Capital Investment 4

[Baufi1985]

Cześć wszystkim,

chciałbym skorzystać z Waszej ekspertyzy dotyczącej finansowania do 55% KFW nowej budowy, a także poprosić o ocenę możliwości i poziomu możliwych odsetek.

Oto dane ramowe:

Mężczyzna (31 lat), zatrudniony na czas nieokreślony, klasa podatkowa 3, miesięczny dochód netto: 3.400 euro (z wakacjami, itp.)
Kobieta (34 lata), zatrudniona na czas nieokreślony, klasa podatkowa 5, miesięczny dochód netto przy 20 godz.: 1.350 euro (z wakacjami, itd.). Możliwość samodzielnego wyboru godzin, przy 40 godzinach i klasie podatkowej 3 ok. 3.000 euro netto.
Dodatkowo otrzymują 190 euro zasiłku na dziecko (2 lata).
Miesięczne zobowiązania (prawie koszty stałe): 800 euro (kredyt konsumencki (samochody) + hobby

Koszty działki: 120.000 euro
Nowa budowa bez piwnicy: 180.000 euro
Koszty dodatkowe (wygórowane): 60.000 euro
Łączna suma: 360.000 euro
Finansowanie nowej budowy przez:
pożyczka KFW 100.000 euro (kfw55) + 50.000 euro (mieszkanie)
pożyczka bankowa: 210.000 euro

Rata KFW przy okresie spłaty 30 lat (zakładając 1,25% odsetki) to około 500 euro
Rata kredytu bankowego przy okresie spłaty 35 lat i odsetkach 2,5 % to ok. 750 euro

Łączna rata ok. 1250 euro + 350 euro koszty dodatkowe = 1600 euro.

Kapitał własny około 15.000 euro ma być przeznaczony na wyposażenie wnętrza. Koszty budowy + koszty dodatkowe mają być w całości sfinansowane.

Będę wdzięczny za wszelkie wskazówki i oceny.
Pozdrowienia,

[NaTwoim13]

Cześć Baufi1985,

Skąd masz warunki? Który bank towarzyszy takiemu przedsięwzięciu bez jednego grosza wkładu własnego? Nawet koszty dodatkowe mają być sfinansowane?

Wszystko miło i niskie stopy procentowe, ale bez wkładu własnego na koszty dodatkowe, budowa z ryzykiem ukończenia???

[Baufi1985]

Cześć,

warunki nie stanowią wiążących informacji. Warunki KFW pochodzą z programu KFW, są one stałe lub zmieniają się tylko w związku z czasem obowiązywania oprocentowania i okresem spłaty kapitału. Warunki kredytu bankowego są pochodną obecnych stóp procentowych + 0,8% marży ryzyka (przyjętej przeze mnie jako fikcyjnej). Powinien to być tylko przykładowy kalkulator miesięcznej raty, a nie wiążąca oferta.

Co do twojego ostatniego zdania: Nie wiem, czy umieszczanie linków jest dozwolone, ale dla informacji: https://landingpages.sparkasse.de/ind...CFecV0wodHZEIT
Istnieje wiele reklam poważnych banków oferujących finansowanie budowy bez wkładu własnego. Dlatego jestem lekko zdezorientowany przez twoje stwierdzenie. Chętnie mnie popraw, jeśli się mylę, ale dlaczego w dzisiejszych czasach nie można po prostu zamienić 20 000-100 000 euro wkładu własnego na procentowy dodatek ryzyka do oprocentowania kredytu budowlanego?
Obecne niskie stopy procentowe prowadzą do systematycznego zanikania znaczenia wkładu własnego dla finansowania budowlanego. Niemniej jednak jesteś ekspertem i doceniam każdą twoją opinię. Proszę, nie odbieraj moich wypowiedzi jako „bystrości”.

[NaTwoim13]

Niewątpliwie niskie stopy procentowe mogą złagodzić brakujący kapitał własny, jednak jego brak nie jest jedyną przeszkodą do pokonania w Państwa planie. Budowa nowego domu jest również postrzegana inaczej niż zakup nieruchomości z rynku wtórnego, głównie ze względu na ryzyko związane z ukończeniem budowy. Ponadto, oprócz braku kapitału własnego, Państwa sytuacja majątkowa jest negatywna z powodu posiadanych kredytów.

