Capital Investment 4

[RheinPirat]

Cześć wszystkim, w 2013 roku nabyliśmy nieruchomość. Mamy dwa kredyty w tym samym instytucie:
- 132500 oprocentowane na 3,25%, związane oprocentowanie na 15 lat
- 50000 oprocentowane na 2,65%, związane oprocentowanie na 10 lat
- Łącznie: 182500, mieszane oprocentowanie 3,13%
- Kwota do spłacenia po 10 latach to około 125000
Wtedy finansowaliśmy wszystko w 100% i sami ponieśliśmy koszty, takie jak koszty nabycia nieruchomości, prace renowacyjne i kilka prac budowlanych.
W przyszłym roku istnieje możliwość skorzystania z kredytu przewidzianego z góry na 60 miesięcy jako kontynuacji w 2023 roku lub jego uzgodnienia. Rozumiem, jak działa kredyt przewidziany z góry, oraz co do naliczania marży, które zawiera. To, czego w ogóle nie potrafię oszacować, to to, jak obecnie zachowuje się rynek lub jakie byłyby warunki przy 60 miesiącach i czy byłoby to dla nas opłacalne.
Nasze miesięczne oprocentowanie 3,13 jest przeciętne w porównaniu do oprocentowania z ostatnich 10 lat. Gdybyśmy mieli znacznie wyższe oprocentowanie, nasza decyzja byłaby dla nas bardziej jednoznaczna, ponieważ w obecnym kredycie przewidzianym z góry zyskujemy tylko. Jednakże, jeśli chodzi o kredyt przewidziany z góry na 60 miesięcy, na pewno znów zbliżymy się do naszego mieszanej stopy oprocentowania, dlatego chciałbym poznać wasze (fachowe) zdanie.
Dziękuję

[6Bankkaufmann]

@Rheinpirat, pytanie brzmi więc, czy czekać do 2023 roku, czy zaciągnąć kredyt przedterminowy na 2023 rok w 2018 roku. Nikt na dzień dzisiejszy nie wie, jaka będzie stopa procentowa w 2018 roku. Kiedy dokładnie został zaciągnięty kredyt? W styczniu 2013 czy w grudniu 2013?

Propozycja: Zdobądź teraz ofertę przedterminowego kredytu na pozostałą kwotę w wysokości 125 000 euro, a następnie zgadnij, czy stopa procentowa będzie wyższa czy niższa, gdy nadejdzie rok 2018. Osobiście sugeruję, że w 2023 roku stopy procentowe będą znacznie wyższe niż obecnie. Dlatego wydaje mi się, że w 2018 roku rozważenie kredytu przedterminowego byłoby uzasadnione.

Jaka jest orientacyjna wartość rynkowa nieruchomości? Czy około 183 000 euro?

[Spiagei]

Aktualnie jest to obliczane na 5 lat, ponieważ wiele banków oferuje obecnie stosunkowo niskie dodatki odsetkowe do kredytu forward. Często jest to poniżej 2%. Moim zdaniem na pewno się to opłaca.
Nikt nie jest w stanie przewidzieć, jak będą kształtować się odsetki i dodatki odsetkowe w przyszłym roku. Więc trzeba poczekać i zapytać w przyszłym roku, jaki jest obowiązujący wtedy oprocentowanie.

[nexttry]

Prosta odpowiedź: A priori nie opłaca się, w przeciwnym razie bank błędnie obliczałby (albo Twoje założenia dotyczące rozwoju stóp procentowych znacząco różnią się od bankowych). Jednak czy redukcji ryzyka (związanej ze wzrostem stóp procentowych) jest wart marży banku, to zależy tylko od Ciebie.

[NaTwoim13]

Czyżby Marge banku?? Nexttry, czytasz, że bank ma wyższą marżę za pośrednictwem Forward? Skąd się tego dowiedziałeś?

