Capital Investment 4

[CitizenX]

Cześć wszystkim,

jako że jestem totalnym nowicjuszem w dziedzinach budownictwa domowego i finansów, mam nadzieję, że znajdę tutaj kilka odpowiedzi i z góry dziękuję

Nasza sytuacja wyjściowa: ja (36 lat, pracownik zatrudniony na czas nieokreślony w sektorze publicznym) oraz moja żona (37 lat, gospodyni domowa) mamy dwoje dzieci (6 lat i 7 miesięcy) i chcielibyśmy zbudować Dom. Mieszkamy w przedmieściach Kolonii, w dość pożądanej lokalizacji. Nasza sytuacja finansowa wygląda następująco:

- 2 000 € netto moja pensja

- 380 € zasiłku rodzinny

- około 20 000 € na koncie oszczędnościowym (na które nadal wpłacamy), pierwotnie przeznaczone dla dzieci i raczej nie powinno być uwzględnione jako wkład własny do finansowania. W razie potrzeby sięgniemy jednak po te pieniądze, ponieważ wcześniej czy później odziedziczymy nieruchomości.

- około 15 000 € dostępnych wkładów własnych.

- i na sam koniec najlepsza wiadomość: jesteśmy posiadaczami mieszkania o wartości około 300 000 € (porównywalne lokale w naszej okolicy są oferowane w tej cenie). Przy sprzedaży podatek będzie wymagany, dlatego realistycznie liczymy tutaj na około 260-270 tys. €.

- Jesteśmy całkowicie wolni od długów, zamieszkujemy naszą nieruchomość sami (płacimy około 300 € na koszty uzyskania przychodu miesięcznie) i zostaje nam około 800 - 1 000 € miesięcznie.

Nasz plan wygląda następująco: niebawem w naszej miejscowości zostaną sprzedane miejskie działki budowlane o wartości około 120-150 tys. €, na których chcielibyśmy postawić Dom, który według naszych wyobrażeń może kosztować około 200 tys. €. Kiedy doliczymy koszty dodatkowe i nieprzewidziane wydatki, szybko dochodzimy do 400 tys. €.

Dlatego moje pytanie brzmi, czy w naszej sytuacji finansowej otrzymamy kredyt w wysokości 400 tys. € (400 tys. - 260 tys. = 140 tys. €) od banków i jeśli tak, w jaki sposób to wszystko mogłoby być sfinansowane. Czy możemy przeprowadzić pośrednie finansowanie za pomocą naszej nieruchomości i następnie sprzedać ją, żeby spłacić część kredytu po zbudowaniu domu? Ile kosztuje takie pośrednie finansowanie? I jak daleko zajdziemy, jeśli na przykład możemy przeznaczyć tylko 500 € miesięcznie na spłatę kapitału?

Przepraszam za długi tekst i z góry dziękuję!

CitizenX

[matti85]

Czy mogę się zapytać, dlaczego przy sprzedaży naliczane są podatki? Jeśli mieszka się w nieruchomości przez dłużej niż 2 lata, nie ma żadnych opłat.

Poza tym warunki wydają się być bardzo dobre. Koszty dodatkowe obciążają tylko działkę i możecie je spokojnie opłacić z gotówki, albo macie jeszcze wystarczający zapas, nawet mając już uwzględnione dodatkowe koszty związane z X.

Co do modelu finansowania, tutaj kilku ekspertów może coś powiedzieć.

[CitizenX]

@matti: Otrzymaliśmy ten apartament dopiero w tym roku. Chociaż mieszkaliśmy w nim od 2011 roku, dotychczas nie był on w naszym posiadaniu.

[hoehlenbewohner]

Jeśli otrzymasz spadek lub darowiznę, to ważne jest, w którym momencie pierwotnie nabywca spadkodawcy/darodawcy dokonał zakupu, czy będą wymagane podatki. Jeśli zakup ten miał miejsce ponad 10 lat temu, to nie trzeba nic płacić. W innym wypadku, ogólnie rzecz biorąc, stoisz na solidnym stanowisku. Dochód jednak dla czteroosobowej rodziny jest raczej niski. Banki zazwyczaj wyznaczają tzw. standardowe stawki dla gospodarstw domowych, które różnią się w zależności od regionu i banku. W waszym przypadku powinny one wynosić co najmniej 1500€, co nie pozostawia zbyt dużego marginesu na ratę kredytu. Z drugiej strony, posiadasz znaczny kapitał własny, co powinno pozwolić na otrzymywanie korzystnych warunków odsetkowych. Przyjmując, że wysokość kredytu wynosi 140.000€, a stopa spłaty to 4% przez 15 lat, o ile historia kredytowa jest dobra, obecnie można liczyć na oprocentowanie w wysokości 1,6-1,7%, co daje miesięczną ratę w wysokości około 650€-700€. Pozostałe zobowiązanie po 15 latach wyniesie około 45.000€. Na moje oko to wykonalne, zwłaszcza jeśli żona wkrótce również zacznie zarabiać dodatkowe pieniądze. P.S. Koszty budowy w wysokości 200.000€ są raczej niskie, chyba że planujecie Dom o powierzchni 120m² bez piwnicy. Przy przeciętnym domu o powierzchni 150m² + piwnicą w dobrym standardzie, lepiej zakładać koszty rzędu 300-350.000€ (wliczając dodatkowe koszty).

