Capital Investment 4

[Grimschlag]

Cześć,
potrzebuję oceny:
Chcę kupić Dom:
Cena zakupu 250.000 €
Koszty poboczne zakupu 29.000 €
-----------------------------
279.000 €
Wkład własny: 50.000 €
Miesięczny dochód netto 4.700 €
Jak na razie wszystko wydaje się dobrze...
Ale: Mam kredyt samochodowy. Pozostała kwota 28.000 €, rata 500 € miesięcznie
Czy lepiej zainwestować cały wkład własny w Dom, aby utrzymać niski poziom obciążenia hipotecznego, czy lepiej spłacić kredyt i zainwestować jedynie 22.000 € w Dom? Wtedy nawet nie pokryję kosztów pobocznych zakupu.

[Banker]

Cześć

kredyt bieżący nie sprawia dobrego wrażenia, gdy udajesz się do banków, aby złożyć wniosek o kredyt. Dodatkowo, spadek twojej zdolności finansowej o 500€ nie jest pozytywnym sygnałem.

Dla mnie, jako byłego pracownika banku zajmującego się decyzjami kredytowymi, zawsze lepiej było widzieć brak zadłużenia. Chociaż kapitał własny jest nadal dostępny, choć nieco mniejszy.

Jako alternatywę można rozważyć uwzględnienie pozostałego zadłużenia w nowej pożyczce. Ale polecam spłacić je w całości przed złożeniem wniosku.

PS: Rozważ długi okres stałego oprocentowania, nawet do 20 lat!

[NaTwoim13]

Drogi Bankierze, proszę mi powiedzieć, jak ma być zorganizowane finansowanie - które przekracza 100% - jakie będą oprocentowanie przede wszystkim. Dlaczego ja jako konsument miałbym być gotowy zaciągnąć długoterminowy kredyt na znacznie wyższą kwotę, znacznie drożej, aby spłacić kredyt - który zostanie spłacony w ciągu 4-5 lat - w ramach wniosku o finansowanie? Dlaczego?

Przede wszystkim wybór banków, które to finansują, jest bardzo, bardzo ograniczony. W innym przypadku mógłby wybierać spośród wszystkich możliwych banków i skomponować najlepsze finansowanie oraz określić warunki.

Czy nie byłoby bardziej zasadne zapytać o obecne oprocentowanie? Być może obniżyć oprocentowanie poniżej 3% w ogólnej dziedzinie poprzez refinansowanie? Albo pozostawić kredyt na razie, aby po upływie 2 lat pokryć go przez korzystny kredyt na modernizację oprocentowany na 2,5% (jeśli stawki procentowe nie wzrosną istotnie) oferowany przez kasy oszczędnościowo-budowlane lub przez Ing.DiBa?

Przynajmniej powinien wykorzystać koszty związane z nabyciem nieruchomości, zanim spłaci kredyt! Jego dochód pozwala na obsługę kapitałową w wysokości 500 euro równoczesnego obciążenia kredytowego. Być może sensowne byłoby spłacenie części długu, aby środki na koszty związane z nabyciem nieruchomości były dostępne przy składaniu wniosku o finansowanie.

Ogólnie rzecz biorąc, również tutaj informacje dostępne nie wystarczają, aby wydać rekomendację. Musi to być rozpatrywane całościowo, a do tego trzeba dokładniej i bardziej indywidualnie przyjrzeć się sytuacji początkowej Klienta.

W ogólnym ujęciu nie mogę w ogóle zgodzić się z twierdzeniem o spłacie kredytów, to musi zostać skonfrontowane i obliczone, dostępne możliwości muszą zostać omówione i porównane.

Moja rekomendacja to nie spłacać i zasięgnąć informacji, nie poddawać wniosków, moja rekomendacja to otworzyć się na doświadczonego i niezależnego pośrednika finansowego i poznać alternatywy oraz je obliczyć, wszystko z uwzględnieniem faktu, że pośrednik zajmował się ich osobistą sytuacją!

