Capital Investment 4

[Penny-J]

Cześć drogie forum,

przed nami zakup domu do własnego użytku. Finansowanie w wysokości 100%, potrzebujemy ogółem 155.000€, chcemy płacić około 800€/miesiąc. Nasz bank zaproponował nam następujące warianty:

1. dwie pożyczki, jedna na 15 lat z 100.000€ po efektywnym oprocentowaniu 1,81%, druga na 10 lat z oprocentowaniem 1,5% na 55.000€.
2. dwie pożyczki Riester po 50.000€ + ponownie pożyczka z powyżej 55.000€.

Nasze rozważania są następujące:
- w przypadku pożyczek Riester nie skorzystaliśmybyśmy z żadnego wsparcia państwowego (ani korzyści podatkowych), ponieważ po prostu nie chcę płacić opóźnionego opodatkowania.
- bez wsparcia, różnica w oprocentowaniu jest nieznaczna, pożyczka Riester jest trochę tańsza, ale wiąże się z kosztami, więc wychodzi mniej więcej na to samo.

- teraz korzyść, o której nam powiedziano w przypadku Riester: W fazie kredytowej (po około 7 latach) możemy wpłacać tyle, ile chcemy oprócz minimalnej składki w wysokości 320€ i praktycznie co miesiąc decydować, ile chcemy spłacać. Dodatkowo mamy dwie oddzielne pożyczki, które możemy spłacać niezależnie od siebie (co bardzo nam odpowiada, lubimy dzielić).
- Wady z mojego punktu widzenia: Musielibyśmy podpisać aż trzy umowy zamiast dwóch, mnóstwo papierkowej roboty. Być może z tego wynikną dodatkowe koszty, których teraz w ogóle nie widzimy. Nieco sceptycznie podchodzę do całej tej historii związanej z Riester, być może rząd odkryje jeszcze, że w jakiś sposób odbywa się opodatkowanie nawet bez wsparcia.

Jakie jest wasze zdanie? Czy coś umknęło mojej uwadze? Czy to prawda, że możemy elastycznie spłacać długi? Czy rzeczywiście nie muszę obawiać się opodatkowania bez składania wniosku o wsparcie?
Którą opcję byście wybrali?

Dziękuję za przeczytanie, cieszę się na odpowiedzi i dyskusje.

[bobodda]

Cześć Penny-J

Umowy o oszczędzaniu na zakup mieszkania, które nie są wspierane, są praktycznie normalnymi umowami oszczędnościowymi na budowę.
To z kwestią spłaty się zgadza. (Przy każdym kredycie budowlanym)

Posiadanie trzech umów nie musi być złe. OK, podpisać raz...
Być może ukryte są wysokie opłaty za prowadzenie konta lub coś w tym rodzaju.


Ogólnie rzecz biorąc, pierwszy model wydaje się być dobry. Pytanie tylko, czy jest lepszy.

Powinno być możliwe otrzymanie kredytu hipotecznego na 20 lat z podobną stopą procentową.
(Zależy również od Państwa sytuacji dochodowej)

Dodatkowo przez 10 lat otrzymają Państwo oczywiście korzystną stopę procentową z programu KfW 154. (Obecnie wynosi od 1,00% do 1,25%)
Zdecydowanie warto skorzystać z tej oferty. (Podejrzewam, że oferta banku hipotecznego nie obejmuje programu KfW, ponieważ ma stosunkowo wysoką stopę spłaty, a pożądana rata wynosi 800).

Policzyłem na szybko i wychodzi mi rata w wysokości około 715 EUR. (105 tys. na 20 lat kredytu hipotecznego z pełną spłatą i 50 tys. na 10 lat z programu KfW 154)

kredyt z pełną spłatą sam okończy się, a po 10 latach kredyt KfW będzie mieć pozostały dług w wysokości około 33 tys. EUR.

W tym miejscu można zastosować umiarkowaną umowę oszczędnościową na kwotę 33 000 EUR, którą można niemal całkowicie przyporządkować pozostałym 85 EUR do przydziału po 10 latach. Być może jeszcze raz uwzględnić środki z programu PPK: pasuje.

Po 10 latach otrzymają Państwo korzystny kredyt z umowy oszczędnościowej, spłacą go w około 7 lat - gotowe.

Lub jeśli stopy procentowe wciąż (będą) tak niskie za 10 lat, przedłużą Państwo umowę z programu KfW i zatrzymają BSV w zanadrzu na wypadek zdarzeń losowych związanych z nieruchomością.



Powtórzę jeszcze raz:

Umowy oszczędnościowe na budowę mogą pomóc w złagodzeniu ryzyka związanego z oprocentowaniem w przyszłości. 800 EUR z długu w wysokości 155 000 to dość sporo i nie zostaną Państwo wystawieni na duże pozostałe długi z ryzykiem oprocentowania. Stąd 100 tys. EUR kredytu przedfinansowanego z umowy oszczędnościowej na budowę, na pierwszy rzut oka, nie wydają się sensowne.

[Penny-J]

Dziękuję za szybką odpowiedź!