[Tikonteroga]

Czy zastanawialiście się kiedyś nad zmniejszeniem Waszego zadłużenia i przede wszystkim dużego kredytu poprzez dodatkowe spłaty? Należy pamiętać, że każda dodatkowa spłata „de facto” przekłada się na 3,25% zwrotu, zwiększając jednocześnie udział spłaty kredytu w ratach. To prawdopodobnie jedna z najlepszych i bezpiecznych inwestycji finansowych!
Im mniejsze jest zadłużenie po zakończeniu okresu obowiązywania oprocentowania, tym mniejsze ryzyko związane z rosnącymi stopami procentowymi.

[NaTwoim13]

@Tikonteroga
Przepraszam, ale dlaczego zawsze wracasz do dodatkowych spłat, szybkiego spłacania pożyczek i oszczędzania na odsetkach? Przecież TE wie o tym, to jednak nie było tematem jego pytania?

[Tikonteroga]

@Tikonteroga
Przepraszam, ale dlaczego zawsze grasz na temat dodatkowych spłat, szybkiego spłacania pożyczek i oszczędzania na odsetkach? Czy autor wątku nie wie o tym? To było jednak nie jego pytanie?

Rozumiem, że dodatkowe spłaty są dla Ciebie czymś niepożądanym. Jeśli ludzie szybko spłacają swoje kredyty, nie będziesz mógł im sprzedać kolejnego finansowania.
To forum służy do pomagania ludziom, a nie do spełniania własnych interesów, jak to nazwałeś łowienie. Dopóki ty i inni tutaj realizujecie swoje interesy i nie bierzecie pod uwagę wyłącznie interesów zainteresowanych, będę stanowił przeciwwagę dla was (kropka).

[NaTwoim13]

Tikonteroga,
Zastanawiam się naprawdę, co chcesz osiągnąć tym wszystkim! Nie odpowiadasz nawet w najmniejszym stopniu na pytania PP (prawidłowo rzeczownik rodzaju męskiego), wyciągasz coś zupełnie innego i naprawdę wierzysz, że nie uważam dodatkowych spłat za dobre, ponieważ możliwe jest, że za 2, 3, 4 lata będę zarabiał mniej, ponieważ pozostałe zadłużenie jest niższe? Serio??? Naprawdę w to wierzysz?
Zresztą! Jeśli tak by było, czy sądzisz, że konsumenci są na tyle głupi, żeby nie robić dodatkowych spłat, aby w końcu zarobić więcej? Kto wpadł na takie pomysły? Albo są na tyle głupi, że mogę im powiedzieć z powodów zysku, żeby pozostawili dług wysoki, aby ciasto było ładnie twarde??
Chłopie, chłopie, chłopie, nie jestem przecież marionetką, która myje mózgi i finansowanie budowy nie jest inwestycją, którą można tak po prostu sprzedać!

[Tikonteroga]

Tikonteroga,
zastanawiam się naprawdę, co chcesz osiągnąć tym wszystkim! Nie odpowiadasz nawet w minimalnym stopniu na pytania TE, wyciągasz coś zupełnie innego i naprawdę wierzysz, że nie lubię dodatkowych spłat, bo być może za 2, 3, 4 lata będę zarabiał mniej, gdy pozostały dług będzie niższy? Serio??? Prawdę mówiąc, wierzysz w to?
Nawiasem mówiąc! Jeśli tak to sobie wyobrażasz, wierzysz, że konsumenci są na tyle głupi, że nie będą robić dodatkowych spłat, aby ja kiedyś zarabiał więcej? Kto w ogóle wpadł na taki pomysł? Czy są na tyle głupi, abym mógł im powiedzieć z powodów wyniku, żeby trzymali dług wysoki, aby kasa była dobrze utwardzona??
Chłopie, chłopie, chłopie, naprawdę nie jestem strukkiem, który myje mózgi i finansowanie budowy domu to przecież nie jest inwestycja, którą można łatwo sprzedać!

