Capital Investment 4

[Mosquito]

Cześć wszystkim,

w mojej okolicy obecnie oferowany jest model dla mieszkańców, w ramach którego wymagane jest uzyskanie potwierdzenia finansowania w celu złożenia wniosku. Ponieważ dopiero zaczynam zgłębiać temat finansowania budowy, chciałem zapytać, jak najlepiej postępować i czy to przedsięwzięcie ma sens dla mnie. Do złożenia wniosku wymagane jest udokumentowanie dostępnych środków finansowych w przedziale od 520 000 do 715 000 €. Poniżej przedstawiłem dokładne obliczenia, co tak naprawdę jest potrzebne. Bardzo prawdopodobne jest, że nie będę miał szans na uzyskanie miejsca, ponieważ priorytetowo traktowane są rodziny z dziećmi. Niemniej jednak chcę się ubiegać o to miejsce, aby spróbować, ponieważ ja i moja partnerka od dłuższego czasu szukamy wspólnego mieszkania lub domu, a cenowo jest to oczywiście bardzo atrakcyjna oferta dla regionu.

Obiekt: Dom szeregowy (dostępne zarówno środkowe, jak i narożne)

Lokalizacja: Powiat Monachium - Południe

Cena: 520 000 - 715 000 € (cena domu do wykończenia) + 50 000 - 60 000 € (opcjonalne prace wykończeniowe) + 1 000 - 1 200 € (koszty przyłączenia wodociągowego) + 5,5% (opłaty notarialne + koszty księgi wieczystej + podatek od nabycia nieruchomości)

=> 599 000 - 815 000 €

Dochód: 3 300 € (netto)

Kapitał własny: 51 000 € w planach emerytalnych z dość wysokimi odsetkami (LBS Bayern) + 40 000 € na koncie (+ ewentualnie 100 000 € pożyczone od rodziców, jednak wolałbym być niezależny)

Moja partnerka obecnie nie zarabia, ale studiuje medycynę na 8 semestrze. W ciągu ostatnich 9 miesięcy oszczędzałem średnio 1 800 € miesięcznie (pozostałe pieniądze poszły m.in. na wakacje). Ponadto w lutym przewidziane jest zwiększenie wynagrodzenia do 3 500 € netto. Mam 24 lata i jestem jeszcze dość młody, ale już wiem, że chcę pozostać w Monachium.

Na potrzeby wniosku chciałbym przeznaczyć około 500 000 € kapitału obcego, aby w razie wyboru domu szeregowego mieć większy wybór. Po procesie składania wniosków na domy szeregowe będzie kolejny proces składania wniosków na mieszkania własnościowe. Spodziewa się jednak, że o te miejsca ubiegnie się jeszcze więcej osób.

Jeśli ktoś potrzebuje bardziej szczegółowych informacji na temat cennika, chętnie prześlę je w prywatnej wiadomości.

Gdzie powinienem uzyskać dobre potwierdzenie finansowania? Czy powinienem najpierw poprosić o ofertę online (np. Check24) i następnie udać się do banku (np. Stadtsparkasse München), czy macie dla mnie jakieś sugestie? Z jakim oprocentowaniem mogę się liczyć? Byłbym zadowolony z możliwości dokonywania dodatkowych spłat w wysokości 5% rocznie, przy oprocentowaniu na 15-20 lat.

Pozdrowienia,

Philipp

[6Bankkaufmann]

Cześć, Philippie, to tak, że wasza wspólna przyszłość na pewno będzie wyglądać dobrze, jeśli partnerka zacznie zarabiać po ukończeniu studiów medycznych.
Ale teraz - styczeń 2017 - liczy się tylko dochód w wysokości 3300 EUR.
Moim zdaniem to nie wystarczy do uzyskania pożyczki w wysokości 500 000 EUR. Na waszym miejscu poczekałbym, aż będą dostępne dwa wynagrodzenia.

