Capital Investment 4

[Bernd1985]

Cześć,

z narodziną naszej drugiej córki nasze obecne mieszkanie staje się za małe i my (oboje po 33 lata) chcemy wreszcie zrealizować nasze marzenie o własnym domu.
Za działkę w okolicach Doliny Renu-Menu musimy liczyć się z kwotą około 300 000 EUR na budowę nowego domu na wsi.
Używane nieruchomości mieszczą się w podobnym przedziale cenowym.

Nasza sytuacja finansowa wygląda tak, że pracuję w pracy odporna na zwolnienia, zarabiając netto 3000 EUR (bez zasiłku rodzinnego).
Moja żona niedawno uzyskała pozwolenie na pracę i na razie musi się zająć dwójką małych dzieci.

Obecnie mamy około 12 000 EUR oszczędności własnych.

Obecnie płacimy 990 EUR czynszu za nasze mieszkanie ... ewentualna rata powinna mieścić się w podobnych ramach.

Czy jest możliwe, żebyśmy zrealizowali nasze marzenie o własnej nieruchomości? Będę wdzięczny za waszą ekspercką opinię.

Pozdrowienia
Bernd

[MagicMike]

Cześć Bernd,

z niewielkim wkładem własnym w wysokości 4% na pewno będzie trudno.

W tym forum jest kilku ekspertów ds. finansowania hipotecznego.

Pozdrawiam

Mike

[6Bankkaufmann]

Załóżmy, że finansujemy 330.000 EUR przy notarialnej cenie zakupu 300.000 EUR (zachowując kapitał własny jako rezerwę), można by więc sfinansować te 330.000 EUR z docelową stopą około 1.150 EUR.

990 EUR jako docelowa rata byłaby już ambitnym celem dla pełnego finansowania.

Marzenie o własnym domu na używanej nieruchomości, prawda?

[NaTwoim13]

Cześć Bernd1985,

pierwsze pytanie brzmi, czy masz zobowiązania kredytowe, oraz w jakim mieście ma zostać zrealizowane przedsięwzięcie - ze względu na fundusze pomocowe regionalne.

Czy masz możliwość skorzystania z pożyczki udzielonej przez pracodawcę? Czy posiadasz oszczędności w ramach umowy oszczędnościowej na budowę?

[Bernd1985]

Cześć,

Dziękuję za odpowiedzi. W odpowiedzi na Twoje pytania:

Projekt ma być zrealizowany na północy Frankfurtu w kierunku Limburga. Nie ma żadnych zobowiązań kredytowych.

Pracodawca nie oferuje kredytu. Kapitał własny jest dostępny w gotówce.

[NaTwoim13]

Następnie pozostaje pytanie, jakie przedsięwzięcie chcą zrealizować. Istotnym elementem ich planu finansowego może być pożyczka Hessendarlehen od Wi Bank, co należy dokładnie zbadać. Ogólnie rzecz biorąc, przedsięwzięcie można zrealizować, jeśli pozostałe parametry do uzyskania będą także tak pozytywne, jak to dotychczas opisali.

[nexttry]

Witaj,
...
Z działką musimy się liczyć tu w regionie Nadrenii-Palatynatu z około 300.000 EUR na nowy Dom na wsi.
...

Witaj,

nawet jeśli to nie było pytanie, proszę przemyśleć to założenie, nawet jeśli nie wiem, jak duży ma być Dom.

W regionie Nadrenii-Palatynatu, dodając działkę, koszty dodatkowe, budowa nowego domu jednorodzinnego jest rzeczą niemożliwą (nawet jeśli nierzetelna firma budowlana chętnie to ładnie przedstawia). W tym regionie musisz się liczyć na koszty co najmniej 1.600 EUR/m kw. To oznacza przy 150 m kw. bez piwnicy, bez kosztów dodatkowych, bez działki, bez kuchni, bez wyposażenia, bez urządzeń zewnętrznych, bez garażu/wiaty na samochód, bez rolet elektrycznych, bez prac malarskich, bez posadzek itp., już ponad 240.000 EUR.

