Capital Investment 4

[maikms]

Cześć wszystkim,

Czy tego rodzaju przedsięwzięcie budowlane jest finansowalne, inwestycja znajduje się w Dolnej Saksonii, brak dzieci.

Wkład własny na początku kwietnia około 26000 euro + 12000 euro wkład własny.

Koszty budowy (ewentualnie z wkładem własnym):
234780 (KFW55) / (Dom 215780; materiały wewnętrzne, elektryka 13.000, praca wewnętrzna - wkład własny 6.000)

Koszty dodatkowe budowy (ewentualnie z wkładem własnym):
29500 / (podłączenie domu/dojście do działki 12.000; woda/budynek 2.000; dodatkowe fundamenty 10500, pomiar 5.000)

Działka 37334,85 (555m²)
(Notariusz - zakup działki 2630,15)
(Zastaw hipoteczny 2200)

Koszty terenów zewnętrznych 14000 (materiały zewnętrzne 8000; praca zewnętrzna - wkład własny (podwórko/taras, ogrodzenie, inne) 6000)

Pensja 1 około 2100 netto (13 pensji, bezterminowa umowa)
Wynik w SCHUFA około 97,25

Pensja 2 około 2000 netto (13 pensji, bezterminowa umowa)
Wynik w SCHUFA około 96,85

Obecny czynsz 560 euro/miesiąc

Istniejące kredyty samochodowe i inne kredyty
Mazda CX 5 (rocznik 2013) 543 euro/miesiąc, pozostały dług około 18800 euro (aktualnie możliwe do spłaty bez dodatkowych opłat) Termin płatności do maja 2019
Mercedes A-Class (rocznik 2012) 246,75 euro/miesiąc, pozostały dług około 16300 euro Termin płatności do września 2019 z ratą końcową 8100 euro lub zwrotem do salonu samochodowego
Kredyt ramowy ING-DIba 20.000 euro limit kredytowy, obecnie 0 euro wykorzystane, został spłacony pod koniec grudnia

Pożądane warunki:
- KFW 124 min 1 rok bez spłat, zobowiązanie na 10 lat, okres kredytowania 35 lat
- KFW 153 KFW 55 min 1 rok bez spłat, zobowiązanie na 20 lat, okres kredytowania 30 lat
- Reszta kredytu 10 lat, 15 lat, 20 lat
- Oczekiwana rata około 1100 euro, min. 2% spłaty kapitału

- Czy ma sens refinansowanie kredytu na Mazdę, np. kredyt samochodowy ING-DIBA na 84 miesiące, aby zmniejszyć miesięczne obciążenie kredytowe?

- Czy można najpierw zakupić działkę, a następnie sfinansować ją np. kredytem hipotecznym ING-Diba lub kredytem hipotecznym PSD-Bank, bez ustanowienia zastawu i tym samym bez rangi, zwiększając kapitał własny?

Dziękuję za Wasze przemyślenia.

[6Bankkaufmann]

Cześć maikms, Czy jest możliwe spłacenie istniejących dwóch kredytów z własnego kapitału?
I czy kredyt ramowy może być również uregulowany?
Gdy wszystkie trzy kredyty/kredyty ramowe zostaną spłacone, sytuacja wygląda lepiej.

[NaTwoim13]

Cześć maikms,

ze względu na dobre dochody sytuacja z likwidacją zobowiązań wcale nie wygląda lepiej. Zdolność do obsługi kapitału jest w każdym razie zachowana, więc dla banków w przypadku nowej budowy lepszą sytuacją jest możliwość użycia kapitału własnego. Ponadto wskaźnik obciążenia z wykorzystaniem kapitału własnego powinien być utrzymany poniżej 90%, co skutkuje 0,4% - 0,5% lepszymi warunkami dla głównego kredytu.

Proszę odrzucić ostatnio rozważany koncept dotyczący kredytów podrzędnych bez wpisu hipotecznego, między innymi dlatego, że posiadając nieruchomość (po zakupie) nie otrzymają Państwo kredytów podrzędnych ani nie będą w stanie udowodnić, co chcą z nimi zrobić. Jeśli zdecydują się na budowę domu, nie otrzymają na to pieniędzy, ponieważ nie mają jeszcze głównego finansowania.

