Capital Investment 4

[Andre1515]

Cześć Forum,
Jak wskazuje tytuł, obecnie stoimy przed decyzją dotyczącą wyboru między stałym oprocentowaniem a spłatą kredytu. Chcemy wziąć kredyt na kwotę 220 000 € (finansowanie zakupu nowego budynku, nie ma możliwości uzyskania pożyczki od pracodawcy ani wsparcia), który chcemy złożyć w przyszłym tygodniu poprzez pośrednika kredytowego. Tu nie chodzi o kwotę ani o to, czy jest to wykonalne, ponieważ spłata w obu przypadkach jest możliwa dzięki dobremu miesięcznemu nadwyżce. Wygląda na to, że rata w obu przypadkach byłaby mniej więcej taka sama (+-10€). Przy spłacie w ciągu 15 lat i 2,5% oprocentowaniem byłoby o 0,45% więcej od 3,0% spłaty w ciągu 10 lat. Pośrednik raczej zaleca pierwszą opcję, ponieważ za 10 lat mogłoby dojść do wzrostu stóp procentowych, a rata byłaby wtedy wyższa. Z drugiej strony myślę, że też za 15 lat może być podobnie, ale wówczas za 10 lat spłacilibyśmy więcej i wciąż moglibyśmy zmniejszyć spłatę. Wiem, nikt tu nie ma szklanej kuli, ale co mówi Wam doświadczenie? Będę bardzo wdzięczny za pomocne wskazówki.
Pozdrawiam

[wbs]

Cześć Andre,

czy twój doradca finansowy nie poinformował cię o możliwości wykluczenia ryzyka zmiany stóp procentowych od teraz?

Jeśli nie, spróbuj jeszcze raz porozmawiać z nim na ten temat. Na rynku dostępne są tu kilka interesujących instrumentów.

Jaką stopę procentową zaproponował wam doradca finansowy i jaki jest okres finansowania nieruchomości?

Pozdrawiam,
Heidi

[Paddy007]

Cześć Andre
Czy twój pośrednik finansowy nie poinformował cię o możliwościach wykluczenia ryzyka zmiany oprocentowania?
Możesz go zapytać o to ponownie. Na rynku dostępne są kilka interesujących instrumentów.

Jakie instrumenty masz na myśli, na przykład?

[BenniG]

Chyba narzędzie oszczędzania na budowę. Oczywiście wtedy mniej poszłoby na spłatę.

Na miejscu Andreasa sądzę, że kwota 220 000 € jest dość przystępna. Jeśli teraz może sobie łatwo poradzić z ratą około 750 €, to po pierwszych 10 latach nadal będzie miał około 150 000 € długu. Jeśli stopy procentowe wzrosną do 3%, po kolejnych 10 latach pozostałby mu dług poniżej 100 000 €. Jeśli roczna spłata zwiększała się inflacyjnie o 2% (lub ta suma była odkładana), byłoby to znacznie mniej.

Uważam, że dodatkowe 0,45% na kolejne 5 lat to po prostu za dużo. Po 10 latach pozostałby Ci wtedy dług na kwotę około 160 000 €.

[Caspar2020]

W wieku 15 lat długu wynosiłby prawie 115 000 euro, czyli prawie połowę pierwotnej kwoty. Oznacza to, że prognozowanie jest łatwiejsze.
Po 10 latach pozostałoby jeszcze około 150 000 euro; czyli spłacono tylko 70 000 euro.
Jaki jest rzeczywisty procent odsetkowy?
Byłoby łatwiej policzyć, przy jakiej stopie procentowej zakończenie drugiego modelu jest bardziej opłacalne.
Czy ustalono już SoTI? I czy jest zaplanowane?

[Andre1515]

Dziękuję za szybką i dobrą odpowiedź. Tylko dla informacji, chodzi o 170.000€ + 50.000€ KfW.
Uważam, że ta podwyżka jest dosyć wysoka. Z drugiej strony zawsze istnieje strach, że stopy procentowe mogą wzrosnąć zbyt bardzo. Wszystko jest rozważnie zaplanowane, ale dodatkowe 400-500€ miesięcznie w ratach może szybko stać się problemem, myślę że dla większości ludzi.

