Capital Investment 4

[wise]

Cześć wszystkim,

chcemy (mężczyzna 36 lat, kobieta 32 lata, dziecko 4 i 1 rok) spełnić marzenie o własnym domu i obecnie rozważamy finansowanie bliźniaczego domu, który ma zostać ukończony w sierpniu 2017 w ramach projektu. Nasz miesięczny dochód netto to 4.000 EUR (mąż obecnie jedyny żywiciel rodziny), obecnie płacimy miesięczną czynsz w wysokości 845 EUR. Cena domu to 359.000 EUR, koszty budowlane wynoszą 30.515 EUR, posiadamy wkład własny w wysokości 79.515 EUR. Potrzebujemy więc finansowania w wysokości 310.000 EUR.

Mamy dodatkowe 40.000 EUR wkładu własnego, które mają pokryć dodatkowe wyposażenie (ok. 15.000 EUR), kuchnię (ok. 12.000 EUR) oraz posadzki wraz z montażem (10.000 EUR) oraz stanowić zabezpieczenie podczas budowy i tuż po niej.

Już zapytaliśmy o kilka ofert finansowania i otrzymaliśmy konkretną propozycję, która obejmuje kombinację dwóch pożyczek oraz umowy oszczędnościowo-budowlanej:

Pożyczka: 270.000 EUR, związana na 15 lat, oprocentowanie 2,03% skuteczne roczne, miesięczna rata 436,50 EUR, aby pokryć odsetki.
Umowa oszczędnościowo-budowlana na kwotę 270.000 EUR, na oszczędzanie przez 15 lat kwotą 749 EUR, która zastąpi wówczas pierwszą pożyczkę. Po 15 latach pożyczka oszczędnościowo-budowlana zostanie spłacona przez 10 lat kwotą oszczędności oraz równoważeniem odsetek z pierwszej pożyczki i zakończy się z saldem zadłużenia wynoszącym 0 EUR (oprocentowanie 1,96% skuteczne roczne).
Pożyczka: 40.000 EUR, związana na 25 lat, oprocentowanie 1,81% skuteczne roczne, miesięczna rata 60 EUR, aby pokryć odsetki. Po 25 latach pożyczka zostanie całkowicie spłacona za pomocą istniejącego ubezpieczenia na życie kapitałowe.

Ta oferta będzie obsługiwana miesięcznie w wysokości 1245,50 EUR przez 25 lat i pozostawi saldo zadłużenia w wysokości 40.000 EUR.

Alternatywnie możliwe jest również pożyczka na kwotę 310.000 EUR, którą po 15 latach zostanie zastąpiona umową oszczędnościowo-budowlaną o tej samej wysokości i która po kolejnych 10 latach doprowadzi do całkowitej spłaty. W tym przypadku miesięczne obciążenie wynosi 1.361,17 EUR bez zadłużenia po 25 latach.

Nacisk w finansowaniu budowy kładziemy na jak najdłuższą okres zapadalności odsetek, ponieważ uważamy, że przy obecnej sytuacji rynkowej jest to najbardziej sensowne rozwiązanie. Ponadto chcemy nie przekraczać miesięcznego budżetu w wysokości 1.300 EUR.

Czy to jest obecnie korzystna oferta?

Cieszę się, że trafiłem na to forum i jestem pewien, że w najbliższych miesiącach mogę tu znaleźć kilka cennych wskazówek.

[6Bankkaufmann]

Interesujące warunki finansowania budowy.
Jeśli chodzi o historię oszczędności budowlanych, czy masz pełne obliczenia kosztów? Czyli efektywny odsetek wszystkich kosztów (kredyt pośredni, pożyczka budowlana, opłata manipulacyjna itp.)
Spłata poprzez ubezpieczenie kapitałowe, osobiście uważam to za kompletnie nieopłacalne.
Najprostszym rozwiązaniem, gdy istnieje przejrzystość, jest bezpośrednia spłata z długim okresem spłaty.
Dlaczego nie jeden kredyt na wszystko? (ewentualnie dodatkowa pożyczka na dofinansowanie lub od KfW)

[finanzierung]

W którym landzie związkowym mieszkasz?

