Capital Investment 4

[vertriebsmensch]

Cześć wszystkim,

chciałbym prosić o ocenę naszych planów.

Jesteśmy rodziną z 4 dziećmi z Bawarii i 5 lat temu kupiliśmy starszy Dom (rocznik 1950), ponieważ kosztował tylko 120.000 EUR. Teraz sytuacja zawodowa się zmieniła, a także moje dochody.

Następujące warunki:

3.800 EUR dochód netto ja X13 (plus premia)
350 EUR dochód netto żony (20 godzin/miesiąc, nadal na urlopie wychowawczym)
797 EUR zasiłek rodzinny

Łączny dochód netto 4.950 EUR

Bieżące finansowanie:
200 EUR (kredyt annuitetowy 38.000 EUR w banku hipotecznym na 10 lat stałego oprocentowania 3,3% efektywnie)
180 EUR (34.000 EUR Program Labo - bezodsetkowy kredyt w Bawarii)
519 EUR (44.000 EUR dodatkowe finansowanie w banku bezpośrednim na 84 miesiące)

Łączna rata 900 EUR

Nasze stałe koszty (wliczając raty) wynoszą 2.300 EUR/miesiąc. Według książki budżetowej potrzebujemy średnio około 1.400 EUR na nasze miesięczne elastyczne wydatki.

Teraz otrzymaliśmy ofertę na tanią działkę w Turyngii (650 mkw. w pełni uzbrojone za 25.000 EUR) i zastanawiamy się, czy powinniśmy zbudować Dom od nowa?

Szacunkowe koszty budowy domu o powierzchni 185 mkw. wyniosłyby około 250.000 EUR.
Stary Dom chcielibyśmy wynająć, przynieść powinien około 700 EUR czynszu kalt, ewentualna sprzedaż mogłaby przynieść 100.000 EUR.

Aktualnie nie mamy żadnego kapitału własnego, tylko 4 umowy emerytalne (2x Riester dla mnie + 1 z funduszem dla mnie i 1 x Riester dla mojej żony) o łącznej kwocie około 40.000 EUR na koncie.

Wasze opinie na ten temat ???

[6Bankkaufmann]

Czy zachowasz swoje stare stanowisko pracy po przeprowadzce?

[vertriebsmensch]

Tak, pracuję zdalnie z domu.

[starstrafe]

Przy jednym tylko dochodzie (nawet jeśli jest on wysoki) uważam posiadanie tak wielu długów za bardzo ryzykowne. Ogólnie rzecz biorąc, byłoby to około 400 000 euro.

Ponadto 185 m² to bardzo dużo miejsca. Gdyby kiedyś dzieci chciały się wyprowadzić, zostaniesz z ogromnym domem z 3-4 pokojami na hobby/magazynami. Sprzedając go wtedy, poniesiesz stratę, ponieważ do tej pory nie będzie należał do Ciebie, a poza tym lokalizacja raczej nie obiecuje dużej zdobyczy finansowej (wnioskuję to po tym, że działka kosztuje tylko 25 tysięcy euro i jest w Turyngii).

[nexttry]

Cześć,

pamiętaj także o tym: (mogę tylko polecić, abyś sprawdził w forach dotyczących budownictwa, jak wyglądają realistyczne oszacowania cen)
Dom o powierzchni 185 m² bez piwnicy, bez terenów zewnętrznych, bez kuchni, bez kosztów dodatkowych to raczej 300.000€ niż 250.000€. Plus 40.000€ kosztów dodatkowych, + tereny zewnętrzne, + kuchnia, + koszty przeprowadzki itp. Całkowita suma, bez działki, na pewno przekracza 350.000€ w tej kategorii wielkości, a wtedy nie mówimy jeszcze o wszystko gotowe.
Proszę nie ufaj cenom z katalogu ani pierwszym rachunkom od deweloperów/dostawców domów prefabrykowanych itp.

