Capital Investment 4

[Leni]

Cześć wszystkim, od dłuższego czasu jestem cichym czytelnikiem. Ponieważ tutaj zawsze szybko i dobrze odpowiada się, chciałbym również opisać moją sytuację:

Jesteśmy małżeństwem (35 i 34 lata), mamy 1 dziecko (2 lata). Obydwoje mamy stałe zatrudnienie.
Wynagrodzenie męża netto to 2450 EUR, a żony w niepełnym wymiarze (40% na razie) to 855,00 EUR + 190 EUR zasiłku rodzinne.

Obiekt marzeń:
Dom jednorodzinny Cena zakupu 270 tys. EUR (po negocjacjach z 295 tys. EUR)
+ Remont 10 tys. EUR
+ Koszty dodatkowe 32 tys. EUR
= Potrzebne finansowanie 312 tys. EUR
Brak wkładu własnego

Obecnie mieszkamy w naszym mieszkaniu. Chcemy je sprzedać: Wartość ok. 140 tys. EUR (obciążone 111 tys. EUR + opłata przedterminowa ok. 10 tys. EUR)
Reszta mogłaby zostać przeznaczona na spłatę nowego finansowania nieruchomości ok. 19 tys. EUR.
Chcielibyśmy również możliwości Soti.
Mieszkanie byłoby wystawione na sprzedaż przez pośrednika (co oznacza, że zlecenie dla pośrednika może być przedstawione, że mieszkanie ma zostać sprzedane).

Obecnie płacimy ratę kredytu w wysokości 700 EUR plus opłatę za Dom 150 EUR i oczywiście pozostałe koszty dodatkowe.

Niestety, wszystko jest pilne. Mówią mi, że banki (DSL Bank) potrzebują co najmniej 14 dni roboczych.

Na razie dyskutujemy o finansowaniu: DSL Bank 210 tys. EUR + 50 tys. EUR KfW + 32 tys. EUR Hanseatic Bank + 20 tys. EUR pożyczka tymczasowa od DSL Bank na 1 rok i spłata z sprzedaży.

Czy są może lepsze pomysły? Czy to faktycznie jest możliwe w przypadku DSL z pożyczką tymczasową itp.?

Z góry dziękuję za Państwa opinie.

[NaTwoim13]

Cześć Leni,

w zasadzie jest to przemyślany koncept, zwłaszcza w odpowiednim banku! Dokładnie tak zaplanowałbym również finansowanie. Proszę jednak zwrócić uwagę, że stopa obciążenia hipotecznego (prawdopodobnie ustalona na poziomie 90%) jest ściśle określona, a DSL Bank w swoich restrykcyjnych ocenach (jedynym mankamentem) często nie osiąga wymaganych wartości w swoich raportach. W rezultacie istnieje ryzyko, że do 14 dni roboczych czasu przetwarzania trzeba dodać czas na opinię rzeczoznawcy. W najlepszym przypadku może to oznaczać dodatkowe 6-8 dni roboczych. Szczególnie jeśli nieruchomość, którą zamierzają Państwo kupić, cieszy się dużym zainteresowaniem, może to powodować trudności oraz utratę prawa do zakupu.

Lepszy koncept obciążenia hipotecznego (bez konieczności kredytu od Hanseatic Bank, niższe warunki podstawowe) można stworzyć, korzystając z funduszy krajowych oferowanych przez bank regionalny. Wydaje się, że dochód oraz wymagane środki własne są spełnione zależnie od landu.

Czy dokonują Państwo zakupu poprzez pośrednika? Czy doradca finansowy nie mógłby porozmawiać z sprzedawcą, aby dać mu pewność, co pozwoli na pewien czas na złożenie wniosku? Czy dać pośrednikowi, sprzedawcy wstępne zatwierdzenie?

[Leni]

Dziękuję za szybką odpowiedź.

Naszym landem związkowym jest Nadrenia Północna-Westfalia.

Kupujemy (niestety) za pośrednictwem pośrednika. Wątpię, że nasz doradca by się na to zdecydował. W końcu nawet on nie może przewidzieć, czy bank DSL wyda zgodę. Oczywiście może mieć doświadczenie.
Ja osobiście nie potrafię ocenić naszych szans na uzyskanie finansowania.

[Martin79HN]

Cześć Leni,

mam może zawsze trochę szalone propozycje, jestem ciekawy, co na nie powiedzą eksperci.

