Capital Investment 4

[Leopo]

Cześć,
Na początek trochę o mnie - mam prawie 18 lat i od ponad roku interesuję się rynkiem nieruchomości. Doszedłem do wniosku, że chcę kupić kilka małych mieszkań na wynajem.
Obecnie uczę się w liceum (przed sobą mam jeszcze 2 lata).
Posiadam własny kapitał w wysokości 20 000€.
Ponieważ nie mam doświadczenia w kwestii kredytów i w moim otoczeniu nie ma nikogo, kto mógłby mi w tej sprawie pomóc, dlatego zwracam się tutaj.
Jakie jest prawdopodobieństwo, że bank udzieli mi kredytu w wysokości 60 000€? Moje dochody wynoszą około 1000€ netto miesięcznie, niestety są one niestałe.
Z jednej strony jestem jeszcze dość młody i nie mam praktycznego doświadczenia (chociaż zdobyłem teoretyczną wiedzę dzięki podcastom i czytaniu, ale raczej nie będzie to decydujący argument dla pracownika banku)
Z drugiej strony mogę zaoferować mieszkania jako zabezpieczenie u banku, dodatkowo mój kapitał własny zostanie także zainwestowany w zakup.
Aktualnie jestem klientem Sparkasse.
Czekam na odpowiedź!
Pozdrowienia,
Leonard

[6Bankkaufmann]

Cześć Leopo, ogólnie rzecz biorąc uważam, że super, że interesujesz się tematami zabezpieczenia emerytalnego i zakupem nieruchomości w wieku 18 lat. Nawet jeśli jesteś uczniem i matura dopiero za 2 lata, zarabiasz nieregularnie 1000 EUR miesięcznie. To jest naprawdę imponujący rozwój dla ucznia. Na pewno znajdziesz swoją ścieżkę.

Jeśli chodzi o finansowanie inwestycji kapitałowych, istnieją inne kryteria, które muszą być spełnione. Po pierwsze, trzeba mieć stały i udokumentowany dochód (pracownik, emeryt, osoba samozatrudniona). Następnie - ogólnie mówiąc, jako wyznacznik - potrzebny jest kapitał własny na pokrycie kosztów nabycia nieruchomości. Dodatkowo - jeśli obecnie mieszkasz bezpłatnie u rodziców - potrzebne będzie około 20% wartości nieruchomości jako majątek. To są ogólne ramy.

Dlatego, przy zakupie za 60 000 EUR, potrzebne byłyby następujące kwoty:
- 7200 EUR kapitału własnego na pokrycie kosztów nabycia nieruchomości, jeśli zaangażowany jest agent nieruchomości
- 12 000 EUR jako dowód posiadania majątku
- stały dochód - nie nieregularny

Leonard, życzę Ci powodzenia na zbliżającej się maturze!

[wbs]

Co więcej - jeśli obecnie mieszkasz bezpłatnie u rodziców - będziesz potrzebował jeszcze około 20% ceny zakupu jako kapitału.

Jeśli jednak kupuje mieszkanie do własnego użytku, niektóre banki już zaliczają to do wspomnianych 20%.
Nazywa się to posiadaniem nieruchomości na własne potrzeby. O ile wiem, ta nieruchomość nie musi być bez żadnych obciążeń. Wiele banków dopuszcza możliwość posiadania jej z zabezpieczeniem.


Leonardzie, życzę powodzenia na zbliżających się egzaminach!

Chciałbym się do tego przyłączyć!

[Cici]

Najpierw o mnie, mam prawie 18 lat i od ponad roku interesuję się tematem nieruchomości i doszedłem do wniosku, że chciałbym kupić i wynajmować kilka małych mieszkań na własność.