No więc TE ma problem. Mianowicie potrzebuje refinansowania istniejących pożyczek. Jednym z możliwych rozwiązań jest wspomniane kredyt przedterminowy. Teraz pojawia się pytanie, czy za 5 lat stopy procentowe będą wyższe czy niższe niż stopy procentowe, które można obecnie zabezpieczyć poprzez kredyt przedterminowy. To pytanie eksperci też nie mogą odpowiedzieć i nie odpowiedzieli. Bank ma pewnie więcej informacji niż wszyscy tutaj i ustali stopę procentową w taki sposób, aby ryzyko było jak najniższe.
To, co można jednak wywnioskować, to że Jeden z jednej strony prowadziłby rozmowę doradczą, a następnie najprawdopodobniej załatwiłby jakąś formę refinansowania (kredyt przedterminowy, konto oszczędnościowo-rozliczeniowe). Z drugiej strony inny człowiek oburza się, że ten Jeden zabiera mu interes niechlubnym sposobem.
Więc zaproponowałem alternatywną możliwość, którą być może można łatwiej i mniej spekulatywnie ocenić. Ponieważ stopa procentowa dla istniejących kredytów jest znana, można teraz obliczyć scenariusze i zobaczyć, jaka będzie pozostała kwota zadłużenia po dodatkowych spłatach o różnej wysokości. W zależności od dostępnej kwoty. Przy stopach procentowych między 2,65 a 3,25 % i co najmniej 5 lat pozostałego okresu na pożyczkę, można osiągnąć wiele, jeśli pieniądze są dostępne.
Twój kolega opublikował tutaj w forum statystykę, z której wynika, że wielu kredytobiorców faktycznie ma umówione dodatkowe spłaty, ale nie korzystają z nich. Nie wiemy, dlaczego nie korzystają z dodatkowych spłat. Więc można przynajmniej zapytać...
Aby jeszcze odpowiedzieć na Twoje pytania, powiedziałbym teraz, że w ogólnej perspektywie zyskujesz, gdy klient nie zna się na danej dziedzinie.

[NaTwoim13]

Czy mogę ci szczerze powiedzieć coś po 25 latach pracy jako pośrednik i 6 latach przynależności do forum finansowego z udziałem około 70 finansowań, które miałem okazję towarzyszyć poprzez dyskusje i prośby o pomoc?
Osoby, które uważają, że wiedzą, jaka jest najlepsza oferta finansowania (najlepszego finansowania tak naprawdę nie ma), zazwyczaj są tymi, którzy mieliby się gorzej (zdarza się, że można im jeszcze powiedzieć, jak mogłoby być lepiej lub co w rzeczywistości powinni wybrać), niż Ci, którzy otwarcie i szczerze mówią, że tylko wydaje im się, że wiedzą, lepiej zapytają, są otwarci na informacje i dalsze optymalizacje.
Głupi i naiwny konsument w ogóle nie istnieje, są tylko źle poinformowani, ufający (koledzy z banku), nowi z oczami pełnymi strachu oraz obojętni.
W końcu wiele zależy od mentalności i podejścia, ludzi z ich wychowaniem i doświadczeniami. Przede wszystkim, oczywiście, sprawa zaufania. Nie zawsze korzyść ekonomiczna jest decydującym kryterium, jednak kiedy można ją połączyć z innymi zaletami i potrzebami, zbliżamy się do indywidualnie najlepszego planu finansowania.
W rzeczywistości wszystko to dość proste, a moją zaletą jest to, że można mnie zauważyć i obserwować, ponieważ działam publicznie i jestem dostępny dla każdego, między innymi tutaj, chętnie publikując i pomagając.
Wątpię, że twój pomysł rozwiąże problem autora posta, ani że on go nie przemyślał. W ten sposób nie odpowiadam na jego problem, a zatem mu nie pomagam.
To nie oznacza jednak, że każdy tu może pisać i robić, co uważa za słuszne.

[nexttry]

[cytuj=noelmaxim">
Marge bankowa?? Nexttry, czy sądzisz, że bank ma wyższą marżę z Forward? Skąd czerpiesz takie wnioski?

Oj, mój błąd. Zawsze zapominam, że banki to organizacje charytatywne. Dodatkowe ryzyko (ryzyko zmiany stóp procentowych) jest chętnie ponoszone i bez żadnych dodatkowych opłat przenoszone na klienta. Banki na to sobie pozwolą, ponieważ całe działy analityczne (które ustalają ceny) chętnie pracują całkowicie za darmo.
To samo dotyczy z pewnością kontraktów terminowych, różnych innych Forwardów, opcji, swapów, certyfikatów wszelkiego rodzaju. Wszystko tylko dla dobra klientów, aby zminimalizować ich ryzyko?