[Banker]

Z uwagi na bieżący kredyt i związane z nim niższe obciążenia kapitałowe, i tak nie otrzyma najlepszych warunków.
Całkowite finansowanie jest również powyżej 100% przy obecnym kredycie, więc również nie są to najlepsze warunki.
Nie wiem, jak inne banki to liczą albo czy to ich po prostu nie obchodzi? Z mojego doświadczenia zawsze brane jest pod uwagę ogólne zaangażowanie.
Dlatego warunki nie zmienią się, czy on spłaci czy nie.
Jak wspomniałem, obciążenia kapitałowe by się poprawiły.
I tak czy inaczej nie da się tego ukryć!
Przykład: 279 tys. EUR + 28 tys. EUR = 307 tys. EUR - PK 50 tys. EUR = do sfinansowania 257 tys. EUR
pożyczka 1: na 15 lat, 100 tys. EUR, założona stopa 1,8%, rata 635 EUR = pozostałe zadłużenie po 15 latach 0 EUR
pożyczka 2: na 20 lat, 157 tys. EUR, założona stopa 2,5%, rata 700 EUR = pozostałe zadłużenie po 20 latach 41 tys. EUR
Wydaje mi się to solidne, jeśli może sobie wyobrazić miesięczną ratę w wysokości 1335 EUR.

[NaTwoim13]

Dobrze, drogi bankierze, trochę nauki:
1) Żywotność obsługi kapitału odgrywa obecnie znikomą rolę w kształtowaniu warunków kredytowych w prawie żadnym banku (ewentualnie jeszcze w niepotrzebnych bankach Deutsche Bank i marginalnie w Commerzbank). Decydujący jest tylko poziom obciążenia kredytowego, a żywotność obsługi kapitału służy jedynie do uzyskania pozytywnej opinii.
2) Przy cenie zakupu i 50 000 euro kapitału własnego, poziom obciążenia praktycznie nie może przekroczyć 100%, ponieważ koszty poboczne nabycia (nieznana wielkość, z wyjątkiem prowizji dla pośrednika) nie mogą być tak wysokie!
3) Jeśli prowizja jest bardzo wysoka, konieczne będzie nawet dostarczenie tych 50 000 euro, aby w ogóle uzyskać atrakcyjną, zwłaszcza pozytywną opinię.
4) Istniejące zobowiązania nie są uwzględniane przy ustalaniu poziomu obciążenia kredytowego!
5) Żywotność obsługi kapitału jest decydująca jedynie dla pozytywnej opinii kredytowej!

[Banker]

Dobrze, drogi bankierze, to teraz trochę korepetycji:
1) Zdolność obsługi kapitału praktycznie nie odgrywa już roli w kształtowaniu warunków kredytowych w żadnym banku (ewentualnie może odgrywać niewielką rolę w przypadku takich banków jak Deutsche Bank i znikomą rolę w przypadku Commerzbank). Decydujący jest jedynie poziom obciążenia kredytowego, a zdolność obsługi kapitału jest istotna jedynie dla pozytywnej opinii.
2) Przy zakupie za kwotę i 50 000 euro kapitału własnego prawie niemożliwe jest, aby poziom obciążenia kredytowego przekroczył 100%, ponieważ koszty dodatkowe (nieznana wartość prowizji pośrednika) nie mogą być tak wysokie!
3) Jeśli prowizja jest bardzo wysoka, konieczne będzie nawet wykorzystanie 50 000 euro, aby w ogóle uzyskać atrakcyjną, zwłaszcza pozytywną opinię.
4) Istniejące zobowiązania nie są uwzględniane przy określaniu poziomu obciążenia kredytowego!
5) Zdolność obsługi kapitału jest istotna jedynie dla pozytywnej opinii kredytowej!

