Capital Investment 4

[Elex85]

Cześć,

moja żona i ja planujemy kupić mieszkanie na własność, ale problem polega na braku wkładu własnego.

Fakty dotyczące dochodów:

Ja: dochód netto 1950€ (pracownik sektora publicznego)
Ona: dochód netto 1400€ (kierownik restauracji) + 190€ zasiłku rodzinnego (dziecko przyjdzie za 8 dni)
Po sporządzeniu budżetu pozostaje nam około 1000€ na ratę bankową.
2 umówione oszczędności mieszkaniowe są w trakcie:
Ja: suma 50.000€, obecnie 800€ oszczędności - rata oszczędzania 50€ miesięcznie (oprocentowanie kredytu 1,95%)
Ona: suma 15.000€, obecnie 1000€ oszczędności - rata oszczędzania 40€

Obecna sytuacja najmu: 450€ + 185€ opłaty dodatkowe + 66€ miejsce w garażu = 700€ łączny czynsz (68m2 powierzchni mieszkalnej)

Co do nowego mieszkania własnościowego:
Cena zakupu: 255.600 + 23.000€ miejsce postojowe w garażu + 15.400€ koszty dodatkowe (5,5%) = 293.000€ koszty ogółem (bez prowizji) 74,1m2 w centrum miasta
Mieszkania KFW 55 w 3 budynkach po 24 mieszkania na budynek, łącznie 72 mieszkania.
Istnieje jeszcze możliwość pożyczenia ode mnie 15.400€ mojemu bratu i tym samym pokrycia samemu kosztów dodatkowych.
Wtedy rata spadłaby jednak do 900€, ponieważ chcę oddać pieniądze bratu z powrotem. (100€ miesięcznie, szacunkowo 13 lat)

Powodem braku wkładu własnego jest to, że moja żona ukończyła kurs na ekonoma (2012) 10.000€, ślub (2014) 15.000€, zakup auta (05/2016) 12.000€ z powodu dziecka. Planowanie rodziny jest zakończone, ponieważ musieliśmy skorzystać z zapłodnienia in vitro.

Mam nadzieję, że te informacje wystarczą.

Co myślicie, czy warto sfinansować, czy lepiej trzymać się z daleka?
Czy to w ogóle jest wykonalne w finansowaniu?
Czy ktoś jest w podobnej sytuacji?

Z góry dziękuję.

[hoehlenbewohner]

1400€ twojej żony to dochód w nadchodzącym urlopie rodzicielskim?
Z twoim samotnym dochodem to oczywiście niemożliwe do sfinansowania, już na etapie kalkulacji budżetu domowego.
Jeśli świadczenie rodzicielskie zostanie uwzględnione (nie wszystkie banki to robią), to teoretycznie powinno być możliwe. Warunkiem koniecznym jest jednak pieniądze od brata.
Wtedy, przy około 2,1% oprocentowaniu na 15 lat, po około 950€ miesięcznie da radę. Niemniej jednak pozostały kredyt wynosi nadal znaczne 180.000€, więc Wasz wiek także byłby istotny.
Bezpieczniejszą opcją byłoby prawdopodobnie poczekać, aż twoja żona wróci do pracy.

[Elex85]

To jest wynagrodzenie mojej żony 1400€, a dodatkowe świadczenie rodzicielskie na 1 rok to około 860€. Jesteśmy oboje w wieku 30 lat. Planowane zakończenie to dopiero 2019, a rozpoczęcie budowy miało miejsce latem 2017.

[matti85]

Ponieważ planowane zakończenie jest na rok 2019, nie jestem pewien, czy wtedy nie będziecie musieli zapłacić podatku.

Cena zakupu byłaby również wtedy należna, więc trzeba zastanowić się nad czasem udostępnienia kredytu.

Ile obecnie możecie odkładać miesięcznie?

Do 2019 roku jest jeszcze co najmniej 26 miesięcy. Czy dostajesz dodatkową premię świąteczną lub coś podobnego?

W przeciwnym razie macie łączny dochód w wysokości 3 540 euro, wliczając w to zasiłek rodzinny.

