Capital Investment 4

[LotF]

Cześć,

chciałbym się dowiedzieć, jak należy ocenić ten przypadek:

A posiada umowę pożyczki zabezpieczonej hipoteką na nieruchomość w Banku H na kwotę 85 000. Umowa ta jest powiązana z rozbitym kontraktem oszczędnościowym z Kooperacyjną Kasą Budowlaną L. Oznacza to, że pożyczka nie jest spłacana w ratach, ale co kilka lat wykorzystywane są rozbicia kontraktu oszczędnościowego do spłaty. Zarówno kontrakt oszczędnościowy (na taką samą kwotę jak pożyczka w H), jak i dwie wpisy hipoteczne (45 000 i 70 000 euro = 115 000 euro) stanowią zabezpieczenie.

Teraz A chce anulować tę umowę po 10 latach i już teraz otrzymał ofertę od innego Banku V w wysokości 70 000 euro. A planuje skorzystać z tej oferty, aby dokonać dodatkowych wpłat zarówno na pożyczkę w H, jak i na pożyczkę budowlaną z rozbicia kontraktu w L. W Kooperacyjnej Kasie Budowlanej L nie byłoby dalszego zadłużenia, a zadłużenie w H wynosiłoby wtedy 50 000 euro. A chce wpłacić tę kwotę na kontrakt oszczędnościowy w L. Ponieważ jest on zabezpieczeniem w umowie pożyczki w H, więc jest zdaniem A zabezpieczenie kredytowe jest zapewnione, a wpisy hipoteczne powinny zostać zwolnione (aby otrzymać pożyczkę od Banku V już teraz).

W Oświadczeniu Dotyczącym Celu dla Wpisów Hipotecznych, które A podpisał z umową pożyczki w Banku H, czytamy: Bank jest zobowiązany do zwolnienia na żądanie, jeśli nie będzie już potrzebował wpisu hipotecznego zgodnie z zasadami właściwego zabezpieczenia kredytowego w celu zabezpieczenia swoich roszczeń.

Bank H argumentuje, że zwolnienie wpisu hipotecznego w żadnym wypadku nie jest możliwe, ponieważ jest on obowiązkowy dla umowy pożyczki. A ma inne zdanie. Kto ma rację?

[NaTwoim13]

H ma rację, nawet jeśli pieniądze są w postaci salda na przekazanej BSV, nie musi zgodzić się na uwolnienie zastawu!

Kto im polecił ten absurdalny i całkowicie bezsensowny koncept? Po co chcą uzupełnić umowę oszczędnościową budowlaną? Spłacają wszystko w całości, ewentualnie z pożyczką z natychmiastową wypłatą dla kończącej się lub do skasowania pożyczki oraz z pożyczką z terminem realizacji, która będzie wypłacona, jeśli jest do spłacenia.

[LotF]

Wyjaśnienie celu obciążenia nieruchomości hipoteką brzmi zupełnie przeciwnie?! Czy istnieją odpowiednie źródła na ten temat?

BSPV zostaje uzupełniony, ponieważ i tak służy do spłaty kredytu, jest już zabezpieczeniem i został przekazany dalej. Oprocentowanie nowego kredytu jest nieznacznie wyższe od oprocentowania BSPV, co oznacza, że punktacja za forward jest pomijana, a refinansowanie następcze z gwarantowaną stopą procentową jest dostępne kalkulacyjnie. Natychmiastowa spłata wiązałaby się z karą przedterminową, a częściowa spłata dodatkowej raty w przypadku H oraz natychmiastowej spłaty w przypadku L nie byłaby możliwa ze względu na wysokość płatności.

[NaTwoim13]

Bierzesz pożyczkę, aby uzupełnić umowę oszczędnościową na cele mieszkaniowe, ok, ale dlaczego jest ona natychmiast przydzielana? Piszecie o natychmiastowym finansowaniu przyszłych transakcji. To się jakoś nie zgadza. Przecież to przydział potrwa, czyż nie?

Kto powiedział, że muszą zapłacić opłatę za przedterminową spłatę? W razie potrzeby i bardzo prawdopodobnie mogą jeszcze odwołać swoją pożyczkę przedterminową. Czy sprawdzili to?

