Capital Investment 4

[muetob1986]

Witajcie,

chciałbym otrzymać wasze opinie ekspertów na temat poniższych ofert finansowania:

Para małżeńska, 30 lat, urzędnik, pracownik, dochód netto 4 700€. Możliwa miesięczna rata do 850,00€

Cena zakupu mieszkania: 155€
Koszty dodatkowe: 19€
Kapitał własny: 25€

1. Oferta, stopa spłaty 3%:
Instytucja finansowa 1: 105€, 15 lat stałej stopy procentowej 1,89%, po 15 latach pozostały dług 50,5€, początkowa rata 475€
Dotacja KFW 124: 50€, 10 lat stałej stopy procentowej 1,15%, po 10 latach pozostały dług około 33€, początkowa rata 198,75€

2. Oferta, stopa spłaty 4%:
Instytucja finansowa II: 155€, 15 lat stałej stopy procentowej 2,35%, pozostały dług po 15 latach około 48€, początkowa rata 820,21€

3. Oferta, stopa spłaty 4%:
Instytucja finansowa III: 155€, 20 lat stałej stopy procentowej 2,49%, po 20 latach pozostały dług 0€, początkowa rata 837,00€

Zamierzamy skorzystać z możliwości dodatkowej spłaty co najmniej 4,8€ rocznie
Czy opłaca się w takim przypadku skorzystać z kredytu KFW?

Która oferta jest najatrakcyjniejsza?

Jestem wdzięczny za konstruktywną krytykę, z góry dziękuję

[NaTwoim13]

Cześć muetob1986,

uważam, że oferty są zbyt drogie. Być może można zoptymalizować plan finansowania, zwłaszcza w kontekście początkowej sytuacji.

Dlaczego bierzesz pożyczkę w wysokości 155 000 euro, skoro koszty dodatkowe wynoszą 19 000 euro, a twoje własne środki to 25 000 euro?

Gdzie obecnie masz ulokowane swoje kapitały własne? Czy dowiedziałeś się, czy istnieje możliwość uzyskania pożyczki od pracodawcy?

[Alex [CryptoMod]]

Cześć,

czy mogę zadać bardzo głupie pytanie, dlaczego „tylko” 850 EUR można przeznaczyć na ratę?

Moim tłem jest myśl, aby wybrać stosunkowo krótki okres obowiązywania oprocentowania i wysoką spłatę kapitału......??
Jeśli po 10 latach okresu obowiązywania oprocentowania pozostanie być może 50-70 tys. EUR jako pozostały dług, nie powinno już grozić niebezpieczeństwo.

[muetob1986]

@noelmaxim uważam, że oferty nie były szczególnie korzystne. Ogólnie oczekiwałbym oprocentowania poniżej 2%. Dodatkowe 5.000€ (różnica między kosztami dodatkowymi a wkładem własnym) są przeznaczone na remont. 25€ wkładu własnego nie są nigdzie zainwestowane i są od razu dostępne. Nie myślałem jeszcze o pożyczce pracodawcy, ale najprawdobodobniej nie będzie to możliwe. Czy istnieją inne sposoby poprawienia warunków początkowych?
@Herrmueller ponieważ planujemy rozszerzenie rodziny i nadal nie chcemy rezygnować z bogatych wakacji itp. Dlatego ustaliłem maksymalną kwotę.

[xlarge]

Osobiście nie zakładałbym dodatkowej spłaty w kwocie min. 4800 €, ale wolałbym zwiększyć ratę o 400 € miesięcznie. Można zawsze jeszcze dokonywać dodatkowych spłat. - Czy dodatkowe spłaty są uwzględnione w pozostałym saldzie zadłużenia? Jakie są obecne wydatki? kredyt dla obojga czy dla jednej osoby? Jakie było dotychczasowe opłaty czynszowe?

[muetob1986]

W ofertach dodatkowe spłaty kredytu nie zostały jeszcze uwzględnione. Według kalkulatorów spłat, korzystając z rocznych dodatkowych spłat w wysokości 4,8€ po 12,4 latach (oferty 2 i 3) byłoby się bez długu. kredyt KFW nie zawiera możliwości dokonywania dodatkowych spłat. Czy miesięczna rata w wysokości 1250€ na 10 lat byłaby tańszą alternatywą? Wówczas prawdopodobnie nie trzeba byłoby dokonywać dodatkowych spłat... kredyt byłby brany na nas oboje. Koszty remontu nie mogę jeszcze dokładnie oszacować. Obecnie czynsz wynosi 580€. Wciąż pozostaje pewna elastyczność finansowa, ale nie chcemy zbyt bardzo ograniczać naszego życia poprzez zakup. Zwłaszcza gdy nadejdzie sytuacja pobierania zasiłku rodzicielskiego, nie chcemy poddawać się presji wysokich rat.