Istnieje wiele banków, które mogą sfinansować cenę zakupu oraz koszty modernizacji, a także koszty budowy w przypadku nowego obiektu. To oznacza finansowanie w wysokości 100%. Jednak niemożliwe będzie sfinansowanie podatku od nabycia nieruchomości oraz kosztów notarialnych. To byłoby pełne finansowanie.

Oczywiście istnieją rozwiązania, na przykład poprzez udzielenie kredytu subordynowanego, możliwe jest także uzyskanie kredytu od pracodawcy lub krewnych, a nawet zastawów na nieruchomości rodziców.

Zasadniczo zgadzam się z Państwem i w ogóle nie chcę potępiać finansowania w 100%, jednak budowę nowego domu przy już posiadanych kredytach w odniesieniu do Państwa dochodów warto dokładnie przemyśleć, zwłaszcza że konieczne jest posiadanie bardziej szczegółowych informacji w celu oceny planu.

Nie biorę pod uwagę przesłanych przez Państwa linków, ponieważ Sparkasse promuje w nim swoje własne budynki, obiekty które są przez nich wspierane i sprzedawane przez Immobilienvetribe. Czy widzieli Państwo te finansowania od Sparkasse? Pełne kredytów przedinwestycyjnych, Riester i budżetowania budowlanego, weź albo zgiń. Można to przyjąć, najważniejsze - myślą wtedy niestety klienci - mam swój Dom, najważniejsze, żeby ktoś sfinansował, jak mądre i korzystne cenowo są te finansowania schodzą na drugi plan.

[Baufi1985]

Dziękuję za szybkie odpowiedzi i ekspertyzę!

Oczywiście istnieje jeszcze trochę marginesu w kosztach dodatkowych, koszty notarialne i podatek od nabycia nieruchomości mogłyby być również opłacone samodzielnie i/lub przy wsparciu rodziców. Nasze podejście jest bardziej ekonomiczne: każdego miesiąca, który czekamy i oszczędzamy, ponosimy straty w wysokości czynszu za nasze mieszkanie, które nawet przy kwocie kredytu do spłacenia w wysokości 400 000 euro są wyższe niż miesięczne odsetki od pożyczki (nawet przy założeniu 3%). A to tylko dlatego, że nie mamy szczęścia móc przedstawić znacznych zabezpieczeń z dziedzictwa, jak to ma miejsce u większości dzisiejszych budujących. Faktycznie, mamy jeszcze zobowiązania łączne w wysokości około 20 000 euro (kredyt samochodowy), które zostaną spłacone w ciągu najbliższych 3 lat. Bardzo niekomfortowa sytuacja, zwłaszcza że czynsze za Dom przewyższają koszty finansowania, co oznacza, że i tak będziemy musieli w przyszłości płacić tę cenę.... póki co nie jest mi jasne, w jaki sposób wykład własny w wysokości np. 50 000 euro ma zapewnić wielkie zabezpieczenie dla banku przeciwko ryzyku związanym z ukończeniem. Przy dzisiejszych cenach te kwoty to dopiero pikusie.

[Baufi1985]

Jeszcze jedno pytanie lub uwaga dotycząca Pańskiej odpowiedzi. Po przeprowadzeniu badania w internecie znalazłem następujące informacje: Krótka wersja tekstu poniżej: Kwota kredytu KFW może być uznana przez bank jako kapitał obcy. "kredyty z programów federalnej instytucji kredytowej dla odbudowy (KfW) mogą być czasami wykorzystywane jako kapitał podległy. Dotyczy to szczególnie kredytów z programu własności mieszkaniowej banku wsparcia. Dzięki temu budowniczowie i nabywcy mogą zmniejszyć swoje koszty finansowania. Nie wszystkie banki uznają kredyty KfW za kapitał podległy. Nie ma na to gwarancji - KfW pozostawia szczegóły zabezpieczenia bankowi przekazującemu, jednak wyraźnie zezwala także na drugorzędne prawa hipoteczne. kredyt podległy ma swoje korzyści: jest traktowany jako kapitał własny przy ustalaniu wyniku przekroczenia obciążenia wartością zadłużenia oraz zapobiega podwyżkom odsetek. Zazwyczaj są one nakładane, gdy wskaźnik obciążenia przekracza 60 procent. Czy kredyty z programu własności mieszkaniowej KfW będą akceptowane przez bank jako podległe, czy nie, musi zostać sprawdzone - KfW nie prowadzi w tej sprawie rejestracji. kredyty z programu własności mieszkaniowej mogą być wykorzystane do finansowania nieruchomości użytkowanych przez siebie. KfW finansuje do 30 procent kosztów inwestycji, maksymalnie jednak 100 000 euro. Oprocentowanie jest bardzo atrakcyjne i zazwyczaj tylko połowę niższe niż kredyty podległe na wolnym rynku." Jeśli to się potwierdzi, nie widzę większej bariery wejścia dla banku, a ryzyko jest przez to również zmniejszone, ponieważ wartość obciążenia wynosiłaby wówczas tylko około 55-60%. Jaka jest Pana/Pani opinia na ten temat?