No cóż, tutaj nie mogę się z tobą zgodzić. Przez ponad 15 lat pracowałem zarówno przy podejmowaniu decyzji kredytowych, jak i przy kształtowaniu warunków w banku spółdzielczym.
Odnośnie:
1. Wolna zdolność obsługi kapitału ma rzeczywiście wpływ na warunki (oczywiście także na decyzję). Im mniej jest tego wolnego, tym wyższe są odsetki.
4. Istniejące zobowiązania generalnie mają negatywny wpływ na decyzję. Tutaj zestawiane są wszystkie długi i aktywa. Same w sobie nie mają wpływu na poziom obciążenia kredytowego. Natomiast mają duże znaczenie przy ogólnej ocenie i jeśli długi przewyższają aktywa -> konsekwencją są gorsze warunki
5. Patrz punkt 1.
Mogę mówić jedynie na podstawie mojego doświadczenia. Nie mam pojęcia, jak to robią inne banki. Ale nie wyobrażam sobie, żeby zignorowały istniejący kredyt.

[NaTwoim13]

@Banker
Proszę!!!! To nie staje się poprawne tylko dlatego, że posiadasz wiedzę i doświadczenie, które - jak już kiedyś napisałeś - mają 15 lat! Może istnieje jeszcze ta czy inna bank, ale nikt go nie potrzebuje!!! W ogóle nikt nie potrzebuje tych banków przy wyborze spośród 400 banków, które tego nie uwzględniają!!!
Usługa kapitałowa tylko tak lub nie!!! I ta odpowiedź będzie pozytywna w przypadku tej osoby, nawet jeśli ma ratę kredytu w wysokości 1 000 euro, przynajmniej jeśli chodzi o dostępne dane i zgodność z podanymi informacjami dotyczącymi dochodów! Nic nie pogarsza warunków, a zwłaszcza - w kontekście jego dochodu - nie pogarsza się pozytywna bilans domowy!!

[dmal]

Pięć wykrzykników to pewny znak mentalnej obłędu. Terry Pratchett

[NaTwoim13]

Uwaga, przeczytaj to dokładnie! Dla mnie te wykrzykniki to bardziej wybuch wściekłości, ponieważ wypowiedzi bankierów są po prostu błędne!!!!

[Grimschlag]

Oha, dziękuję bardzo za odpowiedzi.
Czy jest możliwe po prostu otwarcie i transparentnie porozmawiać z bankiem na temat tego, co już tu omawialiśmy? Czyli najpierw z 50k własnego kapitału i kredytem pójść do banku, a następnie zaproponować spłatę kredytu, w zależności od tego, co będzie bardziej korzystne?

[Banker]

@Bankier
Proszę!!!! Nie stanie się to bardziej poprawne, jeśli uważasz i masz doświadczenie, które - jak kiedyś napisałeś - ma 15 lat! Może jeszcze istnieć parę banków, ale nikt ich nie potrzebuje!!! W ogóle nikt nie potrzebuje tych banków, mając do wyboru 400 banków, które tego nie uwzględniają!!!
Usługa kapitałowa tylko tak lub nie!!! A odpowiedź "tak" pojawia się nawet w przypadku wnioskowanej, 1000 euro raty kredytowej, przynajmniej na podstawie dostępnych danych i informacji dotyczących dochodu! Nie pogarsza się nic, jeśli chodzi o warunki kredytu, a zwłaszcza - jeśli chodzi o dochód - przy pozytywnym bilansie domowym!!

Odstąpiłem od tego tylko pięć lat temu! Proszę też przeczytać
I miałem piętnaście lat doświadczenia jako kierownik oddziału (od 20 do 35 lat)! Proszę nie mylić. Mam dopiero 40 lat. Więc proszę nie myśleć, że jestem z tamtych czasów!

[Banker]

@dmal
jo und der Hinweis es genau zu lesen! Bei mir waren die Ausrufezeichen eben aber mehr ein Wutausbuch, da die Aussagen von Bankern einfach falsch sind!!!!

