Capital Investment 4

[Alexandravl]

Cześć,
strona banku KFW sprawia, że jestem bardzo zdezorientowany.
Otrzymałem ofertę mojej doradczyni finansowej dotyczącą finansowania nieruchomości przez DSL Bank w pełnej kwocie zakupu nieruchomości, 270 000 € po 2,04%. Do tego dochodzi kredyt wtórny w kwocie 65 000 € po 7%.
Na koszty nabycia domu oraz 30 000€ na modernizację. Program wsparcia KFW mówi, że można go używać zarówno na modernizację, jak i na koszty nabycia. Chciałem więc zmniejszyć kredyt wtórny do 15 000€ i zamiast tego skorzystać z 50 000€ od KFW. Ona mówi, że to nie możliwe. Jednakże jest napisane, że KFW124 można również uzyskać jako kredyt wtórny. Nie rozumiem tego.
Uważam, że 65K po 6,99% to bardzo wysoka stawka, zwłaszcza że 30 000€ na modernizację nie mogą być przeznaczone na malowanie czy panele. To 180mkw Dom, który jest w dobrym stanie, ale nie ma podłóg ani okładzin ścian. To wymaga pewnej ilości pieniędzy na remont.
Kredyt wtórny w DSL w ogóle nie jest oferowany.
Co powinienem myśleć o tej radzie? W sumie czuję się bardzo dobrze obsługiwany, ale to mnie niepokoi. Dziękuję z góry!

[6Bankkaufmann]

Dlaczego EUR 65.000 zobowiązanie subordynowane?
Faktycznie zobowiązanie subordynowane jest potrzebne do pokrycia kosztów pobocznych przy zakupie (podatek od nabycia nieruchomości, agent nieruchomości, notariusz).
Oczywiście zmniejsza to udział obciążenia, ponieważ zobowiązanie subordynowane pochodzi od innego banku.
Jednak 2,04% wydaje się zasadniczo bardzo wysokie.
Gdzie mieszkasz w Niemczech?
Oto kilka istotnych szczegółów:
- Czy notarialna cena zakupu wynosi EUR 270.000?
- Z pośrednikiem czy bez?
- Czy zobowiązanie subordynowane ma również służyć spłacie istniejących kredytów ratalnych?

[Alexandravl]

Dzień dobry,
To poszło szybko!
Cena zakupu wynosi 270 000 €, do której dochodzi 17 600 euro podatek gruntowy
10 000 euro prowizja dla pośrednika oraz 5000 euro koszty notarialne. Razem prawie 32 000 euro, które mają być finansowane poprzez kredyt pomostowy. Do tego dochodzi około 30 000 euro na modernizację, taką jak podłogi, tapeta, przełamanie oraz pięć okien. Brak jest kapitału własnego. Moje pytanie brzmi, czy mogę nie potrzebne pieniądze na koszty zakupu oraz modernizację pożyczyć od KFW, gdzie oprocentowanie wynosi 1,3% zamiast 6,99%. Pozdrawiam

[BenniG]

Krótkie pytanie na marginesie:
Jeśli dotychczas nie udało Ci się odkładać (kapitału finansowego), skąd pomysł, że w przyszłości będziesz w stanie odkładać (kapitał nieruchomościowy)?

[Alexandravl]

Płacę 1500€ czynszu?Więc to odpada. Poza tym mam kapitał. Jest tylko zainwestowany. Masz coś wartościowego do dodania, czy chciałeś tylko napisać coś??

[matti85]

Skąd wiesz, że KFW ma sfinansować Twoje koszty dodatkowe? Zwłaszcza pośrednik?
Lepiej mieć gotówkę lub przetrzeć zęby i spróbować spłacić je jak najszybciej.

[Alexandravl]

Dlatego dochodzę do wniosku przy nabyciu: r n - Cena zakupu, w tym koszty poboczne związane z zakupem oraz ewentualne koszty modernizacji, remontu i przebudowy r n - Koszty zakupu udziałów w spółdzielni r n - Zakres inwestycji powinien być tak wymiarowany, aby wynikające z niego obciążenia, w tym koszty obsługi kapitału i koszty eksploatacji, można było zaspokoić dochodami wnioskodawcy w długotrwałym okresie

[Alexandravl]

Być może popełniłem błąd myślowy, dlatego liczyłem na odpowiedź od specjalisty.

[jimmy-one]

Praca KFW nie jest udzielana bezpośrednio przez KFW, lecz przez bank pośredniczący (twój bank finansujący).
Ten bank pośredniczący ponosi również odpowiedzialność za udzielony kredyt. Dlatego z reguły zawsze wykluczone jest finansowanie kosztów dodatkowych zakupu za pośrednictwem kredytu KFW. Nawet jeśli KFW uważa, że jest to możliwe, zazwyczaj nie jest to praktyczne.
Twój bank prawdopodobnie właśnie dlatego powiedział, że tego nie zrobimy.
Dodatkowa pożyczka obca, która jest zabezpieczona wpisem o niższym stopniu w księdze wieczystej, nie podlega odpowiedzialności twojego pierwotnego banku finansującego
i dlatego jest uważana za kapitał własny w finansowaniu.
Pozdrowienia,
Jimmy-One

[Alexandravl]

Dziękuję Ci Jimmy,
To była odpowiedź, na którą liczyłem! To ma sens i tak właśnie będzie. Dziękuję za to!