[NaTwoim13]

Reasumując, bank oczywiście refinansuje pożyczkę terminową od razu i musi zapłacić odsetki. Ponieważ klient nie musi dokonywać płatności, dopóki nie zdecyduje się na skorzystanie z pożyczki, bank nalicza dodatkową opłatę (nie jest to koszt związany z ryzykiem, lecz obliczony koszt). W ten sposób bank odzyskuje wydatkowane wcześniej środki.

Naturalnie, przedstawiłem to w uproszczony sposób, aby zrozumieć ogólną zasadę.

Nie musisz reagować dziwnie, zapytaj wcześniej tatę, chętnie pomogę.

[nexttry]

To dla mnie zagadka, że faktycznie chcesz powiedzieć, że banki rzeczywiście udzielają klientom dokładnie taki sam stopę procentową w ramach transakcji na przyszłość, jaką ich wewnętrzne działy analityczne obliczyły jako wartość oczekiwaną na odpowiedni okres. To jest podobny model do ubezpieczeń. Płacisz pieniądze (czy to jawne opłaty czy też nie jest istotne), żeby inny podjął za Ciebie ryzyko.

Oczywiście dokładnie to samo dzieje się w przypadku transakcji na stopy procentowe. Większość klientów kończy płacąc wyższą stopę procentową niż wynosi rzeczywista, rynkowa stopa w danym momencie. Dzięki temu mają pewność, że stopy procentowe nie wzrosną dowolnie. Bank zarabia na transakcjach na stopy procentowe... Przejmuje ryzyko zmiany stóp procentowych, za które klient (co jest całkowicie zrozumiałe!) musi zapłacić. Są sytuacje, w których to ma sens, i sytuacje, w których nie ma sensu z perspektywy klienta.

Ale, i o to chodzi, a priori wartość oczekiwana jest negatywna dla klienta! Przeciętnie klient faktycznie płaci więcej poprzez taki konstrukt. Zabezpieczenie się przed ryzykiem kosztuje, to jest podstawowy model biznesowy każdej firmy ubezpieczeniowej (a transakcja na przyszłość jest ubezpieczeniem przed dowolnym wzrostem stóp procentowych)

Przykład studium na ten temat:

https://www.fmh.de/zinsen-vergleiche...lehen/tabellen

Ale to koniec moich wypowiedzi tutaj. Studium mówi wszystko. Rozumiem już, że takie tematy Cię nie interesują, i będziesz dalej głosić swoje mądrości i zawsze musisz mieć ostatnie słowo. Ale to smutne, że w dziedzinie sprzedaży finansowej nie zna się nawet podstawowych modeli wyceny odpowiednich produktów.

[2tneub]

Ponieważ jest to moje własne zainteresowanie, jak to wygląda w takim przypadku, gdy ze względu na dodatkową spłatę faktycznie jest potrzebne mniej kredytu? Czy w takim przypadku muszę mimo wszystko wziąć cały kredyt?

[6Bankkaufmann]

Ten pełny kredyt zostanie spłacony. Można również dodatkowo spłacić tę zabezpieczoną pożyczkę z wyprzedzeniem.

[NaTwoim13]

Pracownik banku, nie pomaga to nikomu, ponieważ najpierw trzeba ustalić, czy pożyczka w ogóle może zostać wypłacona w pełnej wysokości, co zdecydowanie nie jest zagwarantowane w każdym banku.

[2tneub]

@Noel
Dlaczego nie można tego wypłacić?
Jeśli wcześniej dokonam takiej samej nadpłaty, to przecież powinno być zapewnione odpowiednie zabezpieczenie (chyba że Dom się spali lub coś w tym rodzaju)

Problem polega na tym, że z maks. 5-krotną nadpłatą wynoszącą 5% można spłacić aż 25% pierwotnej kwoty kredytu. Natomiast, w odniesieniu do kredytu z umową terminową, ta sama kwota może stanowić już ponad 50%, która nie może być po prostu spłacona w ciągu jednego roku.