Ogólnie uważam warunki za bardzo zdrowe, aby opracować korzystny plan finansowania.

Następnie można rozważyć refinansowanie kredytów samochodowych, np. ING DiBa, SKW, DKB i Postbank oferują atrakcyjne warunki.

Jakie są obecne warunki kredytów uniwersalnych?

Z jakiego regionu Dolnej Saksonii pochodzisz? Czy możliwe jest uzyskanie pożyczki pracowniczej? Czy kapitał własny jest ewentualnie częściowo ulokowany w koncie oszczędnościowym budowlanym?

[maikms]

Cześć

@Bankkaufmann, ponieważ kapitał własny wynosi 26T€, a łączna suma kredytów wynosi około 34 T€, kapitał własny jest zbyt niski. Dodatkowo w przypadku kredytu na Mercedesa możliwa jest jedynie wczesna spłata z opłatami za wczesne wykupienie kredytu.

@wszyscy, jak kredyt ramowy jest brany pod uwagę w ocenach, od końca grudnia wynosi 0 €. Czy sensowne byłoby go rozwiązać? Chciałbym go zachować, ale nigdy nie wiadomo, co może się wydarzyć.

@noelmaxim
kredyt na Mazdę wynosi 3,99%
kredyt na Mercedesa wynosi 4,29%

Regio Hanower, pożyczka pracodawcy, niestety nie.
Kapitał własny jest na kontach.

Jak banki oceniają kwestię własnego wkładu, czy jest to realistyczne w przypadku około 140 m² powierzchni mieszkalnej, gdzie kuchnia HWR i ŁAZIENKA są już wyłożone przez dewelopera, więc pozostaje jeszcze około 90 m² do wyłożenia podłóg, a cały Dom (około 440 m²) do pomalowania i częściowego tapetowania. Jeśli chodzi o prace zewnętrzne, najpierw planowane są parking, ewentualnie wiatę na samochód i prace ogrodzeniowe do wykonania własnymi siłami.

Dzięki za dalsze wskazówki

[NaTwoim13]

W przypadku warunków ramowych kredyt ramowy w ogóle nie ma znaczenia, tym bardziej że znamy już Państwa wynik w SCHUFA. Im więcej grzebią Państwo z kredytami z wyprzedzeniem, tym gorszy wynik.

Wkład własny jest w pełni OK i zostanie zaakceptowany w 100%.

Obszar Hanoweru? W kierunku Peine, w kierunku Hildesheim czy raczej Barsinghausen?

[finanzierung]

1.100 EUR Wydatki na Dom + ok. 300 EUR Koszty dodatkowe = 1.400 EUR + prawie 800 EUR Raty kredytu samochodowego = 2.200 EUR Koszty stałe
4.100 EUR Dochód.......... załóżmy, że jeden z nich otrzymuje ALG1 przez pewien czas, wtedy pozostaje tylko 3.100 EUR......

W zasadzie sytuacja majątkowa jest raczej negatywna, ponieważ długi przewyższają aktywa.
Ok, można teraz uwzględnić te 36.000 EUR jako kapitał własny, który musiałby zostać doposażony w 10%, co by się stało, gdyby trzeba było sfinansować coś dodatkowego ?

[maikms]

Miejsce: Hameln

Jedyną rzeczą, która ewentualnie może podrożeć w domu, są koszty materiałów na pozostałe prace w domu, natomiast prace zewnętrzne można ewentualnie przeprowadzić etapami. Ponadto sytuacja kapitałowa poprawia się z miesiąca na miesiąc, ale teren pod zabudowę musi zostać finalnie zakupiony, alternatywą jest zakup terenu z wkładem własnym, resztę sfinansować albo poprzez kredyt ramowy, a gdy zostaną spłacone dwa kredyty samochodowe, można rozpocząć budowę na zakupionym terenie, który wtedy również będzie spłacony.

[NaTwoim13]

@finanzierung

Szczególnie ten plan martina79hn proszę nie przytaczać jako przykład, proszę nie! Użytkownik do swojego planu, przypuszczam, otworzył około 20 wątków, za każdym razem opisywał, przedstawiał i wyjaśniał swój plan finansowy, mogłem to już na pamięć! O budowie, kosztach czy procedurach nie było nic, absolutnie nic. Myślę, że można to w dużej mierze wpłynąć na to, aby potrzeba dodatkowego finansowania była minimalna.