[NaTwoim13]

Na jak długo został zaoferowany czas wiązania oprocentowania w wysokości 2,04%? Ewentualnie subordynowany kredyt może być tak wysoki, ponieważ konsultantka chciała obniżyć kwotę finansowania w DSL Bank poniżej 90% (dużo lepsze warunki). Jednak mogę to zobaczyć, jeśli podasz mi czas wiązania oprocentowania 2,04%.

Należy jednak zauważyć, że modernizacje przy DSL Bank są w pełni uwzględniane na 100% jako zwiększenie wartości i z zasady nie muszą być finansowane z subordynowanego kredytu.

KfW może być jednak zintegrowane, ale przez to nie należy zmniejszać subordynowanego kredytu.

Może warto ogólnie nawiązać do DSL Bank, ponieważ jest wspaniałym partnerem finansowym szczególnie do takich konstrukcji przypadków. Cena zakupu plus należyte modernizacje stanowią początkowo 100% (wstępna wartość obciążeniowa)! Z tego wylicza się 90% (wykorzystanie obciążeniowe), co stanowi udział, który można maksymalnie zaciągnąć w DSL Bank wraz z funduszami KfW i gdzie są najlepsze warunki. Następnie oblicza się całkowite koszty. 90% środków finansowych porównuje się teraz do całkowitych kosztów. W ten sposób powstaje delta, aby pokryć tę lukę, odejmując jeszcze wprowadzony kapitał własny, jeśli nie ma go, delta pozostaje i to delta jest finansowane poprzez Hanseatic Bank w ramach tzw. subordynowanego kredytu. Nazywa się to kapitałem obcym.

W ten sposób osiąga się szczególnie w przypadku braku kapitału własnego i/lub modernizacji mieszany stopę procentową (subordynowany kredyt na pierwszy rzut oka wydaje się bardzo drogi), która jest trudna do znalezienia na rynku w przypadku finansowania w pełni. Jeśli koszty dodatkowe są kapitałem własnym, partnerem, który może być brany pod uwagę w celu uzyskania najniższego oprocentowania, może być Ing.DiBa. Ale uwaga, jeśli przewidziane są bardzo duże modernizacje, ten partner może ponownie odpadać, ponieważ tylko 30% ceny zakupu jest brane pod uwagę na modernizacje, nie uwzględniają się także wszystkich działań modernizacyjnych.

Należy to rozważyć indywidualnie. W DSL Bank z tyłu może dojść do odmowy, ponieważ nieruchomość jest gorzej wyceniana (ale może się to również zdarzyć w przypadku Ing.DiBa), w przypadku Ing.DiBa zazwyczaj odpada od razu z przodu. Ponieważ na przykład wyceniamy obiekt zakupu wcześniej przy użyciu programu wyceny Sprengnetter (programu wyceny kilku banków, m.in. Ing.DiBa, Ergo, PSD Banki), zazwyczaj widzimy wcześniej, czy pasuje do naszego zastosowania czy nie.

[Alexandravl]

Cześć Panie Buhmann,
Najpierw dziękuję za szczegółową odpowiedź i poświęcony czas!
Muszę niestety być zwięzły, ponieważ mam spotkanie.. czas trwania został ustalony na 20 lat.
Pozdrawiam

[NaTwoim13]

Czas trwania nie ma znaczenia, decydujący jest czas ustalenia oprocentowania. Teraz obliczyłem, że wynosi on 20 lat.

W zasadzie koncepcja jest dobrze zorganizowana. Cena zakupu 270 000 euro, modernizacje 30 000 euro, razem wartość 300 000 euro, z czego 90% maksymalnej kwoty DDS Banku, czyli 270 000 euro. 270 000 euro w stosunku do kosztów ogólnych 335 000 euro daje różnicę 65 000 euro, brak środków własnych, dlatego różnica wynosi nadal 65 000 euro, co oznacza, że pożyczka wtórna nie zostanie zawarta.

Kto ma dostarczyć 65 000 euro??? Jakim bankiem jest to?

[Alexandravl]

Tak, mam również dużą wiarę w moją doradczynię finansową! Naprawdę jedynie temat KFW był dla mnie trochę niejasny.. Dziękuję!

[NaTwoim13]

Tak, jednakże mimo wszystko KfW może zostać zintegrowane, tylko w ten sposób nie zostanie skrócone pożyczka mezzanine.

Nadal jestem zainteresowany tym, która bank udziela Państwu 65 000 euro i jakim oprocentowaniem.

[Alexandravl]

Nie mam pojęcia.. którego konta bankowego. Myślałem, że DSL, ale wygląda na to, że nie jest tak. Prawdopodobnie Hanseatik. Patrząc na nasz dochód domowy, wydaje mi się. Pozdrawiam

[Alexandravl]

Chcielibyśmy nie skorzystać z KFW ze względu na okres tylko 10 lat. Ponadto otrzymuję wysokie jednorazowe wpłaty, co umożliwia dodatkowe spłaty kredytu.
Pozdrawiam

[NaTwoim13]

Następnie dodatkowe płatności są proporcjonalnie przekazywane do umowy oszczędnościowej budowy, która po 10 latach z oprocentowaniem kredytu w wysokości 1% zastępuje korzystną pożyczkę KfW.
Koncepcyjnie, nie są dobrze doradzeni. Podejście banku DSL jest dobre, ale KfW powinno zostać włączone poprzez umowę o wykup (która nawet nie musi zostać odstąpiona i może służyć jako zwolnienie od opłat za Dom), szczególnie jeśli mają Państwo dostępne dalsze kapitały.
Skąd pochodzi drugorzędne finansowanie i jaka jest tam długość kredytu?