[LotF]

Przydział staje się dojrzały z tą wpłaconą kwotą w sierpniu 2017 roku. Po wypowiedzeniu pożyczki w H, kwota ta staje się wymagalna pod koniec sierpnia 2017 roku po 10 latach + 6 miesiącach. Istnieje zastrzeżenie blokady, dzięki czemu oszczędności z budowy nie mogą być używane bez zgody H. Dlatego ta konstrukcja nie jest standardowa, ale nadaje się do realizacji planowanego przedsięwzięcia dla kredytobiorcy w sposób oszczędny - wydaje się, że jedynym problemem jest uzyskanie zgody na pierwszy zastaw hipoteczny (nawet drugorzędny zastaw hipoteczny w wysokości 45 000 euro mógłby pozostać w H obok użycia zabezpieczenia od oszczędności na budowę).

Opłata za wypowiedzenie staje się wymagalna, ponieważ pożyczkę można wypowiedzieć dopiero w lutym 2017 roku. Co masz na myśli mówiąc co jeszcze można unieważnić w pożyczce przedinwestycyjnej?

Dziękuję za Twoje zaangażowanie!

[NaTwoim13]

Jeśli umowa pochodzi z 2007 roku, istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że pouczenie o odstąpieniu jest wadliwe, co oznacza, że termin rozpoczęcia nie został nigdy uruchomiony, a więc mają Państwo czas na odstąpienie aż do 21.06.2016 roku.

Czy jest zagwarantowane, że Kasa Bausparkasse lub umowa oszczędnościowa zaakceptują wpłatę, czy jednorazowa wpłata/zwiększenie zgodnie z umową o pożyczkę z zabezpieczeniem wstępnym jest dozwolona?

Skąd pomysł, że saldo na koncie oszczędnościowym w ramach BSV jest wystarczające, aby zapewnić takie samo zabezpieczenie jak uwalniana hipoteka? Zazwyczaj suma oszczędności w programie Bausparsumme odpowiada kwocie pożyczki z zabezpieczeniem hipotecznym, co powinno wystarczyć? W którymś miejscu jeszcze mam problem z zrozumieniem.

[LotF]

Informacja o odstąpieniu od umowy jest błędna, wypowiedzenie zostało złożone, ale nie zostało zaakceptowane przez instytucję kredytową.

Bausparkasse potwierdziła możliwość wpłaty na piśmie.

Reszta długu po dodatkowej spłacie wynosi 50 000 euro, a saldo BSPV wynosiłoby wtedy 50 000 euro. Bank nie powinien żądać większego zabezpieczenia niż 50 000 euro.
Chciałbym jeszcze raz zapytać, czy istnieją odpowiednie źródła dla stanowiska Banku H?

[NaTwoim13]

Wypowiedzenie jest całkowicie błędne, powinni je zrewidować, a oczywiście kasa budowlana uzna odwołanie za nieważne. Wtedy jednak, gdy pouczenie o odwołaniu jest błędne, musi interweniować prawnik, to jest normalny przebieg dla wszystkich odwołujących się.

Kto sprawdził pouczenie o odwołaniu? Czy mają Państwo ubezpieczenie ochrony prawnej?

Państwa pomysł nie prowadzi do celu, kasa budowlana nie musi zwalniać zastawów, dziwi mnie, że w przypadku pożyczki z góry mogą uzupełnić do kwoty oszczędności budowlanych, czy mają to na piśmie?

Jak już wspomniałem, odwołanie jest rozwiązaniem, o którą kasę budowlaną chodzi?

[LotF]

Wniosek o odwołanie został odrzucony. Sprawa powinna zostać rozwiązana przez sąd. Nie ma ubezpieczenia RSV. Prawnicy odmówili przyjęcia sprawy, ponieważ czas trwania był zbyt krótki. Jednak absolutnie nie wiem, co to ma wspólnego z moim pytaniem.

Jak napisałem, uzupełnienie BSPV zostało zapewnione na piśmie. Przy wydaniu hipoteki nie chodzi również o kasę budowlaną, która nie miałaby już prawa do hipotek po spłacie kredytu BSP. Ogólna deklaracja bank nie musi zwolnić hipoteki nie pomaga mi w tym przypadku. Jak już omówiono, moim zdaniem cytowana deklaracja celu hipoteki mówi dokładnie przeciwnie. W mojej ocenie jest to swoisty rodzaj dodatkowego zabezpieczenia, dzięki czemu bank musi zwolnić hipotekę.

[NaTwoim13]

Jeśli wiedzą lepiej, to dlaczego pytają?
Oczywiście, że po spłacie kredytu budowlanego kasa oszczędnościowa musi uwolnić hipotekę, ale skoro nie skorzystali z tego, uzupełniając oszczędności do kwoty oszczędnościowej, to jest dla mnie jasne.