[nexttry]

Chociaż nie zapytano: Cena domu 180.000 € ... za co? Realistyczna cena to 130 m² KFW70 .... bez dodatków, bez garażu, bez kosztów dodatkowych, bez terenów zewnętrznych, bez wykończenia podłóg!, bez prac malarskich!, czysty standard w kwestii instalacji sanitarnej, schodów itp. Oczywiste jest, że na rynku są oferty, które obiecują więcej, ale na końcowym etapie trzeba doliczyć sporo, nawet jeśli w broszurze jest napisane do zamieszkania. Ponadto, takie oferty zazwyczaj pochodzą od nieuczciwych dostawców domów prefabrykowanych: obecnie domy prefabrykowane są średnio droższe niż budowane tradycyjnie.

A jako uzupełnienie Waszego ekonomicznego podejścia: Obliczenie jest błędne. W czynszu nie są uwzględnione koszty nieprzenoszone na najemcę, zużycie nieruchomości i rezerwa na długoterminową konserwację! Te koszty nie znajdują się w kalkulacji domu, a mimo to występują. Dom na pewno ma koszty konserwacji w wysokości 1,5% wartości rocznej (oczywiście na początku niższe, ale kumulują się). Przy domu o wartości 250 tys. euro to już ponad 300 euro każdego miesiąca, które należałoby odłożyć na bok obok wszystkich innych kosztów. Jeśli nie inwestujesz tych kosztów, wartość Twojej nieruchomości spada odpowiednio.
Marże związane z najmem są niewiarygodnie niskie, w przypadku domów jednorodzinnych często nawet ujemne. Jeśli więc wynajmujący nie ma realnej marży, to faktycznie nie tracicie pieniędzy...

Podsumowując: Zbierajcie przez kilka lat kapitał własny, dopóki przynajmniej auto nie zostanie spłacone + koszty dodatkowe będą mogły być pokryte, a także otrzymacie finansowanie na 100%.

[Baufi1985]

Rozmawialiśmy z trzema znajomymi z kręgu przyjaciół na temat domów spełniających normę KFW 55/70, gdzie ceny bez piwnicy wynosiły odpowiednio 170.000, 190.000 oraz 205.000 euro. Pierwszy z nich miał tylko około 120 metrów kwadratowych. Sama miałem możliwość zobaczenia rachunków. Gotowe domy z elementów prefabrykowanych, wliczając płytę fundamentową, kosztują od 160.000 do 200.000 euro. W moim szacunku uwzględniłem dodatkowe 60.000 euro na garaż i tereny zewnętrzne (podłogi i prace malarskie są zazwyczaj wliczone w gotowy Dom, chociaż nie u każdego dostawcy). Kluczowa jest kwestia piwnicy, która pozwala zaoszczędzić około 60.000 euro. Ile kosztuje zwykły Dom standardowy z piwnicą, który przekracza kwotę 250.000 euro? W broszurach domów prefabrykowanych piszą nawet o cenach od 130.000 do 160.000 euro, dlatego uwzględniłem już spore dodatkowe koszty. Nawet dostałem ofertę na nowy Dom bliźniaczy o powierzchni 149 m2 na działce za 95.000 euro, w cenie ogólnej 300.000 euro, w której zawarty jest również zysk przedsiębiorcy budowlanego. Zgadzam się, że istnieją nieuczciwe oferty, które zarabiają na ukrytych kosztach, dlatego zgadzam się z Państwem. Co do dodatkowych kosztów: To na pewno prawda i należy o tym pamiętać, dzięki za uwagę. Niemniej jednak trzeba też zauważyć, że spłacając 500-600 euro miesięcznie, czas spłaty maleje z każdym miesiącem, podczas gdy czas życia tikający w przypadku wynajmu mija. Dlatego jest to kwestia wyważenia. Faktycznie, do tej pory zaniedbałem ten aspekt w swoich rozważaniach, dzięki wielkie!

