Capital Investment 4

[dkh]

Hej, W tej chwili razem z moją dziewczyną kupujemy mieszkanie w Berlinie. Ponieważ zleciłem wykonanie umowy kupna w zeszłym tygodniu, zajmuję się obecnie optymalizacją oprocentowania i warunków kredytu. Po dość słabej doradztwie w lokalnym banku spółdzielczym głównie przez Interhyp przyglądaliśmy się różnym wariantom finansowania. Zrobiłem również porównanie finansowania za pośrednictwem Comdirect i od razu udało mi się obniżyć oprocentowanie, uzyskać 10% dodatkowych spłat zamiast 5% i 3 zmiany rat. Zastanawiam się, czy teraz muszę skontaktować się z różnymi pośrednikami finansowymi (Dr Klein, Interhyp, Baufi24, Comdirect, ...) aby znaleźć najlepsze warunki (przypuszczam, że ostatecznie chodzi o to, kto i jaką prowizję pobiera oraz jakie są umowy z kredytodawcami). doradca z Comdirect wybrał ofertę za pośrednictwem ehyp.de, a ehyp.de jest częścią Prohyp, która jest w 100% spółką zależną od Interhyp. Wygląda więc na to, że Comdirect jest sprzedawcą usług Interhyp. Czy istnieją pośrednicy finansowi, którzy nie są sprzedawcami usług Interhyp? Czy lokalne banki (Sparkasse, Volksbank) są w stanie oferować lepsze warunki niż Interhyp i in. ? Czy istnieją banki, które mają dobre warunki, ale nie są dostępne za pośrednictwem pośredników finansowych? EDYCJA: W międzyczasie znalazłem dyskusję dotyczącą podobnego pytania na stronie: https://www.hausbau-forum.de/threads/...dr-klein.9892/

[volltilger]

Istnieją banki, które oferują finansowanie tylko dla określonych grup zawodowych lub urzędników. Tam warunki są znacznie lepsze, ale nie są dostępne za pośrednictwem normalnych portali i pośredników finansowych.

Pozdrowienia, Schlong

[nexttry]

Cześć,

zawsze trochę szczęścia trzeba, aby trafić na właściwego. Czy znasz kogoś w gronie przyjaciół lub znajomych, kto miał dobre doświadczenia z doradcą w waszej okolicy? To zazwyczaj elegancka droga.

Z reguły nie pomyliłbyś się, korzystając z Interhyp i/lub Dr. Klein. Zazwyczaj wypadają one bardzo dobrze w rankingach. Ale oczywiście zależy to głównie od doradcy.

Warto dodać, że wszyscy się nazywają niezależnymi, ale nie wszystkie banki mają takich doradców (choć większość tak twierdzi). Wszystkie posiadają pulę banków z różnymi prowizjami (więc niezależność tam również nie jest zbyt prawdziwa).

Zapytaj 1-2 niezależnych doradców w twojej okolicy oraz porozmawiaj dodatkowo z bankami regionalnymi. Powinieneś mieć pecha, jeśli trafisz tylko na złych. Jeśli regionalne banki oferują taką samą stopę procentową lub tylko nieznacznie gorszą, zalecam wybór tej opcji. Banki regionalne są często silnie zakorzenione (to logiczne) i zazwyczaj znacznie bardziej wyrozumiałe, jeśli coś pójdzie nie tak albo zmienią się jakieś warunki. Osobiści doradca związany bezpośrednio z tym bankiem to kolejna duża zaleta.

[NaTwoim13]

Dkh zawsze ma bezpośredni kontakt, niezależnie od tego, gdzie i od kogo uzyskuje swoje finansowanie, ponieważ jest klientem banku, a nie pośrednikiem! Prowizje są drugorzędne, liczy się warunek oferowany klientowi. Co przeszkadza prowizji w niezależności lub w tym, że nie wszystkie banki mogą chcieć tego zaoferować? Warunek musi być najlepszy, więc można korzystać z wszystkich banków należących do puli, nie musisz żadnego pomijać. Są to jednak wszystkie banki i naprawdę nie widziałbym powodu, dla którego należałoby wykluczyć banki spośród nich.