Bez złych zamiarów: Z waszym wkładem własnym i niskim dochodem gospodarstwa domowego muszę odradzić ryzykowanie budowy nowego domu.

Co do finansowania: 300.000 EUR przy raty 1000 EUR oznacza roczną stawkę procentową na poziomie 4%. Z waszym wkładem własnym płacicie odsetki w wysokości 2%, czyli musielibyście spłacać poniżej 2%. W obecnych czasach ja bym tego nigdy nie zrobił, ryzyko jest zbyt duże.

Jak mówi bankowy ekspert: Maksymalnie używana nieruchomość. Moim zdaniem lepiej wynajmować dalej i oszczędzać kapitał własny, tak aby przynajmniej móc opłacić koszty dodatkowe z kapitału własnego.

[Bernd1985]

Dziękuję za wskazówki. Sprawdzę oferty jeszcze raz dokładnie... Jesteśmy również otwarci na istniejące nieruchomości i obecnie rozglądamy się we wszystkich kierunkach.

Dla nas ważne jest tylko, aby nie było to daremne wysiłku i ogólnie finansowanie było możliwe. Oszczędzanie na wkład własny trwa dość długo, ponieważ obecnie mogę odkładać maksymalnie 150 euro miesięcznie. Nie chcemy też finansować dopiero w wieku 50 lat, gdyż wtedy dzieci praktycznie opuszczają Dom....

Kontynuowanie wynajmu jest również problematyczne, ponieważ praktycznie nie ma przystępnych czterech pokojowych mieszkań we Frankfurcie.

[6Bankkaufmann]

Jaki obszar w okolicach Frankfurtu nadal byś zaakceptował?

[Bernd1985]

Szukamy na północ od Frankfurtu. Ponieważ nie mamy samochodu, potrzebujemy połączenia kolejowego. Ponadto miejsce nie powinno być zbyt wiejskie. Nadal jesteśmy w fazie poszukiwań....

[Alex [CryptoMod]]

Cześć Bernd,

moja szczerze opinia:

Na początku chcę powiedzieć, że dobrze, że macie oszczędności i nie macie długów.

Ale.....
Kapitał własny w wysokości 12.000 EUR w stosunku do całkowitej kwoty, jaką sobie wyobrażasz, jest praktycznie niewystarczający. To nie wystarczy nawet na pokrycie kosztów dodatkowych. Zdecydowanie odradzałbym budowę nowego domu, ponieważ jak już wspomniałem, w cenie domu, nawet jeśli pozostanie przy 300.000 EUR, nie uwzględnione są tereny zewnętrzne i różne inne rzeczy. Macie już w zamyśle finansowanie na poziomie 105-110% i jeśli zajdzie sytuacja, w której będzie trzeba ponownie sfinansować, bank może szybko zamknąć Wam kran z gotówką, ponieważ zabezpieczenia nie będą już wystarczające.

Jeśli dodatkowo wspominasz, że możesz odkładać tylko 150 EUR miesięcznie, trzeba pamiętać, że koszty eksploatacyjne własnego domu zazwyczaj są wyższe niż w przypadku mieszkania wynajmowanego. To oznacza, że te 150 EUR mogą być już wydane na wyższe koszty eksploatacyjne.

Patrząc na warunki, uważam, że zakup istniejącej nieruchomości w cenie od 150.000 do 200.000 EUR byłby możliwy.

[Bernd1985]

Dziękuję za radę. Jesteśmy otwarci także na istniejące obiekty, ale tutaj trudno spełnić nasze oczekiwania, zwłaszcza w przypadku ceny, którą podałeś...

W tańszych trzeba albo jeszcze bardzo dużo zainwestować, albo są one poza naszym zasięgiem finansowym.

Jednak będziemy intensywniej szukać w tej kierunku...

[BenniG]

Co robicie z pozostałymi 2.000 € miesięcznie, jeśli nawet nie macie samochodu?

