Capital Investment 4

[kubischprimitiv]

Cześć
mamy w posiadaniu wielorodzinny Dom (5 jednostek mieszkalnych) i chcielibyśmy przebudować poddasze. Kilka lat temu wymieniliśmy już dach i zrobiliśmy wszystko, co było możliwe finansowo, aby przygotować się do rozbudowy. Ponieważ kredyty są teraz bardzo korzystne, chcielibyśmy wziąć kredyt w wysokości 80 000 €. Chcielibyśmy zaoferować jako zabezpieczenie nie cały Dom (wartość około 600-700 tys. €), ale jedną mieszkanie. Aby to zrobić, mieszkanie to musi zostać odseparowane. Moje pytanie brzmi więc, czy jest możliwe odseparowanie mieszkania i jeśli tak, do kogo powinienem się zgłosić. Już byłem zainteresowany informacjami i natrafiłem na deklarację niezależności. Czy ktoś może mi powiedzieć, co jeszcze jest potrzebne i gdzie w przybliżeniu znajdują się koszty tego procesu?
Pozdrowienia
M.

[6Bankkaufmann]

Musisz podzielić Dom na różne lokale mieszkalne. W tym celu zostanie sporządzona notarialna deklaracja podziału, w której zostaną opisane wszystkie lokale mieszkalne. Następnie dla każdego z mieszkań zostanie utworzona własna księga wieczysta. Najłatwiej będzie, jeśli skontaktujesz się bezpośrednio z notariuszem działającym w Twojej okolicy.

[NaTwoim13]

Nie, nie wszystkie mieszkania muszą być dzielone osobno. Można także podzielić jedno od drugiego według wielkości i utworzyć odpowiedni udział współwłasności.

[kubischprimitiv]

Dziękuję za odpowiedź. Czy możesz mi powiedzieć, jakie są orientacyjne koszty? Czy warto zatrudnić notariusza do sporządzenia oświadczenia o podziale?

[6Bankkaufmann]

Notariusz najpierw przygotowuje oświadczenie o podziale. Później urząd ksiąg wieczystych wydaje poszczególne wyciągi z ksiąg wieczystych.

[Daukind]

Koszty notarialne: https://www.haufe.de/recht/deutsches...HI1439234.html

[NaTwoim13]

Pytanie, które się pojawia, dotyczy wartości zastawu oddzielnego mieszkania. Dlatego trzeba również oszacować, jaka będzie wartość mieszkania w takim przypadku. Poziom obciążenia finansowego będzie wtedy wyższy, co skutkuje gorszymi warunkami. Dlaczego cały Dom nie może służyć jako zabezpieczenie?

[kubischprimitiv]

Cześć,

Cały Dom nie powinien służyć jako zabezpieczenie, ponieważ uważam, że w przypadku problemów byłoby łatwiej nie stracić całego domu, a jedynie „tylko” mieszkanie. Wartość domu przewyższa kwotę kredytu znacznie.

Jak można się zabezpieczyć w inny sposób?

[NaTwoim13]

Cały Dom naturalnie, ale pilna odpowiedzialność dotyczy tylko 80 000 euro, osobiście odpowiadasz swoim całym majątkiem. W razie problemów, jako właściciel domu, odpowiadasz i spłacasz dług w wysokości 80 000 euro zastawu hipotecznego plus odsetki z księgi wieczystej. Jeśli jesteś niewypłacalny z powodu 80 000 euro, zawsze możesz podzielić się i spłacić dług.

[kubischprimitiv]

Przepraszam za moją niewiedzę, ale to (pomimo mojego wieku) mój pierwszy kredyt i nie chcę tego spieprzyć.

Poprzez wynajem generuję dodatkowe dochody w wysokości około 800 euro. Lokalizacja nieruchomości jest bardzo dobra, więc nigdy nie było tam problemów z pustostanem ani z wynajmem. Ryzyko niewypłacalności przy rat amortyzacyjnych w wysokości około 600 euro jest więc dość małe. Jednak niedługo przechodzę na emeryturę, która nie jest specjalnie hojna. Więc w pewnym sensie jestem zależny od dochodów z najmu.

Jeśli jednak bank jest wpisany w księdze wieczystej (dla całego domu) i dojdzie do trudności finansowych lub nawet całkowitej niewypłacalności, czy wtedy bank nie będzie mógł od razu zająć nieruchomości (popraw mnie, jeśli się mylę)? Czy wtedy będę jeszcze miał czas i prawo do podziału nieruchomości, aby przejąć jednostkę mieszkalną?

Architekt polecił mi również specjalistę od finansowania budowy (prawdopodobnie darmowego dla mnie). Czy takie coś ma sens?

[6Bankkaufmann]

Jeśli można zabezpieczyć pożyczkę na mieszkaniu, to czy jest to dobra decyzja.
W przypadku potrzeby gotówki można łatwo sprzedać bez obciążenia inne mieszkania.
Uważam, że obciążenie całego domu w przypadku przyszłej sprzedaży poszczególnych mieszkań o wartości rynkowej od 80 000 do 600 000 EUR nie jest taktycznie mądre.

[schunckt]

Warto zauważyć, że noelmaxim ma rację co do opcji podziału we wspólnocie mieszkaniowej jedynie w przypadku problemów finansowych. W końcu opłaty nie są niskie. Przed złożeniem oświadczenia o podziale należy również sporządzić zaświadczenie o samodzielności lokalu.

Jeśli nie ma innej zastawy, to w przypadku tylko 80 tys. € pożyczki w stosunku do wartości 600 tys. € możliwe są najlepsze warunki!

[NaTwoim13]

@Bankkaufmann

Proszę to uzasadnić!

Otrzymują Państwo zdecydowanie lepsze warunki, całe koszty podziału nie są adekwatne do zysku z odsetek i oczywiście po faktycznym podziale jest możliwy. Bank nie musi udzielać 10% rabatu, jeśli zaoferuje Państwu warunki z bonifikatą 60%, to później będą mogli Państwo dokonać podziału i sprzedaży zgodnie z tymi warunkami.

Nie można udawać, że banki dążą do przymusowej licytacji. Znajdź doświadczonego, rzetelnego i niezależnego pośrednika finansowego, który po ocenie wszystkich tła i wartości nieruchomości, pomoże Państwu w wyborze właściwego banku i indywidualnie przedstawi szanse i ryzyko.