Propozycja:
Mieszkanie pozostaje w posiadaniu Leni + Pani (rata 700 € + opłata za mieszkanie 150 €).
Rodzice, teściowie lub rodzeństwo udostępniają kapitał w wysokości (na przykład 50 000 €). Zabezpieczenie w księdze wieczystej mieszkania w 2 lub 3 rankingu.
Leni + Pani uzyskują w ten sposób dochody z najmu! Przy tych dochodach z najmu oblicza się odliczenia amortyzacyjne + odsetki od kapitału własnego (rata za spłatę mieszkania) + koszty niepodlegające podziałowi + podatek od nieruchomości.
Zalety: większy kapitał własny, brak opłaty wstępnej, być może lepsze warunki finansowania domu. Wady: większe długi, wyższe podatki, ryzyko utraty najmu. Spłatę wobec tego domu ustawiłbym na na przykład 2% i poprzez sprzedaż mieszkania po 10 latach pierwszy raz odziedziczyłbym się. Podział kredytów w 10- i 15-letnią pewność oprocentowania. Po 10 latach można sprzedać mieszkanie i spłacić 50 000 € i jeszcze zarobić na tym. Lub rodzice / teściowie przejmują mieszkanie jako zabezpieczenie na emeryturę! Czy taki bilans jest zbyt kiepski w porównaniu z dochodem z domu? Warunkiem koniecznym jest więc, aby zainteresowany chciał takiej możliwości, a inni, którzy przynoszą kapitał, to akceptowali. Czy taka prezentacja może prowadzić do lepszych warunków w nowym banku?

[bobodda]

Zastanowienie się nad tym, czy zachować ETW, wydaje mi się również interesujące - to było moje pierwsze przemyślenie zanim przeczytałem komentarz Martina79HN.

Powinni Państwo rozważyć, czy to w ogóle wchodzi w grę. W takim przypadku zdecydowanie warto jeszcze raz się zastanowić i trochę pobawić się liczbami.

Czy zamierzany czy nie: skąd pochodzi stwierdzenie ETW jest warte 140k EUR? Wszędzie tam, gdzie liczą się symulacje (również przy sprzedaży).

Jaką kwotę czynszu mogliby Państwo uzyskać?

Nie wchodzicie w szczegóły, ale czy są jakieś kredyty ratalne lub coś w tym rodzaju?

W tej sytuacji uzyskanie szybkiej zgody może być trudne. Może poza waszym bankiem. Może Kasa Rozrywki Twojego Zaufania byłaby odpowiednim partnerem.

Pomysł z (Regionalnymi) Funduszami Jest jak zawsze dobry, ale niestety nie jest to szybka opcja.

Oczywiście należy również wziąć pod uwagę niemałe obciążenie podwójnymi opłatami. Niestety nie ma gwarancji, że ETW zostanie szybko sprzedane. W tej chwili raczej mało prawdopodobne, ale trzeba się na to przygotować. Wskazuję na to, ponieważ stanowi to realne zagrożenie.

Może to być również coś dla postępowej kasy mieszkaniowej. Po zmianie Ustawy o Kasach Mieszkaniowych nie powinno się całkowicie pomijać tego zagadnienia. Zwłaszcza jeśli zdecydują się Państwo zachować ETW. Wtedy byłaby możliwość obejścia obciążenia. Mówiąc krótko, zastaw ruchomości mógłby być mniejszy (także dlatego, że 100% wartości zostałaby obciążona). Prawdopodobnie jednak - jeśli to możliwe i w ogóle pożądane - definitywnie nie szybciej niż 14 dni.

Jeśli chcą Państwo zainwestować nieco pieniędzy, istnieje inne rozwiązanie:

Zgadzają się Państwo i kupują Dom w ramach umowy notarialnej, ale zapisują klauzulę, że mogą się wycofać, jeśli nie uzyskają finansowania. W takim przypadku mogą Państwo wycofać się z umowy, ale poniosą koszty notarialne. Nie jest to mała kwota. Jeśli poświęcą Państwo na ten krok 5-6 tygodni, powinni mieć wystarczająco dużo czasu na znalezienie finansowania, jeśli to jest możliwe. Twój doradca, który zaproponował konstrukcję DSL Bank, wydaje się być już pozytywnie nastawiony.

