Capital Investment 4

[MBraun]

Cześć wszystkim,

nie rozumiem tego. Może możecie nam pomóc. Chcemy kupić Dom. Jednak nie mamy wystarczającego kapitału, aby kupić Dom i działkę od razu.

Sprzedawca chce jednak sprzedać. Byłby gotowy udzielić nam kredytu sprzedawcy na koszty działki w wysokości 131 075 €.

Bank powiedział, że to w zasadzie nie stanowi problemu i wprowadził to jako kapitał własny.
Nagle jednak nadszedł zawód. Dział kredytowy mówi, że musi to być ocenione z oprocentowaniem refinansowym w wysokości 8%, ponieważ to nie jest prawdziwy kapitał własny, ale w końcu pożyczka. Nie ma znaczenia, co my i sprzedawca ustalimy notarialnie. Takie są wytyczne banku.

To wszystko niszczy nasze finansowanie, ponieważ byłoby to minus 300 € miesięcznie. Chciałbym zapytać, czy to jest normalne, czy może miałbym więcej szczęścia w innym banku.

Pozdrowienia,
Manfred

[6Bankkaufmann]

Być może można to zinterpretować w ten sposób.
W przypadku banków oprocentowanie w umowach o pożyczkę powinno być traktowane jako rzeczywiste i wiążące. Zobacz stopę procentową w umowie kredytowej.
W przypadku osób prywatnych warunki mogą się zmienić.
Twój przypadek nie jest standardowy. Ponieważ chcemy od samego początku, abyś był także właścicielem nieruchomości.
Czy Twoje finansowanie jest takie, że można od razu kupić razem z nieruchomością?

[MBraun]

Dzień dobry,
to był urok tej formy finansowania. Ponieważ obiekt jest dość obszerny, o wartości 524 000 €, moje własne środki niestety nie wystarczają na pokrycie kosztów dodatkowych związanych z zakupem. Bank i ja wyrażamy takie samo zdanie. To dobry obiekt z wysoką wartością dochodu w uczciwej cenie. Tak stwierdził ekspert banku, ponieważ w zasadzie każda operacja powyżej 400 000 € wymaga zaangażowania rzeczoznawcy.

W każdym razie, idea o symulowaniu większego wkładu własnego poprzez uznanie dodatkowego pożyczki sprzedającego jako elementu własnych środków (czy to ogólnie prawda, czy dotyczy tylko tego banku?) była optymalna. Uzgodniliśmy niską stopę procentową i umiarkowane spłaty. Zgodnie z obecnymi warunkami rynkowymi, ustaliliśmy stałą stopę na 30 lat.

Otrzymuję więc natychmiastową własność ziemi, nieruchomości. W zasadzie nie dostrzegamy w tym problemu.
Tylko dlatego, że coś nie jest standardowe, nie musi oznaczać, że jest złe.
Według mojego zrozumienia i tego, co przeczytałem, pożyczka sprzedającego nie jest warta mniej niż pierwszego rzędu.
Jedynie sprzedający ponosi wyższe ryzyko. Jednak jest na to gotowy. I taki był plan w umowie notarialnej.

Dlatego wydaje mi się to dość dziwne, że bank określa to jako 8%, mimo że projekt umowy zakupu mówi coś zupełnie innego.
Czy można w tej sprawie jeszcze coś zrobić? W przeciwnym razie ten bank odpada z tego planu. Niestety.

Pozdrowienia,
Manfred

[6Bankkaufmann]

Ale jeśli kupisz działkę na raty, to przecież od razu nie stajesz się jej właścicielem, prawda?
Coś tu nie gra.
Albo od razu zostajesz właścicielem w istniejącym rejestrze gruntów, albo tylko z zapisem prawa pierwokupu.
To już jest istotna różnica z punktu widzenia banku.
Jak jest w Twoim przypadku?

[MBraun]

Cześć. Plan zakłada, że staję się właścicielem od razu. Jednak pożyczka nadal będzie wpisana jako dług hipoteczny w księdze wieczystej. Dlaczego to nie może zadziałać? Skoro sprzedawca mówi, że dla niego jest w porządku. Nie jesteśmy ekspertami w tej dziedzinie. Celem jednak jest faktycznie: Stać się właścicielem od razu i jednocześnie mieć pożyczkę jako dług hipoteczny na drugim miejscu w księdze wieczystej.

[6Bankkaufmann]

Okej, rozumiem.
Ponieważ takie sytuacje są bardzo rzadkie, bank również nie ma dużego doświadczenia w tej kwestii. Można by na przykład przyjąć 4% w kalkulacji budżetowej.
Co teraz zrobisz?

[MBraun]

Okej, rozumiem.
Ponieważ taka sytuacja występuje bardzo rzadko, bank również nie ma zbyt dużego doświadczenia w tej kwestii. Można przyjąć kwotę 4% jako przykład w analizie budżetowej.
Co teraz zamierzają zrobić?

Nie mam pojęcia! Może jeszcze raz porozmawiać z bankiem i powiedzieć im, żeby nie robili takiej historii?
Muszę sobie to wszystko przemyśleć w ten weekend.

Nie widzę za bardzo problemu. To, że jest to rzadkie, niekoniecznie oznacza, że jest to coś złego.
A w dłuższej perspektywie, przez 30 lat... Ten weekend będzie weekendem refleksji.

[hoehlenbewohner]

Tu miejsce raczej zadałbym sobie pytanie, dlaczego sprzedawca zgadza się na udział w takiej dziwnej strukturze.
Czy chodzi o pokrewieństwo lub coś podobnego?
W przeciwnym razie mocno wątpiłbym w wartość nieruchomości.

[NaTwoim13]

@hoehlenbewohner
Dlaczego sprzedawca nie chciałby tego zrobić??? Nie może osiągnąć lepszej stopy zwrotu. Jeśli dochód ze sprzedaży nie jest potrzebny, to jest to bezpieczna i dobra inwestycja.

@Bankkaufman
Dlaczego jest to dla banku nietypowe??

@MBraun
Nie ma potrzeby rozmawiać z bankiem, oni mają pewne kryteria wydawania kredytów, i nikt nie będzie się nad tym pochylał. Na szczęście istnieje jeszcze 400 innych banków, które udzielają kredytów hipotecznych, a kryteria wydania kredytów nie są w każdym z nich takie same!

Jeśli chcecie, możecie się skontaktować ze mną, chętnie sprawdzę, jakie warunki oferują inne banki, jak to wygląda i jakie są procedury. Sprawdzę również, czy finansowanie w waszej sytuacji jest możliwe.