Capital Investment 4

[3eugh]

Post został usunięty przez moderatora

[3eugh]

@ noelmaxim
... nie sądzę, że banki mogą sobie po prostu dokuczać i blokować, jak im się podoba.

Według prezentacji zastępującej kasy oszczędności, zrobiła wszystko, co w jej mocy, aby znaleźć sensowne rozwiązanie. Jak do tej pory, ma ona na planie jedynie ponowne wprowadzenie zabezpieczenia hipotecznego oraz późniejsze skreślenie starego zabezpieczenia hipotecznego - dodatkowe koszty około 1 000 €. W zasadzie nie stanowi to problemu, jeśli istnieją dobre perspektywy dążenia do odwetu wobec upierdliwego starego banku.

Niestety opiekująca się kancelaria (Poppelb./Geigenm./Berlin) na chwilę obecną jest całkowicie przeładowana. Uważa ona podejście starego banku (PSD-Bank) za niepokojące i dość atakowalne, np. z następującymi argumentami:

Obowiązek poboczny z umowy pożyczkiZasada minimalizacji kosztówZakaz wykorzystywania wyłącznie formalnie istniejącej pozycji prawnejitp.
ale poproszono mnie o skontaktowanie się z innym prawnikiem zajmującym się prawem bankowym. Pierwszy kontakt został nawiązany - ale czas ucieka (jeszcze tydzień).

I tak dalej...
















Cytat od RAWedekind

Zwrot zabezpieczenia powinien nastąpić albo poprzez
- zgodę na skreślenie
- oświadczenie o zrzeczeniu się (wtedy powstaje hipoteka właściciela rangująca i uprawnienia nie są przenoszone) albo
- cesję zabezpieczenia hipotecznego

Przebieg procesu powierniczego może być przeprowadzany przez notariusza lub bezpośrednio między bankami.

Istnieją banki/kasy oszczędności, które w swoich Regulaminach posiadają ograniczenia, np. dotyczące udzielenia zgody na skreślenie.

W tej sprawie istnieją dwa wyroki Sądu Najwyższego, które nie są powszechnie znane:

Teza

Klauzula zawarta w Ogólnych Warunkach umowy przez uprawnionego do zabezpieczenia, ograniczająca roszczenie uprawnionego do zabezpieczenia o skreślenie obciążenia hipotecznego, nie jest zgodna z kontrolą sądową, zwłaszcza jeśli obejmuje również sytuacje, w których uprawniony do zabezpieczenia nie jest już właścicielem nieruchomości w chwili zwrotu (kontynuacja wyroku SN z dnia 9 lutego 1989 r., IX ZR 145/87, BGHZ 106, 375 ff.).(Rn.18)
(SN, wyrok z 18 lipca 2014 r. – V ZR 178/13 –, BGHZ 202, 150-158)

Wspomniany wyrok SN z dnia 9 lutego 1989 r., IX ZR 145/87, BGHZ 106, 375 ff. dotyczył nabycia w drodze licytacji.

Teza

1. Klauzula stosowana przez instytucję kredytową udzielającą pożyczek zabezpieczonych hipoteką, zobowiązująca uprawnionego do zabezpieczenia, że w przypadku niewywiązywania się lub wygaśnięcia roszczenia osobistego przysługuje mu wyłącznie roszczenie o skreślenie lub zrzeczenie - nie przewidująca roszczenia o przeniesienie własności - nie jest zgodna z kontrolą sądową, przynajmniej jeśli zastosowanie tej klauzuli nie jest wykluczone w przypadku zmiany własności obciążonej nieruchomości w wyniku jej sprzedaży w drodze licytacji.
(SN, wyrok z dnia 09 lutego 1989 r. – IX ZR 145/87 –, BGHZ 106, 375-380)

Ale to wszystko z punktu widzenia prawnego nie jest takie proste - Ogólne Warunki Umowy nie obejmują tylko tego, co podpisane jest w nagłówku jako takie.

A jak to często bywa, diabeł kryje się w szczegółach konkretnego przypadku.


UWAGA: Te ogólne wskazówki nie dotyczą konkretnego przypadku. Wskazówki są udzielane bez jakiejkolwiek gwarancji. Nie jest to porada prawna.







Cytat od LGSaar

Mam także problem z obciążeniem hipotecznym. Wyznałem częściowe uznanie i chcę zapłacić. Najprawdopodobniej kasa oszczędności nie zdecyduje się na całkowite zwolnienie obciążenia hipotecznego. Nowemu bankowi wystarczyłoby już częściowe przeniesienie wadium. Co można zrobić najlepiej w takiej sytuacji? czy ktoś ma pomysł?







Cytat od noelmaxim

@Murof-Znanif

Nie rozumiem teraz Twojego zarzutu, Twoje przykłady potwierdzają świetnie, że potrafią to zrobić, nie czy mogą, więcej dowiesz się na innym papierze.

Wyobraź sobie, że chcesz nie spłacić, tylko sprzedać, gratulacje!

RAWedekind ma psychologię i możliwe gierki przy całej tej tematyce, ale generalnie chodzi o prawo i nieprawo, ale trafnie opisane jeszcze raz. Choć musiał zwrócić uwagę sprytnie, że klasyczna definicja płatności powierniczej faktycznie odbywa się poprzez notariusza, ale w większości rozliczeń między bankami już nie - lecz bezpośrednio.







Cytat od Murof-Znanif

@noelmaxim

... zrozumiałem "mogłem" jako "mógłbym" - ponieważ "mógłbym" można użyć w każdym przypadku (jeden ganguster może na pewno kraść - ale nie powinien tego robić, ewentualnie nie powinien mieć prawa).

W przypadku zapłacającej kasy oszczędności wszystkie fakty były szczegółowo przedstawione - ale jaki może to mieć sens? Czy to teraz wycofanie kredytu czy normalna refinansowanie - w obu przypadkach może się okazać, że bank lub jego pracownik po prostu czuje się urażony - albo po prostu cię prywatnie zna i chce wykorzystać swoją rzekomą pozycję władzy oraz chce cię oszukać.