Jeśli dochód miałby zaniknąć, można także obniżyć ratę spłaty, nie wspominając nawet o tym, że dochód raczej nigdy nie może całkowicie zniknąć, a lepsza grupa podatkowa będzie dotyczyć osoby zarabiającej. Myślę, że to wszystko działa po prostu w proporcjach 3/3, być może nawet 1/1. Zawsze można znaleźć pracę za 400 euro, a poza tym teraz odpada kredyt. Należy to wszystko dobrze przemyśleć, zwłaszcza zmiany w sytuacji dochodowej, bez wątpienia, ale na pewno maikms również to wziął pod uwagę.

[Hanomag]

Szczerze mówiąc, mam też pewne obawy. Osoba, która wcześniej finansowała pojazd za pośrednictwem kredytu, nie może liczyć na wielkie zaufanie banków. Trzeba sobie wyraźnie uświadomić, co może nas spotkać.

Pewien krewny, gdy wszyscy inni w rodzinie budowali, uznał, że również musi zacząć budować. Niestety nie miał żadnego kapitału własnego, ani nie był w stanie oszczędzać. W rezultacie doświadczył dużej presji związanej z brakiem stałych środków finansowych, miał niewiele czasu wolnego z powodu dodatkowych pracy dorywczych, brakowało mu normalnego życia rodzeństwa, nie mógł pozwolić sobie na wakacje z dziećmi itp. Małżeństwo przetrwało, ale tuż przed emeryturą ciężko zachorował i kilka miesięcy później zmarł. Czy było warto?

Obecnie niskie stopy procentowe skłaniają do budowy lub zakupu nieruchomości. Jednakże ceny wzrastają w zastraszającym tempie. Wszyscy dobrzy rzemieślnicy budowlani są bardziej niż zajęci i pobierają odpowiednie opłaty za swoje usługi.

Gdyby gospodarka załamała się, co mogłoby wpłynąć na rynek pracy, a stopy procentowe wzrosłyby na koniec okresu spłaty, wtedy pojawiłyby się liczne nieruchomości po przecenie. W dziale obok znalazłem właśnie ten link.

[NaTwoim13]

Bez słów!!!!

[maikms]

Myślałem, że można tutaj otrzymać kilka wskazówek, jak skutecznie przeprowadzić taki zamiar. Niestety, ogólna tendencja wydaje się skłaniać bardziej w kierunku krytyki i wywoływania diabła oraz krewnych z otchłani, typowe niemieckie podejście. Panie Buhmann, dziękuję za wskazówki.

[NaTwoim13]

@hanomag

Przepraszam, ale to naprawdę nie może być. Czy znają Państwo kogoś, kto buduje Dom i prowadzi z tym szczęśliwe życie? Ile musiałby zarabiać, ile mieć wkładu własnego? Niemcy płacą za samochód gotówką? Dlaczego młody człowiek miałby to robić, skoro najbardziej sensowną inwestycją na starość jeszcze przed nim? Po to, aby potem podpisać kompletnie przesadzone finansowanie, skoro nie ma nawet kapitału własnego na koszty dodatkowe? Czy nie byłoby bardziej sensowne sfinansować mniejszy kapitał na auto, zwłaszcza że oprocentowanie jest niskie, a przy finansowaniu nieruchomości korzystne oprocentowanie uzyskuje się poprzez mniejszy udział własny, co korzystnie wpływa na potrzebny kapitał? Czy może lepiej kupić tanią dziurawą ruderę, w której się nie tkwi i co roku trzeba ponownie inwestować?

Maikms, nie dajcie się zniechęcić, wasz plan wydaje się rozsądny, o ile dobrze oszacujecie koszty budowy.

[finanzierung]

Myślałem, że można tu dostać kilka wskazówek, jak skutecznie zrealizować takie przedsięwzięcie.


Czyli chciałeś tylko usłyszeć, jak wspaniałe jest Twoje zamierzenie?