Myślę, że taka forma finansowania będzie dla was oznaczać duże ograniczenia w waszym dotychczasowym komforcie i nie będziecie naprawdę szczęśliwi.

Jednak jeśli twoja żona może pracować i również coś znajdzie, sytuacja może się zmienić.

[Bernd1985]

Cześć,

na pewno gdzieś można jeszcze zaoszczędzić. Szczegóły nie są tutaj zbyt istotne.

Średniookresowo nie uwzględniam dochodu mojej żony, ponieważ jej kwalifikacje nie zostały uznane w Niemczech i obecnie praktycznie jest niewykwalifikowana na rynku pracy. Dlatego jeśli w ogóle, to jedynie niewielki dochód będzie dostępny. Ponadto uważam, że finansowanie poprzez pensję powinno być możliwe.

Jak wspomniałem wyżej, skupimy się teraz na nieruchomościach z istniejącymi budynkami i zobaczymy, czy znajdziemy dobre oferty w tym kierunku. Porady tutaj są naprawdę świetne! Dzięki!

[bobodda]

Aby jeszcze raz dokładnie odpowiedzieć na pytanie: Czy jest możliwe, że spełnimy nasze marzenie o własnej nieruchomości?

Powinno to być możliwe, jeśli poszuka się w odpowiednich miejscach. Już padły bardzo dobre opinie. Jednak pytanie, czy jest sens pożyczać tak dużą kwotę, to już zupełnie inna sprawa.

W każdym razie będzie to drogie. Chciałbym to wyjaśnić: podczas obliczania odsetek od pożyczki zawsze brany jest pod uwagę wartość obciążenia. Wartość obciążenia opisuje, ile procent wartości nieruchomości (z punktu widzenia finansującego) musi zostać udzielone jako pożyczka. W Państwa przypadku potrzebowałoby się ponad 100%, ponieważ trzeba również sfinansować koszty uboczne zakupu (podatek od nabycia nieruchomości i notariusz ok. 7%, ew. prowizję dla pośredników do 6% = do 39 000 EUR).

Jeśli bezpieczeństwo dla pożyczkodawcy nie pokrywa nawet kwoty pożyczki, to ryzyko dla niego jest logicznie większe. Powyżej 80-90% stopy procentowej zaczynają znacząco rosnąć.

Powinno się to na pewno zdać sobie sprawę, gdy podejmie się taką decyzję. W każdym razie uważam za słuszne dofinansowywanie. Jeśli za 10 lat stopy procentowej będą wyższe, to w przypadku refinansowania rata miesięczna może znacząco wzrosnąć. (Przy pozostałym zadłużeniu ok. 260 000 zł różnica oprocentowania o 1% oznacza dodatkowe 216 zł miesięcznie. 2% to 512 EUR.)

Chętnie odpowiem na dalsze pytania.


Boris Obodda

Financial Styling

0171 327 41 92

[6Bankkaufmann]

@Bern1985, w którym obszarze aglomeracji frankfurckiej szukasz nieruchomości?

[Hanomag]

@Bern1985, w jakiej dużej okolicy Frankfurcie poszukujesz nieruchomości?

Doppelfrage, die bereits beantwortet wurde.





Zitat von Bernd1985

Szukamy na północ od Frankfurtu. Ponieważ nie mamy samochodu, potrzebujemy połączenia kolejowego. Ponadto nie powinno być zbyt wiejsko. Jesteśmy jeszcze w fazie poszukiwań....

[Bernd1985]

Cześć, po dłuższym czasie tutaj jestem ponownie...

Nasze warunki ramowe z pierwszego postu nieco się zmieniły.

Udało nam się zwiększyć nasz kapitał własny do 40 000 EUR.

Chcemy również, jeśli finansowanie w nowych warunkach ramowych będzie możliwe, zakupić używaną nieruchomość i ją jeszcze zmodernizować/odnowić.

Sądzę, że w sumie będziemy w dalszym ciągu na poziomie około 300-310 000 EUR dla remontu + używanej nieruchomości.