[NaTwoim13]

Cześć Mosquito,

Oto moje pytania, zanim wydam ostateczną opinię:

- Czy Twoja przyjaciółka ma obecnie dodatkową pracę lub pracuje jako studentka?
- Czy obecnie mieszkacie już razem?
- Kiedy Twoja partnerka planuje rozpocząć karierę zawodową? Jakie są plany w tej kwestii?
- Czy rodzice mogliby tymczasowo wesprzeć wasze finanse (niekoniecznie jest to konieczne)?
- Czy obecnie spłacacie jakieś kredyty?
- Czy wasz Dom spełnia standard KfW 55 lub jest mniej energetycznie efektywny?

[Mosquito]

Hej wszystkim,
dziękuję za szybkie i szczere odpowiedzi.
Co do pytań:
- czy obecnie twoja przyjaciółka pracuje dodatkowo, czy ma pracę studencką?
Nie, obecnie nie ma.
- czy mieszkacie już razem?
Jeszcze nie cały czas, ale mieszkaliśmy razem przez około miesiąc od czasu do czasu.
- kiedy twoja partnerka wejdzie do życia zawodowego? Jakie są plany?
W połowie 2019 roku.
- czy rodzice mogliby tymczasowo dołączyć do pożyczki (nie uważam tego za konieczne)
Wolałbym pozostać niezależny, ponieważ nie powinieneś brać na siebie zbyt dużego obciążenia. Szczególnie jeśli chodzi o tak dużą kwotę.
- czy obecnie masz jakieś kredyty?
Nie, żadnych.
- czy Dom spełnia standard KfW 55 lub niższy?
Będzie nowo zbudowany, dlatego mam nadzieję, że spełnia ten standard. Na razie nie mam jednak na ten temat informacji.
Ponownie przeanalizowałem możliwości i myślę, że szeregowce dostępne w tym modelu są dla mnie zbyt drogie. Środkowy szereg kosztuje od 520.000 do 533.000 w cenie domu do wykończenia, a do tego dochodzą różne dodatki. Prawdopodobnie potrzebowałbym wtedy pożyczki w wysokości około 450.000 - 500.000 €.
pożyczka powinna oczywiście być również z mojej strony możliwa do spłacenia, gdyby doszło do separacji. Dlatego słuszne jest zakładać na początek, że moja partnerka nie wnosi dziś wkładu finansowego. Umowa musi być wystarczająco elastyczna, aby w przyszłości można było spłacać więcej.
Dla nas to idealna szansa, ponieważ cena, mimo że trudno w to uwierzyć, jest mocno konkurencyjna w porównaniu z cenami w Monachium. Dom jest większy, niż obecnie potrzebujemy, ale planujemy dzieci, więc wiele mieszkań, które oglądaliśmy, jest za małe i kosztuje już około 400.000 €.
Pozdrowienia
Philipp

[Caspar2020]

KfW 55 nie jest standardem. Budowa zgodnie z enev jest obowiązkowa. Te projekty nie są wspierane specjalnymi warunkami KfW. Wielu deweloperów buduje tylko zgodnie ze standardem. Dla samych deweloperów to się po prostu nie opłaca.

Powiedzmy sobie szczerze. Około 2000€ (przy minimalnej stopie spłaty 3%) miesięcznie na pół miliona, plus kilka dodatkowych euro na koszty dodatkowe (2,5€ za metr kwadratowy to dobre przybliżenie). Skąd ma się żyć w Monachium?

[6Bankkaufmann]

@Mosquito, Widzisz sam, że finansowanie przy dochodzie w wysokości 3 300 EUR niestety nie jest możliwe, jeśli nie ma żadnych innych źródeł dochodu. Studia twojej partnerki nie potrwają już długo. Czy naprawdę musisz teraz koniecznie kupować nieruchomość? Na pewno nie.

