Capital Investment 4

[hotginger]

Jesteśmy oboje urzędnikami, ja w stopniu A12, mój partner życiowy jeszcze w stopniu A9, w przyszłym roku w stopniu A10. Obecnie zarabiamy oboje razem nieco ponad 5500€ netto miesięcznie. Oboje pracujemy na pełny etat i ponieważ mam 15-letniego syna, planowanie rodzinne jest już zakończone. Ponieważ oboje zdecydowaliśmy się ponownie studiować późno w życiu i dopiero teraz zostaliśmy mianowani na stałe urzędnikami, posiadamy stosunkowo mało kapitału własnego. Obecnie mamy również oddzielne mieszkania i finanse. Spłacam kredyt samochodowy w wysokości 340€ miesięcznie oraz raty za kredyt studencki w wysokości 137€ miesięcznie, z pozostałym saldem w wysokości nieco poniżej 8000€. Czy w takiej sytuacji możliwe jest uzyskanie finansowania w wysokości 110% planowanych 450 000€ na całość, czyli działkę, koszty budowy i dodatkowe koszty budowy? Oczywiście mogę spróbować szybko spłacić te 8000€ w ciągu najbliższych miesięcy, ale wówczas nie będę zdobywać kolejnego kapitału własnego... Chcielibyśmy zachować nasz obecny kapitał własny jako rezerwę...

[6Bankkaufmann]

Z dochodem z pewnością możliwe jest odpowiednie sfinansowanie budowy.
Oczywiście powinni/muszą Państwo również posiadać istniejący kapitał własny, ale niekoniecznie go wykorzystywać.
Podczas trwania budowy generowane są także koszty związane z odsetkami kredytowymi (wydatki na czynsz i odsetki od kredytu hipotecznego podczas budowy)
Gdzie szukają Państwo swojej wymarzonej nieruchomości w Niemczech?

[Ex-Studentin]

W tym przypadku wiek twojego partnera i ciebie nadal ma znaczenie.
Jeśli chcecie spłacić Dom do emerytury, oboje powinniście mieć mniej niż 40 lat, najlepiej nawet mniej niż 35 lat.
Ponieważ od około 50 roku życia zaczynają się problemy ze zdrowiem... Warto również zastanowić się, co się stanie z domem w przypadku rozstania. Ze względu na konieczność zapłacenia bankowi rekompensaty za przedterminową spłatę, w przypadku sprzedaży moglibyście ponieść straty.
Zanim uzbieracie odpowiednią wkład własny (40-100k), na pewno minie jeszcze kilka lat. Do momentu zbudowania domu, twój syn prawdopodobnie będzie już dorosły.
Pozdrowienia
Jenny

[hotginger]

Jesteśmy oboje w wieku 36 lat.
Po prostu nie widzimy powodu, dlaczego mielibyśmy płacić czynsz jeszcze przez 3-4 lata i jednocześnie budować kapitał własny... To oznaczałoby wydanie 36 000 do 48 000 w przyszłości, które zamiast na wynajem teraz wydaliśmy by na nic... Wolimy jednak ten wkład od razu sfinansować...

[hotginger]

Ponieważ mam bardzo dobrą polisę ubezpieczenia na wypadek niezdolności do pracy, która wypłaca również w przypadku częściowej niezdolności i w każdym przypadku pokrywa różnicę w moich prawach emerytalnych i obecnym wynagrodzeniu...

[6Bankkaufmann]

@hotginger, niska marża procentowa, którą teraz płacisz za finansowanie w wysokości 110%, moim zdaniem z łatwością zostałaby zrekompensowana w porównaniu z oprocentowaniem, które będziemy mieć tutaj za 3-4 lata. W związku z tym Twoje rozważenia o szukaniu odpowiedniej nieruchomości i jej realizacji są całkowicie trafne.

[Alex [CryptoMod]]

Jesteśmy oboje w wieku 36 lat.
Po prostu nie możemy się zgodzić na płacenie czynszu przez kolejne 3-4 lata i jednoczesne budowanie kapitału własnego... Zamiast wydawać 36 000 do 48 000 na wynajem, wolałibyśmy ten pieniądz zainwestować w coś własnego... Wola libyśmy sfinansować kwotę bezpośrednio.

Powinniście jednak pamiętać o tym, że przy budowie domu najpierw zniknie około 40 000 EUR na dodatkowe koszty, których już nigdy nie odzyskacie.
Z drugiej strony:
2x urzędnik z dobrymi dochodami, jeśli weźmiecie kredyt z oprocentowaniem 2% (jeśli to możliwe ??) i spłacicie go z 3% amortyzacją, to miesięczna rata wyniesie 1 875 EUR, okres spłaty 15-20 lat?
Ryzyko widziałbym w przypadku potrzeby większej ilości pieniędzy podczas budowy. Czy bank udzieli wam wtedy kolejnego kredytu? (i jeśli tak, to pod jakimi warunkami?)