Myślę, że pod względem warunków - jak Nexttry słusznie zauważa - dkh osiąga już optimum. Nie chodzi jednak o właściwe biuro pośrednictwa, a o najlepszego doradcę, który oczywiście może siedzieć wszędzie. Najlepszy doradca nie może dowolnie obniżyć warunków, gdzieś jest granica, i oczywiście musi także coś zarobić! Najlepszy doradca może jednak zmienić koncepcję, co pozwala zwłaszcza w Berlinie bardzo wiele obniżyć. Stopień obciążenia hipoteki ma decydujące znaczenie dla warunków, a jeśli na przykład przy obciążeniu 80% warunkowo jestem już na najniższym limicie, muszę zastanowić się, czy poprzez odpowiednią koncepcję można obniżyć ten stopień obciążenia, ponieważ w ten sposób można znacznie poprawić warunek, który jest ustalany na podstawie stopnia obciążenia!

Prowizje, wynagrodzenia i zależności nie są problemem, problemem jest brak pomysłów, brak wiedzy i doradzanie niezorientowane na ochronę konsumentów, co trzeba optymalizować! Dlatego służy między innymi także to forum, aby znaleźć doradców, którzy mogą to zoptymalizować i postrzegają to jako oczywistość.

[bobodda]

Cześć dkh,


Szerokie zapytanie w wielu stacjach pomaga, i zauważysz, że gdzieś jest granica.


Istnieje kilka sposobów, w jaki możesz dostosować swoje finansowanie:


Zastanów się, czego chcesz, gdzie widzisz swoje ryzyka i jakie są Twoje cele.


Osobiście uważam, że w skrajnie niskiej fazie oprocentowania optymalne jest podpisanie umowy finansowania do pełnej spłaty. Płacisz trochę więcej, ale nigdy więcej nie musisz martwić się o finansowanie końcowe.


Moja zasada ogólna mówi, że finansowanie jest odpowiednie, gdy rata nie przekracza rzekomego czynszu. Jeśli już teraz tak nie jest, czas będzie działać na twoją korzyść, ponieważ za 10, 15, 20 czy więcej lat rata będzie ustalona...


Co ci dają niskie oprocentowanie przez pierwsze 10 lat, jeśli potem musisz dopłacać. Np.


Finansowi "hipopotamy" (ładne słowo od fulltilger, który najwyraźniej również pracuje z miłości do sąsiada) mogą mieć zaletę, że mają własne sieci i wyłączają baseny, gdzie oczywiście można oszczędzać.


Dla bardziej osobistych ofert, Twoja zdolność kredytowa może pomóc w niektórych niewielu instytucjach. To znaczy: jeśli zarabiasz (bardzo) dużo, niektóre (niewiele) instytucje widzą mniejsze ryzyko i dlatego oferują lepsze oprocentowanie.


Ponadto - jak już wspomniano - może mieć sens zmniejszenie stopnia obciążenia hipotecznego, sięgając po inne źródła - jeśli to możliwe.


Najlepsza pomoc, jaką możesz tu otrzymać ze społeczności, to przedstawienie swojej sytuacji osobistej tutaj. (Wiek, cena zakupu, z czy bez pośrednika, dochód, dzieci - im więcej, tym lepiej)


Otrzymasz wiele opinii od profesjonalistów, tych, którzy już wybudowali Dom i uczestników tego forum, którzy zobowiązali się wypierać doradców zawodowych i cieszą się podwójnie.




Dobra wiadomość:


W takim konkurencyjnym środowisku, które znane jest z ożywienia biznesu, na pewno znajdziesz pozytywne punkty dla siebie. (Czasami warto zignorować pewne rzeczy...)


Powodzenia i sukcesów!

[6Bankkaufmann]

@dkh, zawsze chodzi o to, kto sprzedaje Ci coś. Kupujesz nie parę butów, ale finansowanie. Ostatecznie wszyscy pośrednicy gotują z tego samego kotła. Dla Ciebie istnieje odpowiedni bank w jednym garnku. Jednak wszystko staje się wiążące dopiero wtedy, gdy otrzymasz umowę kredytową od zaangażowanego banku. Znajdź pośrednika, bank, doradcę, któremu możesz zaufać.

[NaTwoim13]

Bobodda opisał to trafnie, bez informacji nie można ocenić oferty, jak się wydaje - biorąc pod uwagę pytanie - tak naprawdę nie jest to pożądane, raczej pytanie, gdzie są dobrzy doradcy.

Również tutaj od razu pojawia się provizja, myślę, że to nie jest problem, jak już opisałem.