Realizowalne zgodnie z obecnymi liczbami, bez wątpliwości. Gdybyś teraz chciał kupić nieruchomość, osobiście miałbym niewielkie zastrzeżenia, ale budowa nowego obiektu niesie ze sobą kilka pułapek, i bardzo często konieczne jest dodatkowe finansowanie. W takim przypadku Twoja zdolność własna byłaby raczej niska.

Nie znam Was osobiście, ale pod względem danych wydaje mi się, że lubicie kupować symbole statusu, których tak naprawdę nie możecie sobie pozwolić na zapłacenie gotówką. (2 auta o wartości ponad 35 000 EUR na kredyt!!)......

Osoby, które tu tak pozytywnie odpowiadają, to pośrednicy finansowi (niewątpliwie kompetentni!!), którzy zarabiają na pośrednictwie......
Oczywiście wolałoby się zaprzyjaźnić i na razie pominąć takie negatywne aspekty.

[NaTwoim13]

Jak brzmiało pytanie? Kwota po prowizji???

Statystyki banków mówią, że tylko w 7% nowo wybudowanych domów powstaje potrzeba uzupełnienia finansowania, zazwyczaj częściowo zabezpieczona, ponieważ wkład własny jest przynajmniej kapitalizowany, co oznacza, że zdolność kredytowa jest ustawiana tak, że ten wkład własny mógłby również zostać sfinansowany. Ważne jest także to, że wysokość kapitału własnego nie odgrywa tak dużej roli, ponieważ zazwyczaj jest on również wykorzystywany, czyli nawet przy dużej ilości kapitału własnego może pojawić się potrzeba uzupełnienia finansowania, gdyż go już nie ma, co sprowadza nas z powrotem do obsługi kapitału, która również może być sfinansowana w razie potrzeby.

O wiele ważniejsze niż nadmierne kapitały własne jest precyzyjne i intensywne zaplanowanie projektu budowlanego pod względem kosztów, ale ta dyskusja nie została tu nawet podjęta, a zdecydowanie nie wyrażono takiej rekomendacji, zamiast tego projekt jest potępiany i wskazuje się na długi związane z samochodami.

Finansowanie nie jest obiecane na forum, nie wszystkie dokumenty i dane są dostępne, aby móc ocenić, jak zdrowy jest rzeczywisty projekt. Ale zasadniczo można stwierdzić, że podstawy są obecne. Należy jednak unikać sugerowania, że pytający nagle wpadł na pomysł, warto zauważyć, że klient się informuje, przedstawia swój projekt do dyskusji, zatem zajmuje się projektem - dalsze rozważania muszą zatem dotyczyć struktury kosztów. Dla mnie kolejnym pozytywnym aspektem jest uznanie projektu za zdrowy, co dodatkowo utwierdza mnie w słuszności stwierdzenia o wykonalności projektu.

[finanzierung]

Nie można przypuszczać, że zainteresowany nagle wpadł na pomysł zaciągnięcia kredytu na realizację swojego planu. Co raczej trzeba zauważyć jest to, że klient poszukuje informacji, przedstawia swoje zamiary do dyskusji,

Ale niestety w 90% przypadków tak jest, że osoba zadająca pytanie nadal nosi różowe okulary i woli usłyszeć Tak, oczywiście, że się da niż zwrócenie uwagi na ewentualne problemy. (moje własne doświadczenia!)

I faktem jest:

Kapitał własny 26 000 EUR -> Długi 36 000 EUR.......

12 000 EUR wkładu własnego przy 50 EUR za godzinę pracy majstra to 240 godzin..... dla majsterkowicza liczy się podwójny czas, prawda? Czyli w sumie 480 godzin albo 48 dni po 10 godzin dziennie oprócz normalnej pracy. Połowa z nich to prace wnętrzne, czyli jeśli tam wystąpią jakieś opóźnienia (ktoś jest chory lub pomocnicy nie są dostępni zgodnie z planem), to opóźnia się ukończenie i płacimy czynsz + ratę kredytu...

To są po prostu rzeczy, które często sobie wmawiamy na etapie planowania wielkiego marzenia o własnym domu.





Osoby, które tutaj tak pozytywnie odpowiadają, są pośrednikami finansowymi (absolutnie kompetentnymi !!), którzy zarabiają na pośrednictwie.......

To specjalnie umieściłem... kto dobrze doradza, powinien dostać swoją prowizję.

