Capital Investment 4

[Gurki]

Cześć,
planujemy zakup domu szeregowego (nowego budownictwa) od większego dewelopera na następujących warunkach:
331.000 cena zakupu
4.500 podłączenie domu do sieci
8.800 wiatrak
-----------------------------
344.300 koszt łączny
Dodatkowo zastrzegliśmy 15.000 EUR na różne rzeczy, takie jak prace malarskie, wykładziny podłogowe, ogród itp. Z naszego kapitału własnego (saldo bankowe) możemy pokryć koszty dodatkowe, dzięki czemu potrzebujemy finansowania w wysokości 359.000 EUR.
Zwróciliśmy się do dwóch pośredników finansowych; pierwszy z nich zapytał nas o własne prace, ale ponieważ jesteśmy raczej niezręczni, zgodziliśmy się zrezygnować z deklaracji własnych prac. Chcieliśmy uzyskać ratę poniżej 1400 EUR przy jak najdłuższym zabezpieczeniu odsetek (ewentualnie z uwzględnieniem oszczędności w budowie).
Po tym, jak pierwsza oferta finansowania nie doszła do skutku (nie z powodu braku zdolności kredytowej, ale ze względu na wpis do księgi wieczystej, który rzekomo był niezgodny z polityką kredytową danego banku), otrzymaliśmy od niego nową ofertę od ing-diba z dofinansowaniem KfW po stopie oprocentowania 2,55%, spłacie 2%, zabezpieczeniu odsetek na 15 lat.
Drugi pośrednik automatycznie uwzględnił własne prace o wartości 19.000 EUR w finansowaniu. W ten sposób koszty domu wzrosły do 378.000, ale z drugiej strony zostały one zrównoważone przez własne prace jako kapitał własny, co oznaczałoby, że kwota kredytu również wynosiłaby 359.000 EUR. Dzięki tej konstrukcji osiągnął on jednak obniżenie wskaźnika obciążenia na poziom poniżej 95% i uzyskanie stopy oprocentowania 2,30% w ing-diba. Twierdzi, że opracuje zestawienie własnych prac, które jednak nie będą musieliśmy udowodnić bankowi, ponieważ banki zwykle bez problemu uznają własne prace do kwoty 20.000 EUR. Faktycznie będziemy mieli mało własnych prac do wykonania, będziemy szukać najtańszej alternatywy malarskiej, wybierzemy tanie wykładziny podłogowe i najprawdopodobniej zlelimy wykonanie, jeśli fundusze na to nie wystarczą, mamy jeszcze trochę rezerwy na koncie.
Do tej pory wszystko dobrze. Zastanawiam się jednak, czy bank zarzuci nam rachunek malarski wraz z pracami malarskimi podczas wypłaty, skoro prace malarskie zostały uwzględnione jako własne prace w finansowaniu. Nie chcemy zostać z rachunkiem, tylko dlatego, że nasz pośrednik w aplikacji kredytowej pokręcił. Czy po zakończeniu kredytu dla banku jest równie obojętne, czy środki są wydawane zgodnie z przeznaczeniem w odpowiedniej wysokości? Przecież dzisiaj nie wiem, ile kosztuje dana usługa i czy jednak nie zdecyduję się na droższą pracę malarską lub zainwestuję w droższy parkiet i sam pomaluję ściany, bo inaczej nie starczy pieniędzy?
Ale ten sposób, w jaki uwzględnia się własne prace dla obniżenia wskaźnika obciążenia, wydaje mi się trochę podstępny. Z drugiej strony, twierdzi, że dotychczas nie były zaciągane kredyty bez uwzględnienia własnych prac. Czy drugi pośrednik po prostu jest zbyt ostrożny?
Czy są jakieś doświadczenia dotyczące tego, jak banki sprawdzają, czy po zatwierdzeniu kredytu zgłaszane są środki na robociznę, która została już uwzględniona jako własna praca w finansowaniu? Dziękuję z góry!

[NaTwoim13]

Proszę, nie oczekuje Pani, że inwestycja życiowa będzie związana z oszustwem kredytowym, prawda??? Proszę zobaczyć opłaty pośredników, którym zaufała Pani w celu nawiązania kontaktu z planowanym bankiem. Tylko w ten sposób można zagwarantować, że spośród 10 konsumentów 3 nie zostaną oszukani przez tych, którzy powinni być wsparciem w trudnych chwilach, kiedy nie idzie im najlepiej.
Rozwiązanie Pani sytuacji wygląda uczciwiej i sprawiedliwiej poprzez uzyskanie lepszych warunków niż te, których nie jest w stanie i chce Pani uzyskać od Ing.Diba, ponieważ nie spełniają one kryteriów. Czy może to być powód? Dlaczego wybierać Ing.DiBa, skoro można to zrobić uczciwiej, taniej i bezpieczniej???