[CitizenX]

@hoehlenbewohner: Mieszkanie zostało nam podarowane, zostało kupione w 2010 roku, więc raczej nie zostaniemy tam przez wymagane 10 lat.

Niski dochód również nieco mnie martwi, szczerze mówiąc. W ciągu najbliższych lat prawdopodobnie niewiele się zmieni, ponieważ moja żona z pewnych powodów na razie nie może pracować, a ja rozpoczynam 3-letnie szkolenie dopiero w przyszłym roku.

Planujemy faktycznie bez piwnicy i około 120 m², ponieważ nasz budżet nie pozwala na więcej. To mimo wszystko byłoby znaczącą poprawą w porównaniu do naszych obecnych warunków mieszkalnych (70 m² bez balkonu + mała piwnica).

[matti85]

Czy mogę zapytać, skąd pochodzisz. 300 tys. za 70 m² to ponad 4 000 € za metr kwadratowy bez balkonu, itp.

W przeciwnym wypadku najpierw kupuje się działkę, a następnie buduje w ciągu 3-4 lat.

[hoehlenbewohner]

@Matti: Kolonie w Kolonii, więc jest to możliwe.

@TE: Dziesięcioletni okres obowiązywania ma zastosowanie tylko wtedy, gdy nie mieszkasz wewnątrz nieruchomości. W przypadku użytkowania własnego okres ten wynosi zaledwie 2 lata.
Jeśli nie chcesz tego zrobić, różnica między kosztami zakupu w tamtym czasie a przychodem, pomniejszonym o ewentualne koszty sprzedaży, podlega opodatkowaniu, i to według twojej osobistej stawki podatkowej.
Możesz więc po prostu to wszystko przeanalizować i zdecydować, co bardziej boli, czy czekanie czy podatek.

Przy 120m² bez piwnicy twoje obliczenia wydają mi się dość realistyczne, więc sfinansowanie tego, pomimo stosunkowo niskich dochodów, może się udać.

[matti85]

W Kolonii jestem tylko zaskoczony, że działki są tak tanie w porównaniu do tego. Ale obecnie w Kolonii i Düsseldorfie za metr kwadratowy łatwo traci się 4000 €.

[hoehlenbewohner]

Masz absolutną rację, mnie również to trochę zdziwiło. Być może działka leży trochę na przedmieściach i nie jest zbyt duża.

[NaTwoim13]

@all

Skąd czerpiecie optymizm, że ten rodzaj finansowania będzie tak łatwy? Kapitał własny zainwestowany w nieruchomość, który będzie dostępny dopiero po sprzedaży, musi być czasowo sfinansowany. Nawet jeśli planuje się sprzedaż i otrzymanie przychodu z niej z góry - aby nadal mieszkać w budynku podczas budowy i płacąc czynsz kupującemu - taki kupujący musi zostać znaleziony.

Pośrednie sfinansowanie - najbardziej sensowna opcja - mogłoby być zatwierdzone, gdyby można było przekazać notarialnie potwierdzoną umowę sprzedaży. W ten sposób można skorygować miesięczne niedobory (które powstają, ponieważ na początku kapitał własny z sprzedaży musi być sfinansowany) za pomocą rezerwowych środków w wysokości 2 000 euro netto.

Jednak do tego potrzebny jest specjalista finansowy, profesjonalista znający się na tym, inaczej każde zapytanie zakończy się niepowodzeniem!

[CitizenX]

@matti: mieszkamy bezpośrednio przy granicy z południowym Koelnem (najdroższa dzielnica w K.), stąd ceny za metr kwadratowy są tak wysokie. Są to trochę mniej niż 4000 €/m², ponieważ w umowie mieszkanie zostało określone jako o powierzchni 80 m² (dzięki ogromnemu balkonowi). Cena działki jest stosunkowo niska, ponieważ działki są a). sprzedawane przez miasto, które kieruje się wartościami rynkowymi gruntu (obecnie około 400 €/m²), b). powierzchnia działki przeciętnie wynosi od 300 do 400 m², i c). mają na celu umożliwić młodym rodzinom posiadanie własnego domu. Zobaczymy, jak będą wyglądać ceny, gdy działki zostaną faktycznie sprzedane... @hoehlenbewohner: ponieważ działki te prawdopodobnie nie będą sprzedawane przed 2017 rokiem, istnieje szansa, że uda nam się zmieścić w dwuletnim okresie. Nawet jeśli tak się nie stanie, mam stosunkowo niską stawkę podatku, dlatego nie poniesiemy zbyt dużych strat. Raczej nie chciałbym czekać, ponieważ nasze miasto praktycznie nie posiada już własnych działek, a prywatni sprzedawcy żądają zawyżonych cen.