W każdym razie należy ustalić, czy istnieje prawo do cesji, zamiast zgody na skreślenie, jeśli nie ma to dla banku żadnych negatywnych skutków (i nie ma żadnego powodu do wyłącznego ograniczenia się do skreślenia lub jeśli jedynym powodem jest niewybaczalna złość).

[NaTwoim13]

Nie ma jednego zlecenia powierniczego. Bank spełnia swoje zobowiązanie do wydania zabezpieczenia, wydając zgodę na skreślenie. Zlecenie powiernicze to instrukcja dla notariusza w jakich warunkach może skorzystać z zgody na skreślenie (czyli złożenie jej w rejestrze gruntowym i złożenie wniosku o skreślenie). Może w tym być wszystko, jakie warunki muszą zostać spełnione. Już przy formułowaniu warunków może coś pójść nie tak. Oczywiście także przy realizacji.

I klasykiem jest to, że bank, który ma być spłacony, formułuje warunek w taki sposób, że warunki wypłaty u banku spłacającego nie mogą się spełnić; Podobną sytuację można też stworzyć w warunkach dotyczących zapadalności ceny. Praktyka czasem to olewa, i jeśli na końcu wszystko się zgadza, te szczegóły nikogo już nie obchodzą. Ale czasami ktoś dokładnie czyta albo sprawdza później, gdy coś pójdzie nie tak, kto ponosi winę.

Jak już wspomniałem: jeśli bank, który ma zostać spłacony, i bank, który ma spłacić, nie chcą stawiać się nawzajem na drodze, to wszystko gra. Ale można tutaj w wielu miejscach - świadomie lub nieświadomie - budować pułapki.

Wtedy zwykle pomaga tylko dokładnie czytać i myśleć. Doradcze w takiej fazie jest trudne i dlatego zazwyczaj takie drogie, że nikt tego praktycznie nie chce płacić. I zazwyczaj wszystko idzie dobrze ...

Muszę tutaj niestety jeszcze raz wstawić komentarz, bo w innym przypadku nie mogę kontynuować.

RAWedekind opisał tutaj przepływ płatności w dyskusji dotyczącej powierniczej wypłaty. Oczywiście, trzeba dokonać skreślenia po sprzedaży, a notariusz musi odgrywać ważną rolę, gdyż mogą wystąpić więcej błędów niż w przypadku, który nas bardziej interesuje lub dotyczy, czyli refinansowania. Tutaj notariusz pełni już tylko poboczną rolę dla banków, realizując cesję hipoteki, ale zapewniając przepływ płatności w ramach powierniczej wypłaty/banki między sobą. No i jeśli bank zgodził się na spłatę (porozumienie/ugoda), musiał zgodzić się (wyrok), warunki zazwyczaj są jasne i wcześniej ustalone, zwłaszcza - potwierdzone przez oba banki. Raz przez potwierdzenie spłaty, raz przez zaświadczenie o finansowaniu, które nie zostanie wydane bez potwierdzenia spłaty! Nie do końca rozumiem, co jeszcze może pójść nie tak.

[Hanomag]

Doskonałe podsumowania.

Dzięki ci

[Harley]

W przypadku rozwiązania przez bank oszczędnościowego wszystkie fakty są dokładnie przedstawione - ale jakie to ma znaczenie? Niezależnie od tego, czy chodzi o odwołanie kredytu czy normalne refinansowanie - w obu przypadkach bank lub jego pracownik może po prostu czuć się zirytowany - albo po prostu znać cię prywatnie i chcieć wykorzystać swoje domniemane stanowisko władzy, chcąc cię oszukać.

W każdym razie należy sprawdzić, czy istnieje prawo do cesji zamiast zezwolenia na usunięcie, jeśli nie ma to dla banku żadnych negatywnych skutków (i gdy z jakiegoś powodu zdecydowano się na usunięcie, a jedynym powodem jest odwet).

W twojej sytuacji (termin płatności za dobrze ponad tydzień) musisz natychmiast zamówić nową hipotekę w wysokości salda oraz przedstawić tzw. negatywny atest (potwierdzenie twojego notariusza, że żadne inne wnioski o pierwszeństwo nie przeszkodzą w planowanym wpisie), aby bank oszczędnościowy mógł zaspokoić PSD Bank zgodnie z terminem.

Pytanie, czy PSD Bank ma pokryć dodatkowe koszty, możesz omawiać spokojnie po zakończeniu rozwiązania sytuacji.

Koszty związane z zlikwidowaniem już wszczętego postępowania egzekucyjnego są również znaczące.

Ponadto musisz wziąć pod uwagę, że egzekucja niekoniecznie musi ograniczać się do przymusowej sprzedaży ustanowionej nieruchomości. Ponieważ PSD Bank działa według zasady: zemsta jest słodka, musisz również liczyć się z możliwością egzekwowania w innych aktywach, takich jak oszczędności bankowe, portfel papierów wartościowych, ubezpieczenie na życie itp., lub twoje auto. Być może istnieje także możliwość niezwykle upokarzającej egzekucji wynagrodzenia. Prawo wynika stąd, że w związku z ustanowieniem hipoteki zazwyczaj poddałeś się natychmiastowej egzekucji na cały swój majątek.

[3eugh]

Cytat od Murof-Znanif

Przy zmieniającej się kasie oszczędności wszystkie fakty leżały na stole - ale jaki to miało mieć znaczenie? Czy to rezygnacja z kredytu czy normalne refinansowanie - w obu przypadkach mogłoby się zdarzyć, że bank lub jego pracownik po prostu poczuje się urażony - albo po prostu cię prywatnie zna i chce wykorzystać swoją pozycję władzy i pokarać cię. W każdym razie trzeba by wyjaśnić, czy istnieje prawo do cesji, zamiast wydania zgody na skreślenie, gdy dla banku nie ma żadnych strat (i gdy skreślenie jest żądane zupełnie bezpodstawnie lub gdy jedynym powodem jest zemsta).