Twój zapał jest godny uznania, ale czy jesteś naprawdę świadomy odpowiedzialności i finansowego ryzyka? Jako właściciel będący wynajmującym, musisz przestrzegać wielu przepisów prawa, zajmować się kwestiami podatkowymi, naprawami i innymi kwestiami. Dochodzi do tego ryzyko nierzetelnych najemców, co może prowadzić do sporów prawnych. Ponadto ceny mieszkań są już częściowo przegrzane. Jeśli twój plan zawiedzie po pewnym czasie i zostaniesz z nimi, mogą one nagle stracić na wartości o jedną trzecią.
Piszesz, że właśnie kończysz maturę. Jakie masz plany na przyszłość? Czy chcesz może studiować lub odbyć praktykę? Czy jesteś pewny, że poradzisz sobie z pracą jako wynajmujący w międzyczasie? A może chcesz być zawodowo wynajmujący? W takim przypadku możesz brakować podstaw do rozpoczęcia kariery zawodowej, jeśli wynajem okaże się nieudany.
Wiem, że w sieci znajdziesz wiele filmów i blogów osób, które dużo zarabiają na akcjach, opcjach czy właśnie nieruchomościach. To oczywiście kusi, aby im podobnie postąpić, zwłaszcza teraz, gdy nie ma już odsetek. Mój poradnik brzmiałby tak: spróbuj znaleźć również historie ludzi, którzy nie powiodli się z podobnym projektem. Porozmawiaj z nimi lub napisz, aby dowiedzieć się o problemach, które na początku nie są tak oczywiste.
I potem przemyśl to wszystko trzy razy! Jeśli wszystko pojedzie źle, za kilka lat możesz stanąć przed koniecznością radzenia sobie z ogromnymi długami, a bez sensownego wykształcenia. To nie byłby zbyt dobry start w życiu.

[6Bankkaufmann]

Jeśli jednak kupuje mieszkanie, żeby w nim zamieszkać, niektóre banki uważają to za już wliczane w ten 20% limit.
To nazywa się posiadaniem nieruchomości do własnego użytku.

@wbs, twórca wątku chce kupić inwestycję kapitałową. Kupować mieszkanie do wynajmu, nie kupować nieruchomości do własnego użytku i zamieszkania.

[wbs]

Cześć specjaliście od bankowości,

Nie, myślę, że mnie nie zrozumiałeś. Chciałem zwrócić uwagę na to, że poprzez niewielką zmianę koncepcji niezbędne środki w wysokości 20% mogłyby również być wniesione poprzez samodzielną nieruchomość do zamieszkania.

Weźmy na przykład: Kupujesz Dom z 5 jednostkami mieszkalnymi. Z nich jedną zamieszkujesz sam, a resztę wykorzystujesz jako inwestycję kapitałową. Wtedy samodzielnie zamieszkiwana nieruchomość zalicza się jako zamiennik dla 20%.

W wielu kryteriach wyłaniania jest to również opisane warunkiem alternatywnym. 20% lub samodzielnie zamieszkana nieruchomość. Warto zwrócić uwagę ewentualnie na dodatek kapitałowy dla inwestorów, który wiele banków uwzględniają w analizie budżetu domowego.

Zgadzam się z Tobą, że decyzja o zakupie inwestycji kapitałowej jest zdecydowanie zbyt pochopna, a młody człowiek powinien skoncentrować się na swoim maturze i studiach/zawodzie. Rynek nieruchomości nie ucieknie.

Niemniej jednak do zrównoważonego dochodu należą także wpływy z czynszu. Tego nie powinno się przemilczać.

Życzę wszystkim udanej Noworocznej zmiany.

Pozdrawiam
Heidi

Ps. Chodziło mi wyłącznie o aspekty finansowe. Nie o możliwe i również nie do zaniedbania ryzyka wynikające z wynajmu. Z doświadczenia wiem, że może to kosztować nawet polisę na życie.

[Leopo]

