Re: Finansowanie obiektu do remontu WHEN KfW i własne przedsiębiorstwo remontowe?)
Napisany przez Onomnomnom -
- pt mar 10, 2017 8:23 am
Cześć,
ponieważ dopiero zaczynam zgłębiać ten temat, pomyślałem, że może tu znajdę odpowiedzi na kilka moich pytań.
Jeśli chodzi o warunki ramowe:
Ja (28 lat) i mój partner życiowy (26 lat) (oba mający umowy na czas nieokreślony) rozważamy zakup nieruchomości i już trochę szukamy odpowiednich obiektów. Ponieważ zdecydowanie chcemy mieć możliwość samodzielnej pracy, a mój partner prowadzi własną firmę budowlaną razem z ojcem, a także mój ojciec, chcemy zaoszczędzić (1) i jesteśmy bardzo wymagający, jeśli chodzi o nasze wyobrażenia o własności. Dlatego nie opłaciłoby się nam kupować gotowego do zamieszkania domu lub mieszkania, które kompletnie nam się nie podoba, jeśli chodzi o rozkład pomieszczeń, łazienkę, okna i drzwi, i w ogóle całe zamieszanie kupować, żeby potem wszystko rozbierać i robić według własnych planów. Również budowa od podstaw nie wchodzi w grę, ponieważ kompletnie nie przekonują nas klasyczne domy prefabrykowane, ponieważ chcielibyśmy cieszyć się urokiem czegoś starego (bardzo wysokie sufity, duże okna, bardzo otwarty układ pomieszczeń itp.). Ponieważ pracujemy w Berlinie, niestety już nie jest to takie proste, i może minąć trochę czasu, zanim znajdziemy coś odpowiedniego. Ale to tak na wstępie, aby zrozumieć, dlaczego chcemy to zrobić w taki sposób.
Na razie nie mamy zbyt dużego kapitału własnego, bez wsparcia rodziny mamy tylko 10 000 euro. Teraz odkładam jednak miesięcznie 1 500 € i mam nadzieję, że do końca roku uda mi się pokryć co najmniej koszty dodatkowe, a nasz najem trwa jeszcze rok. To też jeden z powodów, dlaczego wszystkiego trzeba teraz doświadczać z dystansem. Mimo to chciałbym już obejrzeć kilka nieruchomości, żeby zdobyć doświadczenie i zorientować się na rynku. Zapytałem także dwie banki o poradę finansową. Chcę się jednak przygotować na rozmowę i dowiedzieć się, czy próbuje mi się tam coś wcisnąć.
Teraz pojawia się pierwsze pytanie:
Dalej staram się znaleźć odpowiedni punkt wyjścia. Obejrzeliśmy nieruchomość (mieszkanie własnościowe), gdzie jeszcze wiele, wiele trzeba zrobić, zanim będzie się miało solidne podstawy do dalszej pracy, a to wszystko wykonuje się jeszcze we współpracy z wspólnotą mieszkaniową, co mnie nieco niepokoi. Jednak agentka nieruchomości powiedziała, że należy najpierw skorzystać z porady finansowej, zanim zacznie się oglądać nieruchomości, aby mieć ramy cenowe. W związku z tym sprawdziłem, co trzeba przygotować na taką konsultację, i tam stwierdzono, że powinno się już mieć konkretną nieruchomość na oku, a w przypadku prac remontowych powinno się już sporządzić listę, co trzeba zrobić, ile to będzie kosztować itp. Więc od czego zacząć? Jak to ogólnie wygląda? Ponadto skierowała nas do doradcy finansowego, który rzekomo umożliwił pożyczkę w wysokości 320 000 € na nieruchomość za 300 000 € dla starszego rozwiedzionego mężczyzny (czyli nie optymalne warunki). Szczerze powiedziawszy, nie chciałbym wspomóc, a chciałbym raczej uzyskać realną poradę, aby wiedzieć, na co naprawdę i na co możemy sobie pozwolić, a na co nie.
Teraz znaleźliśmy drugą nieruchomość, którą chcemy obejrzeć w ciągu kilku dni. Jest to stara pracownia stolarska, ale położona na terenie zwykłej okolicy z wieloma domami jednorodzinnymi, i odpowiada to naszym wyobrażeniom, wszystko jeszcze dość otwarte, wysokie sufity, miejsce na duże okna. Jednak w tym przypadku konieczna byłaby zmiana przeznaczenia, więc potrzebny byłby architekt (mamy kontakty tutaj również) i jak złożyć taki wniosek, chociaż jeszcze nie jestem właścicielem. Nie mogę go najpierw kupić, a potem być odrzucony. Czytałem coś o wstępnym rozstrzygnięciu. Czy można je złożyć jako nie będący właścicielem? Albo proszę agenta, żeby uzyskał pewne zgody?