W twojej sytuacji (termin płatności za dobre półtora tygodnia) pozostaje ci tylko natychmiastowe zamówienie nowego zabezpieczenia hipotecznego na kwotę reszty zadłużenia oraz przedstawienie tzw. atestu negatywnego (potwierdzenie twojego notariusza, że nie ma żadnych innych wniosków o pierwszeństwo co do zamierzanej rejestracji), tak aby bank oszczędnościowy mógł zaspokoić PSD Bank na czas.

Co do pytania, czy PSD Bank musi ponieść dodatkowe koszty, możesz dyskutować spokojnie po zakończeniu zmiany. Koszty związane z unieważnieniem raz rozpoczętego postępowania egzekucyjnego również nie są zaniedbywalne.

Poza tym pamiętaj, że egzekucja nie musi ograniczać się wyłącznie do przymusowej licytacji obciążonej nieruchomości. Ponieważ PSD Bank działa według zasady: zemsta jest słodka, musisz się też liczyć z możliwością egzekucji innych aktywów, takich jak salda kont bankowych, portfel papierów wartościowych, ubezpieczenie na życie itp., albo twój samochód. Możliwe jest również wprowadzenie w życie specjalnie przykrego dla dotkniętej osoby zajęcia wynagrodzenia. Prawo wynika stąd, że poprzez dokonanie zabezpieczenia hipotecznego zazwyczaj poddajesz się natychmiastowej egzekucji na całe swoje aktywa.

Dziękuję. I idziemy dalej...

[Aikido]

Tutaj znajduje się interesujące forum, na którym komornicy sądowi, między innymi z urzędu ksiąg wieczystych, omawiają różne scenariusze dotyczące różnych dziedzin prawnych (podobnie jak tutaj). Istnieje osobne podforum dotyczące ksiąg wieczystych.

https://www.rechtspflegerforum.de/forum.php

Niestety (ale może to i dobrze) trzeba być komornikiem sądowym albo prawnikiem, aby móc się wypowiedzieć.
Może jakiś referendarz, który jest dotknięty problemem odwołania jest komornikiem sądowym i może zdobyć dla nas kilka informacji na temat możliwości częściowego skreślenia?

Możliwe, że w postępowaniu sądowym (np. gdy bank z zasady przyznaje się do ponownej konwersji), możemy uzyskać natychmiastowe upoważnienie do częściowego skreślenia lub cesji w przypadku niepodważalnej kwoty pożyczki. Możliwa jest częściowa cesja, na pewno zgodnie z opisem ze strony Finanztip:

https://www.finanztip.de/grundschuldabtretung/

@ LG Saar: Czy nie byłaby dla Ciebie możliwością, abyś, poprzez swoje uznanie, uznał postępowanie za zakończone w tej sprawie? Czy tylko powód może to zrobić?

Pytanie do naszych prawników: Czy możemy złożyć wniosek o wyroki pośrednie, na przykład o uwolnienie hipoteki w wysokości pozostałego pożyczki kwoty (= niepodważalna suma pożyczki w postępowaniu o zajęcie komornicze)?

W moim przypadku, jeśli bank uzna relację powrotu za ponowną konwersję, pozostaje jedynie kwota sporna w wysokości około 20-25000 € jako pierwszy zastaw hipoteczny, którego sądowe wyjaśnienie może potrwać jeszcze wiele lat.

Chciałbym dlatego możliwie jak najwcześniej - już w trakcie postępowania - sfinansować tę główną kwotę i nie czekać do zakończenia całego postępowania sądowego.

Mam jednak nadzieję, że bank w moim przypadku szybko uzna odwołanie w procesie sądowym, ponieważ już wydano wyrok uznający moje odwołanie.

[NaTwoim13]

Aikido, kiedy dokładnie wygasa twoja pożyczka?

Te pytania może szybko odpowiedzieć notariusz, jeśli dobrze zrozumiałem twoje pytanie i podejście jest właściwe, mogę to od razu sprawdzić u notariusza.

[3eugh]

To byłby ważny komunikat dla wszystkich tutaj na forum - serdeczne podziękowania za pytanie, Aikido (i wskazówki), oraz za Twoją ofertę, noelmaxim.

Mam nadzieję, że osoby zainteresowane tym tematem również tu zajrzą. To jest ewentualna wada wielu wątków, ale za to mamy wszystko w jednym miejscu, jeśli każdy chce zajrzeć w inną perspektywę (to zaledwie 2 dodatkowe kliknięcia). Zobaczymy, czy to zadziała.

[RAWedekind]

W Twojej sytuacji (termin płatności za niecały tydzień) pozostaje Ci tylko natychmiastowe zamówienie nowej hipoteki na kwotę pozostałej sumy oraz dodatkowo przedstawienie tzw. negatywnego atestu (potwierdzenie Twojego notariusza, że planowany wpis na pierwszym miejscu nie koliduje z innymi zgłoszeniami o pierwszeństwie), aby Sparkasse mogła w terminie zaspokoić PSD Bank.

Co do kwestii, czy ewentualnie PSD Bank musiałaby ponieść dodatkowe koszty, możesz spokojnie o tym dyskutować dopiero po zrealizowaniu wykupu.

Mój wniosek jest taki: Kto wycofuje swoje oświadczenie, musi zgodnie z prawem być w stanie zapłacić w ciągu 30 dni. W przeciwnym razie może być bardzo gorzko. Ilu zwykłych właścicieli domów może po prostu podwoić swoje zabezpieczenie?