[wise]

@ finansowanie ... NRW, dlaczego?

@ Bankowiec ... tylko opłaty za zakończenie w wysokości 1% sumy kredytu budowlanego, które są uwzględnione w rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania (1,96%). W okresie gromadzenia środków oprocentowanie wynosi 0,3%. Pierwszym kredytem pośrednim - jeśli mamy na myśli to samo - jest pierwsza pożyczka (2,03%). Za pożyczki nie ma dodatkowych opłat.

Co masz na myśli przez bezpośrednią spłatę? Jak wyglądałby konstrukcja z tylko jedną pożyczką? Myślę, że ze względu na wskaźnik obciążenia nie otrzyma się oferty dużej łącznej spłaty rocznej.

Budynek jest na poziomie KfW70, co oznacza, że od 31 marca tego roku nie kwalifikuje się już do dofinansowania. Oraz tylko 124-tka z 50 tys. € jest możliwa. Musi ona jednak zostać spłacona w całości po 10 latach lub sfinansowana ponownie, ponieważ KfW gwarantuje tu swoją rzeczywistą roczną stopę oprocentowania w wysokości 1,35% tylko na 10 lat. Ponieważ chciałem jak najdłuższej okresu wyznaczonego dla oprocentowania, KfW nie wchodziła już w grę.

[6Bankkaufmann]

Oczywiście istnieje kredyt w wysokości 310 000 EUR z kwotą i okresem obowiązywania oprocentowania odsetek na 15 lat.

[xlarge]

Jeśli zabawa kosztuje 1245,50x12x25 i jednocześnie 270000 zostanie spłacone, to koszt zabawy wynosi -> 103650€
W przypadku oszczędności mieszkaniowych, wadą jest to, że przez 15 lat miesięcznie odkłada się 749€ z oprocentowaniem 0,3% (i ewentualnie płaci podatek od zysków kapitałowych) oraz równocześnie płaci się 436,50€ miesięcznie odsetek bez spłaty - mamy więc z grubsza stratę spłaty w wysokości 1,7% rocznie z wpłaconych pieniędzy.

Pojawia się zatem pytanie, jakie są dostępne alternatywy.

Czy 40k€ z polisy na życie to kapitał gwarantowany czy kapitał preferowany?
(Wielu ludzi wpadło w kłopoty, gdy polisa na życie nie zdała egzaminu.)

Dziwi mnie fakt, że mniejszy kredyt o dłuższym okresie spłaty ma lepsze oprocentowanie.

[wise]

@ bankkaufmannowi, z wiązaniem na 25 lat, nie zaproponowano nam jeszcze dużego kredytu pod pretekstem, że wskaźnik obciążenia hipotecznego na Dom jest zbyt niski. Raczej dwie pożyczki: 260 000 (na 25 lat) i 50 000 (na 10 lat). Jednakże stopy procentowe dla obu pożyczek były wyższe niż w obecnym ofertach, które mamy teraz.

@ xlarge, fakt, że nie ma spłaty kapitału stanowi faktyczny niedobór. Jednak w przypadku gwarantowanych oprocentowań i ich równowagi jest to raczej drugorzędne. kredyt ratalny na 25 lat z oprocentowaniem 2,3% oprocentowaniem rocznym jest już droższy i nie zostanie całkowicie spłacony nawet po 25 latach przy ratach w wysokości 1245,- €.

40 tys. € z ubezpieczenia na życie są gwarantowane (nawet 61 tys. €). Zastanawiam się nad wrzuceniem całej kwoty w kredyt.

Lepsze oprocentowanie mniejszej pożyczki również mnie zaskakuje. Może to być spowodowane tym, że ubezpieczenie na życie pochodzi od finansisty, którego domu?!?

[NaTwoim13]

Cześć rozumny,

koncepcja finansowania jest słaba, podobnie jak warunki. Warunki, o których mówisz na 15 lat, otrzymają warunki na 25 lat.