[NaTwoim13]

Przed rozpoczęciem mała wskazówka ode mnie: nawet jeśli to było być może tylko ironiczne uwaga - nie pozwalaj im na to, żeby widać było w rozmowach bankowych, że 50 000 euro to grosze, ponieważ to jeszcze bardziej pogorszy ogólny obraz.

Co do KfW: Nie znam już więcej banków, które postępują w taki sposób. Ostatnio DKB przed pół roku porzuciło takie podejście i praktykę KfW. Warto wiedzieć, że środki KfW są przepływowymi postępami dla kredytującej instytucji bankowej, czyli bank, który trzyma środki pierwszego rzędu odpowiada za Obligo. Co za tym idzie, nie mogą i nie chcą one dalej minimalizować swojego ryzyka, ponieważ nie jest ono zminimalizowane, nawet jeśli środki są refinansowane poprzez KfW. Z tego względu KfW nie powinna być traktowana jako zewnętrzny kapitał własny. Tylko w Berlinie poprzez Förderbank Investitionsbank Berlin można złożyć osobne wnioski KfW, aby nie wchodziła ona do Obligo głównego banku, a także aby tam można było zaciągnąć brakujący kapitał własny jako pożyczkę na cele rozwoju, ponieważ nie jest on wymagany do udzielenia środków finansowych.

Inną opcją, która działa, ale tylko od poziomu obciążenia łącznego poniżej 80% (co wymaga znacznego kapitału własnego), jest składanie wniosków o środki KfW oddzielnie za pośrednictwem Alte Leipziger, co pozwala dalej obniżyć wskaźnik obciążenia u głównego banku, ponieważ nie są one finansowane przez niego. To pomaga jedynie w generowaniu jeszcze lepszych warunków, niż już były warunki 80%.

50 000 euro stanowią znaczącą korzyść, obniżają wskaźnik obciążenia oraz minimalizują ryzyko, jeśli dzięki temu można zbudować rezerwy w koncepcie finansowym, czyli uwzględnić tylko 30 000 euro lub 35 000 euro i pozostawić 10 000 euro lub 15 000 euro jako rezerwę. Te rezerwy nie są brane pod uwagę przy pełnym finansowaniu, ponieważ nie można ich zatrzymać, gdyż ich nie ma i jeśli włączę rezerwy bez kapitału własnego, grozi mi, jako bankowi, że udostępniłem środki na zabezpieczenie rezerw, bez możliwości ich wyceny po zakończeniu, gdyż nie są one potrzebne. Oznacza to, że dałem więcej, niż wart jest Dom, niż rzeczywiste koszty były.

[Baufi1985]

Och, dokładnie tak nie wyobrażam sobie wolnego dnia. Moje marzenia rozpryskują się jak bańki mydlane. Niemniej jednak chciałbym podziękować za Państwa szczere, kompetentne i szybkie odpowiedzi. Technicznie rzecz biorąc, dla mnie to nadal nie ma sensu, ponieważ w świecie finansów każde ryzyko można kwantyfikować przynajmniej przybliżone za pomocą stopy procentowej, więc 50 000 euro kapitału własnego można po prostu sfinansować poprzez stopę procentową. Jeśli bank zaakceptuje Państwa tok myślenia w rozmowie, to chociaż nie powstrzymam się od niegrzecznie sformułowanego zwrócenia uwagi na oficjalne treści reklamowe.

Dziękuję serdecznie.

[NaTwoim13]

Niestety doświadczenie pokazuje, że często pomija się zupełnie inne kwestie, niestety zawsze dopiero później to dostrzega się.

Dla banków jest korzystniejsze, żeby klientów o silnej zdolności kredytowej/tutaj dochodzie łatwiej było zasilić. Oznacza to, że dodatkowe finansowanie nie jest brane pod uwagę. Oczywiście banki pytają również, dlaczego ten klient z takim dochodem nie zaoszczędził żadnych lub mało środków własnych, przyczyną może być na przykład studia (np. zmniejszone spłaty Bafög w jednej racie), urlop rodzicielski po studiach lub początkowe zatrudnienie na niskim stanowisku (świeżo po studiach).