Dlatego rozwiązaniem dla przeciętnego właściciela domu własnościowego najprawdopodobniej nie jest po prostu szybkie zamówienie drugiego równorzędnej hipoteki na równoważnym obiekcie. Skąd to ma przyjść?

Jak powie John Travolta w filmie Zawiadomienie sądowe (moim zdaniem obowiązkowy dla każdego prawnika), proces sądowy to wojna. Przeczytaj więc Clausewitza lub Sun Tsi (Sunzu): pytanie nie dotyczy tylko jak zacząć wojnę, ale przede wszystkim jak ją zakończyć, czyli strategie wyjścia. Zanim zostanie ogłoszona wojna, należy się bardzo dobrze przygotować.

Moje pierwsze pytanie w takiej sytuacji byłoby ewentualnie:
Czy naprawdę próbowaliście przekonać PSD Bank do rozsądku na najwyższym szczeblu? Skąd wiecie, kto w PSD Bank odpowiada za to taktyczne manewrowanie?
Skąd wiecie, czy lokalny dowódca dobrze przemyślał ten manewr do końca?
Skąd wiecie, czy ma pełne wsparcie od przełożonych?

Banki PSD należą do sektora społecznych i spółdzielczych banków ludowych i Raiffeisen. Często istnieją tam struktury lokalne i odpowiednie kanały komunikacyjne, które nie są tylko formalne.

Czy próbowaliście uzyskać przedłużenie terminu?

Czy Sparkasse nie ma może wskazówek lub ścieżek komunikacji?

itd. itd.

Ostrzeżenie: To nie jest porada prawna. Jeśli odniesiono się tutaj do PSD Bank lub Sparkasse, nie oznacza to konkretnych instytucji w danym przypadku, a jedynie placeholder, aby wyjaśnienia nie stawały się zbyt abstrakcyjne. Nie chodzi mi o konkretny przypadek, a o ogólne wskazówki dotyczące pytań, które mogą być istotne w takich przypadkach. Te wskazówki nie zawierają zaleceń działań, poza pytaniami, które można by sobie ewentualnie zadać (a jak będą odpowiedzi, to już inna sprawa).

[Murof-Znanif]

RAWedekind

... dziękuję za jasne i pełne współczucia wyjaśnienia.

Aktualnie wygląda na to, że w moim przypadku sytuacja zmienia się, kwota wykupu zostanie przelana na czas, a z powodu kolejnych błędów tego niekompetentnego PSDer, wkrótce mogą napotkać na siebie obiecujące sprawy sądowe (np. mojego nowego prawnika zajmującego się prawem bankowym stwierdził: Tak niefortunnie dobrana formułacja [PSD-Bank] nie spotkała się ze mną w mojej karierze.). Na chwilę obecną nie mogę powiedzieć nic więcej na ten temat - wróg może czytać.
(Po moich dwutygodniowych wakacjach zagranicznych, które rozpocznę niedługo pomimo upływu terminu spłaty kredytu, mogę podzielić się relacją)

[Harley]

M.E. ist die Kernaussage: Wer den Widerruf erklärt, muss nach dem Gesetz binnen 30 Tagen zahlen können. Sonst kann es sehr bitter werden. Wieviele normale Häuslebauer können mal eben die Sicherheit verdoppeln?

Insofern ist die Lösung für den normalen durchschnittlichen Eigenheimbesitzer wohl kaum die, mal eben schnell eine zweite erstrangige Grundschuld an einem gleichwertigen Objekt zu bestellen. Wo soll das herkommen?

Da haben Sie mich missverstanden. Mein Vorschlag sah die Bestellung einer neuen nachrangigen Grundschuld am bisherigen Sicherungsobjekt vor. (Natürlich zunächst außerhalb aller denkbaren Beleihungsgrenzen).

In Verbindung mit dem Negativattest wäre für die ablösende Sparkasse sichergestellt, dass sie mit Erhalt der Löschungsbewilligung der PSD-Bank - nach Ablösung - die Löschung der vorrangigen Grundschuld beantragen kann und somit mit der zu ihren Gunsten bestellten Grundschuld auf die 1. Rangstelle nachrücken würde.

[NaTwoim13]

To również powinno zagwarantować przyjęcie kolejnych roszczeń odszkodowawczych. Co RAWedekind słusznie zauważa, jest faktem, który należy zgłosić we właściwym miejscu. Nie wyobrażam sobie także, że zarząd Banku PSD chciałby się temu dodatkowo poddać. Kluczowe osoby w Banku PSD moim zdaniem jeszcze nie miały pojęcia o tym cyrku!

Co również musiałoby być zapewnione, to prawidłowe ustanowienie roszczenia w hipotece. Mówiąc prościej, prawidłowe uporządkowanie rangi, czyli nie ustanawianie roszczenia we pierwszej pozycji rangowej, ale w pozycji po roszczeniu Banku PSD, w przeciwnym razie nie będzie możliwe uzyskanie potwierdzenia notarialnego. Zakładam jednak, że bank, który spłaca kredyt, o tym pomyśli, o ile jest o tym poinformowany.

[RAWedekind]

Pan mnie nie zrozumiał. Moja propozycja zakładała zamówienie nowej hipoteki wtórnej na dotychczasowym obiekcie zabezpieczenia (oczywiście początkowo poza wszelkimi możliwymi limitami obciążenia).

W połączeniu z atestem negatywnym dla odsługującego Banku byłoby zagwarantowane, że po otrzymaniu zgody na skreślenie przez Bank PSD - po spłacie - ablauftujący Bank mógłby wystąpić z wnioskiem o skreślenie hipoteki pierwszorzędnej i tym samym awansować na pierwsze miejsce po swojej stronie.

To wymagałoby zgody ablauftującego Banku.
Dlaczego w ogóle miałby się na to zgodzić? A jeśli tak, to pod jakimi warunkami?
Prawo nadzorcze dotyczące kredytów także może być czynnikiem. Nawet jeśli odsługujący Bank by chciał, pozostaje pytanie, czy w ogóle może udzielić kredytu na tej podstawie. Przede wszystkim jednak moim zdaniem stoi pytanie 1. Dlaczego odsługujący Bank miałby się na to zgodzić?

