Capital Investment 4

[Mustermax85]

Hej drogie forum,

Stoję właśnie przed finansowaniem mojego mieszkania. Ma to być nowe budownictwo, wykonawca jest już wybrany, a umowa podpisana.

Początkowo sądziłem, że uda mi się szybko uregulować finansowanie, ale po prostu nie jestem pewien!

Co do kosztorysu:

- Działka 70 000 euro
- Dom (KFW 40+) 236 354 euro
- Koszty budowy 35 000 euro
- Wykończenie 25 000 euro
- Prace własne 34 000 euro (prace malarskie, częściowo pokrycie podłóg, teren zewnętrzny, garaż)
- Garaż dwustanowiskowy 10 000 euro (materiał)
- Teren zewnętrzny 6 000 euro (materiał)
- Zapas 7 396 euro
- Podatek i notariusz 5 250 euro

Łączne koszty 429 000 euro
Prace własne 34 000 euro
Wkład własny 45 000 euro

Do sfinansowania 350 000 euro

Tę kwotę moglibyśmy sfinansować za pośrednictwem BHW w następujący sposób:

- 1 rok bez opłat manipulacyjnych
- 100 000 euro w ramach programu KFW 153, 20-letnie zabezpieczenie stopy procentowej, obecna stopa procentowa wynosi 1,50% nominalnie
- 250 000 euro jako kredyt hipoteczny BHW, 15-letnie zabezpieczenie stopy procentowej, obecna stopa procentowa wynosi 1,49% nominalnie, a od 2. roku 2,35% odsetki.
- Efektywna stopa procentowa wynosi 2,51%.
- Miesięczna rata kredytowa w pierwszych 15 latach to około 1300 euro, a w kolejnych 17 latach 1200 euro.
- Po 20 latach 355 euro z kredytu KFW zostanie zniwelowane (pozostała kwota zadłużenia w KFW wynosi 19500 euro).

Jako drugą opcję rozważam kredyt ratalny w BW Bank z oprocentowaniem 1,85% na 20 lat. Około 1300 euro miesięcznie. Jednak po 20 latach pozostanie mi ponad 100 000 euro długu, a dodatkowo jestem zwolniony z opłat manipulacyjnych tylko przez 4 miesiące, dlatego właściwie chciałbym podpisać ofertę BHW.

Od dni zastanawiam się nad tym i po prostu nie wiem, co dalej robić! Wszystkie informacje, jakie znalazłem, są zbyt ogólne, więc po prostu nie wiem, czy to dobre rozwiązanie.

Z poważaniem

Mustermax

[NaTwoim13]

DLACZEGO NIE ZAWIERZAJĄ kredytu NA 25 LAT?

CO ZROBIĄ Z DODATKOWYMI SPŁATAMI LUB NADMIAREM PIENIĘDZY PRZEZ PIERWSZE 15 LAT? CO JEŚLI CHCĄ LUB MUSZĄ SPRZEDAĆ? ILE DZIECI MAJĄ, ABY WZIĄĆ POD UWAGĘ PLANY RIESTERA, JEŚLI SĄ JUŻ GOTOWI W CIĄGU 15 LAT NIE WYKONYWAĆ SPŁAT?

DLACZEGO NIE CHCĄ DODAĆ KfW 124? JEŚLI JUŻ SĄ KLIENTAMI BANKU Bausparaffirm, TO JAKO CZĘŚĆ OFERTY BW BANK, 25 LAT ZAMROŻONE, DODAJĄC KfW NA 10 LAT I DODAJĄC KONTRAKT ZE SPŁATAMI DO KOŃCA PO 10 LATACH.

MOŻE WARTO ZASTANOWIĆ SIĘ, JAK UZYSKAĆ POŻYCZKĘ PONIŻEJ 80% WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, WTEDY MOŻNA PRZENIEŚĆ ŚRODKI KfW DO ALTE LEIPZIGER I ZORGANIZOWAĆ GŁÓWNE FINANSOWANIE BEZ UDZIAŁU KfW, CO DALEJ ZMNIEJSZY POZIOM WYCHODZENIA POZA WARTOŚĆ 80%.