[Gurki]

Dziękuję za ocenę. Oznacza to więc, że nie jest to normalna praktyka biznesowa dla drugiego pośrednika podawać prace własne, nawet jeśli faktycznie ich nie wykonuje. Niestety, bez tej szarlatanerii żadne z dwóch pośredników nie proponuje nam korzystniejszych warunków niż te, które zaoferowała nam ing-diba.

[nexttry]

Inwestycja życiowa z oszustwem kredytowym jako cel? Czy na pewno o to chodzi? Proszę pokaż opłaty pośredników z zaufanej przez Ciebie banku. Tylko w ten sposób można zagwarantować, że spośród 10 konsumentów 3 nie będą musieli dać się nabrać, ponieważ idioci uważają, że mogą oszukiwać tych, którzy powinni stawać po ich stronie, gdy im krucho.

#2... na jakie pomysły niektórzy wpadają...

[Martin79HN]

Cześć Gurki,
w przypadku finansowania w wysokości 95 lub 100% wszystko musi być dopasowane.
Czy koszty dodatkowe od dewelopera są właściwie obliczone?
Wykopy, utylizacja, kable, Telekom, prąd budowlany, woda, obciążenie kredytu w okresie budowy, (czynsz i kredyt), dodatkowe większe płytki, dodatkowe gniazdka (nigdy dość!), itp.
Moim doświadczeniem jest, że będziesz potrzebował zapasu od 5 do 10%.

[Gurki]

Cześć, Martinie,

to jest ustalona cena za Dom z kluczem na gotowe z działką, czyli powyższe koszty powinny być w dużej mierze pokryte przez to. Oczywiście, jeśli ktoś chce i może, można zdecydowanie zainwestować w dodatkowe wyposażenie, ale głównie będziemy musieli pogodzić się z standardem. To są po prostu wydatki, które trzeba ponieść, jeśli buduje się na obrzeżach dużego miasta i nie ma się 100 000 EUR wkładu własnego. Oczywiście, wszystko jest dość napięte, mamy trochę oszczędności na wypadek awarii, ale na prace malarskie, wykończenie podłogi i ogród (tylko 30 m²) musi to wystarczyć. Musi być też miejsce na tanią kuchnię (nie opcję za 15 000 EUR od producenta kuchni z kamiennym blatem i sprzętem high-end). W razie kłopotów z podwójnymi opłatami możemy, w ostateczności, skorzystać z pomocy rodziców.

Z reakcji wynika, że podawanie prac własnych i liczenie na to, że bank nie będzie się zbytnio przyglądał, gdy przedstawimy odpowiednie rachunki, nie jest zbyt rozsądne. Może się udać w 90% przypadków, na pewno są również takie, w których inwestorzy sami nie mogli wykonać prac własnych z powodu choroby i ostatecznie zlecali je zewnętrznej firmie. Jednak dyskutowanie z bankiem i negocjowanie, czy rachunki mogą zostać wzięte pod uwagę w kredycie, jest dla mnie zbyt ryzykowne.

[Martin79HN]

Dzień dobry Gurki,

Mogę powiedzieć Ci z własnego doświadczenia, że standardowy zakres prac nam wystarczył. Jednakże wiele rzeczy nie było wliczone w cenę, takich jak: studzienki ściekowe (często wymagane), podłączenie kanalizacji, woda pitna, prąd, kable, usługi telekomunikacyjne, dodatkowa opłata za większy format płytek i dodatkowy nakład pracy przy ich układaniu, niewystarczająca ilość gniazdek elektrycznych, zgoda na budowę, podatek od nieruchomości, usługi geodety, ekspertyzy gruntowe itd.

Co do kuchni: u nas blat granitowy kosztowałby od 6000 do 7000 €. Dlatego nie zainwestowaliśmy w ekskluzywną kuchnię, ale w bardzo ładną kuchnię z wysokiej jakości wyposażeniem za 15 000 €, wliczając montaż. Jeśli myślisz, że dodatkowe 5000 € nie robi różnicy, to jest to wręcz lekkomyślne, chyba że na początek wystarczy Ci kuchnia używana.

Samych dodatkowych kosztów mieliśmy mnóstwo i mieliśmy szczęście, że mieliśmy oszczędności. Mimo to musiałem dodać dodatkowe 10 000 € kredytu oprocentowanego na poziomie 2,99%.

Co do prac własnych, planowaliśmy zrobić podjazd, taras, ogród itp. sami. Jednak kiedy okazało się, że trzeba betonować murek oporowy, nie mogliśmy tego zrobić sami! Koszty związane z zewnętrznym wykończeniem wyniosły ostatecznie około 20 000 € więcej niż planowaliśmy. Dodatkowe koszty na domu to kolejne 20 000 €.