Uważam, że uda się znaleźć finansowanie - nieprzyjemny jest jednak presja czasu i nawet 5-6 tygodni to nie za dużo.

Proszę również logicznie ponownie przemyśleć sytuację: Czy istnieje tam naprawdę tak duże zapotrzebowanie? Pośrednicy nie wykonywaliby swojej pracy, gdyby nie naciskali i nie mówili: Hmm, lepiej weź dzisiaj, bo inaczej nieruchomość może pójść na rękę komuś innemu. (W jakiś sposób muszą odwrócić uwagę od swoich przenadmiernie zawyżonych prowizji *śmiech*).

Oczywiście wielu ludzi poszukuje nieruchomości, ale pytanie brzmi, czy jest to tylko środek nacisku, czy też faktycznie istnieje duże ryzyko, że ktoś upoluje tę nieruchomość.

Jeśli można coś zrobić z ceną (napisaliście, że negocjujecie), ogromne zainteresowanie już nie powinno być problemem...

[NaTwoim13]

Po pierwsze, należy zauważyć, że doradca opracował dobrą koncepcję, ale z drugiej strony słabość polega na tym, że nie poruszył tematu dofinansowania ze środków publicznych i nie zaproponował ich. Ta postawa budzi we mnie pewne zaniepokojenie, ponieważ w tej inwestycji życiowej nie skorzystanie z tych środków w wysokości 0,5%, co dodatkowo zmniejsza poziom obciążenia zastawem, co pociąga za sobą lepsze warunki, nie powinno mieć miejsca.

Myślę, że przy współpracy z pośrednikiem/sprzedawcą nadal możliwe będzie sensowne ukształtowanie finansowania. Nie mogę sobie wyobrazić sytuacji, w której komunikacja z pośrednikiem/sprzedawcą nie byłaby możliwa. Ponadto wnioskowanie o dofinansowanie ze środków publicznych w NRW.Bank poprzez biura zatwierdzające w administracji powiatu i miejskiej nie zajmie tak wiele czasu. Może to przebiec bardzo szybko, a informacje pochodzące z tych urzędów i zwolenników są z reguły dla NRW:Bank również wiążące, o ile nie zostały złożone fundamentalnie błędnie.

Z zatwierdzeniem tych środków dostępne będą również banki (np. MHB i Ing.DiBa), które potrzebują tylko 3-4 dni robocze na przetworzenie wniosku. Całkowity czas przetwarzania nie będzie więc dłuższy niż w przypadku banku DSL. Korzyścią są jednak znacznie lepsze warunki i bardziej uporządkowana struktura finansowania. Porównując te dwie formy finansowania, zauważy się różnicę jak między dwoma różnymi światami, dla mnie decyzja byłaby jasna, jak postępować. Szczególnie ważne jest otwarte porozumienie z pośrednikiem/sprzedawcą na ten temat. Jako uznany doradca finansowy powinien on być w stanie sprzedać pośrednikowi/sprzedawcy wstępne zatwierdzenie, sądzę, że każdy to zrozumie.

[bobodda]

Podsumowując!

Jeśli dofinansowania są faktycznie zatwierdzane w ciągu 5-6 dni, to naprawdę jedyny właściwy sposób.

Jeśli chodzi o pośredników... nie chcemy zaczynać filozofować.
To, co słyszałem w ciągu ostatnich miesięcy... P R Z E S Z K O D A....

Zarezerwowany Dom poszedł, ponieważ... pośrednik miał jakieś korzyści...

[Martin79HN]

Chciałbym jeszcze dodać uwagę! Czy naprawdę otrzymuje się środki finansowe Landu NRW, jeśli posiada się mieszkanie własnościowe, które nie zostało jeszcze sprzedane i kupuje się Dom! W Badenii-Wirtembergii (BW) otrzymywanie dotacji krajowych trwa co najmniej 4-8 tygodni! Dlatego zaleca się wcześniej sprawdzić opcję dotacji krajowych w odpowiednim miejscu. W BW, na przykład, L-Bank nie uwzględnia innego mieszkania własnościowego (nie jest to obiekt, który jest finansowany) jako kapitału własnego. Ponieważ dopiero wtedy, gdy ma się nabywcę i umowę notarialną, można w najwcześniejszym terminie mówić o kapitale własnym. I właśnie tam tkwi problem. Pozostaję przy swojej propozycji. (Jeśli to w ogóle ma sens i jest możliwe!)