Z KTÓREGO LANDU POCHODZĄ? CZY SPRAWDZILIŚCIE DOTACJE OD LANDESKREDYT? CZY kredyt PRACODAWCY JEST MOŻLIWY (ABY OGRANICZYĆ PoW Z PONAD 80%)

[hoehlenbewohner]

Najpierw podpisaliście umowę z deweloperem, a teraz szukacie finansowania? Kosztorys jest naprawdę wymagający. 34,000€ wkładu własnego to spora kwota. Przeliczając to na dni robocze przy stawce 40€ za godzinę, otrzymujemy ponad 100 dni. 7000€ rezerwy to też nie jest wiele, ta rezerwa zniknie zanim zostanie postawiony nawet jeden kamień.

[Mustermax85]

Jestem z Badenii-Wirtembergii, w powiecie Ortenaukreis.

1. BW Bank nie uwzględnia mi dużej własnej pracy (tylko 10000€), tabela z kosztami pochodzi od BHW.

2. Chciałbym też ustalić stałe oprocentowanie na 25 lat, ale nie zaoferowano mi tego.

3. Program KFW 124 - myślałem, że z uwzględnieniem maksymalnego oprocentowania na 10 lat i przeliczeniu na okres 25 lat, płacę około 200€ miesięcznie, a po 10 latach nadal mam pozostały dług w wysokości 32000€. Pieniądze, które wolałbym wykorzystać na obsługę dużego kredytu, aby szybciej go spłacić. Myślałem, że może to bardziej się opłaca...!?

Pozdrowienia,
Mustermax

[Mustermax85]

pożyczka budowlana była już praktycznie pewna, ponieważ trzy banki zaoferowały mi oferty i przeprowadziły obliczenia. Ale im więcej się dowiaduję, tym mniej jestem pewien, czy naprawdę chcę skorzystać z pożyczki budowlanej... Ponadto umowa dotycząca domu została podpisana z zastrzeżeniem możliwej finansowania. Pozdrowienia, Mustermax

[NaTwoim13]

Proszę mieć świadomość, że przez 15 lat będą Państwo płacić tylko odsetki, a opłata zakończeniowa sprawi, że efekt spłaty będzie nawet ujemny, ponieważ jest wyższa niż 0,15% oprocentowania oszczędności na konieczne raty oszczędności (kapitał kredytu). Jest to ryzyko, na które są Państwo gotowi pójść, mimo że nie wiedzą, czy po 15 latach oprocentowanie będzie gorsze niż oprocentowanie kredytu budowlanego. Faktycznie, oprocentowanie to może wynosić niemal 2,8%, co sprawia, że po 15 latach kredyt budowlany może się w ogóle nie opłacać. Nie było efektu spłaty - zawsze takie same odsetki od niezmiennej pozostałej kwoty zadłużenia. Dodatkowe spłaty nie mają żadnego efektu. Utrata opłat odsetkowych i wzrost opłat spłat w przypadku kredytu ratalnego lub stracona skumulowana odsetkowa opłata procentowa.

Warto zastanowić się nad połączeniem kredytu ratalnego (z bezpośrednią spłatą) i zabezpieczeniem pozostałej kwoty po zakończeniu ustalania oprocentowania poprzez rachunek oszczędnościowy budowlany. Dzięki temu uzyskują Państwo zysk z tytułu spłaty, mogą dokonywać dodatkowych spłat bezpośrednio, rachunek oszczędnościowy budowlany nie jest cesjonowany, a płatności są równie dowolne jak dostępność środków na koncie w przypadku potrzeby, na przykład w sytuacjach kryzysowych/problemach finansowych lub konieczności napraw itp. oraz Państwa zadłużenie maleje.

Pozostałe zadłużenie w KfW jest zabezpieczone, podobnie jak w przypadku koncepcji BHW, ale nie na tak dużą kwotę i jak proponuję, w wersji kombinowanej ratalnej/rachunku oszczędnościowego budowlanego. Po skorzystaniu z kredytu KfW z niższym oprocentowaniem zaoszczędzili Państwo również odsetki, co stanowi część oszczędności (również spłaty) na konto budowlane. Spłata zamiast opłat odsetkowych!

Czy banki, które Państwu to zaproponowały, mogą to zrobić. Przynajmniej Sparkasse (LBS) i Volksbank (Schwäbisch Hall), ewentualnie Commerzbank (Wüstenrot).