W zasadzie można wszystko rozłożyć na czynniki pierwsze, podobnie jak można wszystko pięknie przedstawiać, ale różnorodność banków, które przysługują, pozwalają na różne możliwości, jednak symbolicznie należy postawić na 4 z 6 filarów. Brak własnych środków nie jest kryterium dyskwalifikującym, ale dodatkowe braki utrudniają przedstawienie finansowania, i często konsument dochodzi do wniosku, że tak właśnie jest słusznie.

Możliwe jest wiele rzeczy, ale ostatecznie każdy musi sam zdecydować, co jest dla niego sensowne. Jako doświadczony i rzetelny pośrednik finansowy warto zwrócić uwagę na kilka rzeczy i często wówczas pojawiające się wątpliwości co do planowanej inwestycji ulegają złagodzeniu. Co ważne i powinno być jasne dla każdego, to jakość doradztwa, doradcy i formy finansowania, a także rodzaj i okres wiązania oprocentowania, a także integracja i uwzględnienie odpowiednich środków pomocowych na poziomie krajowym, jeśli są one w grę.

[bobodda]

Przepraszam baufi1985: temat zboczony:

Z powodu miłości i nienawiści chciałbym raz dać noelmaxim ocenę 1 za jego wpisy.
(Prawie) Nie da się tego lepiej ująć.

na temat:



Ogólnie rzecz biorąc, wielu doradców może udzielić wielu (naprawdę dobrych) wskazówek.

W końcu każdy sam decyduje, czego chce.

Nie chcę wykluczyć możliwości, że znajdzie się instytucja, która wesprze Twój projekt (choć to raczej bardzo trudne).
W każdym razie nie będzie to idealne finansowanie.

Moim zdaniem jedynym prawdziwym atutem jest to, że nawet obecnie relatywnie słabe finansowanie
być może nadal jest okazją z długoterminowego punktu widzenia - i lepsze niż wynajem.
... ze względu na obecny historyczny okres niskich stóp procentowych.

Na pewno podejmiesz duże ryzyko, jeśli dostaniesz zgodę.
Powinieneś na pewno zdawać sobie z tego sprawę.

Nie tylko z powodu ewentualnych terminów dostosowania oprocentowania w przyszłości, ale także z powodu ryzyka związanego z nową budową (oraz wysokością rat).

Czy jesteś naprawdę świadomy ryzyka (i zakładasz, że Twoja rodzina będzie to całościowo ponosić):

Odwaga do ryzyka...

[Baufi1985]

Przepraszam baufi1985: off topic:

Ze względu na miłość i nienawiść chciałbym raz jeszcze przyznać noelmaximowi jedynkę za jego wpisy.
Trudno znaleźć (prawie) lepsze formułowanie.

on topic:



Reasumując, wiele doradców może udzielić wielu (naprawdę dobrych) wskazówek.

W końcu każdy sam decyduje, czego chce.

Nie wykluczam, że znajdzie się instytut, który będzie towarzyszył Państwu w realizacji tego planu (choć raczej bardzo trudne).
W każdym razie nie będzie to idealne finansowanie.

Moim zdaniem jedynym prawdziwym plusem jest to, że nawet obecnie słabe finansowanie
w długoterminowej perspektywie prawdopodobnie nadal będzie okazją - i lepsze niż wynajem.
... z uwagi na obecną historyczną fazę niskich stóp procentowych.

Na pewno poniesie Pan dużys ryzyko, jeśli dojdzie do decyzji o przyznaniu kredytu.
Musi Pan być tego absolutnie świadomy.

Nie tylko z powodu ewentualnych zmian w oprocentowaniu w przyszłości, ale także ryzyka związanego z budową nowego domu (i wysokością rat).

Czy jest Pan rzeczywiście świadomy tego ryzyka (i zakłada, że Pańska rodzina jest gotowa ponieść je jako całość):

Otwarcie się na luki...