Ponadto, wasz plan oszczędnościowy spłaty kapitału jest słaby, ponieważ zapewni oprocentowanie od 0,1 do 0,25%, co oznacza, że różnica między oprocentowaniem przy zadłużeniu a oprocentowaniem przy oszczędnościach jest zbyt wysoka.

Sprawdźcie również minimalną kwotę oszczędnościową w umowie oszczędnościowej, która będzie znacznie powyżej 40%, co oznacza, że potrzeba zbyt wielu odroczonych odsetek, aby kupić zabezpieczenie przed zmianą oprocentowania.

Wyposażenie dodatkowe i podłogi zwiększają wartość, dlatego należy od razu uwzględnić je w planie finansowym, aby wartość zabezpieczenia wzrosła, a tym samym wskaźnik obciążenia hipotecznego spadł.

Nie mieszajcie KfW, twierdząc, że jest związane z okresem 10 lat, uważam to za niemądre. Można także zabezpieczyć zadłużenie w wysokości 39 000 euro, a także wybrać inną opcję okresu kredytowania.

Oferty finansowania, które wam zaoferowano, nigdy nie podpisałbym, można to zrobić taniej i z lepszym planem koncepcji.

[wise]

Dziękuję za informację.

Kto oferuje korzystniejsze warunki? Nawet interhyp i Dr. Klein po zaprezentowaniu tej oferty poinformowali, że nie są w stanie zaoferować lepszej oferty.

Oprocentowanie kredytu budowlanego wynosi 0,3%. Jest gromadzone zgodnie z planem oszczędzania wynoszącym 50% (13 lat i 11 miesięcy).

Program 124 oferuje poza 10-letnim zabezpieczeniem stopy procentowej tylko 5-letnie zabezpieczenie stopy procentowej.

[6Bankkaufmann]

A co powiesz na 15 lat okresu obowiązywania oprocentowania?

Czy taki scenariusz również wchodzi w grę?

[wise]

Ne. Chyba że pozostały do spłaty kapitał byłby wtedy naprawdę znikomy. A to nie wydaje się działać. Niechętnie pozostawiam to zabezpieczenie tylko dla trochę lepszego oprocentowania. 15 lat mogłoby mi pasować, gdybym mógł wpłacić dodatkowe 1,5 punktu procentowego na spłatę kapitału.

25 lat to jeden z warunków tej finansowania budowlanego.

Chciałbym jednak poznać, jak mogłaby wyglądać lepsza alternatywa oferty.

[6Bankkaufmann]

pożyczka w wysokości 310.000 EUR przy kosztach obiektu w wysokości 359.000 EUR i okresie oprocentowania na 15 lat kosztowałaby około 1,95% rocznie.
Przy wniesieniu wkładu własnego w wysokości 5.000 EUR i pożyczce w wysokości 305.000 EUR stopa procentowa mogłaby się jeszcze nieco poprawić.

[wise]

To jest moje zdanie. Mniej zobowiązań z oprocentowaniem na korzyść punktów bazowych w wysokości 0,07 przez pierwsze 15 lat uważam za słabe. Mam przynajmniej pewność, że moja ogólna stopa procentowa przez kolejne 10 lat będzie się utrzymywać na nieco poniżej 1,95.

Ale tak naprawdę to proste. Moim zdaniem oferta byłaby korzystniejsza, gdybym regularnie płacił mniej niż 1.250 zł miesięcznie i przyniósł mniejszy resztowy dług w wysokości 40.000 zł.

[C. Andreas]

Cześć, ogólnie rzecz biorąc, nie zaleciłbym korzystania z opcji zwolnienia z spłaty w przypadku oszczędzania na budowę, ponieważ nie jesteś już właścicielem swojego kontraktu oszczędnościowego na budowę i nie masz więc żadnej swobody działania w przypadku trudności. Wyjątkiem dla mnie byłaby tylko inwestycja kapitałowa, umożliwiająca odliczenie od podatku odsetek on block.