[Tikonteroga]

Cześć Forum,
jak już wskazuje tytuł, stoimy przed decyzją o wiązaniu oprocentowania a spłacie.
Chcielibyśmy wziąć kredyt na kwotę 220.000€ (finansowanie ceny zakupu na budowę nowego domu, żadne pożyczki pracodawcy ani dofinansowania nie są możliwe), który chcemy złożyć w przyszłym tygodniu przez pośrednika kredytowego. Tutaj nie chodzi o sumę ani o wykonalność, bo spłata jest wykonalna w obu przypadkach z dobrym miesięcznym nadwyżkowym wynikiem.
Wygląda na to, że rata w obu przypadkach byłaby prawie taka sama (+-10€). Przy spłacie w ciągu 15 lat i 2,5% byłoby to o 0,45% więcej odsetek niż w przypadku spłaty w ciągu 10 lat i 3,0% spłaty.
Pośrednik doradza nam raczej pierwszą opcję, ponieważ za 10 lat może dojść do wzrostu oprocentowania, a rata będzie wtedy wyższa. Z drugiej strony myślę sobie, że może się tak stać także za 15 lat, ale za 10 lat spłacilibyśmy więcej i wciąż moglibyśmy zredukować spłatę.
Wiem, nikt tu nie ma kryształowej kuli, ale co mówi ci doświadczenie? Bardzo byłbym wdzięczny za pomocne wskazówki.
Pozdrowienia

Cześć,
Czy możesz napisać, jaka jest wysokość raty kredytowej i jaki jest oprocentowanie w każdym przypadku? Wtedy byłoby łatwiej to wszystko przeliczyć.

[Andre1515]

Jaki jest obecnie rzeczywisty oprocentowanie?
Czy ustalono umowę dotyczącą dodatkowej spłaty kredytu? Czy jest to planowane?

Oprocentowanie wynosi 2,0% (10 lat przy spłacie 2,5% kapitału początkowego / miesięczna rata w wysokości 637€) i 2,45% (15 lat przy 3,0% / miesięczna rata w wysokości 772€) oraz 1,35% w przypadku KfW.
Dodatkowa spłata jest możliwa, jednak może być trudna, ponieważ zamierzam wykorzystać te pieniądze na moje studia magisterskie.

[Caspar2020]

Tylko dla informacji, chodzi o 170.000€ + 50.000€ KfW.
Wszystko nie jest na styk, ale dodatkowo 400-500€ w ratach może szybko stać się problemem, myślę, że dla niemal każdego.

Sam fakt, że jest w to zaangażowana KfW, jest istotną informacją. W końcu spłaca się tam znacznie szybciej.
Dlaczego stopa procentowa miałaby wzrosnąć? Jeśli stopy procentowe wzrosną, to przy niezmienionej racie najpierw zmieni się czas pozostały na spłatę. Z wyjątkiem KfW.

[Caspar2020]

Oprocentowanie wynosi 2,0% (10 lat, 2,5% spłaty kapitału / Rata w wysokości 637€) i 2,45% (15 lat, 3,0% / Rata w wysokości 772€) oraz w KfW 1,35%.
Szybka spłata kapitału jest możliwa, ale być może będzie trudna, ponieważ chcę wykorzystać pieniądze na swoje kształcenie mistrzowskie.

A gdzie widzisz: Wygląda na to, że rata w obu przypadkach byłaby prawie taka sama (+-10€).

[Andre1515]

I gdzie widzisz tam: Es sieht so aus, dass die Rate in beiden fällen ungefähr die selbe wäre (+-10€).

Przepraszam, pomyliłem się w sprawie odsetek.
Przy 10 latach: 170.000 x (2,15% + 3,0%) / 1200 = 729€
przy 15 latach: 170.000 x (2,60% + 2,5%) / 1200 = 722€
Tak powinno być. Do tego dochodzi udział KfW w wysokości 1,35%. Będziemy spłacać z wolnym rokiem przez 25 lat.

[Tikonteroga]

Cześć,
jeśli wybierzesz wariant na 10 lat, zaoszczędzisz ponad 7000 EUR odsetek w porównaniu do wariantu na 15 lat po 10 latach i spłacisz podobną kwotę więcej, jeśli obliczyłem to poprawnie.
Jednak problemem jest to, że w wersji na 10 lat pozostaniesz z pozostałym długiem wynoszącym ponad 110 000 EUR po 10 latach (jeśli obliczyłem to poprawnie) i być może będziesz musiał refinansować po dużo wyższej stopie procentowej i być może niższej wartości zabezpieczenia. To może stanowić problem.
Wniosek nie musi być koniecznie wybór wariantu na 15 lat, ale dokonanie następujących modyfikacji a) zwiększenie raty kredytu => wyższa spłata, b) planowanie dodatkowej spłaty, c) zbudowanie mniejszego domu => niższa wymagana kwota kredytu!
Pozdrowienia