[NaTwoim13]

Nadal nie do końca rozumiem, dlaczego bank wykupujący nie może dokonać przelewu w ramach umowy powierniczej??? Aby udzielić zgody na sfinansowanie wykupu, bank wykupujący musiał mieć potwierdzenie umożliwiające wykup/wykupienie?

[3eugh]

Mam wrażenie, że kręcimy się w kółko:

Z jednej strony rozumiem, że bank, który ma zastąpić, potrzebuje od banku do zastąpienia zaświadczenia o zastąpieniu (lub czegoś na ten kształt), aby w ogóle móc zobowiązać się do wypłaty kwoty pożyczki. Więc jeśli klient doszedł do tego punktu: co powinno się dalej stać? (zakładając dalej odpowiednią zdolność kredytową) Czy bank do zastąpienia może się wtedy wycofać? Przecież już wystawił zaświadczenie o zastąpieniu (lub coś w tym stylu). Czy nie jest do tego zobowiązany? Okej, jeśli istnieją klauzule, których klient nie rozumie, chociaż stanowią one pułapki, jest to problem. Czy o to chodzi?

Z drugiej strony rozumiem, że bank do zastąpienia wystawi zaświadczenie o zastąpieniu (lub coś w tym stylu) tylko wtedy, gdy ma pewność, że otrzyma spłatę zobowiązań klienta (co jest zrozumiałe). Ale jeśli nie chce wystawić tego zaświadczenia, ponieważ bank, który ma zastąpić (bez tego zaświadczenia), nie udziela wiążącego zobowiązania kredytowego, to klient znów jest tam, gdzie był wcześniej.

[Harley]

To wymagałoby zgody nowej banku.
Dlaczego w ogóle miałaby się na to zgodzić? A jeśli tak, to za jakich warunków?
Przepisy dotyczące nadzoru nad kredytem także odgrywają rolę. Nawet jeśli nowy bank chciałby, pytanie brzmi, czy w ogóle może udzielić kredytu na tej podstawie. Ale moim zdaniem najważniejsze jest pytanie 1. Dlaczego nowy bank miałby się na to zgodzić?

Nie jestem notariuszem, ale moim zdaniem dlatego, że może być pewna, że otrzyma wymaganą zabezpieczenie w postaci pierwszego hipoteki tuż po wypłacie kwoty kredytowej. Oczywiście warunkiem jest, że bank, którego kredyt zostaje spłacony, faktycznie udostępni zgodę na wykreślenie hipoteki. Ale zrozumiałem, że użytkownik Murof-Znanif wyraził chęć do tego, że jest skłonny to zrobić, ale nie chciał zgodzić się na cesję.

Ponadto zdarza się dość często, że kredyt pod zabezpieczenie hipoteką jest wypłacany przed wpisaniem hipoteki, pod warunkiem że zapewnione jest szybkie poprawne zarejestrowanie. Tak jest np. w przypadku nabycia nieruchomości na licytacji komorniczej. Również tutaj obciążenie nieruchomości zabezpieczeniową hipoteką przed zapłaceniem najwyższej oferty jest wykluczone. Bank zadowala się postanowieniem o przyznaniu nieruchomości, które stwierdza, że nieruchomość będzie przekazana kupującemu bez obciążeń, jeśli najwyższa oferta zostanie zapłacona w terminie podziału. W innym przypadku licytacje mogą brać udział tylko płacacze gotówkowi.

[3eugh]

Czy masz może jakieś oświecenie dotyczące moich pytań w moim powyższym wpisie? Czy dostrzegasz problem, którego nie ma? Czy może fundamentalnie źle zrozumiałem poszczególne kroki? Dzięki.

[Hanomag]

Z drugiej strony rozumiem, że bank, który ma zostać spłacony, będzie wydawał zaświadczenie o spłacie (lub podobne) tylko wtedy, gdy jest pewny, że otrzyma należności od klienta (co jest zrozumiałe). Jednak jeśli nie chce wydać tego zaświadczenia, ponieważ bank, który ma zapłacić (bez tego zaświadczenia), nie udziela klientowi wiążącej zgody na udzielenie kredytu, klient znów wraca do punktu wyjścia.

Bank, który ma być spłacony, moim zdaniem obiecał przedmiotowi hipoteki wydanie zgody na skasowanie w przypadku spłaty pieniędzy. Jak DN (kredytobiorca bez zabezpieczenia) ma zrealizować to z nowym bankiem? To zachowanie jest - jak już zauważył DN, cytując swojego prawnika - nielegalne. Jak pisze DN, specjalista od prawa bankowego już podjął kroki w dobrym kierunku.

[Harley]

Czy masz może rozjaśnienie dla moich pytań zawartych w moim powyższym wpisie? Czy widzę problem tam, gdzie go nie ma? Czy może źle zrozumiałem poszczególne kroki? Dziękuję.

Mam pewien problem z pojęciem: zaświadczenie o spłacie. Znam zaświadczenie waluty oraz zgłoszenie skasowania. Pierwsze jest wysyłane przez bank, który ma dokonać spłaty, do banku spłacającego, aby ten wiedział, jaka suma faktycznie jest do spłacenia w ramach refinansowania. Zgłoszenie skasowania to oświadczenie DG dla urzędu księgi wieczystej, że zgadza się na skasowanie zapisu hipoteki w księdze wieczystej. Zazwyczaj jest ono tworzone tylko wtedy, gdy zaciągnięty kredyt został całkowicie spłacony z własnych środków.