Myślicie, czy w ten sposób jest trochę realistyczniejsze zrealizowanie naszego marzenia o własnym domu?

[6Bankkaufmann]

Jeśli masz kapitał własny na pokrycie dodatkowych kosztów zakupu, to w zasadzie nie stoi nic na przeszkodzie, aby sfinansować zakup i modernizację.

Mając Twój dochód, finansowanie budowlane powinno być w rzeczywistości szybko zrealizowane.

[bobodda]

Cześć Bernd1985.

Więc masz mniej więcej 95% wykorzystania zabezpieczenia w przypadku 310k bez pośrednika i około 100% z pośrednikiem.

Jeśli uda Ci się bez pośrednika - super.

Powyżej 90% wykorzystania zabezpieczenia warunki stają się powoli atrakcyjne.

Względnie (porównując z przeszłością) finansowanie na poziomie 100% przy 2% (tak z głowy) nie jest takie złe - w porównaniu z przeszłością. Tak, obecnie oprocentowanie wynosi drogie 2%, ale ponad 500 EUR raty idzie do Twojego skarbonki na Dom (czyli spłaty kapitału).
Spodziewaj się raty rzędu 1100 EUR.

Czy zastanawiałeś się już nad konstrukcją finansowania?

[6Bankkaufmann]

Dlaczego warunki stają się dopiero szlachetne powyżej 90%?

Nie uważasz, że finansowanie w wysokości 100% NIE jest szlachetne?

Emocje nie mają znaczenia w finansowaniu budowlanym, nie ma mowy o szlachetnym czy nieszlachetnym... Ale finansowanie w wysokości 100% zdecydowanie nie jest zbyt drogie.

[bobodda]

Relatywnie patrząc (w porównaniu z przeszłością), 100% finansowanie w wysokości 2% (tak mniej więcej) nie powinno być takie złe - w porównaniu z przeszłością.
Tak, obecnie oprocentowanie wynoszące 2% jest drogie, ale ponad 500 EUR z raty idzie na spłatę kapitału (czyli kapitał własny).
Oczekiwana rata wynosi niemal 1100 EUR.

Finansowanie poniżej 50% wartości nieruchomości obecnie można uzyskać poniżej 1% (na 10 lat).
Finansowanie w wysokości 100% jest dostępne około 2%.

Krzywa cenowa rośnie wykładniczo, a ostatnie procenty mają największe delta - czyli niewielka ilość procentów powoduje większe wzrosty oprocentowania.

Innymi słowy: przejście z 93% na 98% wpłynie na stopę oprocentowania bardziej negatywnie niż przejście z 62% na 67%.

Dodatkowo, przy wartości obciążenia powyżej moich kontaktów większa liczba instytucji w ogóle wchodzi w grę.
Jak wiadomo, konkurencja ożywia biznes...

Przykro mi, że musi mnie Pan zapytać, czy nie podoba mi się finansowanie w wysokości 100%.
Sądzę, że wyraziłem się jasno, mówiąc, że uważam finansowanie w wysokości 100% za korzystne w obecnej sytuacji.











Jeśli mi wyjaśni Pan, którą część cytatu nie zrozumiał, chętnie to wyjaśnię. Chociaż muszę przyznać, że powtórzyłem się w pewnym stopniu. Poprawkę w niemieckiej gramatyce i ortografii chętnie przyjmę.


Bardzo by mnie interesowało, jak Pański komentarz rzeczywiście wspiera Bernda1985 i czekam na odpowiedź.

Dziękuję z góry.

[xlarge]

Jeśli z akcji Bluechips otrzymuje się dywidendę na poziomie 3-4%, to niekoniecznie opłaca się je sprzedawać, lepiej jest raczej iść w kierunku 100% finansowania. (Oczywiście, istnieje pewne ryzyko - jeśli stopy procentowe wzrosną i giełdy załamią się.)

[bobodda]

????????

Finansować akcje w 2% celu osiągnięcia 3% dywidendy? W tym wątku ????