Środki zgromadzone na BSV w wysokości pożyczki z góry wcale nie uprawniają do uwolnienia hipoteki. Oświadczenie celu służy jedynie ustanowieniu związku/bezpośredniego powiązania między abstrakcyjną hipoteką a pożyczką. Posiadają państwo hipotekę, nie kredyt hipoteczny. W przypadku hipoteki zarejestrowana kwota zawsze pozostaje taka sama, kasa oszczędnościowa nie musi zgodzić się na uwolnienie hipoteki, nawet jeśli jest ona podwójnie zabezpieczona środkami oszczędności.

Cała ta konstrukcja jest zaległa, z błędnym aktsem notarialnym i stwierdzeniem jego skuteczności mogą państwo spłacić pożyczkę, a okres kredytu z góry nie ma z tym nic wspólnego. Czy to na pewno właściwy prawnik? Kto właśnie odwołał, państwo czy prawnik? Bez listu od prawnika nic się nie wydarzy, pański komentarz wydaje się sugerować, że prawnik nic nie zrobił.

[LotF]

Ponieważ nie znam się na tych tekstach prawnych i moje badania nie przyniosły żadnych rezultatów. Zgodnie z moim rozumieniem prawnym, bank nie potrzebuje już zastawu hipotecznego do zabezpieczenia, gdy na przyszłym wyprzedanym rachunku jako zabezpieczenie znajduje się pozostały dług w pełnej wysokości. Chodzi o to, że obecny kredyt na rachunku BSPV zostanie całkowicie spłacony, więc zastaw hipoteczny w BSPK już byłby wolny. Dla banku na rachunku BSPV przeznaczonym na spłatę kredytu, znajdują się 50.000 euro zablokowane do wypłaty i mogą być używane tylko do spłaty. Bank posiada zatem dwie w pełni zabezpieczone zastawy w kwocie 50.000 euro: BSPV i pierwszorzędny zastaw hipoteczny (drugorzędny zastaw hipoteczny jest obecnie zwolniony z zabezpieczenia ze względu na dodatkowe zabezpieczenie). Nie widzę dotychczasowych wyjaśnień, dlaczego bank ma prawo zatrzymać te zabezpieczenia, ponieważ normalnie taka nadmierna łączna suma zabezpieczeń nie jest akceptowalna dla konsumenta. Dlatego chciałbym zgłębić dalszą tematykę. Konstrukcja nie jest zaległa, ponieważ refinansowanie jest na starcie i musi zostać zaakceptowane. Nie jest to możliwe, ponieważ bank odmawia zwrotu zastawu hipotecznego.
Związane to jest z czasem trwania wstępnego kredytu, ponieważ na tej podstawie naliczane są opłaty za wczesną spłatę oraz stanowi to zazwyczaj punkt wyjścia dla wartości sporu, które z kolei określają wynagrodzenie dla adwokata. Pozwolę sobie to wyrazić: Kancelaria wygrała w sądzie używając tego samego pouczenia o odstąpieniu od umowy. Wyrok był przez długi czas nieprawomocny. Zapytano sąd, czy jest już znany termin rozprawy w sądzie drugiej instancji. Aby to udowodnić sędziemu, że istnieje uzasadnione zainteresowanie sprawą. Tak się stało, a termin został odmówiony, ponieważ uzasadnienie jestem w podobnej sytuacji i chciałbym poznać wynik było niewystarczające.
Kancelaria odmówiła dalszego zaangażowania, zas sugerując w międzyczasie, że w innym przypadku również nie odbędzie się dalsza rozprawa sądowa. Dwie kolejne kancelarie odrzuciły sprawę, argumentując, że takie przypadki z tą samą banku są rozgrywane wyłącznie przed sądem i to już się nie opłaca. Ale jak już wspomniałem: nie chcę poruszać tego tematu dalej.

[NaTwoim13]

Proszę podzielić podstawowe wypowiedzi o obciążeniach hipotecznych i zidentyfikować - jak się wydaje - 2 pożyczki. Z tego, co zrozumiałem z Państwa opisów, istnieje pożyczka gotówkowa (po przydziale umowy oszczędnościowej na cele mieszkaniowe w przeszłości) oraz pożyczka zabezpieczeniowa, w której chcą Państwo uzupełnić plan oszczędnościowy na spłatę zaciągając kapitał obcy i do którego potrzebują Państwo zabezpieczenia hipotecznego. Czy spłacą Państwo pożyczkę budowlaną przy użyciu własnych środków, czy też również z kapitałem obcym dodatkowo do uzupełnienia?