[QUOTE=Cici;139747]Twój zapał, biorąc wszystko pod uwagę, ale czy jesteś naprawdę świadomy odpowiedzialności i ryzyka finansowego? Jako wynajmujący musisz przestrzegać wielu przepisów prawnych, zająć się kwestiami podatkowymi, naprawami itp. Do tego dochodzi ryzyko niewypłacalnych najemców, co może skutkować koniecznością rozpraw sądowych. Ponadto ceny mieszkań są często przehandlowane. Jeśli twój projekt zawiedzie po pewnym czasie i pozostaniesz z nieruchomościami, ich wartość może gwałtownie spaść, nawet o jedną trzecią.
Piszesz, że właśnie zdajesz maturę. Jakie masz plany na przyszłość? Czy planujesz studia czy też szkolenie zawodowe? Czy jesteś pewien, że będziesz w stanie poradzić sobie z pracą jako wynajmujący przy okazji? A może chcesz być zawodowo wynajmującym? W takim przypadku możesz nie mieć podstaw do rozwoju zawodowego, jeśli interesy z najmem nie wyjdą.
Wiem, że w internecie znajduje się wiele filmów i blogów osób, które zarobiły porządne pieniądze na akcjach, opcjach lub właśnie nieruchomościach. [QUOTE]
Myślę, że jestem sobie w pełni świadomy ryzyka finansowego.
W szczególności problemów z lokatorami-szulerniami.
Jednak zarabiam około 1000€ miesięcznie (i nie ma powodu, aby źródło tego dochodu miało nagle zniknąć) i mogę pokryć zaległe czynsze.
Miesięczne dochody są niemal w całości odkładane na przyszłość.
Chcę przez to powiedzieć, że jest praktycznie wykluczone, abym znalazł się w sytuacji niewypłacalności.
Zgadzam się z Państwem co do osób w sieci, które tworzą blogi i filmy na temat nieruchomości! Zostałem z nich bardzo zainspirowany.
Ponadto uważam, że inwestowanie w mieszkania pod wynajem jest najbezpieczniejszą formą lokaty kapitału. Zawsze jest popyt na mieszkania, szczególnie ze względu na wzrost liczby ludności w Niemczech, a ilość wolnych mieszkań jest coraz mniejsza.
Tak, chętnie chciałbym być wynajmującym zawodowo. Ale zanim do tego dojdzie, czeka mnie długa droga i wiele pracy. Nie jestem też typem człowieka, który rzuca się na tego rodzaju projekty bez wcześniejszego się zastanowienia nad ryzykiem.
Chyba po prostu poczekam, aż osiągnę pełnoletniość i pójdę do banku oszczędnościowego, być może także do innych banków, z moim zamiarem.
Dziękuję za odpowiedzi i wszystkiego dobrego w Nowym Roku!

[Alex [CryptoMod]]

Cześć,
Sądzę, że w wieku 18 lat masz już bardzo solidne podstawy na przyszłość. Inni w Twoim wieku dopiero zaczynają zadłużenia konsumpcyjne.
Stanie się wynajmującym na pewno też jest perspektywą na przyszłość, jednak problem zwłaszcza w przypadku posiadania jedynie niewielkiej liczby mieszkań, to kwestia potencjalnych trudności związanych z lokatorami, którzy nie płacą czynszu. Chodzi tutaj nie tylko o kilka miesięcy zaległego czynszu, ale także o ewentualne konieczne remonty/poprawy po ich wyprowadzce. Gdyby koszty sięgnęły tu 10-20 000 EUR, a w tym czasie nie wpływałby czynsz, sytuacja mogłaby się szybko stać trudna. Dlatego budynek mieszkalny z więcej niż 10 jednostkami byłby lepszym rozwiązaniem w celu rozproszenia ryzyka.
Nasz znajomy zakupił 2 domy mieszkalne po 4 mieszkania w każdym, jednak wcześniej bardzo dokładnie sprawdził, kto i od jak dawna mieszka w tych lokalach (wszyscy najemcy powyżej 40. roku życia, mieszkający tam od ponad 10 lat i najprawdopodobniej zamieszkają tam do końca życia). Nie miał dotąd (po 5 i 8 latach) żadnych problemów z najemcami.

[Cici]

[cytat=Leopo">
Dodatkowo uważam, że mieszkania na wynajem są najbezpieczniejszą formą inwestycji. Zawsze będzie popyt na mieszkania, szczególnie w związku z rosnącą liczbą mieszkańców w Niemczech, gdzie coraz mniej jest dostępnych mieszkań.
[/cytat]
Ja mam nieco inne zdanie na ten temat. Bezpiecznej inwestycji per se nie ma, zawsze zależy to od aktualnego otoczenia gospodarczego i politycznego. Po wydarzeniach na Cyprze wiemy, że nawet pieniądze na koncie bankowym nie są już nieograniczenie bezpieczne. Najbezpieczniejszą formą inwestycji uważałbym tę, która jest szeroko zdywersyfikowana między różne klasy aktywów. W ten sposób jest się przygotowanym na różne scenariusze i minimalizuje się prawdopodobieństwo całkowitej utraty kapitału. W mojej ocenie, zbytnie skoncentrowanie wszystkiego w nieruchomości byłoby zbyt dużym ryzykiem, zwłaszcza teraz, w środku fazy boomu.
Z tą samą argumentacją można by również zainwestować swoje pieniądze w akcje firm spożywczych, bo przecież zawsze będzie się jeść i pić.