Mieszkanie z opłatami dodatkowymi będzie was kosztować 1300 euro. Pozostanie wam więc 2140 euro na życie. Opłacenie przedszkola itp. będzie potrzebne później.
Czy jesteście pewni, że po tym czasie kobieta wróci do pełnego etatu? Czy u ciebie możliwe są przyszłe podwyżki wynagrodzenia?

[Alex [CryptoMod]]

Krótkie pytanie:

Płaciliście za wszystko gotówką i teraz nie bierzecie żadnych kredytów ratalnych?





Zrobiliście dalsze kształcenie na tytuł ekonoma (2012) 10 000€, ślub (2014) 15 000€, zakup samochodu (05/2016) 12 000€ z powodu dziecka.

Wasza sytuacja wyjściowa nie jest zasadniczo zła, ale warto zastanowić się, czy chcecie obarczyć się miesięcznym obciążeniem, które sprawi, że obaj będziecie zmuszeni pracować na pełen etat..... Może to być stresujące..... Jeśli finansowanie jest tak skonstruowane, że możecie sobie poradzić nawet przy jednym dochodzie (lub 1 dochodzie + 1 praca dorywcza), cała sytuacja na pewno byłaby bardziej uspokajająca.

Czy chcecie mieć dziecko, aby później oddać je na całe dni do żłobka/przedszkola? (Moja osobista opinia!!)

[NaTwoim13]

W przypadku jednego BSV rejestracja częściowa, saldo 800 euro w stosunku do 1000 euro (lub odwrotnie). Czy obniżam, czy podzielę w ten sposób, że kolejne wpłaty sprawią, iż saldo będzie stanowiło 30% sumy budowlanej. Umowa musi zostać przydzielona później, w razie konieczności będę musiał skorzystać z pośredniego finansowania. Można to jeszcze uniknąć, pożyczając pieniądze od brata na pokrycie pierwszych kosztów i spłacając po przydzieleniu. Warunkiem jest równoczesne oszczędzanie podczas oczekiwania na przeprowadzkę, im więcej wpłacane, tym więcej można przydzielić, najlepiej tak, aby pokryć koszty poboczne zakupu, które brat pożycza i otrzymuje z powrotem po przydzieleniu.

Ważne jest dowiedzenie się, jakie są strumienie płatności związane z ceną zakupu w kontekście późnego ukończenia, to musiałoby być ewentualnie zabezpieczone na okres dostępności - o ile zakup i zabezpieczenie finansowe stałoby się teraz konieczne.

Dla zbadania możliwości skorzystania z dotacji krajowych byłaby interesująca lokalizacja inwestycji. Programy kredytowe KfW 153 i 124 ułatwiają budowę finansowania, ogólnie patrząc, oczekuję pozytywnej opinii kredytowej, zdolność do przedstawienia finansowania powinna być zapewniona.

[Elex85]

Więc moja żona pracuje pełen etat i zawsze ma wieczorny dyżur, a ja mam zawsze poranny dyżur, więc dziecko nie musi chodzić do przedszkola przez 8 lub 9 godzin!
Moja żona otrzymuje dobrą premię świąteczną w wysokości 600 €, a ja premię urlopową i świąteczną po 700 € każda (jako zabezpieczenie).
Moja pensja również rośnie rocznie z powodu pracy w sektorze publicznym (około 1-2%), w ciągu 4 lat awansuję jeszcze o jeden stopień doświadczenia, co oznacza dodatkowe 130 € netto.

Nieruchomość znajduje się w Saksonii i jest możliwe zarówno KFW 153, jak i 124!

Wszystkie nasze wydatki były pokryte gotówką (samochód, ślub), ale wtedy nasze opłaty za wynajem były inne... 430 € ciepła w 2014 roku, a od tamtej pory 3-pokojowe mieszkanie o koszcie 700 €!

[NaTwoim13]

Elex85, wszystko pasuje, wszystko w porządku. Nie musisz się tłumaczyć ani udzielać wyjaśnień.

