Capital Investment 4

[DasMoritz]

Cześć,

Mam pytanie podatkowe, odnoszące się do następującej sytuacji wyjściowej:

Wkrótce zamierzam kupić działkę o powierzchni 1.400m². Na tej działce obecnie stoi Dom, który zostanie przez mnie zburzony. Nastąpi ponowne pomiar terenu, w wyniku którego powstaną dwie działki po 700m² każda. Jedną z tych działek zamierzam zabudować i zamieszkać w nowo wybudowanym domu, drugą działkę sprzedam.

Obecnie sytuacja kosztowa prezentuje się następująco:
- Cena zakupu działki 1.400m² = 200 tys. EUR
- Koszty zakupu = 14 tys. EUR
- Koszty rozbiórki/przygotowania terenu 1400m² = 12 tys. EUR
- Koszty pomiaru = 2 tys. EUR

Przewidywana cena sprzedaży drugiej działki wyniesie około 185 tys. EUR.

Początkowo uzyskam zysk w wysokości 85 tys. EUR.
Moje roczne dochody do opodatkowania (zgodnie z deklaracją podatkową za 2015 rok) wynoszą 43,5 tys. EUR, bez dzieci, stan wolny. Dochody z pracy niezależnej wynoszą 51 tys. EUR.
Stawka podatkowa: 42%.

Moje pytanie brzmi, czy wydatki jako koszty uzyskania przychodu związane ze sprzedażą mogą obniżyć zysk, a poniżej przedstawiam szczegóły:

- Koszty zakupu = 14 tys. EUR --> Obniżają zysk o 7 tys. EUR, ponieważ działka będzie podzielona na 50/50 (przypuszczam, że mogę uwzględnić tylko 50% tutaj)
- Koszty rozbiórki/przygotowania terenu 1400m² = 12 tys. EUR --> Mógłbym zaliczyć jako koszty uzyskania przychodu ok. 10 tys. EUR, ponieważ Dom znajduje się na obszarze, który zostanie sprzedany.
- Koszty pomiaru = 2 tys. EUR --> Obniżają zysk o 1 tys. EUR, ponieważ działka będzie podzielona na 50/50.

W rezultacie mój zysk zostaje obniżony o 18 tys. EUR, co oznacza, że zysk wynosi tylko 67 tys. EUR przed opodatkowaniem, a przy stawce podatkowej 42% powinno się zapłacić 28 tys. EUR podatku.

Czy moje podejście i obliczenia są zasadniczo poprawne?
Nie chodzi mi tutaj o poradę podatkową, ale tylko o to, czy jest to przedstawione w właściwy sposób?

Dziękuję,
Moritz

[Hanomag]

Czy moje podejście i obliczenia są w zasadzie poprawne?

Brzmi sensownie. Jednak ja bym tego nigdy nie zrobił.

Przełożenie sprzedaży o kilka lat pozwala uniknąć obowiązku podatkowego od zysku ze sprzedaży części nieruchomości ze względu na wcześniejsze użytkowanie własne.

[Lars04]

Brzmi sensownie. Ja bym jednak nigdy tego tak nie zrobił.

Jeśli przesuniemy sprzedaż o kilka lat, z powodu wcześniejszego użytkowania własnego, obowiązek podatkowy dotyczący zysku ze sprzedaży części nieruchomości zostanie zniesiony.

Czy istnieje dokładny limit na ile lat?

[Daukind]

Czy jest tam dokładniejszy limit wiekowy?

Dziesięć lat.

[Lars04]

Dziesięć lat.

Ui, więc jednak tak dużo. Nie każdy ma cierpliwość czekać tak długo. A w ciągu tych 10 lat na pewno trzeba będzie zainwestować w to i owo. Trzeba znów liczyć i oszacować. Ale dobrze wiedzieć, dzięki

[DasMoritz]

Cześć,

Dziękuję bardzo.
Mam jeszcze dwie otwarte pytania:
Ponieważ Dom stoi na części nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży, przypuszczam, że koszty rozbiórki mogę zaliczyć praktycznie w całości jako koszty reklamowe - czy to rozsądne założenie?
A teraz co do podziału: Koszt podziału wynosi 2 000 EUR. Ponieważ oddzielam część mojej dużej nieruchomości, to chyba te koszty powinny być w pełni odliczalne, prawda? Gdyby nie doszło do podziału, nie mógłbym przecież sprzedać nieruchomości.

Czy muszę podzielić koszty podziału po równo, ponieważ powstają dwie nieruchomości o takiej samej wielkości?

Dzięki,
Moritz

[Hanomag]

Dziesięć lat.

Granica dziesięcioletnia dotyczy wszystkich obiektów, które nie są wykorzystywane do celów mieszkalnych. Obiekty wykorzystywane na własne cele mieszkaniowe muszą być albo

- w roku sprzedaży i w dwóch poprzednich latach albo
- od początku używane do celów mieszkalnych.