Przy dochodach rodzinnych, które nie są zbyt wysokie, osobiście odradzałbym całkowicie brak wkładu własnego, nawet jeśli doradcy finansowi tutaj pokazują wszystko tak, że wygląda dobrze i pasuje. Jeśli możecie sprzedać swoje obecne mieszkanie i po odliczeniu zadłużenia zostanie Wam 100.000€ kapitału własnego, sytuacja wygląda oczywiście inaczej, choć nie mogłem tego jednoznacznie odczytać. Nadal będzie istniał pewien poziom ryzyka związany z dochodem, ale być może można to przedstawić.

[NaTwoim13]

Przestańcie skupiać się na dyskusji o cenach domów. Skąd wiecie, ile dokładnie kosztować powinien Dom? Thüringen to nie Baden-Württemberg! Ponadto po pierwszych szacunkach sprzedawca pisze, co sugeruje konieczność bardziej szczegółowych obliczeń.

Po pierwsze, zauważam, że masz 2 Riester, dlaczego??? Po drugie, Labo już zatwierdziło, ponieważ macie 4 dzieci, twoje dochody nie są tak wysokie, a twoja żona obecnie nie może wiele dorobku złożyć z powodu opieki nad dziećmi, ponownie spełniacie wymogi dotyczące limitów dochodu. Uważam to za bardzo korzystne i jest to argument za zrealizowaniem tego planu - jeśli ma to sens i jest pożądane.

Dochody z wynajmu zapewniają dodatkową płynność finansową lub bezpieczeństwo, chociaż stosunek 900 euro do 700 euro przychodów z wynajmu nie jest korzystny. Spłata postępuje zbyt szybko, co jest niezdrowe pod względem podatkowym po późniejszym wynajęciu. Zbyt duża spłata drugorzędnej pożyczki ze względu na zbyt krótki okres kredytowania. Byłoby interesujące poznać stopę procentową.

Pod względem ogólnej sytuacji skłaniam się do rekomendacji raczej sprzedaży domu niż wynajmu.

Jednakowoż uważam, że wasz plan - mimo że trzeba dokładnie przemyśleć kilka kwestii - jest zdrowy i możliwy do zrealizowania.

[starstrafe]

...Przychody z czynszu zapewniają dodatkową płynność finansową, a także bezpieczeństwo...

Aż do momentu trafienia na niewłaściwego najemcę. Opieranie swojego finansowania na dochodach z czynszu jest rażąco lekkomyślne. Nie musi to nawet być skrajne przypadki najemników, wystarczy, że zniszczą mieszkanie i potem się wyprowadzą. Brak nowego najemcy, a za to koszty remontowe i adwokackie. Oczywiście, chętnie się je płaci, gdy ma się jeszcze 2 kredyty na kwotę niemal pół miliona i do tego czworo dzieci, które trzeba utrzymać....

[nexttry]

Przestańcie skupiać się na dyskusji dotyczącej cen domów. Skąd wiecie, ile powinien kosztować ten Dom? Turyngia nie jest Badenią-Wirtembergią! Ponadto, sprzedawca pisze po pierwszych oszacowaniach, co sugeruje, że trzeba jeszcze dokładniej policzyć.

Ponieważ to jest absolutnie zasadniczy punkt. Ogromna różnica jest czy trzeba finansować za 300 000€ czy 400 000€. Ale serio, czy muszę to naprawdę tłumaczyć komuś, kto zajmuje się finansowaniem? Większość osób, które jeszcze nie zetknęły się z cenami budowlanymi, na początku jest łatwowierna jeśli chodzi o ceny. Oczywiście nikomu za to nie można zarzucić, ale własnie dlatego musi to być poruszone. Nawet jeśli Turyngia z pewnością nie jest najdroższym miejscem w Niemczech, tutaj również nie zapłaci się po prostu o 30% mniej za Dom....