[Caspar2020]

Przy 10J to 113 000 + 33 000m od KfW.
To już całkiem ładna suma

[Caspar2020]

Ale zakładając nawet stopę procentową na poziomie 5% przez 10 lat. Wtedy ten samą ratą Dom zostałby spłacony w kolejnych prawie 20 latach. Przy 4% stopie procentowej ta sama rata spowodowałaby spłatę w 17,3 lata.
W skrajnym przypadku stopy procentowej wynoszącej 7% i takiej samej racie spłaty będziesz musiał spłacać przez kolejne 30 lat.
Nie znamy twojego wieku, ale do planowanego wieku emerytalnego kredyt powinien być spłacony.

[Andre1515]

Ale nawet zakładając, że stopa procentowa wynosi 5% przez 10 lat. Wtedy ten sam kredyt zostałby spłacony po kolejnych prawie 20 latach. Przy 4% stopie procentowej i takiej samej raty spłata zajęłaby 17,3 roku
W skrajnym przypadku 7% stopa procentowa i takiej samej racie trzeba byłoby spłacać kolejne 30 lat.
Nie wiemy, ile masz lat, ale do planowanego wieku emerytalnego powinieneś/z powinnaś zakończyć finansowanie

Mam 28 lat, a moja dziewczyna 30 lat. Nadal zastanawiam się, co byłoby lepsze.
Czy byłoby sensowne zdecydować się na 2,5% spłaty w ciągu 10 lat i 2,0% spłaty w ciągu 15 lat, oszczędzając jednocześnie na dodatkowej spłacie?

[Tikonteroga]

Mam 28 lat, a moja dziewczyna 30 lat. Nadal zastanawiam się, co byłoby lepsze.
Czy sensowne byłoby wzięcie 2,5% spłaty kredytu na 10 lat i 2,0% spłaty kredytu na 15 lat oraz odkładanie dodatkowej spłaty?

Można ustawić spłatę tak, aby rata kredytu była zabezpieczona nawet w przypadku złego scenariusza. Zły scenariusz mógłby obejmować sytuację, w której jedno z was (z wyższymi dochodami) musi zamiast swojej pensji otrzymać niższe zasiłki chorobowe, zasiłek dla bezrobotnych lub niższą rentę z powodu niezdolności do pracy - o ile istnieje ubezpieczenie od niezdolności. Do momentu zaistnienia tego złego scenariusza można dodatkowo planować dobrowolną dodatkową spłatę. Można wprowadzić miesięczne dodatkowe spłaty, na przykład jedną dwunastą maksymalnie możliwej rocznej kwoty dodatkowej spłaty lub jednorazowe wpłaty. Najlepszy efekt pod względem oszczędności na odsetkach i przyspieszenia spłaty uzyskuje się, dokonując maksymalnie możliwej rocznej dodatkowej spłaty na początku stycznia.

[NaTwoim13]

Całkowicie błędna koncepcja finansowania, oprocentowanie zdecydowanie za wysokie na finansowanie ceny zakupu.
Który bank został zaproponowany, a czy doradca finansowy nie ma innych pomysłów???

[Caspar2020]

Całkowicie niewłaściwe koncepcje finansowania, zbyt wysokie oprocentowanie dla finansowania zakupu.
Który bank był oferowany i czy doradca finansowy nie miał innych pomysłów???

Nawet nie znając wszystkich faktów, rzucają się już ogólne stwierdzenia zbyt drogie.
Co oznacza zbyt drogie? 10 punktów bazowych? Czy 100?

[NaTwoim13]

@Caspar2020
Oczywiście, jakie informacje brakuje, gdy mówi się o finansowaniu ceny zakupu? Widzę stopy procentowe, są one złe, poza tym poziom spłaty kapitału wynoszący 3% nie został w ogóle wzięty pod uwagę przez pośrednika finansowego przy akceptowalnym poziomie.
O co Ci chodzi z tą liczbą 100???

[Caspar2020]

Sto 100 odnosi się do punktów bazowych? Czyli mówimy o 0,1% czy o 1%?