To (w zasadzie) logiczna konsekwencja, że gdy stopy procentowe rosną, akcje spadają. (Ponieważ inwestorzy otrzymują więcej oprocentowania za mniejsze ryzyko (kursowe).)
W obecnym, sztucznie stworzonym przez EBC środowisku tym bardziej.
Obecnie silne ręce (fundusze emerytalne itp.) muszą kupować akcje, aby w ogóle osiągnąć jakikolwiek zwrot z inwestycji.
Już nie ma już oprocentowania, a te są negatywne. Gdyby znowu pojawiły się oprocentowanie pieniądza (w obszarze obligacji skarbowych) przy niskim ryzyku,
bardzo wiele pieniędzy wyciekłoby z rynku akcji.

Jeśli chcesz (w tym wątku???) rozważyć ten pomysł, moim zdaniem można zachować część swoich akcji z 4% dywidendą, jeśli za pomocą kapitału własnego uzyskałeś tak niski wskaźnik obciążenia hipotecznego i oprocentowanie, że spread jest opłacalny i proporcjonalny
do ryzyka.

Dla tych, którzy nie chcą tego przyjąć do wiadomości: akcje mogą również stracić na wartości.
Nie chodzi o jakąś tam mało wartościową spółkę...

Akcja Commerzbanku ma obecnie zaledwie 6% wartości z 1986 roku.

.... i TO MIMO ŻE EBC wstrzykuje setki miliardów na rynki finansowe...

Jeśli chcemy poruszyć ten temat...

[6Bankkaufmann]

Według mnie finansowanie akcji za pomocą kredytu hipotecznego lub na kredytowe nie jest właściwe.

Giełda nie jest jednokierunkową drogą, a gdyby to było takie proste, wszystkie akcje miałyby najwyższe ceny (co nie jest prawdą).

[Martin79HN]

Budowa finansowania i akcje nie mają ze sobą nic wspólnego!
Kto ma wystarczający kapitał własny i zdrowe finansowanie budowlane, może zdecydować się na inwestowanie w akcje.
Osobiście uważam, że zawsze lepszym wyborem jest spłacenie długów
i dopiero wtedy inwestowanie w akcje, jeśli masz na to czas i pieniądze!
Dlatego w przeszłości zrezygnowaliśmy z inwestowania w akcje.
Oczywiście mógłbym powiedzieć, że gdybym nie sprzedał akcji Telekom 3-4 lata temu!
Dzięki temu zwiększyliśmy kapitał własny i stworzyliśmy eleganckie finansowanie około rok temu.
Wprowadzimy się do naszego domu własnego pod koniec roku.
Jeśli teraz spojrzymy na wszystkie koszty/koszty ogólne, mogę podzielić się z Wami następującą informacją:
Mamy ogólne koszty w wysokości około 600 000€!
A jeśli musielibyśmy sprzedać Dom z działką (nowe budownictwo, dobre rozkłady pomieszczeń, dobra lokalizacja)
dostalibyśmy o około 100 000€ mniej. Oczywiste, że wiele banków nie oferuje finansowania w wysokości 100% lub tylko z ogromnym dopłatami do oprocentowania.
Dzięki kapitałowi własnemu w wysokości około 30%, bank nie ponosi u nas żadnego ryzyka.
Z mojego punktu widzenia ceny budowy są już nieuzasadnione!
Po prostu dlatego, że mamy 3 dzieci, podejmujemy ten krok, który nas przez 20-30 lat ogranicza finansowo. Dom należy sobie pozwolić na stałe i ponieść koszty związane z rosnącymi stopami procentowymi. Dom / mieszkanie własnościowe = luksus
Zbyt wiele razy w przeszłości zbyt dużo myślałem, teraz mogę powiedzieć, że nasze finansowanie jest bezpieczne przez najbliższe 20 lat.
A potem dzieci opuszczą Dom, a my wynajmiemy piętro, aby spłacić długi szybciej. (Celem jest 25 lat)