Po prostu jeszcze raz neutralnie: Zajrzyjcie na forum budowlane i zapytajcie o realistyczne ceny. Nawet dla Turyngii zauważycie, że ceny znacznie przekraczają 250 000€, które zostały tu wymienione (wszystko wliczone bez działki pod Dom o powierzchni 185 m²). Zapytajcie tam również bezpośrednio o finansowanie tej klasy z waszym wynagrodzeniem. Odpowiedzi (przynajmniej w większości) będą neutralne, w przeciwieństwie do tego miejsca, gdzie istnieje tylko interes sprzedażowy i z każdym wynagrodzeniem każda suma jest finansowalna, oczywiście zdrowo i bez ryzyka.

[NaTwoim13]

.... i kiedy księżyc spadnie na Ziemię...

Wyraziłem moją rekomendację, że lepiej sprzedać ze względu na ogólną sytuację!

Twierdzenie, że finansowanie jest oparte na dochodach z wynajmu, to kompletna bzdura, są tutaj wystarczające inne źródła dochodów.
Warto wziąć pod uwagę ewentualny brak czynszu, ale to nie przeszkadza mi mówić o zdrowej bazie wyjściowej!

Rezerwy, które częściowo jednak muszą być wykorzystane, są obecne w postaci umów Riester. Tutaj ważne jest zważyć, czy trzymać Riester i mieszkać w skromnym mieszkanku, czy też planować nowy Dom, który w nadchodzących latach nie wymagać będzie kosztownych napraw i podniesie komfort mieszkalny oraz wartość mienia.

[NaTwoim13]

Ponieważ jest to ABSOLUTNY punkt centralny. Różnica jest ogromna, czy trzeba sfinansować 300 000€ czy 400 000€. Ale poważnie, czy naprawdę muszę to komuś tłumaczyć, kto zajmuje się finansowaniem biznesu? Większość ludzi, którzy jeszcze nie mają styczności z cenami budowlanymi, początkowo są łatwowierni, jeśli chodzi o ceny. Oczywiście nie można tego nikomu zarzucić, ale właśnie z tego powodu MUSI to być poruszone. Nawet jeśli Turyngia z pewnością nie jest najdroższym miejscem w Niemczech, tutaj też nie kupisz domu za 30% mniej...

Żeby to jeszcze raz powiedzieć zupełnie neutralnie: Zajrzyj na forum budowlane i zapytaj o realistyczne ceny. Nawet dla Turyngii zauważysz, że ceny znacznie przekraczają te 250 000€, które tu zostały podane (wszystko wliczone bez działki na Dom o powierzchni 185 m2). Zapytaj tam również bezpośrednio o finansowanie w tej skali przy twoim wynagrodzeniu. Odpowiedzi tam (pod warunkiem że są obiektywne) są neutralne, w przeciwieństwie do tutaj, gdzie istnieje wyłącznie interes handlowy i każda suma jest finansowalna przy każdym wynagrodzeniu, oczywiście zdrowo i bez żadnego ryzyka.

Uważam, że jest to zarozumiałe, że odpowiada się na pytanie dotyczące finansowania, odnosząc się do pytającego w sposób sugerujący, jak głupi jest, ponieważ wszystko zasadniczo jest za drogie, oferowane za tanio, staje się droższe itp.

Same spekulacje, na początek - nie znając osoby - narzuca pewien parametr, na który trzeba odpowiedzieć zgodnie z jego pytaniem. Wszelkie inne rozważania prowadzą do tego, że wyciąga się z szuflady zdarzenia, o których zapytujący już myślał lub bierze pod uwagę. Wtedy zawsze w każdym szczególe zawsze jest ten sam zawsze to samo.

Ale również w niniejszym wątku chciałbym dla nowych uczestników: Oczywiście należy poddać wszelkie szczegóły w wątpliwość, jeśli to jest na serio. Twórca wątku nie oczekuje zgody na finansowanie, a raczej orientacji, czy finanse w zasadzie mogą wystarczyć. Samo to zapotrzebowanie na informacje pokazuje mi, że twórca wątku zdecydowanie nie wchodzi w to przedsięwzięcie nieświadomie, co już pokazuje, z jakim nastawieniem podchodzi do tego zadania.

I jeszcze jedno: To jest różnica, czy ostrzegam kogoś przed podwyższonymi cenami lub zagrożeniami wzrostu cen, czy też zakładam to jako fakt, aby z tego powodu albo wskazać na to, aby zaniechać tego zamiaru.