W omawianym tu przypadku chodzi o refinansowanie kredytu przez inną bank. Oczywiście bank spłacający także chce mieć zabezpieczenie swojego kredytu hipotecznego. Może to być zrealizowane za pośrednictwem cesji między dobrze myślącymi ludźmi. Cessio zostaje wpisana do księgi wieczystej i wszyscy są zadowoleni. Jednakże bank spłacający jest wściekły na swojego DN, ponieważ wyciągnął on asa z rękawa. Dlatego odmawia cesji i proponuje tylko skasowanie. (Oczywiście musi on uwolnić hipotekę po spłacie, ale ma kilka możliwości i wybiera tę, która jest najmniej odpowiednia dla celów DN.)

Zaświadczenie o skasowaniu nie jest bezpośrednio użyteczne dla banku spłacającego. Jak sama nazwa wskazuje, służy jedynie do skasowania hipoteki. Bank spłacający potrzebuje jednak własnej hipoteki, której teraz może uzyskać tylko poprzez nowe wpisanie jej do księgi wieczystej. Dla niego zgłoszenie skasowania nie stanowi żadnego zabezpieczenia. Dla DN sytuacja związana z kasowaniem i następnym wpisaniem oczywiście wiąże się ze znacznie większymi kosztami niż zwykła cesja. Dlatego jego frustracja i tajne zdziwienie w banku spłacającym dzięki asowi z rękawa.

Mam nadzieję, że problem teraz jest zrozumiały.

[3eugh]

Dziękuję bardzo! Czy zamiast zgody na usunięcie, można uzyskać zgodę na cesję? Czyli czy można uniknąć najpierw usunięcia hipoteki z księgi wieczystej, a następnie ponownego wpisu (z nowym wierzycielem), co moim zdaniem jest droższe niż cesja. Czy może pojęcie cesji nie ma nic wspólnego z wpisami w księdze wieczystej? Ah, powinienem przeanalizować/samemu się nauczyć szczegóły dotyczące tego, przepraszam. W każdym razie dziękuję jeszcze raz za wyjaśnienia. Teraz wiem, że muszę się tam koniecznie dalej dokształcać, zanim zadam dalsze pytania/dyskutuję.

Wszystkim życzę miłego weekendu!

[Harley]

Dziękuję! Czy zamiast zgody na skreślenie można uzyskać zgodę na cesję? Innymi słowy, czy istnieje możliwość zastąpienia poprzedniego wierzyciela nowym wierzycielem bez konieczności wcześniejszego skreślenia i ponownego wpisania w księdze wieczystej (z nowym wierzycielem), co moim zdaniem jest droższą opcją niż cesja. Czy pojęcie cesji nie ma nic wspólnego z wpisami do księgi wieczystej?

Dokładnie tak. Césja jest w istocie również zezwoleniem na wpis cesji, bowiem również zawiera ona polecenie dla urzędu księgi wieczystej, aby zmienił wpis z poprzedniego wierzyciela na nowego jako uprawnionego z hipoteki.

[RAWedekind]

Nie jestem notariuszem, ale moim zdaniem dlatego, że może być pewna, że wkrótce po wypłacie kwoty kredytu otrzyma odpowiednie zabezpieczenie w postaci pierwszego uprzywilejowania hipotecznego. Oczywiście warunkiem koniecznym jest to, że bank, który ma zostać spłacony, faktycznie udostępni zgodę na skreślenie. Ale zrozumiałem użytkownika Murof-Znanif tak, że wyraziła gotowość do uczynienia tego, tylko właśnie nie chciała zrzeczenia przekazać.

Ponadto zdarza się dość często, że kredyt zabezpieczony hipoteką jest udzielany przed wpisem hipoteki, pod warunkiem zapewnienia, że właściwy wpis zostanie dokonany w najbliższym czasie. Na przykład w przypadku nabycia nieruchomości z licytacji komorniczej. Nawet w takim przypadku obciążenie nieruchomości zabezpieczeniową hipoteką przed zapłaceniem najwyższej oferty jest wykluczone. Bank zadowala się postanowieniem o zawierającym, które potwierdza, że nieruchomość zostanie przekazana nabywcy bez obciążeń, o ile najwyższa oferta zostanie opłacona w terminie podziału. W przeciwnym razie licytować mogą jedynie osoby płacące gotówką.

Przy finansowaniu zakupu nieruchomości z licytacji komorniczej sytuacja jest jednak inna: nabycie własności następuje poprzez postanowienie o przyznaniu. Sąd licytacyjny przed godziną licytacji ustala zarejestrowane prawa i informuje, które prawa pozostają w mocy (i wchodzą w skład minimalnej oferty); tym samym jasne jest, które prawa wygasają. Dokładnie wtedy księga wieczysta jest czysta, nawet jeśli wpis nie został jeszcze dokonany. Zatem bank finansujący nie ryzykuje zbyt wiele, jeśli istnieje postanowienie o przyznaniu.

Jednakże w przypadku spłaty kredytu sytuacja jest moim zdaniem inna, jeśli spór z bankiem będącym przedmiotem spłaty nie został jeszcze w pełni zakończony. Ponadto w przypadku finansowania nieruchomości z licytacji komorniczej opóźnienie czasowe było częścią podstawy zawarcia umowy, podczas gdy teraz ma miejsce odstępstwo od przebiegu, który był podstawą negocjacji. (Co więcej, nie wiemy dokładnie, jak bardzo bank będący obiektem spłaty się już zobowiązał i w jakim stopniu klient spłacający się już zobowiązał - co oczywiście również robi różnicę)

Jeśli istniałoby rozwiązanie analogiczne do finansowania nieruchomości z licytacji komorniczej, dość wprawny bankier sam wpadłby na celowe pomysły... i ewentualnie zadzwoniłby do kolegi (w banku do spłaty), prawda?

Nie chcę tu nikogo urazić, ale niektóre przedstawienia faktyczne, które czytam na forach, wydają mi się warte podważenia. Ten fakt, który jest tutaj powodem dyskusji, wzbudziłby u mnie jeszcze kilka pytań dotyczących faktu... jeśli miałbym odnosić się do konkretnego przypadku ... czego jednak nie robię.