Matematycznie sensowne byłoby, gdybyś zaciągnął 15-letni kredyt w swoim banku i też małą kwotą zaczął spłacać kredyt bankowy. Dodatkowo zalecane byłoby skorzystanie z kredytu KfW. Teraz można zastanowić się, czy opłaca się mieć kontrakt oszczędnościowy na budowę. W tym celu gorąco zalecam zachowanie minimalnej kwoty oszczędzania na poziomie 25-30%, aby wpłacić niewielką kwotę jako zabezpieczenie.
Tutaj znajdziesz zestawienie: https://www.mein-bauspar-vergleich.de...ierung-rechner

[wise]

Gdzie zauważyłeś klauzulę dotyczącą umorzenia?

Obecna sytuacja jest taka, że powyższa oferta została przebita przez kolejnego dostawcę usług finansowych.

Teraz sprawia to lekki bałagan i mam nadzieję, że będę w stanie to jasno przedstawić tutaj.

Finansowanie teraz składa się z dwóch pożyczek bankowych i pożyczki z banku oszczędnościowo-budowlanego. Do sfinansowania pozostaje jedynie 310.000,-.

1. pożyczka 308.000 EUR, 11 lat oprocentowania 1,36%
2. pożyczka 101.000 EUR, 11 lat oprocentowania 1,11%

Pierwsza pożyczka nie jest spłacana przez 11 lat. Co miesiąc naliczane są odsetki w wysokości 349,07 EUR.
Druga pożyczka zostanie spłacona w ciągu 11 lat. Co miesiąc obowiązuje rata w wysokości 903,95 EUR.
Całkowita rata w pierwszych 11 latach wynosi 1.253,02 EUR.

3. Umowa budowlana na 308.000,-. W chwili mojego wprowadzenia się do domu zostanie zaoszczędzone 99.000 EUR z pożyczek bankowych. Ponadto zostaną oszczędzone moje składki z wynagrodzenia (każda drobna suma się liczy).

Po 11 latach pożyczka osiągnie termin dojrzewania (lub około 6 miesięcy wcześniej) i zastąpi dużą pożyczkę bankową. Od tego momentu pozostałe 211.000,- muszą zostać spłacone. pożyczka z banku oszczędnościowo-budowlanego ma oprocentowanie w wysokości 2,00% do całkowitej spłaty. Wtedy będzie serwowana rata w wysokości 1.232 EUR (+ moje składki z wynagrodzenia).

Z tym modelem osiągnę już po 24 latach i 2 miesiącach pozostały dług w wysokości około 52.000 EUR. W tym momencie moje ubezpieczenie na życie dochodzi do wymagalności. Będę w stanie wtedy zdecydować, czy wykorzystać ubezpieczenie na życie do spłaty, czy też kontynuować spłatę pożyczki przez kolejne 3 1/2 roku do całkowitej spłaty.

W porównaniu do powyższej oferty zaoszczędzę na całym okresie kredytowania (do wskazanego pozostałego długu) około 21.000 EUR, ale wpłacę również około 11.000 EUR więcej. Więc jest to oszczędność około 10.000 EUR.

Ach, duża pożyczka bankowa oferuje oprocentowanie w programie KfW na poziomie stawki KfW dla 124 Programu przy dłuższym oprocentowaniu o rok. Mniejsza pożyczka jest nawet znacznie tańsza przez dodatkowy rok oprocentowania niż KfW.

[NaTwoim13]

Niestety, obliczają Państwo zupełnie błędnie. W przypadku dodatkowych wpłat nie można po prostu odjąć tej kwoty, ale należy uwzględnić oszczędności na odsetkach związane z innym modelem, albo je odjąć. Ponieważ dodatkowa wpłata zwiększa spłatę, co skutkuje niższymi płatnościami odsetkowymi, to właśnie wyróżnia ratę równą!!

Proszę przestać z uzupełnieniami i modelami oszczędnościowymi! Zwróć się do profesjonalisty, który rozsądnie obliczy Państwa finansowanie. Każda rozmowa z tymi przedstawicielami modeli oszczędnościowych, zwolennikami modeli oszczędnościowych w postaci pożyczek z góry/pośrednich pożyczek i uzupełniających pożyczek, odbiera Państwu wyczucie odpowiedniego finansowania budowlanego.