Muszę jednak ponownie zabłąkać. Gdzie proszę jest to wielkie ryzyko, o którym Pan mówi. Załóżmy na chwilę, o cudzie, że ​​Dom zostanie zbudowany bez trzęsienia ziemi czy tsunami, a my przeżyjemy pierwsze trzy lata, spłacając dodatkowy kredyt konsumencki. Wtedy rata w wysokości 1600 euro ma przeciwko sobie miesięczne dochody gospodarstwa domowego w wysokości 5000 euro +. Nawet w przypadku niewypłacalności byłoby to 3600/1600 lub 3200/1600 euro. Więc gdzie jest teraz to wielkie ryzyko? W przypadku śmierci działa ubezpieczenie na życie ryzykowne, a w przypadku rozstania obie strony mogłyby kontynuować współposiadanie domu.

Dlatego zadaję to pytanie tak z cynizmem, ponieważ w moim kręgu znajomych spośród 10 rodzin posiadających domy, około 8 ma gorszy stosunek dochodów do raty za Dom, wliczając w to koszty dodatkowe. Czy te rodziny, w których czasem pracuje tylko jedna osoba, żyją obecnie na granicy z dużym ryzykiem?

[NaTwoim13]

Grupa znajomych, Baufi1985! Mam kilku znajomych, którzy chociaż dzielą się swoimi problemami. Jako doświadczona osoba widzę i rozpoznaję te problemy, ale nikt z siebie nie dzieli się nimi. Z reguły wszystko zawsze idzie gładko, wszystko jest idealne, problemy nie istnieją (co ja raczej tak samo widzę, ponieważ dla mnie istnieją tylko rozwiązania, a życie składa się z rozwiązań) i problemy mają inną wagę - są raczej tuszowane i maskowane, a najlepsze finansowanie zawsze ma się samo, ale nikt nie zauważa, że jeden mówi o jabłku, a drugi o grusze. Gdy zagląda się za kulisy, często okazuje się, że coś jest udawane, przynajmniej gdy coś finansowo nie pasuje. Dlatego - pomimo całej wiedzy, że wszystko może się udać/naprawdę działać - grupa znajomych nie powinna być miarą decyzji, lecz raczej ich własne wyczucie sytuacji, samoocena tego, co nadchodzi/co może nadejść oraz trzeźwe i realistyczne spojrzenie na to, czego pragną i co ma dla nich znaczenie.

[bobodda]

Eksplicite:

Inwestor wpada w kłopoty podczas trwania budowy.

Wszystko staje się droższe, bo [cokolwiek się dzieje]

Wybierają konstrukcję finansową, która pozostawia względnie wysoki dług z powodu [pożądanej] stopy w przyszłości. Oprocentowanie rośnie, nie są w stanie spłacać rat.

(1% więcej odsetek od zadłużenia 100 tys. = 1000 EUR = 83 EUR miesięcznie)
(4% odsetek od zadłużenia 250 tys. EUR = 833 EUR miesięcznie)

... tylko w przybliżeniu...

Gdy wszystko zostanie ukończone, wszystko będzie w wieeeelkim tarapatach.
Powtórne sfinansowanie powinno być (oprócz lichwiarzy itp.) prawie niemożliwe w ciągu pierwszych trzech lat.
Brakujące 30 tys. plus nagle mogą stworzyć problem, który może prowadzić do upadku.

Upadek niekorzystny!

Jeszcze raz:

Bądź świadomy ryzyka. Jeśli dla Ciebie (nie idąc ślepo na ścianę) jest to wykonalne.

Zrób to.

Chętnie pomogę Ci znaleźć finansowanie.

Pozostali profesjonaliści tutaj na forum z pewnością również.

[Inkasso-Henry]

@Baufi1985: Nikt nie chce zrujnować Twoich marzeń, to po prostu cholernie wysokie ryzyko. Miałem finansowanie w takiej samej sytuacji, łącznie 8000 netto, żadnych innych zobowiązań, we wczesnych latach wszystko, co było dostępne, szło na spłatę. Dom na papierze kosztował w sumie 225 000 € (z kluczem w drzwiach z działką), pożyczka wyniosła 240 000 €. Dodatkowo do wyposażenia włożyliśmy kolejne 60 000 €, instalacja solarne, podłogi, płytki, otoczenie zewnętrzne, bez wkładu własnego, wszystko z bieżących dochodów... z Twoich 50 000 € marzeń stają się szybko dużymi orzechami kokosowymi, gdy stopy procentowe rosną, a potem trzeba to zamknąć!
Dokładnie to przemyślcie, pamiętam również, jak połowa znajomych przeprowadziła się do własnego domu, a my wciąż tkwiliśmy w akademiku, to dziwne uczucie, ale lepsze niż rozpoczynanie samobójczej misji!