O tej regulacji miałem na myśli. Niestety, teren do sprzedaży nie był używany do celów mieszkalnych. Porady podatkowe od akademickiej grupy roboczej mówią:



Jeśli nieruchomość była używana do celów mieszkalnych, wówczas zasadniczo ziemia przylegająca może być sprzedana bez podatku. Ale: Dotyczy to tylko obszarów, które są niezbędne i konieczne do użytkowania budynku.
Dlatego należy zachować ostrożność w przypadku dużych działek (o powierzchni ogrodu większej niż 1000 m2) lub gdy część terenu mogłaby zostać odłączona i sprzedana jako teren budowlany (szczegóły w piśmie BMF z 4.6.1997 r., BStBl. 1997 I S. 630, oraz decyzji OFD Hannover z 5.2.2002 r., Az. S 2236-16-StH 224/S 2236-10, StEK § 13 Nr. 694 EStG). Konsekwencja: Część zysku z zbycia może być opodatkowana, nawet jeśli cała działka z budynkiem wykorzystanym do celów mieszkalnych została sprzedana.


Dlatego niestety zachodzi potrzeba przestrzegania dziesięcioletniej granicy.





Cytat od DasMoritz

Mam jeszcze dwie otwarte pytania:
Ponieważ Dom znajduje się na sprzedawanym terenie gruntowym, przypuszczam, że koszty rozbiórki będą w dużej mierze uznane jako koszty reklamowe - czy to założenie jest uzasadnione?


To jest dość specyficzne pytanie, które nie powinno być kierowane do forum, a powinno być zobligowane do jednoznacznej odpowiedzi przez doradcę podatkowego.




Cytat od DasMoritz

A czy muszę podzielić koszty podziału 50/50, jeśli powstają dwie takie same wielkości działki?


Właściwie to logiczne.

[BenniG]

Jakie byłoby dla Ciebie podział natychmiastowego działki?

Powinno być jasno widoczne, na której działce znajduje się Dom.

Jeśli najpierw wprowadzisz się do domu, nie będziesz miał ogrodu o powierzchni ponad 1000 m².

Więc własne zamieszkanie z zwykłym ogrodem.

Następnie zbudujesz Dom na drugiej działce, przeprowadzisz się, rozebrzesz stary Dom i sprzedasz dotychczasową działkę mieszkalną zwolnioną od podatku.

Oczywiście najpierw musisz sfinansować wszystkie koszty (bez znaczenia czy kapitał własny czy obcy). Jeśli musisz wziąć pożyczkę, możesz ją podzielić, część w wysokości 185 000 € o krótkim okresie spłaty (5 lat i jeśli nie dużo droższa, ostateczna spłata) i resztę z normalnym okresem spłaty.

Co myśli społeczność na ten temat?

[DasMoritz]

Dobry wieczór,

Dziękuję najpierw za dobre informacje.
Dom obecnie znajdujący się na działce jest w stanie, który opisałbym jako nie nadający się do zamieszkania.

Moim planem jest następujący ciąg wydarzeń:

1.) Akt notarialny umowy kupna
2.) Podział działki
3.) Wyburzenie domu
4.) Budowa nowego domu na moim lewym pasie, sprzedaż prawego pasa

Zobaczymy, czy krok 4 będzie rzeczywiście przebiegał równolegle.

Dlaczego chcę najpierw podzielić, a potem wyburzyć?
Ponieważ wtedy dla urzędu skarbowego będzie łatwiej udowodnić, że koszty wyburzenia powstały na pasie do sprzedaży, zmniejszając w ten sposób mój zysk. Jeśli najpierw zburzę Dom, a potem podzielę działkę, może to być trudniejsze moim zdaniem.

Pozdrowienia,
Moritz

[xlarge]

Przy oprocentowaniu kredytów na poziomie 1-2% rocznie na 10 lat i podatku dochodowym w wysokości 42% nie wydaje się, że na odległość 10 lat to zbyt drogo - wzrost wartości nieruchomości w ciągu 10 lat byłby dla mnie akceptowalny.

[DasMoritz]

Czy mógłbyś mi to wyjaśnić?
Działka zyska na wartości, a na niej znajdujący się Dom i tak zostanie zburzony.

Na końcu jednak zabraknie mi dochodu na moje finansowanie budowy.
Z 41 tysiącami euro wkładu własnego byłoby to bardzo trudne.

Według moich obliczeń po odliczeniu podatków miałbym około 150 tysięcy euro dochodu ze sprzedaży (natychmiast).
Teraz staje się to skomplikowane:
Kupujący i ja uzgodniliśmy, że pierwsze 100 tysięcy euro (z ceny zakupu 200 tysięcy euro) zostaną przelane między mną a nim po podpisaniu umowy sprzedaży.
Drugie 100 tysięcy euro zostaną przelane maksymalnie po 1 roku - sprzedający jednak potwierdza mi wcześniej, że otrzymał płatność w wysokości 200 tysięcy euro.

Między sprzedającym a mną istnieje bardzo duże zaufanie!

