Capital Investment 4

[Mike1809]

Cześć wszystkim,

obecnie planujemy z moją dziewczyną finansowanie nieruchomości i chcielibyśmy poznać Waszą opinię na ten temat.

Najpierw kilka danych:

Ona, 33 lata, zatrudniona na czas nieokreślony, 1800 euro netto
Ja, 33 lata, zatrudniony na czas nieokreślony, 2440 euro netto

Łącznie 4240 euro miesięcznie.
Planujemy dziecko za 1 do 2 lata.

Znaleziona nieruchomość to 250 mkw z wynajmowalnym mieszkaniem 80 mkw na piętrze.
Cena zakupu 360 000 euro + 20 000 euro na 2 kuchnie = 380 000 euro
Koszty dodatkowe: 30 600 euro.

Potrzebujemy finansowania w wysokości 320 600 euro.

Posiadamy wkład własny w wysokości 90 000 euro.

W ciągu ostatniego roku każde z nas oszczędzało 400 euro miesięcznie, co bardzo dobrze się sprawdziło.
Razem płacimy również około 800 euro czynszu miesięcznie.


Mieszkanie zajmuje moja teściowa, która dołożyła środki własne i co miesiąc daje nam 400 euro na koszty dodatkowe.

Jako zabezpieczenie dla banku mamy również 36600 mkw ziemi rolniczej, niestety wszystkie banki mają trudności z akceptacją ziemi rolniczej jako zabezpieczenia. Dlatego niestety nie ma możliwości na lepszą stopę procentową.

Otrzymaliśmy teraz ofertę 2,36% RRSO na 20 lat z miesięczną ratą w wysokości 1200 euro.

Co sądzicie, czy to finansowanie jest wykonalne, zwłaszcza gdy pojawi się dziecko i dochód mojej dziewczyny spadnie z 1800 euro do około 600 euro? (Planowane 2 lata urlopu rodzicielskiego).

Innych kredytów nie posiadamy, samochód mojej dziewczyny jest stosunkowo nowy, mój przyszłoroczny, jednak na to jeszcze pozostało 10 000 euro.
Dom ma rok produkcji 98, więc w najbliższym czasie nie powinny być potrzebne żadne prace remontowe.

Dziękuję za Wasze opinie,

Mike

[NaTwoim13]

Cześć Mike1809,

Wasza zdolność kredytowa jest wystarczająca, pozytywna opinia kredytowa z pewnością. Opcja zmiany wskaźnika spłaty daje wam możliwość rozpoczęcia z wyższym obciążeniem/większą spłatą, aby później móc ją zmniejszyć, gdy dochód spada. Później można ją ponownie zwiększyć.

Warunki na 20 lat są jednak zbyt słabe, dlatego też kredyt z przyczyn podatkowych powinien być podzielony na co najmniej 2 części (ewentualnie dodatkowo z KfW). Jedna z dużą spłatą na udział własny, druga z zawieszoną (małą) spłatą na część wynajmowaną. Odpowiednio umowa kupna powinna rozdzielić sumy kupna oraz określić udział w nieruchomości.

Skąd pochodzi oferta banku i z jakiego regionu (landu) jesteście?

[6Bankkaufmann]

Uważam całą tę konstelację za całkiem porządną, nawet po urodzeniu dziecka.
Dobrze, że nie macie kredytów i uzbieraliście kapitał własny.
Czy to oferta pośrednika czy już wzorzec oferty umowy kredytowej banku?
Gdzie znajduje się Dom w Niemczech?

[Mike1809]

Cześć Mike1809,

Wasza wiarygodność kredytowa jest wystarczająco dobra, zdecydowanie pozytywna opinia kredytowa. Opcja zmiany stawki spłaty kredytu daje Wam możliwość rozpoczęcia z wyższym obciążeniem/większą spłatą, a następnie zmniejszenia jej, gdy dochody się zmniejszą. Później można ją z powrotem zwiększyć.

Warunki na 20 lat są jednak zbyt słabe, ponadto ze względów podatkowych pożyczka powinna być podzielona na co najmniej 2 części (ewentualnie dodatkowo KfW). Jedna z dużą spłatą dla części własnej, druga z zawieszoną (mniejszą) spłatą dla części wynajmowanej. Zgodnie z tym podziałem, umowa kupna powinna podzielić kwoty zakupu oraz ujawnić udział w nieruchomości.

Skąd pochodzi oferta banku i z jakiego regionu (landu) jesteście?

kredyt pochodzi od pośrednika i składa się z 50 000 euro z programu KFW 124 na 10 lat i 272 600 euro z kredytu na 20 lat oprocentowanego na 2,25 proc. w Dsl Bank.
Efektywnie 2,13%, mój błąd.
Jesteśmy z Nadrenii Północnej-Westfalii.

Nie wynajmujemy części domu. Moja teściowa wnosi wkład własny i miesięczne opłaty za media, a w zamian otrzymuje prawo do zamieszkania w mieszkaniu na piętrze. Do księgi wieczystej jako właściciele wpisani są tylko ja i moja partnerka.

Dlaczego należałoby podzielić spłatę na dużą i małą?

Pozdrawiam

[6Bankkaufmann]

Jeśli nie wynajmujecie, to nie ma to znaczenia. Ogólnie rozważcie obciążenie wynajmowanej części niską amortyzacją, aby nadal mieć trochę odsetek od długu. Jeśli jednak nie planujecie wynajmu, to jest to bez znaczenia.

[NaTwoim13]

@Specjalista ds. bankowości

Tak? Od kiedy można udostępniać mieszkanie bezpłatnie? Urząd Skarbowy ustali odpowiednią czynsz zgodnie z zasadą udostępniania członkom rodziny.

Należy skonsultować się z doradcą podatkowym, zanim zostaną udzielone tu fałszywe rady i zalecenia.

[phot]

Na pewno wynająć. Umowa najmu dla bliskich krewnych. Ustalić 66% miejscowego czynszu. Wtedy można odliczyć 100% kosztów utrzymania i innych proporcjonalnych kosztów (koszty reklamowe) podatkowo. Przyniesie to dobre oszczędności podatkowe na dochodach. Być może konieczne będzie skonsultowanie się z doradcą podatkowym.

[NaTwoim13]

@Mike1809

Niestety, na podstawie podanych przez nich informacji dotyczących oprocentowania trudno jest się połapać. Na górze piszą, że na 20 lat jest stałe oprocentowanie 2,36% efektywne. Na dole piszą, że (bez względu na warunki KfW) na 20 lat jest oprocentowanie 2,25% (czyli efektywne czy nominalne?), a potem, przepraszam za błąd, 2,13% efektywne??? Czy to ostatnie jest mieszanym oprocentowaniem z obu pożyczek???

Pomijając fakt, że stopa procentowa dla 20 lat jest zbyt wysoka, mam kilka pytań, ponieważ nawet ta zła stopa procentowa nie pasuje. Bank DSL nie może zaproponować Państwu takiej stopy procentowej w opisanej przez nich sytuacji.

Zakładam, że cena zakupu wynosi 360 000 euro, chcą pożyczyć 320 000 euro, co odpowiada wskaźnikowi obciążenia hipoteką 89%. Ponadto planują wynajmować górę, w takiej konfiguracji stopa procentowa 2,25% na 20 lat w banku DSL w ogóle nie może być oferowana.

Jak dokładnie działa to koncepcja i jakie stopy procentowe są faktycznie oferowane?