W przypadkach, które znam, pełną katastrofę i cudowne ocalenie rzadko można obserwować obok siebie przy racjonalnej analizie. Ale miło, że tutaj jest robiona reklama specjalistycznemu prawnikowi od prawa bankowego

Moim zdaniem w wielu przypadkach, korzystając z sugestii dwóch wyroków BGH, które podałem, oraz dobrej uwagi od @Harley na temat finansowania przy zakupie z licytacji komorniczej, można osiągnąć wiele argumentując, jeśli... ROZMAWIA SIĘ ze sobą... albo pozwala się bankierom rozmawiać ze sobą. Ten fragment brakował w opisie w konkretnym przypadku. Oczywiście zdarza się, że nikt nie chce rozmawiać z drugim, ale moje doświadczenie wskazuje, że warto podjąć rozmowę, choćby otrzymać próg czasowy, aby przynajmniej spokojnie poszukać rozwiązania. Często również możliwe jest rozwiązanie i w zasadzie pójście wspólnie do sądu, aby wyjaśnić kwestię pozostającą sporną.

Oświadczenie o odstąpieniu od odpowiedzialności: Brak gwarancji. Te uwagi nie odnoszą się do jednego przypadku, ale zawierają jedynie ogólne uwagi.

[3eugh]

A więc jeszcze raz serdeczne dzięki za naprawdę bardzo pomocne wpisy. Moje pytania faktycznie nie dotyczyły prawie katastrofy, ale teraz to nieistotne.


Również opowiadam się za rozmową z obiema bankami - pomimo irytacji (więc także z tą, którą trzeba spłacić). Tutaj widzę też mądrość, o której wspomniał RAWedekind: nie ma sensu wyciągnąć ostatniego grosza, a tym samym tak zirytować bank, że legalnie stawia przeszkody, za które trzeba znów dopłacić kilka tysięcy w ramach minimalizacji szkód. Mimo to chciałbym solidnie przedstawić wykorzystane świadczenia - po prostu po to, aby mieć dobrą pozycję wyjściową do negocjacji.


Być może patrząc pod tym kątem, lepszym rozwiązaniem jest zawarcie porozumienia, w którym trochę się oddaje? Wówczas jednak trzeba uważać, aby porozumienie uwzględniało wszystko, co jest konieczne do bezproblemowego przeniesienia GS.


Czy ktoś zna porównania lub wyroki, gdzie coś zostało ustalone odnośnie przeniesienia GS i całego procesu wokół niego? Czy wsparcie wyznaczonego adwokata specjalisty wystarcza w własnej sprawie, czy też warto skonsultować się z notariuszem, aby ostrzec przed ewentualnymi pułapkami? Czyje to właściwie zagadnienie? Adwokata specjalisty i/lub notariusza? Czy ten ostatni w ogóle może wspierać klienta/wnioskodawcę? Mam na myśli to, czy może on specjalnie doradzać klientowi w tych kwestiach, czy też tylko adwokat ma takie uprawnienia?

[Hanomag]

Zaświadczenie o skasowaniu nie ma bezpośredniego zastosowania dla banku spłacającego. Jak wskazuje sama nazwa, służy jedynie do skreślenia hipoteki.

Bank spłacający nie, ale DN. Jeśli posiada on zaświadczenie o skasowaniu, może skasować hipotekę lub kontynuować korzystanie z niej, patrz tutaj:



Zaświadczenie o skasowaniu jest abstrakcyjnym jednostronnym oświadczeniem woli odbiorcy, że zrezygnuje z uprawnienia wpisanego w księdze wieczystej. Zaświadczenie o skasowaniu, zgodnie z uznawanym poglądem prawnym, formalno-prawnie obejmuje oświadczenie o rezygnacji w odniesieniu do zabezpieczenia hipotecznego zgodnie z art. 875 ust. 1 BGB,[1] którego istotą jest oświadczenie woli związane z treścią prawa materialnego, będące czynnością prawną zaliczaną do prawa materialnego, która nie pokrywa się pojęciowo ani z zaświadczeniem o skasowaniu zaliczanym do formalnego prawa ksiąg wieczystych, ani tym bardziej z wnioskiem o skasowanie.







Cytat z Harley

Bank spłacający musi jednak posiadać własną hipotekę, którą teraz może uzyskać wyłącznie poprzez ponowne wpisanie do księgi wieczystej jako nowej hipoteki.


i kontynuując dalej



Kasowanie zaświadczeniem o skasowaniu wymusza bezpośrednie skasowanie zastawu hipotecznego. Jeśli jednak hipoteka ma pozostać jako hipoteka właściciela po ostatecznej spłacie zabezpieczonego kredytu, wierzyciel hipoteczny musi wydać zrzeczenie zgodnie z §§ 1192, § 1168 ust. 1 BGB. Tylko to prowadzi do hipoteki właściciela, którą właściciel nieruchomości może ponownie wykorzystać jako zabezpieczenie kredytów w przyszłości. Właściciel może jednak w każdej chwili przez własne oświadczenie o rezygnacji zlikwidować niezastosowaną hipotekę i skasować ją w księdze wieczystej.


Twoje stwierdzenie jest zawsze prawdziwe wtedy, gdy umowa zabezpieczenia nie jest spełniona, przy czym może ona być nieważna, patrz tutaj:



Wyjątki od tego zachodzą, jeśli umowa zabezpieczenia jest nieważna zgodnie z § 138 BGB ze względu na sprzeczność z zasadami moralności (na przykład ze względu na zastraszanie lub zagrożenie dla wierzyciela). Wówczas również czynność wykonawcza (przekazanie zabezpieczenia) jest nieważna, ponieważ sprzeczność z zasadami moralności występuje właśnie w realizacji świadczenia.[1] Ta tzw. tożsamość błędu występuje zawsze wtedy, gdy podstawa nieważności umowy zabezpieczenia obejmuje również czynność dysponującą zabezpieczeniem kredytowym, na przykład w przypadku niezdolności wszczynającego zabezpieczenie.