[wise]

Wygląda na to, że w podsumowaniu nie wyraziłem się wystarczająco szczegółowo. Oczywiście uwzględniłem to dokładnie podczas obliczeń. Moje nadpłaty prowadzą do oszczędności w wysokości około 21 000 EUR Koszty, między innymi w postaci kosztów. To prowadzi do niższego zadłużenia w wcześniejszym terminie.

I tutaj ponownie moje pytanie do Ciebie:

Jak powinien wyglądać model, który po 24 latach i 2 miesiącach obniży moje pozostałe zadłużenie do 52 000 EUR, przy gwarantowanej miesięcznej raty < 1 250 EUR? Albo jak powinien wyglądać model, który spłaci 310 000 EUR przy gwarantowanej miesięcznej racie < 1 250 EUR po 27 latach i pół? Na zachętę: to oznacza co najmniej gwarantowaną efektywną roczną stopę procentową

[NaTwoim13]

Drogi mądry,

jak można to ocenić? Czy poważnie uważasz, że podane informacje są wystarczające do stworzenia odpowiedniego planu finansowania?

Tak? Commerzbank, co nie? Może być także Volksbank.

Byłeś tam osobiście? Czy mieli oni wszystkie informacje?

[wise]

Byłem osobiście na miejscu i wszystko było dostępne, a teraz nadal wszystko jest mi dostępne.

Co muszą/chcą Państwo wiedzieć?

[C. Andreas]

Jeśli dokonasz tutaj natychmiastowego uzupełnienia, to jednak zdecydowanie lepiej będzie to zrobić na rynku niż z pakietem Wüstenrot

[wise]

Finansowanie jest już podpisane. Ostatecznie wybór padł na Debekę. Model (Zinsgarantmodell lub Sofortauffüller) Commerzbanku z Wüstenrotem był skomplikowany, a doradcy wydawali się być zbyt pewni siebie. Po odrzuceniu oferty, próbowano przekonać mnie argumentem, że Wüstenrot jest najstarszą kasy oszczędnościową w Niemczech. Dla mnie było to ostatecznym znakiem, że podjąłem właściwą decyzję... Warunki oferowane przez Commerzbank były naprawdę atrakcyjne, ale kredyt hipoteczny oferowany przez Wüstenrot był zbyt drogi.

Finansowanie wyniesie teraz 310 000,- EUR.

60 000,- EUR za pożyczkę oprocentowaną 1,68% na 24 i 2 miesiące. kredyt ten nie będzie spłacany. Do zabezpieczenia służy ubezpieczenie na życie. Istnieje jednak możliwość elastycznego spłacania tej pożyczki w ciągu 24 i 2 miesięcy poprzez dodatkowe wpłaty (10% sumy kredytu rocznie).

250 000,- EUR zostanie sfinansowane poprzez pożyczki i kontrakt oszczędnościowy. 250 000,- na okres 15 lat z oprocentowaniem 1,64%. Ta pożyczka również będzie spłacana wyłącznie przez odsetki (341,67 EUR). Oszczędnościowy (oprocentowanie salda 0,3%) na taką samą kwotę spowoduje spłatę pierwotnej pożyczki po 15 latach i zapewni kredyt hipoteczny z oprocentowaniem 1,95% do 31.03.2043 roku. Oszczędzanie w ramach tego kontraktu wynosić będzie miesięcznie 707,- EUR (+VL 26,59 EUR). Rozpoczęcie oszczędzania nastąpi dopiero we wrześniu 2017 roku (po wprowadzeniu). Po okresie oszczędzania kredyt hipoteczny w kwocie 991,- EUR miesięcznie zostanie spłacony w postaci równych rat.

Przez następne 15 lat miesiąc i 2 miesiące moje miesięczne obciążenie wyniesie 1132,- € (+VL), a po 15 latach przez kolejne 9 lat i 2 miesiące kwota ta wyniesie 1075,- EUR (+VL) z pozostałym saldem w wysokości 60 000,- EUR (spłacane poprzez ubezpieczenie na życie). Następnie przez kolejne 31 miesięcy miesięczne obciążenie wyniesie 991,- EUR (w tym VL). Ten model spełnia nasze wymagania i zapewnia nam dużą swobodę, którą można wykorzystać na przykład do wcześniejszej redukcji długu poprzez dodatkowe wpłaty.