[CitizenX]

@noelmaxim: przez kogo musi zostać zatwierdzone finansowanie pośrednie?

Których profesjonalistów warto polecić? Mi zostało polecane Ing Diba, która jest reprezentowana przez Interhyp.

[NaTwoim13]

Finansowanie pośrednie musi zostać zatwierdzone przez bank, który musi lub powinien również udzielić długoterminowego kredytu.

Nie potrzebuję banku ING.DiBa w moim portfelu, w ogóle nie potrzebuję. Z jakim uzasadnieniem polecono Ci najbardziej bezosobowy bank finansowania nieruchomości spośród wszystkich odpowiednich banków?

To, że Interhyp poleca ING.DiBa, nie jest niczym niezwykłym, przecież ING.DiBa jest matką Interhyp.

[CitizenX]

Kogo byś polecił?

[NaTwoim13]

Na to pytanie jest niesprawiedliwe, jestem tutaj raczej stronniczy

[6Bankkaufmann]

Odpowiedni partner bankowy to taki, który oferuje zarówno finansowanie pośrednie, jak i inne kredyty bankowe z odpowiednim okresem obowiązywania oprocentowania. Nie wszystkie banki oferują finansowanie pośrednie.

[CitizenX]

No cóż, w takim razie powinienem skontaktować się z pośrednikiem tutaj w okolicy, gdy nadejdzie odpowiedni moment. Do tego czasu postaram się dowiedzieć, które banki oferują finansowanie pośrednie. Dzięki za Wasze odpowiedzi!

[CitizenX]

Mam jeszcze jedno pytanie: Czy byłoby możliwe wzięcie kredytu tylko na działkę początkowo? A następnie uruchomienie finansowania pośredniego oddzielonego od tego? Czy banki na to przystaną? Obecnie wygląda na to, że możemy zgromadzić około jednej trzeciej przewidywanych kosztów działki (około 130-150 tys. EUR) jako wkład własny.

Tłem mojego pytania jest to, że chcemy sobie pozwolić na czas przy budowie domu i poczekać najpierw na zakup działki, zanim zaczniemy zbierać oferty domów. Ponieważ jeśli nie znamy precyzyjnie charakterystyki działki, to ma ma sens planowanie domu.

[NaTwoim13]

Jeśli chcesz wziąć pożyczkę na nieruchomość, będziesz miał złe warunki z powodu:

- mniejszej kwoty,
- wysokiego udziału obciążenia zabezpieczeniem, ponieważ pożyczka jest zabezpieczona wyłącznie wartością nieruchomości,
- znacznie mniejszego wyboru banków, ponieważ nieruchomości - zwłaszcza te o wysokim udziale obciążenia - są bardzo często nieakceptowane przez wiele banków. Można to obejść poprzez tymczasowe obciążenie obiektu istniejącego. Jednak w trakcie sprzedaży i finansowania tymczasowego budowy, konieczna będzie wymiana zabezpieczeń.

Ponadto będziesz uzależniony od tego banku, jeśli chodzi o podpisanie finansowania tymczasowego, które i tak jest trudno dostępne. Czyste finansowanie tymczasowe bez głównej części pożyczki z dłuższym terminem obowiązywania oprocentowania ogranicza wybór banków tak samo jak finansowanie czystego zakupu nieruchomości.

Ogólnie rzecz biorąc, zaleca się skontaktować z profesjonalistą, ponieważ twoja sytuacja może być zaplanowana i zorganizowana jedynie całościowo. Jeśli zrobi to dla ciebie bank, zrobi to w ramach swojej oferty produktowej, która często jest ograniczona i różni się między bankami. Konieczne jest zrozumienie kryteriów decydujących wszystkich banków - zaprojektowanie indywidualnej koncepcji, na podstawie której można uzyskać najlepsze warunki. To nie czarodziejstwo, ale jeśli zaczniesz szukać informacji lub polegasz na jednym banku, to nie otrzymasz niezależnej porady, a więc nie będzie można stworzyć dla ciebie takiej koncepcji i zweryfikować, czy najlepsze warunki również będą wchodzić w grę na końcowym etapie jako partner koncepcji. Dodatkowo budowa domu musi być dobrze i przemyślanie zaplanowana.