Można założyć, że 220 tysięcy odnosi się do całej ceny zakupu. Za 100% w sumie 2% nie są bardzo drogie. Jednakże może się zdarzyć, że w kredycie hipotecznym zastosowano rabaty, wtedy 2% znów są dobre.

Ponadto TE nie podał dokładnie swojej sytuacji. Istnieją banki, takie jak DB, które uwzględniają zdolność kredytową.

Zgadzam się, że to koncepcja nie jest najlepsza.

[Paddy007]

Nasz przypadek jest podobny, dlatego też będę wdzięczny za jakieś zalecenie.

[NaTwoim13]

TE w ogóle nie jest odpowiednio doradzany, nie jest dobrze poinformowany i nie ma właściwej opieki.
Faktycznie, ma doradcę finansowego (co tak naprawdę oznacza doradca finansowy) i w swoim wątku otwarcia wyraźnie określił pewne kwestie dotyczące doradztwa.

[Andre1515]

Dziękuję za opinię. Niestety nie mogę tego zweryfikować, więc będziemy musieli skontaktować się z innym pośrednikiem finansowym, aby porównać oferty. Nasz obecny pośrednik mógł nam pokazać tylko 2-3 banki, a według jego wypowiedzi przy naszym dochodzie nie ma dużo miejsca do negocjacji.

Wracając do początkowego pytania, która konfiguracja jest lepsza? Czy szybsza spłata kredytu czy większe bezpieczeństwo z dłuższym okresem wiązania oprocentowania?

[NaTwoim13]

Wybór banków odgrywa istotną rolę nie tylko w finansowaniu ceny zakupu. Zwłaszcza tam można i trzeba obniżyć mieszaną stopę procentową.

Oczywiście nie byłem w błędzie zakładając, że TE nie otrzymał odpowiedniej porady, co widać po sposobie postawienia pytania i sformułowaniu problemu.

[Andre1515]

Okej, także tutaj dzięki (nawet jeśli to trochę jak wyjęcie czegoś z nosa). Dziękuję mimo wszystko. Oprocentowanie mieszane zostanie obniżone przez KfW.
Proszę o inne opinie na początkowe pytanie @ Caspar itp. Z góry dziękuję

[NaTwoim13]

Tak, ale to jest pierwsze i oczywiste działanie, o ile konsument jest gotowy skorzystać z krótszego czasu trwania programu 124.

[Caspar2020]

Dziękuję również tutaj (chociaż trochę to wydaje się na siłę). Mimo wszystko dzięki. Oprocentowanie mieszane zostanie obniżone przez KfW.
Chętnie poznam inne opinie na temat pytania początkowego @ Caspar itp. Z góry dziękuję.

Tak, na świecie wokół 100% nie można czerpać z pełną garścią (jeśli chodzi o potencjalnych partnerów).
Jeśli chodzi o twoje konkretne pytanie początkowe:
Osobiście wybrałbym dłuższy okres kredytowania (15 lat) i wystartowałbym z 2,5%. Być może, jeśli to możliwe, dodałbym opcję zmiany spłaty (jak wspomniałeś, mistrzowanie nadal jest w planach). Być może planowanie rodziny.
Kwoty SoTIs i inne środki raczej na początku przekierowałbym do 1-2 BSVs lub odłożył na bok; czyli nie wpływać z SoTI na te 170 tys.
Kiedy 33 tys. będą gotowe lub ustalone, będziesz mieć co najmniej 5 lat na podjęcie działań w związku z RS w wysokości 92 tys. zterminowanym po 15 latach.
Jednak wtedy będziesz daleko od udziału obciążenia 100%

[Tikonteroga]

Należy również zauważyć, że w odniesieniu do posiadanych aktywów własnych i obecnych dochodów pożyczka jest bardzo wysoka. To powoduje bardzo długi okres spłaty i konieczność zabezpieczenia odsetek na dłuższy okres. W tym przypadku zabezpieczenie na 10 lub 15 lat kosztuje około 7000 EUR w ciągu 10 lat!

[BenniG]

Gdzie znajdują się informacje dotyczące kapitału własnego lub dostępnego dochodu?
Każdemu powinno być jasne, że za kwotę 220 000 € nie ma możliwości zbudowania nowego domu.
Dlatego przynajmniej zakładam, że istnieje wystarczająca ilość kapitału własnego (w razie wątpliwości w postaci działki).
W sprawie dochodu napisał tylko, że trudno byłoby znieść podwyżkę raty o 400-500 €.