest pierwszym krokiem na powrót do jej dawnej pracy po okresie macierzyńskim. Po pewnym czasie będzie znów mogła wrócić do pracy na pół etatu, gdy otrzymamy wymagane miejsce w przedszkolu dla dziecka.
Wtedy będziemy mieć oczywiście więcej dochodu, ale chciałem po prostu wiedzieć, czy w obecnej sytuacji możemy już osiągnąć coś. Z jednej strony mielibyśmy później więcej swobody,
co coraz bardziej doceniamy po ostatnich latach, a z drugiej strony - jak już wspomniałem - chciałem wcześniej uzyskać informacje na temat tego zamiaru. Na przykład gry na gitarze nie można nagle opanować, tylko dlatego że ktoś chce tego dokonać. Trzeba dowiedzieć się, czego wszystkiego potrzeba, ile więcej lub mniej trzeba wydać na gitarę, a potem ćwiczyć.

Tak, jako właściciel ma się np. podatek od nieruchomości, a może ulec awarii ogrzewanie lub coś innego. Każdy może mieć takie niespodziewane koszty i im lepiej jest na to ubezpieczony, tym lepiej.
Mógłbym jeszcze dalej pisać o tym, na co wszystko należałoby pamiętać/zwrócić uwagę, ale nie jestem tutaj po to, aby tłumaczyć się z każdego drobiazgu, którego nie wymieniłem.

Za 40 lat będę miał 70 lat i będę cieszyć się piękną emeryturą oraz z dużym prawdopodobieństwem pięknym spadkiem. Jednakże do tego jest jeszcze wiele lat - oczywiście, mam nadzieję, że wszystko dobrze się ułoży i dlatego
to teraz nie jest istotne.

Prawdopodobnie lepiej najpierw pozbyć się długów, zamiast się jeszcze bardziej zadłużać.

Prawdopodobnie to też lepsze rozwiązanie, ale bądźmy szczerzy: Gdyby miał Pan szansę zainwestować raty w wysokości czynszu w własne mieszkanie, nie chciałby Pan tego zrobić?
Poza tym, nie mam innego wyjścia, jeśli żadny bank nie pomoże mi w moim zamiarze.

[Baki]

Dziękuję wszystkim za aktywny udział w dyskusji na mój temat. Zdobyłem pierwsze wrażenia na temat tego, co mogę spodziewać się w moim obecnym przedsięwzięciu, i to było dla mnie najważniejsze. Liczenie grochu, które coraz bardziej się nasila, moim zdaniem nie przynosi wartościowych wniosków. Jeśli zaskakująco pojawi się coś przeciwnego lub zupełnie nieoczekiwane rozwiązanie, będe zamieszczał informacje. Pierwsze wrażenie, które jest coraz bardziej potwierdzane przez powtórzenia i wsparcia w innych postach, mi wystarcza, i niczego więcej nie oczekuję. Jeszcze raz dziękuję za Wasze komentarze!

[Fitnesstopia]

Mogę polecić Ci bardzo dobry kalkulator finansowania budowy. www.rechner2go.de/baufinanzierungsrechner