Dobrze, jeśli usługi dostarczone przez bank - co stanowi pracę własną - nie są brane pod uwagę w wycenie. Gdyby firma wykonała te zadania, musieliby Państwo zapłacić za tę pracę, innymi słowy, wartość domu nie jest mniejsza, tylko dlatego, że wykonali Państwo te czynności samodzielnie. Nie zaakceptowałbym tego!

Jak wygląda Państwa dochód? Chciałbym polecić Państwu L-Bank. Zainteresować mogą Państwa środki pomocowe z regionu, a także program „Wohnen mit Kind”, który działa w dodatku do programów KfW (L-Bank ma swoje własne programy KfW zgodne z wytycznymi KfW).

Czy byli Państwo doradzani przez maklera, czy też opracowali Państwo to wszystko sami, samodzielnie na rynku - bez doradztwa lub z doradztwem niezależnym? Wydaje mi się, że nadal istnieje potrzeba wyjaśnienia i doradztwa, aby znaleźć najodpowiedniejszy plan finansowania.

[Mustermax85]

Bank BW zaproponował mi mieszankę pożyczek ratalnych i BSV. Ale całość z miesięczną ratą w wysokości 1500€ jest dla mnie zbyt wysoka.

Moje przychody wynoszą średnio 3250€ netto + 380€ zasiłku rodzinne.
Moja żona zarabia około 1000€, ale ponieważ ma długi i znajduje się w rejestrze dłużników, podejmuję decyzję o finansowaniu samodzielnie.
Nie jestem pewien, czy to będzie odpowiednie dla Banku L...

Wszystko to wymyśliłem sam, bo myślałem, że otrzymam dobrą radę od mojego banku (Volksbank). Potem poszedłem do Sparkasse, ale oba oferują tylko pożyczki budowlane i nic więcej.
Po zapytaniu dowiedziałem się, że okres zabezpieczenia jest tylko na 15 lat i dlatego możliwe jest tylko kredyt mieszkaniowy.

Dlatego szukam niezależnego doradztwa na forum, aby zobaczyć, jaki rodzaj pożyczki jest odpowiedni.
Szczerze mówiąc, nie spodziewałem się, że będzie to takie trudne...

[6Bankkaufmann]

@Mustermax85: Pan pisze: Volksbank, Sparkasse, oferują tylko kredyty budowlane i nic więcej. A 15-letnie przywiązanie do oprocentowania jest dostępne wyłącznie dla kredytów budowlanych.

Jeśli tak się faktycznie stało, z punktu widzenia zaangażowanych banków, to nie jest to poprawne.
Oczywiście, Mustermax85, istnieje możliwość 15-letniego przywiązania do oprocentowania w przypadku kredytów ratalnych (nie kredytów budowlanych).
Ponadto, na życzenie możesz również zabezpieczyć swoje kredyty na dłuższy okres, na 20 lat lub jeszcze więcej.

Możliwości jest wiele.

[Mustermax85]

Przepraszam, być może źle się wyraziłem. Volksbank i Sparkasse oferują 15-letni okres wiązania oprocentowania dla zwykłego kredytu ratalnego, ale nie oferują 20 lat. Dlatego doradcy nie dyskutowali tego szczegółu bliżej i zalecają jedynie kredyty budowlane.

[6Bankkaufmann]

ok wszystko jasne. Na szczęście są jeszcze inne banki oprócz Volksbank i Sparkasse

[Alex [CryptoMod]]

Moja żona zarabia około 1000€, ale ponieważ ma jeszcze długi i jest zarejestrowana w Schufa, robię finansowanie bez niej.

Czy to oznacza, że Twoja żona ma negatywne wpisy w Schufa, czy po prostu tam figuruje z zobowiązaniami, które regularnie reguluje?
(prawie każdy, kto otwiera konto bankowe, jest zarejestrowany w Schufa.....)

[Mustermax85]

Czy to oznacza, że Twoja żona ma negatywne wpisy w Schufa, czy może tam są tylko długi, które normalnie spłaca?
(w Schufie znajdują się praktycznie wszyscy, którzy otwierają konto bankowe.....)

To są negatywne wpisy...

[6Bankkaufmann]

@Mustermax85, czy masz orientację, jakiego rodzaju negatywne wpisy obecnie istnieją?