[hotginger]

To związane z opłatami dodatkowymi jest dla nas jasne ? ale będą one występować teraz lub za trzy lata...
W zasadzie planujemy dość hojnie, aby uniknąć konieczności dodatkowego finansowania... Bank otrzyma już dość dokładne obliczenia, a dodatkowo planujemy otrzymać wsparcie z programu KfW, ponieważ planujemy standard kfw40.
Moja siostra bez problemu otrzymała 400k na 100% przy dochodzie tylko mojego szwagra, który jest mniej więcej taki sam jak mój dochód, więc nasza sytuacja wyjściowa jest właściwie znacznie korzystniejsza...

[hoehlenbewohner]

Niemniej jednak budowa nowego obiektu bez wkładu własnego nigdy nie jest dobrą ideą.
W pewnym momencie zabraknie wam pieniędzy i będziesz musieli je zdobyć za wysoką cenę.
Czy nie ma żadnej interesującej nieruchomości w waszej okolicy?

[Spiagei]

Cześć,
przy A12 i A9 110% nie powinno być problemem.
Musicie jednak pamiętać, że przy finansowaniu powyżej ceny zakupu/kosztów produkcji, odsetki będą znacznie wyższe, ponieważ bank nie ma już zabezpieczenia.
Jeśli macie konto oszczędnościowe, możecie również wziąć kredyt na kwotę do 30000€. Tutaj odsetki są znacznie korzystniejsze.
Czy już macie jakiś obiekt?
Pozdrowienia, Stefan

[hotginger]

To nie tak, że nie mamy w ogóle EK, po prostu nie chcemy od razu wyrzucić go do głównego kotła, aby w razie czego mieć zapas... Ponieważ tu nieruchomości o wartości co najmniej 400 tysięcy są sprzedawane z potrzebą remontu lub renowacji, przy takiej samej cenie można też dostać nowy budynek, dlatego dla nas istniejąca nieruchomość nie wchodzi w grę...
Rozumiemy, że będą dodatkowe odsetki, ale to nadal dla nas lepsza opcja niż czekać jeszcze kilka lat. Mamy w perspektywie działkę, teraz czas na wstępną planową domu, aby mieć dość konkretne liczby dla banku.

[hotginger]

Więc stworzyłem oszacowanie kosztów z wystarczającym buforem i doszedłem do kwoty 425,00 €. Po odjęciu premii za grunt w wysokości 1500 € od miasta ze względu na mojego syna i dofinansowania w wysokości 10 000 € dla kfw40, będziemy mieli około 415 000 € potrzebnych na finansowanie (wliczając koszty poboczne budowy i kuchni). Dodatkowo dostaniemy 100 000 € jako pożyczkę od banku kfw, co oznacza, że będziemy potrzebować tylko 315 tysięcy od banku... Jakie banki są polecane?

[nexttry]

Mam nadzieję, że nie wierzysz naprawdę, że remont i nowe budownictwo są takie same kosztowo przy tych samych warunkach ramowych (działka, wyposażenie, rozmiar itp.). Bardzo możliwe, że w kalkulacji jest coś nie tak lub przyjęto jako podstawę jakieś zakładowe oferty.

Choć nie ma to związku z finansowaniem, powinniście to wyjaśnić wcześniej. Co do finansowania: na pewno wykonalne, ale bez wkładu własnego nie byłoby to moje.

Ile kosztuje działka w stosunku do całkowitej sumy? I jak duży Dom chcecie zbudować?

[hotginger]

Ale tutaj w rzeczywistości tak jest! Obserwuję ten rynek od bardzo dawna i praktycznie nie ma tutaj dostępnych już istniejących nieruchomości. Potwierdził mi to nawet niezależny agent nieruchomości oraz architekci z mojego kręgu znajomych... Nawet LBS zaleca budowę nowego domu! Działka kosztuje 65 000 €, bez prowizji, a z kosztami dodatkowymi uzyskania tego gruntu wychodzi około 70 000 €. Dom (o dość szerokich standardach i z kategorią energooszczędności kfw, z wiatą garażową oraz podstawowymi elementami infrastruktury zewnętrznej) kosztuje 325 tys. euro, a z licznymi kosztami związanymi z budową, jeszcze około 30 tys. euro dodatkowo, to daje łączną kwotę 425 tys. euro.

[hotginger]

Grunt w nowym osiedlu kosztuje 130 metrów kwadratowych, natomiast istniejące nieruchomości znajdują się w obszarach, gdzie cena metra kwadratowego wynosi obecnie 300-400... I to nie mówiąc o wartości domu!
https://www.immobilienscout24.de/Suche/S-T/Haus-Kauf/Umkreissuche/W_fcrzburg_20_28Kreis_29/-/-6605/2199741/-/-/20/5,00-/120,00-/-/-/-/-/-/4?enteredFrom=result_list
Aktualne istniejące nieruchomości z co najmniej 5 pokojami ? Wszystko poniżej 300 tysięcy wychodzi poza nasz możliwy zasięg, ponieważ mój syn musi przyjeżdżać do szkoły autobusem... A ponieważ zostało mu tylko 1,5 roku, zmiana szkoły nie wchodzi w grę...