Und nochmal sind sie nicht!!!
Es ist die eine Sache, wenn es Banken gibt, die andere laufenden Kredite nicht beachten. Bei Genossenschaftsbanken und Sparkassen ist das nicht so. Und ich denke, du hast weder Einfluss auf die Kreditentscheidung noch auf die Konditionen!
Du füllst deine Angaben aus (Natürlich so genau wie möglich ) und dann erhältst du Angebote von den 400 Banken. Klar sind da welche dabei, denen das nicht interessiert.
Ich schreibe aus meiner Erfahrung und du aus deiner.

[NaTwoim13]

Bankierze, dlaczego, dlaczego i dlaczego robisz takie oświadczenie, tutaj gra tylko drugorzędną rolę. Faktem jest, że 95% banków nie uwzględnia wiarygodności (mogą czasem udzielić urzędnikom zniżki) ani zdolności obsługi kapitału w ustalaniu warunków, liczy się tylko wskaźnik pożyczki.

[NaTwoim13]

To po prostu nie do wiary. Bankierzy, bardzo dobrze. Bardzo dobrze.

Na tej platformie, nie wiem ile dokładnie banków spółdzielczych i krajowych, z różnych regionów Niemiec. Wszystkie, tak, wszystkie ustalają swoje warunki i marże w zależności od terminu kredytu. Dodatkowo ograniczenia kwotowe i wysokość spłaty (zniżki za pełne spłaty, zniżki za wyższą spłatę). Warunki podstawowe, powiększone o marżę podstawową, z dodatkowymi podwyżkami i obniżkami, przy poziomie finansowania przekraczającym 60%, następnie w interwałach co 5% lub 10% (kilka bardziej zgrubnych) i w ten sposób ustalane są warunki. Gdziekolwiek, ani w jednym banku spółdzielczym, ani w żadnym banku krajowym, dochody, nadwyżka ani zdolność obsługi kapitału nie są brane pod uwagę. Ani w żadnym banku krajowym, ani w żadnym banku spółdzielczym.

Dodatkowo obiecałem jeszcze 5%, które może zrobić jedyny czy drugi bank. Może nawet 10%, ale takie banki w ogóle nie wchodzą w rachubę, w ogóle.

[Banker]

Och... to interesujące.
Teraz warunki kredytowe nie mają znaczenia!
To znaczy:
Bez względu na moją zdolność kredytową i zdolność do obsługi kapitału, otrzymam najlepsze warunki, jeśli tylko wnioskowane zabezpieczenie będzie odpowiednie?
Możemy się o to teraz kłócić, ale nie wierzę w to.

[NaTwoim13]

Bonność kredytowa ma kluczowe znaczenie dla oceny, warunków - oprócz ewentualnych rabatów np. dla urzędników, rabatów dla członków związków zawodowych/stowarzyszeń - nie mają już decydującego znaczenia.

[Banker]

Ok, jeśli ty to mówisz
Więc wszyscy otrzymują tę samą stopę oprocentowania przy takim samym wskaźniku obciążenia zastawem! Pasuje. O czym zawsze się wtedy dyskutuje

[NaTwoim13]

Brak zdolności kredytowej (zdolność do obsługi kapitału) w decydujących bankach faktycznie nie ma decydującego wpływu na warunki, o czym ponownie wspomniałeś w innym wątku i to po prostu nie jest prawda. Ma to jednak decydujący wpływ na najlepszą indywidualnie koncepcję i dlatego chciałbym bardzo na to zwrócić uwagę, że to nie jest prawda.

W szczególności dla tej TEMATU ważna jest w koncepcji opracowywania indywidualnie najbardziej sensownej i ekonomicznie korzystnej koncepcji finansowania.