[Mosquito]

Ponieważ cały projekt budowlany jest finansowany przez gminę, oczekiwałbym wsparcia ze strony KfW. Nawet jeśli chodzi o cenę!

Nie mogę jednak zrozumieć, jak inna rodzina może sobie na to pozwolić. Warunki zakupu takiego szeregowego domu to zarobki brutto poniżej 100 000 oraz maksymalnie 350 000 kapitału własnego. Oczywiście nie muszę koniecznie nic kupować.

Obiekt jest wyceniany na około 20-30% poniżej wartości rynkowej, ponieważ gmina używa swojej własnej ziemi i dodatkowo wspiera. Ponadto ceny tutaj rosną o 5-10% rocznie, a ta bańka na razie nie wydaje się kurczyć. Nie da się oszczędzić takiej sumy co roku. Oprocentowanie osiągnęło swoje minimum, a banki nie oferują już prawie żadnych odsetek.

Na początku niemożliwa jest spłata 3%. Na razie chodzi mi tylko o możliwość ubiegania się o to. Rozumiem jednak, że 500 000 to zbyt duża kwota. Ile myślicie, że mogę udźwignąć? 400 000?

[Freeliner]

@ Philipp
Cześć,
nawet jeśli zostanie złożone zobowiązanie, czy naprawdę chcesz się z tym męczyć za pół miliona? (dla MNIE absolutnie niewyobrażalne)
Ponadto warunki nie będą zbyt ekscytujące, co może was później (gdy będziecie mieć dwa dochody) mocno irytować.
Jesteście jeszcze bardzo młodzi, oszczędzajcie, zwiększajcie kapitał własny i gdy twoja dziewczyna będzie stabilna w pracy, cała sytuacja będzie wyglądać zupełnie inaczej.
Poczekajcie trzy lata, wtedy będziecie mogli podejść do tego znacznie bardziej spokojnie i bezpieczniej.....to tylko moje osobiste zdanie.

[6Bankkaufmann]

@Mosquito, Piszesz tutaj sam, że początkowo 3% nie są możliwe.
Jednak zazwyczaj banki zakładają wyższą stopę spłaty w budżecie domowym.
Kwota 400 000 euro może też być lekko zbyt wysoka. W końcu wszystko zależy od każdego szczegółu.
Być może trzeba będzie jeszcze trochę pociąć koszty.
Jak pisze Freeliner, po prostu poczekaj, aż będą dostępne 2 pensje. (Co z życzeniem posiadania dzieci?)

[Caspar2020]

Gospodarstwo domowe wnioskodawcy: Udział w modelu dla miejscowych mieszkańców w celu nabycia działki pod szeregowiec jest możliwy tylko dla gospodarstw domowych posiadających co najmniej jedno dziecko (do ukończenia 21. roku życia) lub potwierdzoną ciążę do dnia 01.10.2016 r.
Czy Twoja dziewczyna jest w ciąży?
Ogólnie rzecz biorąc, Oberhaching jest całkiem miłym miejscem. Poza tym te 19 szeregówek ma inne wady. Działki są dzielone tylko za pośrednictwem WEG. Ogrzewanie jest obowiązkowo dostarczane przez ciepło z sieci miejskich zakładów energetycznych.
Monachium samo buduje według modelu dla miejscowych mieszkańców tylko zgodnie z enev; czasem także zgodnie z normą KfW 55 lub lepszą.
Na stronie projektu w Oberhaching nigdzie nie ma wzmianki o normie KfW / efektywności energetycznej. Dlatego nie można na to liczyć.
Ale i tak nic z tego, zobacz pierwsze cytowane zdanie.

[Mosquito]

Nie, nie jest jeszcze w ciąży. Chciałbym jednak złożyć podanie. Muszę się i tak zająć uzyskaniem zgody na finansowanie, przynajmniej na mieszkania. Ponadto, mimo kryteriów, nadal to Rada Gminy decyduje, kto dostaje co.
To z ciepłą wodą nie przeszkadza mi i już mamy. W styczniu odbędzie się spotkanie informacyjne, na którym zapytam o standard KfW 55.