[nexttry]

Traktuj to jako wskazówkę dotyczącą cen budowlanych. Jak już wspomniał noelmaxim, nawet znajomi nie ujawniają wszystkiego. Ceny domów są często zaniżane, wiele kwestii jest pomijanych lub ignorowanych. 180 000€ za Dom KFW55 o powierzchni >125 m² w 2016 roku - zapomnij o tym. Na rynku nieruchomości nie dostaniesz nic za darmo. A jeśli dodatkowo jest mowa o kluczu w ręce... Mogę ci jedynie poradzić, abyś jeszcze raz przeanalizował te wszystkie aspekty.

A ile kosztuje standardowy Dom bez piwnicy, bez działki, w cenie powyżej 250 tysięcy euro... mój, moich wszystkich znajomych (nawet zanim weszła w życie EnEV 2016), WSZYSCY, których ceny znam (bez znaczenia czy Dom prefabrykowany czy murowany). U nas około 500 m² działki kosztuje obecnie około 160 000€. Nikt z naszego osiedla nie wydał mniej niż 500 tysięcy euro (Dom + działka + koszty dodatkowe + garaż + niezbędne prace zewnętrzne, jeszcze nie ukończone). Luksusu u nas nie ma, choć oczywiście są pewne dodatki jak rolety elektryczne we wszystkich pomieszczeniach, ale daleko nam do luksusu. Zbudowaliśmy z betonu, a gdybyśmy wybrali renomowanego dostawcę domów prefabrykowanych jak Fingerhaus (który ma dość transparentne ceny i zalicza się do dobrej klasy średniej), zapłacilibyśmy 10-30 tysięcy euro więcej za całość, zachowując taki sam standard jak obecnie.

Mój znajomy zdecydował się na D****d (jednego z najtańszych dostawców domów prefabrykowanych o średnim standardzie, słabsza izolacja ścian, itp.). KFW55, około 155 m² bez piwnicy, z umiarkowanymi dodatkami, i nawet on wydał około 250 tysięcy euro na Dom.

Nikt nie ma złych intencji, przyjmij te doświadczenia do wiadomości i skonfrontuj swoje plany oraz założenia. Jeśli dojdziesz do wniosku, że to wszystko to bzdury, w porządku, idź własną drogą, ale nie narzekaj później.

[Baufi1985]

Traktuj to jako wskazówkę dotyczącą kosztów budowy. Tak jak już wspomniał noelmaxim, nawet znajomi nie ujawniają wszystkiego. Często ceny domów są ładnie obliczane, wiele kwestii jest pomijanych lub ignorowanych. 180 000 € za Dom KFW55 o powierzchni >125 m² w 2016 roku -> zapomnij. Na rynku nieruchomości domy nie są rozdawane. A do tego jeszcze ""pod klucz""... Mogę ci tylko doradzić, abyś wszystko jeszcze raz przeanalizował.

I ile kosztuje normalny standardowy Dom bez piwnicy bez działki >250 tys. €... mój, wszystkich moich znajomych (czasem jeszcze przed EnEV 2016), WSZYSCY w mojej okolicy budowlanej, których ceny znam (bez znaczenia czy Dom drewniany czy murowany). U nas około 500 m² działki kosztuje obecnie około 160 000 €. W moim obszarze budowy nikt nie wydał mniej niż 500 tys. € za całość (Dom + działka + koszty dodatkowe + garaż + niezbędne elementy infrastruktury zewnętrznej, dalekie od ukończenia). Nie mamy luksusu, pewne dodatki się znajdują, jak elektryczne rolety w całym domu, ale daleko nam do luksusu. Postawiliśmy murowany Dom, przy solidnym dostawcy domów drewnianych jak Fingerhaus (o przejrzystych cenach, zaliczany do dobrego średniego segmentu), nasze całkowite przedsięwzięcie kosztowałoby nas kolejne 10-30 tys. € więcej, przy takim samym standardzie jak teraz.

Mój kolega zbudował z Danwoodem (jednym z najtańszych dostawców domów drewnianych i o średnim standardzie, gorszej konstrukcji ścian, itp.). KFW55, około 155 m² bez piwnicy, ograniczone dodatki, nawet on miał wydatek około 250 tys. € na Dom.