Pytanie brzmi, czy istnieją banki, które nie są oferowane przez pośredników. Pewnie istnieje taki czy inny bank, ale jak je znaleźć? Porównać wszystkie oferty banków ze sobą samodzielnie? Zadzwonić wszędzie? Czy wartość dodana poprzez zaangażowanie niezależnych pośredników finansowych/pośredników, którzy oczywiście pobierają opłatę za tę usługę, nie polega na oszczędzaniu sobie tego? W Berlinie wszystkie regionalne banki, takie jak Sparkassen, Berliner Volksbank, PSD Bank Berlin-Brandenburg, Sparda Bank Berlin, ale także lokalne banki brandenburskie są obecne na platformach, wszystkie warunki tych banków są generowane i prezentowane w systemie. Jeśli więc odwiedzi się wszystkie wchodzące w grę banki, można sobie wiele zaoszczędzić, ale kto chciałby się na to zgodzić? Kto ma na to czas?

Konsument jest dobrze doradzany przez Interhyp, Dr.Klein jeśli chodzi o sprawdzenie odpowiednich banków oraz ich warunków, ale także podejście do znalezienia odpowiedniego doradcy. Czy doradca jest w Dr.Klein? W Interhyp i przede wszystkim kiedy muszę dzwonić, aby zdecydowanie ten też odebrał mój problem? Jak można jednak rozpoznać najlepszego doradcę? Ze względu na to, z mojego punktu widzenia przede wszystkim - jak już wspomniano - poprzez sporządzenie (skrótem) indywidualnego planu finansowego uwzględniającego wszystkie możliwości.

DKH, również tutaj doradcy, niezależni pośrednicy, którzy jedynie nie są niezależni w zakresie możliwości przygotowania finansowania i pośrednictwa bez wynagrodzenia (jak wszyscy inni pośrednicy) przez bank. Zapłatę znają, korzyść doskonale rozumieją.

Z tego, co mogę zrozumieć na podstawie państwa informacji - bardzo mało w odniesieniu do aktualnej sytuacji wyjściowej i obecnych warunków - wydaje się, że brakuje nam bardzo ważnego podejścia, które mogłoby obniżyć wskaźnik obciążenia nieruchomości i w konsekwencji obniża warunki. Mogę na to odpowiedzieć dopiero, gdy pojawią się dodatkowe informacje i dostarczą więcej informacji na temat obecnie najlepszej oferty.

[dkh]

Finanzierungsgeier (piękne słowo użyte przez volltilger, który oczywiście też pracuje z miłości do bliskich) mogą mieć tę korzyść,
że posiadają swoje własne sieci i wyciągają z nich pule, co oczywiście prowadzi do oszczędności.

Cześć,

Dziękuję za dotychczasowe wyczerpujące informacje. Odpowiedzi uspokajają mnie, ponieważ brzmi to tak, jakbym był blisko optymalnego rozwiązania. Zapytałem jeszcze o oferty dwóch innych pośredników i mam nadzieję, że któryś z nich nie jest tylko odsprzedawcą Interhyp (Unicredit, Baufi24). Na stronach internetowych lokalnych banków zawsze dostaję bardzo złe stawki oprocentowania, dlatego nie sądzę, że warto jest umawiać się na spotkanie.

Niestety, nie rozumiem tego fragmentu:










Ponieważ zostało o to wielokrotnie zapytane, chętnie udostępnię nasze warunki ramowe:
Dochód gospodarstwa domowego 4700€, z czego 3100€ pozostanie także w przypadku ciąży itp. (mamy 28 lat)
Cena mieszkania: 295 tys.
kredyt: 265 tys. (z wkładem własnym 75 tys., jest z pośrednikiem)
W ten sposób mamy obciążenie kapitałem nieco poniżej 90%.
Najlepsza oferta ma oprocentowanie 1,79% na 20 lat i ratę w wysokości 835€ (10% dodatkowej spłaty, 3 zmiany rat)
Druga najlepsza oferta to 1,87%, 855€ (DSL Bank) (5% dodatkowej spłaty, 2 zmiany rat)

Moglibyśmy sobie względnie łatwo pozwolić na wyższą spłatę, jednak pożyczamy część wkładu własnego od rodziny i dzięki niższej racie możemy zminimalizować ryzyko finansowej klęski. Według naszych obliczeń powinniśmy spokojnie spłacić całkowicie kredyt w ciągu 20 lat, dzięki dodatkowym spłatom -- jeśli nie sprzedamy mieszkania po 10 latach... rynek berliński może być na to dobry. Mieszkanie znajduje się w obrębie pierścienia kolejowego S-Bahn, w spokojnej, ale rozwijającej się dzielnicy. W okolicy za podobne rozmiary mieszkań uzyskuje się czynsze w wysokości około 1200€. Kupujemy mieszkanie z wynajmem, ale z możliwością wypowiedzenia umowy z powodu własnego użytkowania.