[nexttry]

OK weźmy to po prostu tak... więc zgaduję, że po prostu kupujemy wszystkie nieruchomości, budujemy domy i od razu sprzedajemy z zyskiem w wysokości kilku 100,000€. Czy może chodzi o specjalnie dotowane działki (ignorując 1,500€, które nie mają znaczenia)? Czy może to być wieś w okolicy, gdzie nie ma prawdziwych porównywalnych nieruchomości (cena działki skłania mnie do tego wniosku)?

Dla kalkulacji: Wygląda na to, że grunty w waszym regionie są nadal dość tanie, co oczywiście jest praktyczne. Ponieważ tylko podjazd i podstawowe instalacje zewnętrzne (przyjmując, że maksymalnie 15 tys. zł na to przypada) powinny pasować do ceny domu, jeśli bez piwnicy i nie przekraczające 180 m2, powinien być całkiem dobry. Oczywiście bez możliwości dokładnej oceny na podstawie waszego konkretnego przykładu. Koszty budowy są szacunkowo raczej niskie. Może się zgadzać, ale mogą być też wyższe o 20 tys. zł. To zależy głównie od ewentualnych prac związanych z gruntem (już wyjaśnione? Nawet jeśli wszystko jest w porządku z działką obok, nie oznacza to, że u was nie będą wyższe koszty).

[hotginger]

Przyczyną tego jest to, że tereny mieszkaniowe są wciąż stosunkowo tanie, ponieważ rodzinom ma być umożliwione budowanie, co w ziemi Würzburga obecnie prawie nie jest możliwe z powodu horrendalnie wysokich cen gruntów... Jest to dzielnica gminy, w której obecnie mieszkamy, około 5 kilometrów od głównej miejscowości, ale z dobrym połączeniem autobusowym i autostradowym...
Carport buduje nam mój brat (czyli będą koszty materiałów), ponieważ jest specjalistą, a zielenią zajmiemy się wspólnie z nim, jako że jest kierownikiem w szkółce drzewnej, więc mamy tam również dobre warunki cenowe. Dlatego na razie szacujemy koszty na około 15 tysięcy euro.
Dom bez piwnicy
Przewidywane koszty dodatkowe związane z budową wyglądają następująco:
Pomiar i ustawienie geodezyjnych punktów odniesienia ~ 2000€
Badanie gruntu ~ 550€
Wykopy i wywóz (koszty samej płyty fundamentowej są uwzględnione w kosztach budowy) ~ 10.000€
Ubezpieczenia 400€
Tablice/Dixie/Bałtycki prąd/Budowlane woda/Kontener 1500€
Koszty przyłącza domowego ~10.000€
Pomiar po przeprowadzce 600€
Wnioski i przygotowanie przez firmę budowlaną 4000€
Rezerwa na blokowanie ulicy i inne 2500€

[Alex [CryptoMod]]

Cześć ponownie,
Myślę, że Wasza lista kosztów jest zrozumiała.
Dla mnie ryzyko pozostaje, gdy pojawią się nieoczekiwane koszty.... może się zdarzyć, że budowa potrwa o 6 miesięcy dłużej (koszty najmu + finansowania są ponoszone miesięcznie) lub coś niespodziewanego się wydarzy (nikt by się tego nie spodziewał) i będziemy musieli ponownie zainwestować pieniądze. Jeżeli zdarzy się sytuacja, że trzeba będzie znaleźć dodatkowe finansowanie, to może to być bardzo kosztowne.
Nie jestem również przekonany, że istniejące nieruchomości są droższe od nowych budynków, raczej uważam, że nowa budowa, którą się ma nową i zaplanowaną w 100% zgodnie z własnymi życzeniami, kosztuje niewiele więcej. W przypadku istniejącej nieruchomości przynajmniej mogę ocenić, czy będę mógł się szybko wprowadzić i stopniowo ją remontować.....
Nie ma wątpliwości, że finansowanie nieruchomości jest z pewnością możliwe z Waszej strony.

[hotginger]

Planujemy Dom prefabrykowany ze względu na lepszą efektywność energetyczną, więc opóźnienia są na szczęście dość rzadkie...
Nie jesteśmy rzemieślnikami, dlatego dla nas nie wchodzi w grę stopniowa renowacja...
Ponadto podczas budowy zawsze są pobierane tylko częściowe kwoty, za które oczywiście naliczane są odsetki, ale podwójne obciążenie jest dla nas łatwe do przezwyciężenia, ponieważ główna kwota zostaje zapłacona po zakończeniu budowy... Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego podwójne obciążenie występuje od razu i utrzymuje się przez dłuższy czas, zwłaszcza jeśli jeszcze wiele trzeba zrobić.

[NaTwoim13]

Więc wszystko zostało powiedziane, na podstawie dochodów i statusu zatrudnienia można uznać, że pozytywna rekomendacja dotycząca kredytu jest pewna.

Chodzi teraz o to, w jaki sposób zostanie ukształtowany plan finansowy, jak można tak dostosować tę finansowanie w wysokości 110%, aby można było uzyskać najlepsze warunki.

Wszystko inne zostało już powiedziane i stoi na swoim miejscu!