[2tneub]

Przy planowanej dodatkowej spłacie w wysokości 4800€ skończyłbyś spłacać duży kredyt po 11 latach. Dlaczego więc okres wiązania odsetek wynosi 15 lat?

Raczej zastanowiłbym się, ile kosztuje 10-letni okres wiązania odsetek i rozważył, czy KFW ma jeszcze sens? Prawdopodobnie nie, więc lepiej wziąć duży kredyt na 10 lat i zakończyć spłatę po około 13 latach z zaplanowanymi dodatkowymi spłatami.

Mamy niższe dochody, obecnie płacimy ratę w wysokości około 850€ i od 4 lat dokonujemy dodatkowych spłat w wysokości nieco ponad 8000€ rocznie. Ustaliliśmy ratę nieco niższą z powodu urlopu rodzicielskiego i niepewności, ile godzin będzie mogła pracować kobieta po nim, a resztę chcieliśmy spłacić dodatkowo. Z większymi skokami wynagrodzenia rocznie dokonujemy względnie dużych dodatkowych spłat. Nie było tego aż tak łatwo przewidzieć.

W tym również widzę pewną wadę z waszej strony. Wasze planowane dodatkowe spłaty w przypadku wariantu 1 zbliżają się do górnej granicy maksymalnych dodatkowych spłat. Jeśli czujecie się pewniej z dodatkowymi spłatami (co jest zrozumiałe), najlepiej pójść jakąś ścieżką pośrednią (rata o 200€ wyższa, a dodatkowa spłata wynosząca 2400€). Alternatywnie można uzgodnić przynajmniej 2 zmiany w harmonogramie spłat.

Warianty 2 i 3 są zdecydowanie za drogie.

[NaTwoim13]

W skład pakietu finansowego wchodzi opcja zmiany wysokości raty spłaty kredytu. Dzięki temu można zacząć od wysokiej raty, zmniejszyć ją podczas urlopu rodzinnego, a następnie ponownie zwiększyć po zakończeniu urlopu.

Konieczne jest bardziej skuteczne ustalenie podstaw. Podejrzewam, że w kosztach dodatkowych uwzględniono prowizję pośrednika (czy to się zgadza?), którą należy ustawić inaczej po uzgodnieniu z sprzedawcami/pośrednikiem. Uwzględniając dostępny kapitał własny i zakładając, że modernizacje wpłyną na podwyższenie wartości nieruchomości w 100%, możliwe jest osiągnięcie poziomu 90% wartości, co pozwoli uzyskać znacznie lepsze warunki i generować większe zyski na rynku. Dlatego zdecydowanie odpowiadam na Państwa pytanie, że sytuacja początkowa prawdopodobnie może zostać znacząco poprawiona.

Warunki, jakie Państwo przedstawili, najprawdopodobniej nie zostałyby zaoferowane przez doświadczonego i niezależnego pośrednika.

[Tikonteroga]

@Herrmueller ponieważ planujemy rozszerzyć rodzinę i nadal nie chcemy rezygnować z bogatych wakacji itp. Dlatego ustaliłem kwotę maksymalną

Cześć,

również polecam zwiększenie wskaźnika spłaty kredytu. Często podaje się jako regułę, że może on wynosić nawet do 30%. Ja na przykład proponuję ustalić kwotę 1300 EUR. Dodatkowo powinniście uzgodnić dodatkową spłatę w wysokości 5%. Możecie na przykład co miesiąc przelać dodatkową dwunastą część możliwej rocznej dodatkowej spłaty.

Możecie również wybrać krótszy okres zapadalności oprocentowania, ponieważ będziecie mogli szybciej spłacić kredyt

- Dzięki wysokiej spłacie oszczędzacie wiele odsetek, ponieważ dzięki ratom równej wielkości spłacacie wasze saldo pozostałe coraz szybciej i szybciej i szybciej -> Tak jakby efekt składania odsetek przy oprocentowaniu znacznie ponad 1% i wysokiej stawce oszczędności ...
- Krótszy okres zapadalności oprocentowania zazwyczaj pozwala na niższą stawkę odsetek. -> Mniej odsetek i wyższa spłata przy stałej ratie kredytowej
- Opcja zmiany wskaźnika spłaty mogłaby prowadzić do wyższej stawki odsetek. To samo miałoby miejsce przy wyższej dodatkowej spłacie.

Możecie spróbować pograć trochę w Excelu i zobaczyć, który scenariusz i jakie warunki prowadzą do jakiej spłaty odsetek i jak szybko spłaciliście pożyczkę. Być może zaoszczędzone odsetki mogą sfinansować kilka bogatych wakacji ... Albo zainwestujcie zaoszczędzone odsetki dla waszych dzieci, aby te mogły od razu wprowadzić się do własnego mieszkania i / lub budować swoje majątki. Nie dajcie bankom!!!