Jeśli mielibyśmy taką nieruchomość, czy wtedy można rozważyć kredyt KfW na remont? Czy może istnieje pakiet, który nagrodziłby zmianę z przeznaczenia na działalność gospodarczą na mieszkanie? Wstępnie o tym czytałem na stronie, ale to był tylko jeden z wielu krótkich punktów. Ponadto w innym poście czytałem, że kredyt KfW możliwy jest tylko w przypadku korzystania z usług zewnętrznych, czy jednak moglibyśmy go uzyskać, ponieważ mamy praktycznie kwalifikacje zawodowe dzięki własnej firmie budowlanej? Czy teoretycznie można uwzględnić kredyt KfW jako kapitał własny, aby stopa procentowa od kredytu bankowego był bardziej korzystna, i czy banki w ogóle doradzają w tym kierunku? Bo teoretycznie traciliby na tym pieniądze poprzez niższą stopę procentową.
Czytałem również, że banki różnie wartościują pracę własną jako kapitał własny, a większość banków nie jest zadowolona, ponieważ amatorzy zazwyczaj sobie za dużo przypisują, a dodatkowo mogą mieć więcej wydatków na materiały niż firma z kontakatmi itp. Czy banki w naszym przypadku oceniliby inaczej, ponieważ jesteśmy nieco bardziej niż tylko amatorami? I czy można powiedzieć, która bank obecnie bardziej wiele przyznaje wartości pracy własnej?
Chciałbym również wiedzieć, co będzie, jeśli przedstawię bancie nieruchomość z listą kosztów remontu, które zostaną zbadane. Czy to mnie coś kosztuje? A jeśli przy badaniu okaże się, że wartość jest niższa niż cena zakupu, czy można to uznać za podstawę negocjacji z właścicielem/agentem? Czy bank ocenia tylko według obecnego stanu, czy również wzrost wartości?
Na razie to tyle. Wiem, że jest naprawdę dużo pytań i dużo tekstu, ale może ktoś zechce odpowiedzieć na kilka z nich. W tej chwili brakuje mi ram dla wszystkich informacji, jakie znalazłem, trudno mi sobie wyobrazić, jak to wszystko przeprowadzić krok po kroku.
Dziękuję serdecznie!
ponieważ dopiero zaczynam zgłębiać ten temat, pomyślałem, że może tu znajdę odpowiedzi na kilka moich pytań.
Jeśli chodzi o warunki ramowe:
Ja (28 lat) i mój partner życiowy (26 lat) (oba mający umowy na czas nieokreślony) rozważamy zakup nieruchomości i już trochę szukamy odpowiednich obiektów. Ponieważ zdecydowanie chcemy mieć możliwość samodzielnej pracy, a mój partner prowadzi własną firmę budowlaną razem z ojcem, a także mój ojciec, chcemy zaoszczędzić (1) i jesteśmy bardzo wymagający, jeśli chodzi o nasze wyobrażenia o własności. Dlatego nie opłaciłoby się nam kupować gotowego do zamieszkania domu lub mieszkania, które kompletnie nam się nie podoba, jeśli chodzi o rozkład pomieszczeń, łazienkę, okna i drzwi, i w ogóle całe zamieszanie kupować, żeby potem wszystko rozbierać i robić według własnych planów. Również budowa od podstaw nie wchodzi w grę, ponieważ kompletnie nie przekonują nas klasyczne domy prefabrykowane, ponieważ chcielibyśmy cieszyć się urokiem czegoś starego (bardzo wysokie sufity, duże okna, bardzo otwarty układ pomieszczeń itp.). Ponieważ pracujemy w Berlinie, niestety już nie jest to takie proste, i może minąć trochę czasu, zanim znajdziemy coś odpowiedniego. Ale to tak na wstępie, aby zrozumieć, dlaczego chcemy to zrobić w taki sposób.
Na razie nie mamy zbyt dużego kapitału własnego, bez wsparcia rodziny mamy tylko 10 000 euro. Teraz odkładam jednak miesięcznie 1 500 € i mam nadzieję, że do końca roku uda mi się pokryć co najmniej koszty dodatkowe, a nasz najem trwa jeszcze rok. To też jeden z powodów, dlaczego wszystkiego trzeba teraz doświadczać z dystansem. Mimo to chciałbym już obejrzeć kilka nieruchomości, żeby zdobyć doświadczenie i zorientować się na rynku. Zapytałem także dwie banki o poradę finansową. Chcę się jednak przygotować na rozmowę i dowiedzieć się, czy próbuje mi się tam coś wcisnąć.