[6Bankkaufmann]

Prawidłowe przygotowanie się do marzenia o domu wymaga starannej pracy. Dlaczego autor wątku na forum nie miałby spróbować spłacić swojego długu w wysokości 10 000 euro? Ceny nieruchomości i odsetki nie uciekną (moim zdaniem). Osoby niebędące fachowcami zdecydowanie nie doceniają pracy własnej. W moim kręgu znajomych, dwie osoby budują obecnie nowe domy. Obydwoje przeszacowali swoje umiejętności i pracę własną. Tutaj wymagane jest bardzo dokładne podejście.

[matti85]

A także patrzę na to krytycznie, z własnego doświadczenia.
Nie, nie mamy nowego domu, to dla nas było zbyt ryzykowne z 35 tys. EK bez zadłużeń oraz znacznie wyższymi dochodami netto niż wy.
Kupiliśmy nowe mieszkanie z ogrodem i tarasem. Dlatego jedynym znakiem zapytania był ogród. Wszystko inne z dodatkami było naszą decyzją. A ogród o względnie standardowych rozmiarach (200 m²) na koniec zaskoczył mnie cenowo. Powiedziałbym, że mocno przeliczyłem moją ocenę i cieszę się, że nie zdecydowaliśmy się na budowę (to nadal nasze marzenie i może poczekać jeszcze 5-10 lat).

Zabawne jest, ile osób mówi zawsze o kosztach zewnętrznych w wysokości 5.000€ lub 10.000€ dla domu. Same prace ziemne z usuwaniem są kosmiczne. Mam nadzieję, że dodaliście 10% do kosztów domu jako zabezpieczenie, wtedy powinniście być bezpieczni.

Co do kredytu samochodowego, mogę powiedzieć tylko tyle, że prawie wszystkie banki odwróciły się od nas wtedy z powodu miesięcznego obciążenia 240€ (pozostały dług wynosił 10k) za pojazd, którego ostatecznie spłaciliśmy z środków własnych, przy znacznie wyższych dochodach niż u was. Jeśli widzę 800€ na samochody, nie każdy bank tak łatwo na to przystanie. To tylko moje doświadczenie.

Wasze dochody na to wystarczą, ale niestety banki mają swoje własne kryteria, które sprawiały mi sporo nerwów.

Może kupcie najpierw tylko działkę i zbudujcie za 2-3 lata, czy to nie byłoby rozwiązaniem?

[NaTwoim13]

Jeśli dochód jest jeszcze wyższy niż w przypadku obu pytających, to nie mogę zrozumieć, dlaczego w bankach można mieć problemy przy ratach w wysokości 240 euro.

Oczywiście banki stosują różne metody obliczeń, dlatego jako doświadczony pośrednik, twierdzę, że to przedsięwzięcie jest absolutnie zdrowe!

[matti85]

Miała takie coś podejrzane uczucie. Moje standardowe bankowe warunki też były fatalne i nie oferowały więcej niż 10 lat zabezpieczenia na podatki. Moje wrażenie jest takie, że najlepiej nie mieć żadnych innych kredytów aż do uzyskania zezwolenia na kredyt hipoteczny. Potem możesz mieć nawet 10 różnych finansowań, o ile sobie na to pozwolisz i nie będzie to problem. To tylko moje odczucie co do banków.

[NaTwoim13]

......albo po prostu mieć doświadczonego pośrednika finansowego po swojej stronie. Można zaoszczędzić sobie całe te zbędne biegi przez procedury, to „zależne doradztwo” jest w częściach ledwo do zniesienia. Jeśli czegoś się nie ma (np. warunki kredytowe na 15 lub 20 lat lub opcje zmiany stawki spłat), nie można tego zaoferować, a kiedy jako klient to zgłasza, jest z tym zwykle negatywnie rozprawiane.

Porównawcze doradztwo w ogóle nie zachodzi, a potem ta cała sprawa dotycząca Riestera...! Bez tego większość doradców nie może zaoferować rzetelnego doradztwa dotyczącego programu Riester, włączając w to liczby dotyczące możliwego opóźnionego opodatkowania, ale prawie u każdego klienta (w bankach spółdzielczych i spółdzielczych kasach oszczędnościowych) to pojawi się na stole. Jeśli nie mam warunków na 20 lat (np. w kasie oszczędnościowej), odpowiadam ofertami Bausparkasse i pożyczkami przedfinansowującymi! Na koniec klient miał 5 porad i na końcu jest jeszcze bardziej zdezorientowany niż był wcześniej.