[xlarge]

Oczywiście, chyba że ktoś ma stary, stosunkowo pusty rachunek oszczędnościowy z oprocentowaniem powyżej 2% - w takim przypadku może opłacać się wpłacić tam pieniądze i otrzymać więcej odsetek niż te, które płaci za kredyt.

[muetob1986]

Najpierw dziękuję za wiele wskazówek i porad. Poprzez zwiększenie mojej bazy kapitałowej udało mi się zmniejszyć kwotę kredytu do 147€ i otrzymać następującą ofertę:
Kwota kredytu: 147€
Rzeczywista stopa procentowa: 1,62%
Rata: 853,70
Spłata kapitału: 5,36%
Okres kredytowania: 10 lat
Dodatkowa spłata: 5%
Przy maksymalnej dodatkowej spłacie kredyt byłby spłacony po 9 latach. Dla mnie to dobry kompromis między oczekiwaną ratą a możliwością dodatkowej spłaty. Oszczędności na odsetkach byłyby oczywiście atrakcyjne przy racie 1350€ i dodatkowych spłatach, ale takie obciążenie miesięczne nie wchodzi w grę.

[Tikonteroga]

[cytat=xlarge">
Oczywiście, chyba że ma się stary, stosunkowo pusty plan oszczędności mieszkaniowych z oprocentowaniem powyżej 2% -
w takim przypadku można rozważyć wpłatę tam, aby otrzymać więcej odsetek niż się płaci za kredyt.
[/cytat]
Tak, ale dopóki istnieje zadłużenie i istnieje zobowiązanie do spłaty rat kredytowych w banku (zobowiązanie), istnieje pewne ryzyko. Dlatego z najwyższym priorytetem starałbym się spłacić pożyczkę.

A co z planem oszczędności mieszkaniowych, czy można wypłacić środki z planu w razie potrzeby czy trzeba czekać do przydziału?

[NaTwoim13]

Nie rozumiem, skąd masz takie złe warunki??

Czy żaden z twoich doradców nie ma pomysłu, jak obniżyć wartość obciążenia i w rezultacie warunki kredytowe? Przez 10 lat, przy tych warunkach, 100 000 euro (opcja 5% spłaty dodatkowej, której tak naprawdę nie trzeba, oraz 3 razy opcja zmiany stopy spłaty) kredyt pierwszego rzędu nie powinien przekroczyć efektywnego oprocentowania 1,45%, dodatkowo kredyt KfW w wysokości 50 000 euro z oprocentowaniem 1,19%. Oprocentowanie mieszane wynosi wtedy 1,36% na kwotę 150 000 euro, z miesięcznym obciążeniem w wysokości 857 euro.

Jak składają się koszty nabycia w wysokości 19 000 euro?

[muetob1986]

znalazłem, że drugie podejście było lepsze, ale bardzo dobrze słyszę, że jest jeszcze pole do poprawy. W takim razie wygląda na to, że zwróciłem się do niewłaściwej instytucji finansowej, skoro nie mam jeszcze własnego doradcy.
Czy zatem wolisz opcję z kredytem KFW? Zamiast wszystkiego przeprowadzać za pośrednictwem jednego kredytu? Według moich obliczeń i twoich założeń, w tym KFW, oszacowałbym obciążenie odsetkami na około 10€ (dwa kredyty) po 10 latach i pozostały dług w wysokości prawie 30€ (KFW).
Dodatkowe koszty: 3,98% pośrednik, 6,5% podatek, 2% notariusz

[NaTwoim13]

Według moich obliczeń, z twoimi założeniami, w tym KfW, oszacowałbym obciążenie odsetkami na około 10€ (obie pożyczki) po 10 latach oraz pozostały dług w wysokości około 30€ (KFW)

Nie rozumiem, o co chodzi.

Decydujące są stopy procentowe. Dlaczego chcą płacić zamiast efektywnie 1,19% efektywnie 1,45%, jeśli obie stopy procentowe mają okres wiążący się na 10 lat???? A co dopiero powiedzieć o ich podanych stopach procentowych!

W przypadku tak wysokich wpłat kapitałowych rozważyłbym nawet skreślenie KfW po 5 latach poprzez ratę równe oraz dodatkowe spłaty, ustalając wyższą ratę dla tych spłat, a przez dodatkowe spłaty spłacałbym w ciągu 10 lat. To wszystko trzeba przeliczyć.