[LGSaar]

@ LG Saar: czy dla Ciebie nie byłoby to możliwe, abyś swoim uznaniem uznal tę część za załatwioną? Czy może to zrobić tylko powód?

Pytanie do naszych prawników: Czy możemy wnioskować o wydanie orzeczenia tymczasowego, na przykład uwolnienie hipoteki do wysokości uznanej przez nas restowej kwoty pożyczki (=niepodważalna kwota pożyczki w RAW)?

W moim przypadku, w przypadku uznanego przez bank odwrotnego przekształcenia, pozostałaby tylko kwota sporna od 20 do 25 000 euro jako pierwszorzędowa hipoteka, której rozstrzygnięcie sądowe mogłoby potrwać nawet kilka lat.

Chciałbym więc jak najszybciej - już w trakcie procesu - kontynuować finansowanie tej dużej kwoty i nie czekać aż do zakończenia całego sporu sądowego.

Mam jednak nadzieję, że bank w mojej sprawie względnie szybko uzna odwołanie, ponieważ w moim odwołaniu już wydano wyrok uznający.

Miałem także taki pomysł, ale problemem jest to, że bank nie wniósł powództwa z klauzulą ryczałtową w obronie. Jednak moje uznanie zawiera klauzulę ryczałtową. To stanowi problem. Jeśli bank nie zmieni powództwa, nie będzie częściowego wyroku uznającego. Muszę najpierw zapłacić, a potem bank musiałby przynajmniej zmniejszyć hipotekę. Jeśli odmówi, to trzeba wytoczyć sprawę. Znowu rok albo dwa. Wtedy trzy postępowania toczyłyby się jednocześnie.

[Aikido]

Miałem także ten pomysł, problem polega na tym, że bank nie zgłosił roszczenia w sposób odpowiedni. Jednakże moje uznanie jest z ważeniem prawym. Tutaj leży problem. Jeśli bank nie zmieni pozwu, nie będzie częściowego wyroku uznającego. Muszę najpierw zapłacić, a potem bank musiałby przynajmniej zmniejszyć hipotekę. Jeśli odmówi, będziemy musieli pozwać. Znowu rok albo dwa. Wtedy będą to trwały 3 postępowania równocześnie.

Czy nie można połączyć spraw sądowych?

https://dejure.org/gesetze/ZPO/147.html

[3eugh]

To również byłoby zgodne z obowiązkiem redukcji kosztów? Czy nie ma przepisu w Kodeksie Postępowania Cywilnego dotyczącego tego?

[Aikido]

Różnice między skasowaniem, cesją, nowym wpisem hipoteki i częściową cesją, a związane z nimi koszty są tutaj ładnie wyjaśnione:

https://www.grundbuch.de/grundbuch-kosten-sparen.html


https://www.grundbuch.de/

To w końcu dotknie nas wszystkich wcześniej czy później.

[3eugh]

Przepraszam, teraz dopiero to przeczytałem - dzięki za Twój komentarz.


Przypomniał mi się jeszcze jeden punkt mojego prawnika:

Zaletą wystąpienia o usunięcie GS w pozwie jest to, że w przypadku pozytywnego wyroku otrzymuje się egzekwowalny tytuł przeciwko bankowi. Oznacza to, że jeśli bank postanowi być trudny (co jest możliwe), wystarczy machać egzekwowalnym tytułem, aby uzyskać usunięcie GS. Jeśli jednak takiego tytułu nie ma, bank mógłby opóźnić usunięcie GS - nawet jeśli wydano przeciwko niemu wyrok (ale nie żądano usunięcia GS), i jedynym sposobem rozwiązania tego problemu byłby kolejny pozew.

Hm, dopiero teraz zauważam, że może to bardziej pasować do wątku dotyczącego punktów pozwu, ale na razie pozostawię to tutaj, ponieważ ma to naprawdę wiele wspólnego z usunięciem GS.

[schunckt]

Muszę zadać kolejne głupie pytanie

Następująca myśl: Odwołanie przed sądem udane, bez uwzględnienia zabezpieczenia hipotecznego w celu ograniczenia kosztów. Bank (A) ma teraz prawo do odzyskania swoich pieniędzy w ciągu x dni. Nowy bank (B) naturalnie będzie chciał zabezpieczenia zanim wypłaci pieniądze. Zazwyczaj dzieje się to poprzez cesję wierzytelności hipotecznej w sposób cichy pomiędzy bankami, zazwyczaj z udziałem notariusza (rynek wtórny, monitorowany), ponieważ nowe zabezpieczenie hipoteczne musi zostać wpisane do księgi wieczystej.

Jeśli teraz Bank A stawia opór, Bank B nie zapłaci. Jeśli B nie zapłaci, czy Bank A może grozić licytacją przymusową pomimo braku współpracy? Jakie paragrafy stanowiłyby tutaj odpowiednią amunicję przeciwko A?


T.

[lelo44]

Postępowanie komornicze wiąże również dla banku tylko niepotrzebny czas i koszty. Co też ma z tego, że stawia opór, skoro doskonale wie, że kwotę wykupu można łatwiej uzyskać poprzez współpracę. W przypadku gdy bank mimo to grozi użyciem słowa przymusowa sprzedaż, chociaż już ustalono, że zachodzi stosunek do cofnięcia, jako środek obronny prawny przychodzi mi na myśl pozew o odparcie egzekucji zgodnie z § 767 ZPO. Zresztą jest to zapobiegająco dopuszczalne, gdy istnieje konkretna groźba, że bank zechce egzekwować. Nie ma to jednak być poradą prawna, to tylko moja osobista idea.