[Caspar2020]

Oczywiście, możesz próbować przekonać administrację swoim podaniem, ale prawdopodobnie zostanie ono od razu odrzucone.
Zauważasz, że ostateczną decyzję podejmie rada gminy. Jednak wyjątkowo rada może odstąpić od punktacji w przypadkach uzasadnionych:

Decyzja w indywidualnych przypadkach: Rada gminy zastrzega sobie prawo do odstąpienia od tych kryteriów przy uzasadnionych przypadkach. Decyzje w indywidualnych przypadkach powinny zapobiegać niesprawiedliwym trudnościom.
W ramach decyzji w indywidualnych przypadkach mogą być brane pod uwagę na przykład zaangażowanie wolontariackie, stopień niepełnosprawności lub stopień opieki nad członkami gospodarstwa domowego oraz inne szczególne sytuacje ze stosownymi dowodami. Należy je podać w ramach wniosku.
Decyzje w indywidualnych przypadkach są zawsze konieczne, gdy pomiędzy dwoma lub więcej gospodarstwami domowymi występuje remis punktowy.

W pozostałych przypadkach będą one oparte na liście przygotowanej przez administrację.

Ponadto w modelach lokalnych przewidziane są również miękkie kryteria, takie jak odpowiedni rozmiar mieszkania. Dla par bez dzieci możliwe jest tylko mniejsze mieszkanie.

Biorąc pod uwagę sytuację mieszkaniową w Monachium i okolicach, domy szeregowe są obecnie bardzo poszukiwane.

Wróćmy jednak do kwestii finansowania.

Osoby zgrupowane pod względem dochodów, które zainteresowane są tymi nieruchomościami, często mają także prawo do uzyskania zniżek finansowanych przez labo.

Biorąc pod uwagę, że jesteś sam/sama i nie jesteś żonaty/za mężatkę, prawdopodobnie przekroczysz limity dochodów dla labo

[hoehlenbewohner]

Trudna sytuacja.
Cena na pewno jest bardzo interesująca dla Monachium, a tak naprawdę zarabiasz już bardzo dobrze jak na swój wiek.
Jedyną realistyczną opcją byłby znaczący wkład własny od rodziców.
Kryteria LaBO odpadają. Bez ślubu i dzieci, limity dochodów są zdecydowanie za niskie.
Jeśli uwzględnimy podwyżkę wynagrodzenia, do której zobowiązałeś się umową, ogólna zasada daje maksymalną kwotę kredytu hipotecznego w wysokości 385 000€.
Resztę musiałbyś zdobyć prywatnie.
Oprócz aspektu finansowego kryteria przyznania są również dość jednoznaczne jeśli chodzi o dzieci i potwierdzoną ciążę.
Obawiam się, że będziesz musiał zrezygnować z tego projektu.
Kolejna myśl, zupełnie niezwiązana z nieruchomościami:
Piszesz, że macie konkretne plany dotyczące dzieci. Bardzo życzę Wam, żeby ten plan się spełnił.
Jednak muszę podzielić się doświadczeniem z kręgu znajomych, że zarówno KIEDY, jak i niestety nieraz CZY W OGÓLE, nie zawsze zależy od planisty. Dziecka nie można zamówić na Amazonie, i już spotkałem więcej niż jedną parę, która w ładnym domku z przygotowanym pokojem dla dziecka była zrozpaczona.
Tak więc, moja rada: Zrezygnuj z tego projektu, zdobądź więcej kapitału własnego, może zacznij myśleć o planowaniu rodzin.
Nie sądzę, że bańka nieruchomości może rosnąć w nieskończoność, ceny w obszarach metropolitalnych i szczególnie u Was w Monachium od dawna oderwały się od realnych dochodów. Drugi rynek nieruchomości rozkwitnie w nadchodzących latach.