[muetob1986]

Oznacza to, że nawet finansowanie przy wyższej stopie procentowej na poziomie 1,61% mogłoby zostać spłacone wcześniej dzięki dodatkowym spłatom w wysokości 4,8 € po 11 latach, a przy wyższych dodatkowych spłatach jeszcze szybciej. W międzyczasie, po 10 latach, kwota pozostała do spłacenia przy kredycie KFW jest wysoka, ponieważ w tym przypadku dodatkowe spłaty nie są możliwe, a osiągnięty jest maksymalny poziom spłat. Nie ma wątpliwości, jaka stopa procentowa zostanie zastosowana w przypadku refinansowania. Na razie będę próbować negocjować niższą stopę procentową.

[NaTwoim13]

????? Bo płacisz więcej odsetek i chcesz być wcześniej gotowy? To może być skonceptualizowane w taki sposób, że KfW również będzie gotowa za 10 lat. Przy znacznie wyższych stopach procentowych i zakładanych tych samych płatnościach nie można być gotowym wcześniej ani płacić mniej?

Jeśli stopa zwrotu z inwestycji jest wyższa niż efektywna stopa procentowa kredytu KfW, spłata następuje nawet szybciej z inwestycji niż z bezpośredniej spłaty! Można to osiągnąć, na przykład, poprzez opłacalny kontrakt oszczędnościowy przeznaczony na budowę mieszkań, jeśli spełniasz warunki uprawniające do uzyskania dopłat mieszkaniowych, ponieważ 10 lat to długi okres, podczas którego poziom odsetek może ponownie wzrosnąć, zanim stopa zwrotu z inwestycji spowoduje szybszy efekt spłaty.

Jeśli po 10 latach wszelkie płatności w wysokości 150 000 euro z równorzędną efektywną stopą procentową 1,64% zostaną umorzone, to tym bardziej będzie to miało miejsce przy 1,36% odsetkach mieszanych!

[hoehlenbewohner]

Poza dyskusją na temat odsetek, gdzie zgadzam się z noelmaxim, uważam podejście polegające na stosunkowo niskiej spłacie (względem dochodu) na początku, ale jednocześnie zakładające dodatkowe okazje do spłaty za dziwne. Jeśli zakładasz tak duży nadwyżkę, to lepiej od razu to uwzględnić. Jak powszechnie wiadomo, w 98% przypadków opcja dodatkowych wpłat hipotecznych może być zawarta w umowie kredytowej, ale tylko w 2% przypadków ta opcja jest wykorzystywana.

[6Bankkaufmann]

@Jaskiniowcu, to jest poprawne.

Kiedyś menedżer dużej banku powiedział mi na seminarium:

90% ludzi chce dodatkowej spłaty, a 90% z nich nigdy z niej nie skorzysta... Łatwe do zapamiętania.

[NaTwoim13]

@Bankier

Nie potrzeba tu żadnego menedżera banku, co pokazują własne doświadczenia i statystyki banków.

Naprawdę genialne takie forum! Kontaktujesz się z doradcą lub swoim zaufanym bankiem lokalnym, aby otrzymać - opierając się na złym konceptcie - złą ofertę, a następnie poprzez wymianę z ekspertami i osobami o podobnych poglądach skłoniasz lokalnego eksperta do wymyślenia lepszych warunków lub opracowania koncepcji, która eliminuje takie złe warunki.

[Martin79HN]

Cześć Muetob1986,

na przykład chciałbym skontaktować się z Noelmaxim lub Bankkaufmann.
Pytałem o Interhyp lub Dr Klein itp. w związku z naszym finansowaniem!
Później stało się to kredytem preferencyjnym.

Współpraca z partnerem finansowym / pośrednikiem posiadającym doświadczenie jest często lepszym rozwiązaniem niż z wielkimi bankami / platformami.

Pozdrowienia

Martin

[6Bankkaufmann]

@Martin79HN, Dziękuję za kwiaty

Faktycznie, wciąż istnieje duże potrzeba edukacji na ten temat, wiele rzeczy po prostu nie jest znanych.
A my, pośrednicy finansowi, wykonujemy naszą pracę z przyjemnością, pomagając klientowi zrealizować jego zamysł.
Oraz odpowiadając na ogólne pytania.

[muetob1986]

Dziękuję jeszcze raz za troskliwe zachowanie tutaj na forum.
Teraz wygląda na to, że:
KFW, 50.000€, 10-letnie zobowiązanie oprocentowana w wysokości 1,15%, pełna spłata po 10 latach, miesięczna rata w wysokości 487,56€
Bank II, 100.000€, 10-letnie zobowiązanie oprocentowana w wysokości 1,24%, miesięczna rata w wysokości 762,26€, 3 darmowe zmiany w spłacie do 5%
Ponieważ w pierwszym roku pożyczka KFW jest wolna od spłaty, spłacę maksymalną kwotę dodatkową.