Teraz pojawia się pierwsze pytanie:
Dalej staram się znaleźć odpowiedni punkt wyjścia. Obejrzeliśmy nieruchomość (mieszkanie własnościowe), gdzie jeszcze wiele, wiele trzeba zrobić, zanim będzie się miało solidne podstawy do dalszej pracy, a to wszystko wykonuje się jeszcze we współpracy z wspólnotą mieszkaniową, co mnie nieco niepokoi. Jednak agentka nieruchomości powiedziała, że należy najpierw skorzystać z porady finansowej, zanim zacznie się oglądać nieruchomości, aby mieć ramy cenowe. W związku z tym sprawdziłem, co trzeba przygotować na taką konsultację, i tam stwierdzono, że powinno się już mieć konkretną nieruchomość na oku, a w przypadku prac remontowych powinno się już sporządzić listę, co trzeba zrobić, ile to będzie kosztować itp. Więc od czego zacząć? Jak to ogólnie wygląda? Ponadto skierowała nas do doradcy finansowego, który rzekomo umożliwił pożyczkę w wysokości 320 000 € na nieruchomość za 300 000 € dla starszego rozwiedzionego mężczyzny (czyli nie optymalne warunki). Szczerze powiedziawszy, nie chciałbym wspomóc, a chciałbym raczej uzyskać realną poradę, aby wiedzieć, na co naprawdę i na co możemy sobie pozwolić, a na co nie.
Teraz znaleźliśmy drugą nieruchomość, którą chcemy obejrzeć w ciągu kilku dni. Jest to stara pracownia stolarska, ale położona na terenie zwykłej okolicy z wieloma domami jednorodzinnymi, i odpowiada to naszym wyobrażeniom, wszystko jeszcze dość otwarte, wysokie sufity, miejsce na duże okna. Jednak w tym przypadku konieczna byłaby zmiana przeznaczenia, więc potrzebny byłby architekt (mamy kontakty tutaj również) i jak złożyć taki wniosek, chociaż jeszcze nie jestem właścicielem. Nie mogę go najpierw kupić, a potem być odrzucony. Czytałem coś o wstępnym rozstrzygnięciu. Czy można je złożyć jako nie będący właścicielem? Albo proszę agenta, żeby uzyskał pewne zgody?
Jeśli mielibyśmy taką nieruchomość, czy wtedy można rozważyć kredyt KfW na remont? Czy może istnieje pakiet, który nagrodziłby zmianę z przeznaczenia na działalność gospodarczą na mieszkanie? Wstępnie o tym czytałem na stronie, ale to był tylko jeden z wielu krótkich punktów. Ponadto w innym poście czytałem, że kredyt KfW możliwy jest tylko w przypadku korzystania z usług zewnętrznych, czy jednak moglibyśmy go uzyskać, ponieważ mamy praktycznie kwalifikacje zawodowe dzięki własnej firmie budowlanej? Czy teoretycznie można uwzględnić kredyt KfW jako kapitał własny, aby stopa procentowa od kredytu bankowego był bardziej korzystna, i czy banki w ogóle doradzają w tym kierunku? Bo teoretycznie traciliby na tym pieniądze poprzez niższą stopę procentową.
Czytałem również, że banki różnie wartościują pracę własną jako kapitał własny, a większość banków nie jest zadowolona, ponieważ amatorzy zazwyczaj sobie za dużo przypisują, a dodatkowo mogą mieć więcej wydatków na materiały niż firma z kontakatmi itp. Czy banki w naszym przypadku oceniliby inaczej, ponieważ jesteśmy nieco bardziej niż tylko amatorami? I czy można powiedzieć, która bank obecnie bardziej wiele przyznaje wartości pracy własnej?
Chciałbym również wiedzieć, co będzie, jeśli przedstawię bancie nieruchomość z listą kosztów remontu, które zostaną zbadane. Czy to mnie coś kosztuje? A jeśli przy badaniu okaże się, że wartość jest niższa niż cena zakupu, czy można to uznać za podstawę negocjacji z właścicielem/agentem? Czy bank ocenia tylko według obecnego stanu, czy również wzrost wartości?
Na razie to tyle. Wiem, że jest naprawdę dużo pytań i dużo tekstu, ale może ktoś zechce odpowiedzieć na kilka z nich. W tej chwili brakuje mi ram dla wszystkich informacji, jakie znalazłem, trudno mi sobie wyobrazić, jak to wszystko przeprowadzić krok po kroku.
Dziękuję serdecznie!
- By Alex [CryptoMod]