Jaką wartość ma obiekt zabezpieczenia?

[NaTwoim13]

Kancelaria odmówiła przyjęcia sprawy, argumentując to czasem trwania i sugerując między wierszami, że w innej sytuacji również nie będzie dalszych negocjacji przed sądem. Dwie inne kancelarie odrzuciły również sprawę, argumentując, że tego typu sprawy z tą bankiem są prowadzone wyłącznie przed sądem i nie opłaca się tego już kontynuować. Ale jak już powiedziałem: to nie jest tutaj tematem.

Dla kogo nie opłaca się już kontynuować? Decydujące jest to, co się dla nich opłaca, a nie dla adwokatów. Mediacja - rozwiązanie pozasądowe bez opłat z góry/wycofania pozwu - zgadza się obecnie, oczywiście jeszcze raz z uwzględnieniem powagi wadliwości WRB, praktycznie zgodne z żądaniem większości banków, jeśli mediacja jest przeprowadzana przez prawnika. To na nich absurdalnie by się opłacało!

[LotF]

**Sytuacja jest dokładnie taka, jak opisano we wpisie początkowym, i dobrze to podsumował*. Istnieją wpisy w księdze wieczystej na kwotę 70 000 euro w pierwszym stopniu i 45 000 euro w drugim stopniu. Istnieje bezterminowy kredyt w Banku H w wysokości 85 000 euro, który jest obsługiwany poprzez rozdzielony plan oszczędnościowo-kredytowy w Bausparkasse L. Oznacza to, że plan oszczędnościowo-kredytowy jest kapitalizowany, a co kilka lat następuje spłata w postaci kapitału oszczędnościowego + kredytu budowlanego do Banku H. Od tego momentu istnieje więc kredyt od Banku H i kredyt budowlany od Bausparkasse L, dokonywane są nowe wpłaty na kolejną część rozplanowania planu oszczędnościowo-kredytowego i kredyt planu oszczędnościowo-kredytowego jest spłacany. Całkowicie normalna sytuacja kombinacyjnych kredytów. Plan oszczędnościowo-kredytowy jest zablokowany/przekazany i zabezpieczony jako zabezpieczenie we umowie kredytowej z H.

Pozostały kredyt u H wynosi teraz 60 000 euro po pierwszej spłacie. Teraz można skorzystać z corocznej nadpłaty w H i całkowicie spłacić kredyt BPSV w L - oba z udziałem kapitału obcego. Następnie pozostały kredyt w H wyniesie 50 000 euro, a pozostały kredyt w L wyniesie 0 euro. Kapitał obcy zostanie również użyty, aby kapitał tego planu oszczędnościowo-kredytowego był znowu zgodny z wspomnianymi 50 000 euro.

Wartość obiektu wynosi około 250 000 euro. Po przeczytaniu trochę zastanawiam się, czy nie istniało początkowo zabezpieczenie większe niż potrzebne i w takim przypadku czy pomogłoby to w tej sytuacji, czy też trzeba by było liczyć na 150%?

Nie byłoby zbyt korzystne obliczenie, ponieważ poza sądem koszty adwokata musiałyby być pokryte samodzielnie. Adwokaci oczywiście powiedzieli, że to się dla nas nie opłaca, ale sugerowali, że dla nich tak - również zdaję sobie z tego sprawę. Jednakże nic to nie zmienia, jeśli nie można znaleźć adwokata, a ta bank / kasa oszczędności według wszystkich dotychczasowych kontaktów z prawnikami nie osiągnie porozumienia poza sądem. Dlatego aluzja do braku drugiej instancji też mnie zdziwiła, ale cóż. Prawdziwa wypowiedź na ten temat nie może zostać wydana, ponieważ kancelaria z pewnością podpisała pewne dokumenty...

[NaTwoim13]

Przepraszam, ale w ogóle nie mogę zrozumieć twoich wszystkich wywodów dotyczących tematu pouczenia o prawie odstąpienia od umowy. Absolutnie nie zgadzam się i w ogóle nie pokrywa się to z moimi dotychczasowymi doświadczeniami z 30 osobami odstępującymi od umów w różnych bankach na różnych etapach (sądowych/poza sądem) i metodami postępowania. Zwłaszcza że musi to być pouczenie WRB z 2008 roku dla Sparkassen.