[nexttry]

.... i gdyby jeszcze księżyc spadł na ziemię...

Cytat od noelmaxim

Uważam za zarozumiałe odpowiadać na pytanie dotyczące finansowania, spotykając twórcę wątku z komentarzem, jak głupio jest, że wszystko jest zasadniczo za drogie, oferowane za tanio, staje się droższe itp.


Interesująca argumentacja. Jeśli nie ma się nic sensownego do powiedzenia, wystarczy wyrzucić frazesy i przekręcić rzeczy. Jako wskazówka: Nie trzeba spełniać każdego stereotypu pośrednika finansowego, ....

Mogę jedynie doradzić twórcy wątku, aby szukał neutralnej opinii na neutralnym gruncie, ani nie wierzył ani noelmaxim, ani mnie, a tym bardziej nie odpowiadał na jakiekolwiek nieetyczne prywatne wiadomości tutaj w forum. Można to udowodnić (może trochę mniejsze budowanie, kapitał własny z sprzedaży domu itp.), ale to powinno być sprawdzone przez neutralne osoby.

[mjh]

Cześć,

patrząc na plan na podstawie podanych danych uważam go za realistyczny (szczegółowo, jakie własne środki, sprzedaż lub utrzymanie istniejącej nieruchomości, czyli zagadnienie finansowania powinno być omówione przez pytającego z odpowiednim doradcą). Nie zostało jednak powiedziane, czy na koniec dnia będzie to rozsądne.

Oczywiście istnieje zawsze pewne ryzyko finansowe (ewentualna zmiana pracy/utrata, niezdolność do pracy, czasowe braki w czynszu, zmiany w cenach nieruchomości, ryzyka związane ze zmianami w stopach procentowych, ogólne zmiany w sytuacji życiowej, itp.). Jednak jeśli zawsze patrzylibyśmy tylko na ryzyka, niemal nikt nie zajmowałby się kupnem/budowaniem domu (z wyjątkiem gotówki lub być może urzędników na całe życie, którzy również mają ryzyka życiowe). Celem powinno być więc takie rozłożenie finansowania, aby w przypadku zmian, finansowanie nadal pozostawało dla właściciela wykonalne (przynajmniej przez możliwie długi okres).

Już samo to, że ktoś chce uzyskać wcześniejszą ocenę w forum, w mojej opinii świadczy o zasadniczo rozsądnym podejściu. Jeśli w dalszych rozmowach, na przykład z producentem domów, okaże się, że koszty budowy są wyższe niż pierwotnie szacowano, można pomyśleć o mniejszej wielkości. Nie odważyłbym się (bez dodatkowych informacji) ocenić, czy koszty budowy są znacznie niedoszacowane (oczywiście, na pierwszy rzut oka kwota 250 tys. euro za 185 m² może wydawać się niska) lub jak będzie rozwijała się wartość nieruchomości w regionie w przeciągu następnych 20 lat.

[vertriebsmensch]

Dziękuję za żywą dyskusję.

Odpowiedzi:

- Mam 2 umowy Riester dla siebie, ponieważ przez lata moje dochody wzrosły, dlatego druga została zawarta, aby uzyskać maksymalne wsparcie.

- Szacowany koszt 250 000 EUR (pierwsza wycena przez architekta, nie przez firmę budowlaną/dostawcę domów) obejmuje płytę fundamentową (mamy teraz duży piwnicę i uważamy, że jest ona niepotrzebna, więc z doświadczenia zdecydujemy się zrezygnować) oraz oczywiście tereny zewnętrzne. Ponieważ już raz przeszliśmy cały program z ogrodem itp. w naszym obecnym domu, orientujemy się, w jakim przedziale czasowym jesteśmy w stanie to osiągnąć.

- Sprzedaż starego domu byłaby zdecydowanie najbezpieczniejszym rozwiązaniem. Trzeba byłoby się nad tym zastanowić...