[Caspar2020]

Uważam, że ryzyko finansowe jest mi doskonale świadome.
Zwłaszcza problemy z najemnikami bez stałego miejsca zamieszkania.
Jednak zarabiam około 1000 € każdego miesiąca (i nie ma żadnych powodów, dla których źródło dochodu miałoby zaniknąć) i mogę pokryć brakujące czynsze.
Całość dochodu miesięcznego prawie w całości jest regularnie odkładana na bok.
Chcę tym tylko powiedzieć, że jest praktycznie wykluczone, żebym znalazł się w sytuacji niewypłacalności.
...
Ponadto uważam, że inwestowanie w mieszkania pod wynajem jest najbezpieczniejszą formą lokowania pieniędzy. Ludzie zawsze będą potrzebowali mieszkać, zwłaszcza z wzrostem liczby ludności w Niemczech, coraz mniej mieszkań jest dostępnych.

Najemnicy bez stałego miejsca zamieszkania to tylko jedny z możliwych problemów. Kupując tylko jedno mieszkanie, stajesz się częścią wspólnoty właścicieli. Konieczne remonty i inne wydatki mogą zakłócić Twoje obliczenia. Nie wszystko można przerzucić na najemców.
Ponadto istnieje wiele regionów w Niemczech, gdzie ceny nieruchomości utrzymują się na stałym poziomie lub nawet spadają.
W obszarach, które cieszą się dużym zainteresowaniem, istnieje od pewnego czasu ryzyko przegrzania rynku.
Inwestowanie w nieruchomości w celu pomnażania kapitału nie jest sprawą prostą.
Ponadto urząd skarbowy również stara się uzyskać swoją część z dochodów z najmu.

[rebrun]

Zastanawiam się, gdzie można dostać kilka mieszkań za 80 000,- złotych? Ostrzegam, żeby uważać, żeby nie było to jakieś tandetne nieruchomości.
A może zacząć od jednego mieszkania?

[Ex-Studentin]

Hej Leopo,
czy mogę zapytać, w jaki sposób generowane są dochody w wysokości 1000€ netto?
Najlepiej najpierw ukończ swoje szkolenie lub studia. To oznacza, że z 2 lat do matury: będziesz miał dodatkowy dochód w ciągu 5 lat. Jeśli do tego czasu zaoszczędzisz (i ewentualnie zainwestujesz) większość swoich 1000€ co miesiąc, będziesz miał najlepsze fundamenty, jakie może mieć 23-latek.
Na przykład Alex Fischer i Gerald Hörhahn to tylko kilku inwestorów działających w branży nieruchomości. Ale żaden z nich nie osiągnąłby tego bez dobrego sieci kontaktów. Czy np. rozpoznajesz, jak stary jest instalacja elektryczna w domu? Masz pod ręką fachowców, gdy coś jest nie tak z ogrzewaniem? Jako osoba prywatna możesz być zmarznięty, póki nie zlituje się nad tobą hydraulik, co może prowadzić do obniżenia czynszu jako wynajmujący itd.
Kto obecnie finansuje twój byt? Twoi rodzice? Co, jeśli będziesz chciał się wyprowadzić lub wyjechać za granicę?
Jesteś tak młody. Masz całą przyszłość przed sobą. Pieniądze znikały szybciej niż się mnożyły.
Pozdrowienia
Była studentka

[Taba]

Z realistycznego punktu widzenia ten plan w najbliższym czasie zadziała tylko w przypadku współzainteresowanego wnioskodawcy, który zapewni wymaganą zdolność kredytową do momentu, gdy finansujący bank zrezygnuje z niego.
Możesz po prostu zrobić ankietę w rodzinie...

[brainy]

Profesjonalni deweloperzy nie kupują pojedynczych mieszkań, tylko dzielnice, ulice lub budynki wielorodzinne. Mieszkania mają zbyt wysokie koszty administracyjne i nie można samodzielnie decydować, w co inwestować.

[Taba]

Większość 18-latków wpada w kategorię profesjonalnych wynajmujących... Jako zabezpieczenie na przyszłość dobrze sprawdzają się również mieszkania na wynajem.