Teraz, jeśli chcesz pogłębić zamiar zakupu, musisz przygotować odpowiedni plan finansowania, który będzie rozwiązaniem z BSV, jak sugerujesz, ewentualnie zabrać brata na pokład, zasięgnąć informacji o funduszach federalnych, a także możliwość uzyskania pożyczki pracodawcy. W przeciwnym razie brakujący kapitał własny może zostać udostępniony poprzez pożyczkę dłużną, nazywa się to kapitałem obcym, który odzwierciedla wyłącznie Twoją zdolność kredytową.

[Elex85]

Pytanie brzmi, jaki oprocentowanie jest możliwe, ponieważ chciałbym ustawić spłatę tak wysoko, jak to możliwe.
Nie jestem jeszcze w 100% pewny, jak będą się składać elementy finansowania... KFW dwukrotnie i 1 kredyt bankowy? Z umowami oszczędnościowymi czy bez!
Rozwój nieruchomości w przyszłości w centrum miasta Drezna (rosnące ceny i stopniowo malejąca liczba miejsc na nowe budynki/wzrost stóp procentowych).
Oczywiście chciałbym mieć długoterminowe zobowiązanie oprocentowaniem na tak dużą sumę.
Czy ewentualnie mają znaczenie pożyczki preferencyjne?

[Alex [CryptoMod]]

Moja żona pracuje na pełen etat i zawsze ma zmianę popołudniową, a ja mam zmianę poranną, więc dziecko nie musi chodzić do przedszkola przez 8 lub 9 godzin!

To nie powinien być zarzut, ale jedynie wskazówka, że w pewnych okolicznościach byłoby lepiej, gdyby można było utrzymać finansowanie przez dłuższy czas tylko z jednego dochodu, bez konieczności pracy na pełny etat dla obojga.





Wszystkie nasze rzeczy były płacane gotówką (samochód, ślub)


-> to sugeruje, że dobrze gospodarujecie finansami.....





Co sądzicie o finansowaniu, czy lepiej trzymać ręce z dala?


Moje osobiste zdanie na ten temat:
Jesteście w sytuacji wyjściowej, która pozwala Wam na zakup nieruchomości. Brak długów, możliwe 15 000 EUR jako WK od brata + dotacja.
Jednak uważam, że 293 000 EUR są trochę za wysokie dla Waszych realiów dochodowych. Możecie sobie z tym poradzić, nie ma co do tego wątpliwości, ale wiąże się to z pewnym, niemałym ryzykiem w razie czasowego pobierania zasiłku dla bezrobotnych przez jednego z małżonków lub zasiłku chorobowego.

Mieszkanie będzie Was kosztować około 930 EUR rata (2% efektywności + 2% spłaty) + 100 EUR brat + 200 EUR media + 250 EUR (?) czynsz = 1 480 EUR.
W takim przypadku może się okazać, że środki szybko się wyczerpią, jeśli któryś z dochodów całkowicie lub częściowo odpadnie.

[thps]

Ponieważ obecnie jesteśmy w podobnej sytuacji, zainteresowałem się także 100% finansowaniem.
Przewiduję stopę 2,30% w skali roku.

[Elex85]

Jeszcze raz co do NK i opłaty za mieszkanie... Myślałem, że będzie to około 300-350, czyli wszystko razem.
2,50 € za metr kwadratowy opłaty za mieszkanie, czy źle to widzę?
W sumie wyszła by mi miesięczna obciążenie w wysokości 1300-1350 maksymalnie.

[matti85]

Z 350€ poradzicie sobie dobrze.

Jako wyznacznik, mamy nowe mieszkanie o powierzchni 110 metrów kwadratowych i wydatki związane z prądem oraz opłatami za użytkowanie gruntu (50€ miesięcznie) i wszystkim innym wynoszące około 400€ z NK.