Również to konstrukcja z przekształceniem sumy częściowo budowanej i przydziałem z częściową spłatą kredytu ratalnego ma sens, jakie zastosowanie mają te częściowe przydziały? Reszta umowy zawsze zaczyna się od zera, co w ogóle nie odpowiada systematyce budowania oszczędności i okresu karencji!

Przy takiej wartości problem z pierwszeństwem w ogóle nie powinien istnieć, a w przypadku umieszczenia pieniędzy w porządku wtórnym na uzupełnienie przez 1,5 roku, zwłaszcza że do uzupełnienia nie potrzebowaliby praktycznie hipoteki, ponieważ mogą przenieść część cesji ze zabezpieczenia do BSV w wysokości uzupełnienia, co stanowiłoby również zabezpieczenie dla banku, który ma obecnie dokonać uzupełnienia i częściowej spłaty Bauspardarlehen, kolejne zabezpieczenie do przeniesienia hipotek w sytuacji spłaty Bauspardarlehen!!

[LotF]

Dziękuję! Dzięki Twojej wytrwałości ponownie przyjrzałem się wyrokowi i oto jest: wspomniany wyrok jest teraz uznawany za prawomocny, a istnieje także wyrok uznający zobowiązanie przez Sąd Apelacyjny z końca 2015 roku dotyczący tej samej kasy oszczędnościowej i tego samego biura prawnego. Dlaczego ta firma nie chciała podjąć się naszej sprawy i twierdziła, że wyrok nigdy nie będzie prawomocny, pozostaje dla mnie zagadką. Warto rozważyć ponowne podjęcie kwestii odwołania obok nowego finansowania w krótkim okresie czasu.

Co do rozdzielenia: Nie mam na to odpowiedzi. Osobiście nie zawarłem tej umowy i uważam, że jest ona wynikiem błędnego doradztwa, ponieważ według moich obliczeń prosta spłata pożyczki byłaby nawet trochę tańsza, nawet jeśli ten produkt zabezpieczenia stopy procentowej wydłuża stabilność oprocentowania.

Zatem widzę jako opcję wykorzystanie wolnego następstwa z kwotą 45 000 dla nowego banku i dodatkowo przeniesienie na nich części produkcyjnego systemu zabezpieczeń hipotecznych, tak aby kwota 70 000 euro nie była w ogóle potrzebna?

[NaTwoim13]

Och, to było naprawdę uciążliwe.
Tak, przywrócić odstąpienie od umowy i zająć w finansowaniu uzupełnienia pozycję późniejszą, przekazać ostatnio zajmowane zastawy hipoteczne i dokonać ponownego wpisu reszty, ponadto - jeśli w ogóle jest to konieczne - przenieść część uzupełnienia do bocznego środka oszczędnościowego, ewentualnie można uniknąć konieczności ponownego wpisania celem przeniesienia zastawu hipotecznego w pozycji późniejszej.

[LotF]

Puh, man das war ja ein Akt

[...] ggf. erspart man sich dadurch eine Neueintragung zur der Abtretung der nachrangigen Grundschulden.

czy ja dobrze rozumiem, że chodzi jedynie o przekazanie BSPV? Wątpię, że nowemu bankowi to wystarczy. W końcu jest on już zabezpieczony przez SK. Porozmawiam z nimi. Dziękuję

[NaTwoim13]

Nie, przekazać najsłabsze, wolne zastawu hipotecznego. W końcu może się okazać, że nie wystarczą, w takim przypadku można dokonać częściowego przeniesienia uzupełnionego salda z BSV. Saldo pozostaje przekazane dotychczasowej bankowi, który miał zostać zabezpieczony przed wpłatą i wszystkimi kolejnymi wpłatami, a jedynie uzupełnienie zostaje przekazane do banku uzupełniającego. W ten sposób może być możliwe uniknięcie nowego wpisu, ale odprowadzenie zastawu hipotecznego najsłabszej rangi zostanie na pewno przeprowadzone i jest to możliwe ze względu na to, że część pieniędzy ma zamiar spłacić kredyt budowlany. W tym celu nie ma żadnego zabezpieczenia.

[LotF]

Rozumiem, dziękuję za wysiłek!

EDYTUJ: Wydaje się, że podanie o skuteczności prawnej jest niepoprawne.