Nikt tu nie chce cię źle potraktować, przyjmij doświadczenia i zastanów się nad swoim planem i założeniami. Jeśli dojdziecie do wniosku, że tutaj ktoś opowiada bzdury, wszystko w porządku, realizuj swoje cele, ale później nie narzekaj.


Jestem oczywiście wdzięczny za wszelkie tu udostępnione doświadczenia i rady. W żadnym miejscu nie wspomniałem ani nie zasugerowałem, że ktoś tu opowiada bzdury. Oczywiście z góry informowałem się, zbierałem opinie i przeprowadzałem kalkulacje, które tu przedstawiam. Jeśli te założenia i doświadczenia nie odpowiadają rzeczywistości, oczywiście jestem wdzięczny za wyjaśnienie. Oczywiście zachowuję pewną ambicję, bo bez niej nikt, kto nie jest bogaty w kapitał własny, nie mógłby niczego takiego zrealizować, bo nasz cały system opiera się na tym, że posiadanie kapitału własnego daje przewagę. Dlatego ryzyko jest zmienną, z którą zwykli obywatele muszą żyć. Jeśli odziedziczę 1 milion euro, to kupuję nieruchomość, nie płacę czynszu, i w najlepszym przypadku wartość ta może nawet rosnąć samoistnie, co w obecnym cyklu niskich stóp procentowych przyjmuje absurdalne kształty.

Ale teraz wróćmy do tematu: Zakładając, że, ceteris paribus, nieruchomość miała nie być nowo wybudowana, ale zakup istniejącej nieruchomości, czy zmieniłaby się Państwa opinia? Czy nasza sytuacja byłaby oceniana inaczej, gdyby zniknęło ryzyko związane z ukończeniem?

[bobodda]

Chcesz uzyskać finansowanie w wysokości 107% (lub z pośrednikiem 113%).

Gdy ryzyko związane z ukończeniem budowy znika, instytucja finansowa na pewno poczuje się pewniej, a Ty nie będziesz tak łatwo mógł wpasc w tarapaty.

Przyjemną zasadą jest Finansowanie do 80-krotności (wolnego) miesięcznego dochodu netto.

Kwota bez auta wynosi 316 tysięcy, a z autem 380 tysięcy. Możliwe z tej jednej strony obserwacji w przybliżeniu.
Drugą stroną jest bilans domowy. Oczywiście także musi on pasować. I takie finansowanie nie jest zbyt tanie...
Tanie jednak w długoterminowej perspektywie. Nadal.

[schunckt]

Wtrącę się trochę

Przy budowie nowego domu istnieją ryzyka związane z wadami konstrukcyjnymi, błędami w planowaniu, aż po „klucz w ręce”, który na końcu okazuje się być jedynie surowym budynkiem.

Przy istniejącej nieruchomości (zakup starego budynku) istnieją ryzyka związane z ukrytymi wadami, kosztami przebudowy, gdy niektóre kompromisy jednak nie pasują itp...

Małym atutem przy starym budownictwie moim zdaniem jest to, że można kupić taniej i przeprowadzać remonty / renowacje stopniowo przez dłuższy czas, np. gdy ponownie będzie dostępny kapitał własny. Alternatywnie, jeśli pozwala na to zdolność kredytowa, można później dodać niewielki kredyt.


Nawiasem mówiąc, teraz nie ma już programu KfW70.

T.

[Alex [CryptoMod]]

Być może można sprowadzić temat ryzyka dla banku do jednego punktu:

W przypadku twojego finansowania bez wkładu własnego bank na wypadek najgorszego scenariusza (licytacja komornicza lub sprzedaż przymusowa) zdefinitywnie poniesie straty, ponieważ udzielił więcej pożyczki, niż warta jest nieruchomość.

Natomiast jeśli bank musi sfinansować tylko 80% wartości, ma dobre szanse na wyjście na proste.

Zakup ma tę zaletę, że najczęściej można od razu się wprowadzić i stopniowo remontować.

Jeśli chodzi o krąg znajomych, to zgadzam się, niewiele osób przyzna, jak krucho jest z pieniędzmi pod koniec miesiąca... Przecież mają przecież wspaniały Dom....