- Planowana powierzchnia 185 m² byłaby optymalna z planu, można też zejść trochę z tego.

[NaTwoim13]

@nexttry


Chętnie mogą Państwo nie ufać im. Ja jednak bardzo dbam o to, aby mieć to zaufanie.


Krótka uwaga - to forum jest obecnie uznawane za najlepsze forum finansowe, dlaczego zatem chcą Państwo odsunąć się od informacji dostarczanych przez to forum? Neutralne, niezależne, prowadzone przez wykwalifikowanych specjalistów - czyż można tego chcieć więcej? Transparentne zarządzane przeze mnie lub przeze mnie osobiście - czego jeszcze Państwo potrzebują?


Czy znają Państwo jakieś dowody, które kwestionują niezależność, neutralność i przejrzystość?

[nexttry]

@nexttry
Możesz śmiało nie ufać sobie. Ja jednak bardzo cenię sobie zaufanie, które mi okazujesz.

Oczywiście, oni żyją z zaufania, które im okazujemy.






Cytat noelmaxim

Krótkie przypomnienie, to forum jest obecnie najbardziej uznane forum finansowe, dlaczego więc chcesz go odradzić? Neutralne, niezależne, prowadzone przez wykwalifikowanych specjalistów - w moim wykonaniu lub też poprzez moją osobę nadal transparentne - czego jeszcze chcesz?


Ładna gadanina marketingowa... uznawane przez kogo? Nie mam zamiaru cię odradzać, nie mam również zamiaru na to zarabiać. Moją motywacją jest jedynie odrobinę odprężenia się podczas pracy poprzez aktywność na forum i staram się nie robić czegoś kompletnie bezsensownego.






Cytat noelmaxim

Czy znasz jakieś dowody, które stawiają pod znakiem zapytania niezależność, neutralność i przejrzystość?

Pff, skoro sam mam wykształcenie finansowe, obecnie buduję własny Dom i intensywnie interesuję się tematem finansowania, czytam wiele w neutralnych forach... Tak, ktoś, kto zerknie na różne wątki w tym forum, znajdzie wiele dowodów na to, że tutaj nie działa się niezależnie/neutralnie. Wcale nie jestem jedyną osobą, która zwracała uwagę w poprzednich wątkach na czasami absurdalne rekomendacje.

Ale dość ostrzeżeń, każdy kowalem swojego losu, istnieje mnóstwo innych źródeł w sieci, gdzie można się dowiedzieć o różnych rzeczach, takich jak realistyczne ceny budowy, koszty dodatkowe, ryzyka. Odchodzę z tego wątku i zostawiam ci ostatnie słowo.

[gradius]

Jestem tylko inwestorem w nieruchomości, a nie „maklerem finansowym ani nieruchomości, pochodzę również z działalności własnej ... przedstawiciel handlowy - importer - handlowiec materiałami budowlanymi, a obecnie emerytowany inwestor, chociaż bardzo mały. Sam mam finansowania w wysokości milionów, dlatego moje najważniejsze pytanie! Praca zdalna i nagle znacznie wyższe przychody, dodatkowo „człowiek z działu sprzedaży” uzależniony od prowizji? Czy nikt z profesjonalistów nie zastanawia się tutaj nad zrównoważeniem dochodów? Może to być pewne dochody urzędnicze, ale z ryzykiem (prowizje) sprawa wygląda zupełnie inaczej. Więc pytanie: Jak dochód powstaje i jak należy oceniać jego zrównoważenie przez kolejne 20 lat? Pozdrawiam, Gradius PS: Przy 100.000 i zrównoważonych 700 netto czynszu miesięcznie w akceptowalnej lokalizacji (niekoniecznie wyjątkowej, ale porządnej) miałbym zainteresowanie zakupem!

[gradius]

To jest sprzedać lub wynająć Jeśli jest możliwe do wynajęcia (ewentualnie po remoncie) to przy koszcie wynajmu 700 zł miesięcznie i cenie zakupu 100 tys. = 8,4% brutto przed kosztami, mam rzeczywiste zainteresowanie zakupem.