Tak, zazwyczaj ta sama LTV dla osoby zarabiającej 2000 euro netto ma takie same warunki jak dla osoby zarabiającej 10 000 euro netto. Zazwyczaj jednak dla osoby zarabiającej 10 000 euro można opracować inne koncepcje niż dla osoby zarabiającej 2 000 euro, co może poprawić warunki na przykład poprzez opcje spłaty w pełni, gotowość do płacenia opłat za dostępność, aby uniknąć ich przedłużania z dodatkami itp.

[Tikonteroga]

Ok, jeśli tak mówisz
Więc wszyscy o tym samym stopniu obciążenia otrzymają tę samą stopę procentową! Pasuje. O czym się zawsze dyskutuje

A co myślisz o radzeniu ludziom spłacenia swoich długów przed zaciągnięciem nowych.
Teraz potrzebny jest doświadczony i niezależny pośrednik finansowy, który może załatwić pożyczkę i ewentualnie umowę oszczędnościową. To jest naprawdę najważniejsze.

[NaTwoim13]

Tikonteroga, myślę, że szczegółowo uzasadniłem dlaczego moim zdaniem to nie ma sensu! Nieważne, czy tak czy owak, TE ma taką samą kwotę kredytu do spłacenia, dlatego warto skorzystać z niezależnego i doświadczonego pośrednika finansowego, aby ustalić, gdzie elementy kredytu będą sensowniejsze.

Czy zrozumiałeś intencję i całość mojej wypowiedzi? Czy potrafisz to zrozumieć? Tak? Dobrze.

Czy opłaca się założyć konto oszczędnościowe mieszkaniowe, można ocenić dopiero po ustaleniu całościowego planu, porównaniu możliwości. W przeciwieństwie do Ciebie, pośrednik finansowy (przynajmniej ten dobry) wykonuje tę analizę, zanim powie, żeby zastosować swoje środki własne na spłatę kredytu, zaciągnąć pełne finansowanie i następnie pozyskać minimum 330 000 euro za 0,8% - 1% na co najmniej 10 lat.

Tak, wiem, że najpierw powinien mieć 150 000 euro własnych środków i brak kredytów, ale niekoniecznie musi je teraz mieć. Oczywiście to też jest możliwe.

[Banker]

Poprzez bieżący kredyt i związane z nim niższe obciążenia kapitałowe, i tak nie otrzyma najlepszych warunków.
Całkowite finansowanie, nawet z istniejącym kredytem powyżej 100% - zatem również nie najlepsze warunki.
Nie wiem, jak inne banki to liczą, albo czy po prostu ich to nie interesuje? Z mojego doświadczenia zawsze uwzględniane jest całkowite zaangażowanie.
Dla warunków nie ma znaczenia, czy spłaca czy nie.
Jak już wspomniałem, obciążenie kapitałowe byłoby lepsze.
W każdym razie nie da się tego ukryć!
Przykład: 279 tys. EUR + 28 tys. EUR = 307 tys. EUR - kapitał własny 50 tys. EUR = do sfinansowania 257 tys. EUR
pożyczka 1: na 15 lat stała 100 tys. EUR przyjęta 1,8% rata 635 EUR = pozostałe zadłużenie po 15 latach 0 EUR
pożyczka 2: na 20 lat stała 157 tys. EUR przyjęta 2,5% rata 700 EUR = pozostałe zadłużenie po 20 latach 41 tys. EUR
Wygląda dla mnie solidnie, jeśli może sobie wyobrazić miesięczną ratę w wysokości 1335 EUR.

Tutaj przedstawiłem plan, który wydaje mi się sensowny. I nie mam wielu produktów i pożyczek. Tylko dwa i bardzo przejrzyste zadłużenie.
Ale oczywiście, jeśli mogę pominąć pożyczkę w zapytaniach (bo zdolność kredytowa i inne kredyty nikogo nie interesują), OK ...
Całkowita rata wynosi 1335 EUR, a bieżący kredyt w wysokości 500 EUR miesięcznie zniknie.
Jak poczuje się tej TE?!?