KfW 154 nie znalazłem online, jednak dla nas najbardziej odpowiednia byłaby ewentualnie KfW 124, ponieważ Dom (jeszcze) nie został poddany energetycznie efektywnej renowacji. Jednak przy KfW 124 maksymalna kwota dostępna wynosi 50 000€. Według obliczeń całość nie wydaje się zbyt opłacalna, ponieważ nie ma możliwości spłacenia pierwszego roku.

To, co powinienem był wcześniej wspomnieć, to naszym celem jest spłacenie kredytu tak szybko, jak to możliwe. 15 lat to już całkiem spory okres, zwłaszcza że przy pierwszej opcji musielibyśmy płacić co najmniej 15 lat i nie mielibyśmy możliwości dokonywania dodatkowych spłat (tylko w przypadku pożyczki powyżej 55 000€). 800€ da się zarobić, a górna granica wynosi 1000€.

W związku z tym opcja 2 wydaje się dla nas lepsza, jeśli chodzi o zmienną amortyzację.

Czy widzę to dobrze? Jestem osobą, która potrzebuje potwierdzenia, w przeciwnym wypadku zaczynam nadmiernie się nad tym zastanawiać...

[bobodda]

1000 razy przepraszam! KfW 124 - nie mam pojęcia, dlaczego akurat miałem złą liczbę w głowie. Przepraszam.

15-letnie pełne spłaty przy 1,72 procenta dają ratę w wysokości 978 EUR.

Dlaczego nie mogą Państwo dokonywać dodatkowych spłat na kredyt 1 ???

Poza tym: W Państwa wariantach nie spłacą Państwo wszystkiego po 15 latach, jeśli nie dokonają dodatkowych spłat.
(800 razy 12 miesięcy razy 15 lat = 144 000 - oczywiście są jeszcze odsetki...) To oznacza prawie 20 lat... (w przypadku mojego pomysłu jeden z terminów spłat zostaje odwołany po 17 latach)

Wydaje się rozsądne przemyśleć, w jaki sposób faktycznie będą Państwo dokonywać dodatkowych spłat.

95% budujących Dom walczą do ostatniej kropli krwi o możliwości dokonywania dodatkowych spłat, a mniej niż 4% z nich z tego korzysta...

Jestem fanem wariantów z oszczędnością budowlaną!!! Ale nie. Wariant 2 nie jest lepszy!!!

Jeśli naprawdę potrzebują Państwo dużej elastyczności przy dodatkowych spłatach, wybierzcie kredyt z możliwością dokonania 10% dodatkowej spłaty.
Albo wprowadźcie JEDNĄ transzę z zabezpieczonym wcześniej kontraktem oszczędnościowym. (Proszę nie korzystać z Riester, jeśli nie ma dotacji!! Już sam fakt na to wskazuje)

W wersji 2 nie spłacają Państwo kredytu przez pierwsze 10 lat, ale płacą odsetki i odkładają pieniądze na BSV.
To może mieć sens, ale nie w Państwa przypadku. Raczej, jeśli rata ma być jak najniższa.

Oczywiście po 10 latach mogą Państwo spłacić wszystko od razu - lub w małych częściach. Ale za jaką cenę.


Jakie roczne dodatkowe spłaty planujecie Państwo dokonywać?

Czy oczekujecie większych dochodów?? Wypłata z polisy na życie itp.?

[Penny-J]

Dodatkowe wpłaty w wysokości około 2000€/rok są planowane.
Możemy płacić więcej rat, ale nie chcemy (obecnie miesięczne dochody netto wynoszą około 4000€). Wolimy skorzystać z dodatkowych wpłat, jeśli w danym roku planowany jest wydatek na wakacje w wysokości ponad 1000€ (lub, oczywiście, na nowe ogrzewanie).
Dlatego preferujemy elastyczność i dodatkowe wpłaty. Możemy, ale nie musimy.

Jednakże z ofertą nr 1 możemy dokonywać tylko dodatkowych wpłat bezpośrednio w banku, 100.000€ będzie przeniesione do innego banku, który nie oferuje specjalnych finansowań. Nie wiem dlaczego.

Finansując Dom+koszty eksploatacyjne+kuchnię i tak jestem zadowolony, że bank się zgodził.

[bobodda]

Chwila!

To nie jest 100% finansowanie. 100% finansowanie oznacza, że cała cena zakupu jest finansowana.
Bez dodatkowych kosztów, bez pośredników, bez kuchni. Czasami remonty (w niektórych bankach)

W tym przypadku warunki: teraz włamać się do banku i od razu podpisać !!! (żeby to ująć z humorem )

[Penny-J]

Ok, to jest finansowanie powyżej 100%, przepraszam! Być może dlatego klauzule dotyczące braku specjalnego finansowania...

Wszystko jasne. Dźwignia jest gotowa... inne banki również nam obiecały, ale miały raczej 2,2% oprocentowania.

Dziękuję za pomoc!

[bobodda]

Oczywiście. Cieszę się, że mogłem pomóc.