Czy są to wpisy otwarte czy już rozwiązane?

[NaTwoim13]

Finansowanie jest zapewnione nawet bez współudziału żony jako kredytobiorcy, więc nie jest to główny temat. Autor zadaje inne pytania.

W przypadku konieczności poszukiwania rozwiązania bankowego - chociaż nie jest to przypadkiem konieczne, ponieważ Mustermax już ma rozwiązanie - kluczowe pytanie moim zdaniem brzmi, jak wysokie są wpisy (poniżej 1 000 euro), kiedy zostały zarejestrowane i kiedy zostały oznaczone jako wykonane.

Jednak myślę, że to nie jest istotne i nie ma konieczności otwierania kolejnego sporu. Sytuacja w Schufie żony jest irytująca, ale nie decydująca wojny. W zależności od wyboru banku i ich kryteriów oceny, konieczne może być upewnienie się, że żona nie stanie się właścicielem, jeśli nie może również stać się kredytobiorcą.

[Mustermax85]

Wszystko idzie przez mnie, bo moja żona musi spłacić długi.

Co do mojej oferty finansowania,

Pożyczka budowlana, którą posiadam,
Na liście znajdują się koszty, gdzie jest napisane, że opłata odsetkowa wynosi 84 tys. euro.
Składniki finansowania:
Suma finansowania 250 000 euro
Miesięczne obciążenie (początkowe) 935,42 euro
Stopa procentowa pożyczki budowlanej 310,42 euro
Oprocentowanie nominalne / efektywne 1,49% / 1,55%
Wypłata 100,00%
Koniec okresu wiązania oprocentowania 31.12.2031
Opłata za oszczędności w budownictwie 625,00 euro
Spłata kwoty oszczędności w budownictwie 139 886,87 euro
Spłata 01.10.2031
Środki zgromadzone w budownictwie 110 113,13 euro
Oprocentowanie nominalne / efektywne 2,35% / 2,51%
Środek finansowy z budownictwa - wkład kwalifikujący się do spłaty 852,00 po przydziale
Odstąpienie 04.2048
Oprocentowanie kombinowane 2,08%
Łączna kwota finansowania 250 000 euro

Jeśli teraz dokonam obliczeń w kalkulatorze finansowym dla pożyczki ratalnej na 30 lat z oprocentowaniem 2,36%, zapłacę około 100 tys. euro odsetek.
Mimo że spłata w pożyczce ratalnej jest wyższa, a moje miesięczne obciążenie wynosi około 1012 euro przez cały czas.

Co tutaj się dzieje? Czy możliwe jest, że wszystkie koszty nie są uwzględnione w zestawieniu?

Pozdrawiam
Mustermax

[6Bankkaufmann]

@Mustermax85, Pisał Pan do mnie prywatną wiadomość, że Pani żona nadal jest w trakcie postępowania upadłościowego. Na pewno istnieją partnerzy bankowi, którzy udzielają finansowania tylko na podstawie Państwa dochodu, jeśli na przykład małżonek jest gospodynią domową bez dochodu i posiada czystą historię kredytową w razie wspólności majątkowej. Czy mają Państwo rozdzielność majątkową czy wspólność majątkową? Moje dotychczasowe doświadczenie pokazuje, że kredyt udzielany tylko na Pana osobę w przypadku współwłasności majątkowej z reguły nie jest realizowany przez bank, gdy dowiadują się, że Pani żona ma nadal trwające postępowanie upadłościowe. Dlatego moje pytanie, czy mają Państwo rozdzielność majątkową czy wspólność majątkową?

[NaTwoim13]

Bank nie dowiaduje się o osobistej sytuacji finansowej kobiety, zwłaszcza gdy mężczyzna zostaje jedynym kredytobiorcą.

Są wystarczająco dobre banki, które nie wymagają wspólnego zobowiązania kredytobiorcy od małżonków. Być może - już to wspomniałem - w pojedynczych przypadkach nie będzie mogła się nawet stać właścicielką. Rozdzielność majątkowa nie jest konieczna.

[Mustermax85]

Nie będzie też właścicielem, więc wszystko musi się udać...

Czy ktoś może teraz coś powiedzieć na temat finansowania?
Według oferty, zdecydowanie lepiej wychodzi mi kredyt budowlany..., prawda!?