[NaTwoim13]

Z jakiego banku pochodzi najlepsza oferta?

Dlaczego nie chcą Państwo zintegrować środków KfW, połączonych - skoro tylko na 10 lat - z instrumentem zabezpieczenia stopy procentowej oszczędności mieszkaniowych?

[dkh]

Najlepszą ofertę dostałem od Hannoversche Leben. Powiedziano mi, że istnieje możliwość, iż wartość nieruchomości zostanie oszacowana na niższą kwotę... ale w takim przypadku zawsze mogę wybrać drugą najlepszą ofertę.

Robię wszystko, co mogę, aby zaoszczędzić pieniądze i zasadniczo nie mam problemu z oszczędzaniem na cele mieszkaniowe lub programem KfW, zazwyczaj takie konstrukcje były jednak droższe od zwykłego kredytu.

[NaTwoim13]

Następnie na banku DSL wystąpią z problemem niedowartościowania, gdy Hann Leben nie osiągnie oczekiwanych wartości. To nastąpi po długim czasie przetwarzania. W przypadku tej wysokiej kategorii ryzyka pomocne będzie dodatkowe obniżenie poziomu obciążenia wartością zabezpieczenia.

W którym oddziale banku DSL zostanie to złożone? Istnieje oddział banku DSL w Berlinie, który jest na przykład naszym partnerem.

KfW oferuje oprocentowanie w wysokości 1,15%, co jest nawet niższe o 0,95% od podanego przez ciebie oprocentowania, a instrument zabezpieczenia przed zmianą stóp procentowych - oszczędności budowlane, również mieści się w budżecie, jeśli chcą i mogą regularnie angażować się finansowo przez 20 lat, aby zrealizować swoje plany.

[dkh]

W jakim oddziale DSL Bank zostanie to złożone? Masz oddział DSL Bank w Berlinie, który jest na przykład naszym partnerem.

Z tego, co widzę, osoby prywatne nie mogą składać wniosków bezpośrednio w DSL, więc będę musiał skorzystać z usług pośrednika.






Cytat od noelmaxim

KfW z 1,15%, subwencjonowane nawet o 0,95%, jest tańsze niż podany przez Ciebie oprocentowanie, a narzędzie zabezpieczenia przed zmianą oprocentowania pasuje również do budżetu, jeśli chcą i mogą i chcą wykazać odpowiednie comiesięczne zaangażowanie w ciągu 20 lat.


O ile mi wiadomo, DSL oferuje również warianty z udziałem KfW.
Nie mogę powiedzieć, czy chcę skończyć w 20 lat, ale chciałbym mieć taką opcję.
Zdecydowałbym to w zależności od rozwoju rynku. Jeśli zmierzamy w kierunku japońskich warunków, może mieć sens nie spłacać w takim stopniu nadnormatywnie.
Z drugiej strony, może chcielibyśmy sprzedać za 10 lat - szczerze mówiąc, dotąd nie poświęciłem wystarczająco czasu na dogłębne zrozumienie wariantów związanych z budowaniem, aby móc ocenić, czy oferują one taką samą elastyczność jak kredyty ratywna.

@noelmaxim, jeśli chcesz, możesz przesłać mi lepszą ofertę na PW.

[NaTwoim13]

Rozumiem zupełnie niepostrzeżenie, jak Hann Leben zostało wprowadzone do gry. Finansuje ona do maksymalnie 85%. Jednakże tu mamy 89%.

Osiągalna stopa procentowa może wynosić do 165 000 euro pod pewnymi warunkami, przy nominalnej stopie 1,67% (ewentualnie do poprawy o dodatkowe 0,25) na 20 lat.

50 000 euro KfW po nominalnej stopie 1,15% z wykupem po 10 latach (co zapewnia stabilizację stopy) do nominalnej 1,25%, a 50 000 euro po 0,8% na 10 lat.

Jednakże minimalnie należy zmniejszyć wykorzystanie środków KfW o 50 000 euro, co daje Państwu również pewność, że bank nie będzie oceniał powyżej 90% i odmówi finansowania głównych środków lub podniesie koszty.

Czy mają Państwo dzieci?

[dkh]

Nie, żadne dzieci.