Dochód w wysokości 100 tysięcy euro (do zapłaty po tym roku) zostałby mi jednak zabrany - do tego dochodzi fakt, że zabrakłoby nie tylko tych 100 tysięcy euro, lecz także kwoty, którą miałbym jako zysk po odliczeniu podatków.
W rezultacie np. 150 tysięcy euro musiałoby być finansowane przez 10 lat z oprocentowaniem 1,xx procent.

Dziękuję,
Moritz

[xlarge]

Jeśli finansuję 150t€ z oprocentowaniem 2% (bez spłaty kapitału), kosztuje to 3000€ rocznie -> 10 lat 30t€ (20%)
Jeśli wartość działki rośnie o 2% rocznie, nie ponoszę strat.
Po 10 latach sprzedaż jest zwolniona z podatku - zakładając 25% oszczędza się przy zakładanym wzroście wartości o 3% rocznie (działka jest wtedy warta 269t€) 67t€.

Przy wyłącznym użytkowaniu (bez wynajmowania miejsca parkingowego) okres trzymania może wynosić 3 lata kalendarzowe (ostrożnie: 31.12.2016 + 2017 + 01.01.2018) w celu osiągnięcia zwolnienia podatkowego.
(Wtedy działka powinna być podzielona dopiero po użytkowaniu własnym.)

(Tylko moja prywatna opinia - nie doradztwo...)

[DasMoritz]

Cześć xlarge,

najpierw dziękuję, super.
Teraz jednak moje małe zastrzeżenie:

Kupuję działkę w całości w 2016 roku i zaczynam moją budowę na początku 2017 roku.
Jednak moje budowy będę musiał przeprowadzić już na podstawie wyobrażonej nowej granicy, inaczej nie będę mógł sensownie sprzedać pozostałej części (kto chciałby budować na 6m x 27m kawałku ziemi?).
Musiałbym więc już w myślach dokonać podziału i ustawić mój Dom w taki sposób, aby nadal można było go sensownie podzielić.
Teren do sprzedaży wykorzystuję jako ogród, mały schowek na rowery i parking (jest więc w użyciu własnym), nic nie jest wynajmowane.

Teraz powiedziałbym, że fiskus nie jest głupi. Czemu miałbym postawić Dom na 1400m² na skraju?
Najprawdopodobniej zapiszą mi zamiar podziału od samego początku.

Model ten wydaje mi się bardzo interesujący, bo już kiedyś słyszałem o nim od dalekiego znajomego - ale włożyłem to do szuflady bajek.

To pewnie tylko doradca podatkowy może udzielić wyważonej odpowiedzi, prawda?
Pytanie: Czy istnieje jakiś paragraf, w którym mogę znaleźć opisany powyżej okres trzech lat?

Dodatek: Tak, istnieje (§ 23 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych):
Wyłączone są środki trwałe, które w okresie między nabyciem lub ukończeniem a zbyciem były wykorzystywane wyłącznie do celów mieszkaniowych lub które w roku zbycia oraz w dwóch poprzednich latach były wykorzystywane do celów mieszkaniowych;

Jednak niestety idziemy dalej:
Faktyczny Dom, który obecnie znajduje się na działce 1400m², zostanie rozebrany i nie będzie zamieszkały - ze względu na stan techniczny.
Oznacza to, że nie wykorzystuję nieruchomości do celów mieszkalnych, tylko wykorzystuję działkę do celów mieszkalnych.

Czy to nadal pasuje?

[BenniG]

Co powiesz na posiadanie drugiego domu w tym starym budynku? Czy to również będzie uznane jako użytkowanie własne? To, jak często i jak długo przebywasz w tym drugim mieszkaniu, nie ma większego znaczenia.

Dopóki stary budynek po prawej stronie stoi, pozostaje Ci tylko jedna opcja - postawienie swojego domu po lewej stronie.

[2tneub]

Jakby tak był z drugim lokum w tym starym domu? Czy byłoby to również uważane za użytkowanie własne? To, jak często i jak długo przebywasz w tej rezydencji, jest drugorzędne.

Powinno podlegać zasadom działania §42AO w przypadku nienadającej się do zamieszkania nieruchomości.

[BenniG]

Co masz na myśli, gdy mówisz o zatrzymaniu czy sprzedaży? Czy mieszkasz w nim sam czy rozważasz zamieszkanie w nim? Jak obecnie mieszkasz? Zasadniczo już ci się podoba. Jeśli mieszkasz sam, na razie nie zarabiasz, ale być może zmniejszasz swoje wydatki na czynsz. Ale taki [url]Dom[/url] wymaga od czasu do czasu remontu, więc powinieneś regularnie coś odłożyć na przyszłość. Po prostu zakładamy koszt 2 € za metr kwadratowy miesięcznie. Do tego dochodzi 2 € na metr kwadratowy miesięcznie za opłaty dodatkowe, co oznacza, że 100-metrowy domek kosztuje cię 400 €. Czy możesz sobie na to pozwolić? Ile dostaniesz czynszu? Ile byś zarobił ze sprzedaży? Pytania na pytania....

[2tneub]

Myślę, że ta nieruchomość w ogóle nie istnieje. Werny tylko pilnie umieszcza tutaj swoje linki.