[finanzierung]

Oczywiście banki stosują różnorodne metody wyliczeń, dlatego ja jako doświadczony pośrednik twierdzę, że to przedsięwzięcie jest absolutnie zdrowe!

Chciałbym także się zgodzić, bazując na przedstawionych tutaj liczbach.
Niemniej jednak warto zastanowić się, co się stanie, gdy

- nagle będzie trzeba dofinansować 30-40 tysięcy euro
- gdy jeden z partnerów otrzyma świadczenie z ALG1 przez 6-12 miesięcy
- gdy budowa się opóźni

itd. itd.

Jeśli po przeanalizowaniu tych scenariuszy dojdzie się do wniosku, że zostaje wystarczająco miejsca na życie, to wszystko ok.

[NaTwoim13]

Czy nie zauważacie sytuacji wyjściowej??? Ktoś tu poświęca czas, aby solidnie zastanowić się nad swoim zamiarem. Czy sądzicie, że ten człowiek leci tu na oślep do tego przedsięwzięcia? Osoba zadająca pytanie ma wszystko poukładane, zapytuje, zastanawia się nad kredytami samochodowymi, ma sensowną pracę (co wydaje mi się na podstawie dochodów), czy sądzicie, że teraz, bez dalszych obliczeń, porad i dyskusji z pośrednikiem i firmą budowlaną, jutro podpisze finansowanie i umowę na wykonanie??? Czy chodzi tu o poradę życiową, w której ma mu/jej zostać powiedziane, co takiego może się wydarzyć w życiu, co może się zdarzyć i co może pójść nie tak, czy o ocenę, czy to przedsięwzięcie jest możliwe do zrealizowania?? Ryzykujecie chcieć coś zniechęcić, z zazdrości, z innych podejść do życia w kontekście oceny ryzyka, z niebezpiecznej półwiedzy, albo po prostu z powodu braku oceny sytuacji wyjściowej, ponieważ samemu popełniliście kiedyś błędy i nie byliście zadowoleni z takiego przedsięwzięcia.

Nawiasem mówiąc, jeśli już robię obliczenia, czy istnieje kapitał ujemny i porównuję 26 000 euro z 36 000 euro, to proszę doliczyć do tych 26 000 euro również aktualną wartość samochodów!!!!

[Professor]

Wiedzą Państwo, jestem bardzo konserwatywny, jeśli chodzi o budowę nowego budynku (nie o zakup istniejącej nieruchomości). W mojej opinii, przy budowie nowego budynku, koszty własnej konsultacji (architekt, itp.) powinny być łatwo pokrywane z własnych środków. W przypadku, który tutaj przedstawiono, wygląda na to na pierwszy rzut oka, że zainteresowany planuje poprosić o 2-3 oferty od firm budowlanych (oczywiście "pod klucz") i chce sam podjąć decyzję, nie mając nikogo z mądrej strony. Gdy architekt tworzy tu plan i kosztorys, wiem już, że oferty będą porównywalne. Ale np. w przypadku tego zakresu planowanej inwestycji, kapitał własny zostałby już pochłonięty przez opłaty dla architekta. To nie ma nic wspólnego z zawiścią, życzę każdemu własnego domu, ale trzeba również zastanowić się, czy trzeba to zrealizować za wszelką cenę.

[NaTwoim13]

Następnie proszę wszystkich sceptyków zadać pytania związane z pytającym, zamiast spekulować i potępiać taki plan z braku wiedzy.

Odpowiedziałem szczegółowo na pytanie: Czy finansowanie jest możliwe, nawet zasadniczo zdrowego. Nawet warunki, aby to pozostało zdrowe - dokładne zaplanowanie tego planu - już określiłem.

Regulacje, spekulacje i oferty finansowania poprzez wątek - wielu zachowuje się tak, jakby nie było już nic do wyjaśnienia i teraz trzeba już tylko głosować - są mi obce i nieistotne. Tak samo obce jest mi oderwanie wątku.