Capital Investment 4

[Steinbock]

Witajcie wszyscy,


Pewnie tutaj jest też wielu doradców, bardzo mnie interesuje, jak bank oceniłby następującą sytuację.


M 49 lat. Brak stałego zatrudnienia. Posiada jedynie działalność gospodarczą z zmiennymi, małymi projektami. Mieszka w spłaconym mieszkaniu. Brak osób zależnych.
Utrzymuje się z dochodów z kapitału, cichego udziału w spółkach oraz wynajmu nieruchomości.

Kwestia kluczowa: Niektóre z jednostek nie są jeszcze spłacone (pozostało 40–60% kredytu). Jednostki są przeważnie w o wiele lepszym stanie niż przy zakupie (wyremontowane, dobrze wynajmowane).


Teraz konieczna jest refinansowanie niespłaconych obiektów inwestycyjnych. Czy realne jest, że bank zgodzi się na to (na rynkowych warunkach)?
Zysk roczny z całej konstrukcji wynosi około 36 tys. euro. Oznacza to niskie dochody, ale pewne aktywa.

Sytuacja nie pasuje do klasycznych ram, stąd moje pytanie.

[6Bankkaufmann]

@Steinbock, nawet jako rencista istnieje możliwość uzyskania finansowania.

Ważne jest, że od wprowadzenia dyrektywy dotyczącej kredytów mieszkaniowych (marzec 2016) żaden bank już nie podejmuje decyzji kredytowej bez konieczności przedstawienia dokumentów dochodowych.
Dlatego decyzja kredytowa będzie opierać się na dowodach dochodów z pańskiego zeznania podatkowego.
Jednak brakuje jeszcze wielu szczegółów.

Czy opodatkowuje Pan wszystko z związane z najmem lub dzierżawą?

[Steinbock]

Cześć, dziękuję za odpowiedź. Wszystkie dochody są oczywiście opodatkowane, zeznanie podatkowe jest sporządzone przez doradcę podatkowego. Po odliczeniu pozostaje dochód podlegający opodatkowaniu w wysokości 36 tys. euro.

[6Bankkaufmann]

A jak wysokie są całkowite zadłużenia w ramach pożyczek?

[Alex [CryptoMod]]

Wszystkie dochody są oczywiście opodatkowane, zeznanie podatkowe jest złożone przez doradcę podatkowego. Po odliczeniu pozostaje dochód do opodatkowania w wysokości 36 tys. EUR.

Czy chodziło ci o dochód netto w wysokości 36 tys. EUR?

[Steinbock]

Cześć,

dziękuję za pomoc - scenariusz jest nadal w przyszłości, to tylko szacunki, jeśli sytuacja zacznie się pogarszać.

W tej chwili sfinansowałem 2 jednostki razem za 250 tys. euro w 100% / 2% spłaty + możliwą dodatkową spłatę przez 15 lat, bank byłby skłonny sfinansować kolejne 350 tys. euro w 100% bez dodatkowych zabezpieczeń, jeśli obiekt jest interesujący.

Jeśli znajdę coś odpowiedniego, to zrobię to.

Mój cel to jednostki w dobrej lokalizacji, które w jakiś sposób mają pewien problem (np. drobne naprawy, niski wynajem, itp.), które można rozwiązać w przyszłości.

Planuję stopniowo zwiększać wartość i dochód z jednostek. Jestem wspólnikiem zarządzającym firmą, zarabiam zmiennie, zawsze gdy podatek dochodowy wynosi 42%, planuję zainwestować w nieruchomości.

Jednakże nie planuję pracować na pełny gaz aż do późnej starości, dlatego rozważam również dłuższą przerwę od aktywnego zarabiania pieniędzy.

Zastanawiam się więc, czy lepiej będzie spłacić szybko zyskowne obiekty w ciągu 15 lat, czy też raczej przeciągnąć długi i oddalać spłatę, ponieważ odsetki mogą być odliczone od podatku.

Martwi mnie to, co będzie za 15 lat, gdy nadejdą kolejne terminy refinansowania, a ja akurat zmienię orientację zawodową albo zrobię sobie przerwę. Czy bank będzie wtedy nadal chętny do współpracy.

Te 36 tys. euro brutto są ważne, ponieważ z tego kwoty mogę wygodnie żyć, jeśli nie pochodzi to z inwestycji, to i tak nie zamierzam się ograniczać.

Zastanawiam się więc, czy będę musiał finansować następne obiekty przez ponad 15 lat z tego planu. Po prostu nie chcę płacić więcej za dodatkowe zabezpieczenie przy dłuższym finansowaniu.

Mam nadzieję, że to zrozumiałe.

EDYCJA: Jeśli więc na przykład zostałyby zaciągnięte kredyty na kwotę 600 tys. euro na 4 jednostki, a po 15 latach pozostałoby 200 tys. euro. Ale jednocześnie nie jest się w stanie wykazać wysokimi dochodami.

[BenniG]

Apropos, Oprocentowanie banku centralnego wyniesie 5%!
Klasyczny system bankowy już nie istnieje!
Będziesz musiał pożyczać pieniądze od przyjaciół i znajomych!
Wszyscy będziemy tak mobilni, że nikt nie będzie chciał mieszkać już w klasycznych mieszkaniach!

A czy naprawdę wierzysz, że ktoś tu będzie w stanie powiedzieć Ci, co będzie za 10-15 lat?

[6Bankkaufmann]

@BenniG, co ma powyższa odpowiedź wspólnego z tym, co zostało napisane wcześniej? Nie do końca rozumiem. Może mi to ktoś wytłumaczyć?

[BenniG]

Zastanawiam się, co będzie za 15 lat, kiedy nadejdzie refinansowanie, a ja akurat zmieniam kierunek lub robię przerwę. Czy bank nadal będzie chętnie współpracował.

EDYTOWAĆ: Na przykład, gdyby zostało zaciągnięte 600 tysięcy € na 4 jednostki i po 15 latach pozostałoby 200 tysięcy €. Ale akurat nie ma się wysokich dochodów.

@Bankkaufmann

Przedstawiłem możliwe scenariusze tego, co może się wydarzyć za 15 lat.
Więcej niż przypuszczenia na tak długi okres czasu nie możemy naprawdę zrobić.
Nie wiemy, jaką wartość będą miały nieruchomości wtedy, czy w ogóle będą jeszcze istnieć.
Jeśli obiekty będą wtedy warte tylko 150 000 €, ale zostanie około 200 000 €, a nie ma się wysokich dochodów, to niektóre obiekty szybko znikną.
A może zaczniemy od samego Steinbocka, który będzie miał wtedy 64 lata, jak wygląda jego zdrowie?

[katalog49]

Każdy z nas może jutro również nagle umrzeć. Spekulacje na temat nieudowodnionych ewentualności są mało pomocne.

[BenniG]

Podpowiedź była teraz oczywiście bardzo pomocna!
Apropos, możemy umrzeć już dzisiaj na fotelu!

[katalog49]

To byłoby zresztą jutro!