[Alex [CryptoMod]]

W przypadku opłat dodatkowych często czyta się o kwocie 2,00-2,50 EUR/m².
Teraz zależy to także od tego, jak wysoka jest podatek od nieruchomości w Dreźnie? Ile kosztuje ubezpieczenie budynku (co obejmuje polisa, co jest wyłączone) - na przykład nasz Dom (o powierzchni 260 m²) kosztuje rocznie 700 EUR ubezpieczenia.

Wysokość czynszu jest ustalana przez wspólnotę właścicieli. To zależy od porozumienia.
Powiem szczerze, tu nie chodzi o to, czy różnica wynosi 100 EUR więcej czy mniej. Dopóki oboje pracujecie, na pewno sobie poradzicie z opłatami. Ale gdyby zdarzyło się, że jedno z dochodów odpadnie, sytuacja nie wygląda już tak kolorowo.

Myślę, że nieruchomość z rynku wtórnego do 200.000 EUR możecie swobodnie sfinansować.

[Martin79HN]

Cześć Elex85,

pierwsze dziecko nadchodzi, a już myślisz o posiadaniu własności.
Odpowiednio zrozumiałe i zrozumiałe z twojej strony.

Całkowity czynsz w wysokości 700 € na ciepło możecie bardzo dobrze opłacać.
Nawet z dzieckiem macie możliwość oszczędzania 500 € i więcej każdego miesiąca.

Być może brat jest gotów teraz wpłacić pieniądze na konto oszczędnościowe? Wtedy później uzyskacie szybsze przydziały i lepsze warunki wyjściowe.

Moje osobiste zdanie:
- Cena zakupu wydaje mi się dość droga nawet jak na centrum miasta, patrząc na cenę za metr kwadratowy
- Czas budowy wynoszący 2 lata oznacza dłuższe przygotowanie i tym samym wyższe odsetki! Podwójne obciążenie w fazie budowlanej (odsetki od kredytu i czynsz)
- Koszty budowy są prawie zawsze wyższe (nawet przy dużych projektach budowlanych), nawet jeśli twierdzi się, że jest się skromnym. Nie da się uniknąć pewnych rzeczy, takich jak dodatkowe gniazdka, instalacja kablowa itp.
- brak rezerwy finansowej
- Stres w fazie budowy! (Głównie przy dziecku!)

Poczekajcie 1-2 lata, a potem zdecydujcie się na zakup. (inne obiekt)
A już teraz zaangażujcie się w dobry kontrakt oszczędnościowy z odpowiednią sumą oszczędności na remont, weźcie pieniądze od brata i wpłacajcie. Dokładnie zapoznajcie się z opłatami i umową przed dokonaniem wpłaty.

Lub poszukajcie obiektu do kwoty 200.000 € i zorganizujcie finansowanie.

Pozdrowienia

Martin

[NaTwoim13]

Podejście Martina jest doskonałe. Oszczędzający kapitał razem, dzieląc BSV na kwotę przydzieloną lub zmniejszoną (można to dokładnie obliczyć, gdy wiadomo, ile można tam wpłacić dodatkowo co miesiąc), uzupełniając BSV pieniędzmi brata, przydzielać lub finansować czasem skorzystania. Następnie zwróć oszczędności na budowę brata, umieść kredyt mieszkaniowy w finansowaniu jako obce kapitały własne, jeśli potrzebujesz pieniędzy.

Ponieważ większość kosztów pojawia się dopiero za rok lub później, można wykorzystać okres oczekiwania na przydzielenie lub krótki okres pośredniego finansowania. Jeszcze lepiej byłoby, gdybyś ćwiczył tę sytuację przez ten czas i wpłacił do konta oszczędnościowego wszystko, czego nie potrzebujesz do życia, ograniczając się finansowo i oszczędzając nadwyżkę.

Masz dużo pytań, to normalne, wiele pytań można tu wyjaśnić, ale pewność co do planu otrzymasz, gdy doświadczony makler przygotuje dla was indywidualną koncepcję zgodną z waszymi wytycznymi i życzeniami, teraz musicie go znaleźć, wtedy zyskacie dalszą pewność co do planu, czy odrzucić, czy przystąpić do realizacji stworzonego - ewentualnie zmodyfikowanego - konceptu.