Porównywalny kredyt ratalny musiałby oferować mi oprocentowanie stopowe w wysokości 1,86% przez okres 26 lat i 9 miesięcy, aby przebić opisane wyżej konstrukcje.

[NaTwoim13]

Cześć mądry,

gdzie mogą Państwo dokonywać dodatkowych spłat? Czy chodzi o dodatkowe wpłaty czy spłaty dodatkowe? Czy spłaty dodatkowe zmniejszają dług z kredytu hipotecznego czy zwiększają saldo na koncie oszczędnościowym? Pozytywny efekt dodatkowych płatności występuje tylko wtedy, gdy zmniejszają one głównicę, a nie gdy trafiają jako wpłata na konto oszczędnościowe.

Niestety, nie jestem w stanie zrozumieć stopy granicznej 1,86%, ponieważ na przodzie mamy 1,68% na 15 lat bez spłaty kapitału, a na tył 1,95% spłaty w ramach BSV, co daje efektywną stopę procentową przez cały okres kredytowania powyżej 2%. Dodatkowo mamy niespłacony kredyt (na zakończenie okresu kredytowania) z zastępstwem spłaty polisy ubezpieczeniowej na życie. Kto podał Panu/Pani tę stopę graniczną 1,86%?

Jak długo już trwa polisa na życie, jaki jest gwarantowany oprocentowanie i jaka jest obecna wartość wykupu?

[Martin79HN]

Cześć Wise,

nie przeczytałem wszystkiego, tylko ostatnie 2 - 3 posty.

Przy kwocie 60 000 € można dokonywać dodatkowej spłaty rocznie.
Brak spłaty oznacza także wyższe odsetki od salda dłużnego. (Opcja 10% dodatkowej spłaty rocznie - warto z niej skorzystać!)

Finansowanie poprzez umowę kredytu budowlanego uważam za drogi model.
Płacisz około 14 lat każdego miesiąca 707 € na umowę kredytu budowlanego. (118 776 € + odsetki 0,3% (według mojego obliczenia 2 540 €))

Z drugiej strony płacisz odsetki od salda dłużnego w wysokości 1,64% i nie masz możliwości spłaty lub tylko bardzo niewielkiej! (tylko przy 60t z 10% rocznie, przy 250t brak spłaty!)
Przy 15 latach osiągasz kwotę 250 000 € (bez spłaty!) odsetki od salda dłużnego wynoszą 61 500 €!

Ja postawiłbym na inne rozwiązanie!
Sprawdziłeś sobie odsetki od salda dłużnego przez cały okres kredytowania?

Zdecydowałbym się na wiązanie odsetek na 15 lat i dodanie opcji dodatkowej spłaty i/lub zmiany harmonogramu spłaty + 12 miesięcy (przy nowej budowie!) bez opłat manipulacyjnych.
I być może rozważyłbym zabezpieczenie się po wprowadzeniu na rynek nieruchomości kwotą 50t lub 100t po 10 lub 15 latach poprzez umowę kredytu budowlanego.

[wise]

@ noelmaxim, zarówno dodatkowe spłaty obu początkowych pożyczek, jak i dodatkowe wpłaty na BSV. W zależności od tego, co jest obecnie bardziej ekonomiczne. 1,86% (oprocentowanie nominalne!) obliczyłem. Jak mogę pozbyć się pozostałego długu po 26,75 latach, uwzględniając raty, dokonując dodatkowej spłaty w kwocie 60.000 EUR po 24,2 latach. ubezpieczenie na życie działa od 1998 roku. Oprocentowanie wynosi obecnie 4%. Obecna wartość wykupu: 11.500 EUR. @ Martin79HN, mogę również dokonać dodatkowej spłaty wstępnej finansowania. Całkowite odsetki wynoszą 98 tys. EUR.