Capital Investment 4

[Kernson]

Cześć drodzy ludzie,

Jestem tutaj nowy i chciałbym się krótko przedstawić.

Nazywam się Daniel i mam 29 lat. Razem z moją dziewczyną chciałbym zbudować Dom. Działka jest już zakupiona, a z wykonawcą umowę mamy już podpisaną. Mamy teraz do wyboru dwie banki, z którymi chcemy finansować nasz projekt, ponieważ czujemy się tam bardzo komfortowo.

Teraz o nas:
-On: około 2500€ netto
-Ona: około 1900€ netto
-Oboje mają umowy na czas nieokreślony
-Jeszcze nie mamy dzieci

Dane i łączne koszty budowy:
-Budowa nowa
-Brak standardu KFW
-140m²
-Wykończenie luksusowe
-Instalacje sanitarną, grzewczą, wentylacyjną wykonam sam, ponieważ mam doświadczenie w tej dziedzinie

-Działka wraz z pośrednikiem i podatkiem od nieruchomości: 85 000€
-Budowa domu wraz z wszystkimi kosztami około 221 000€
-Kapitał własny około 30 000 € - z dojrzewających umów budowy mieszkań oszczędnościowych (BSV) i gotówki

W związku z tym potrzebujemy finansowania w wysokości 306 000€

Negocjowaliśmy już 2 oferty, które wydają się mieć identyczne łączne koszty. Byliśmy również w Interhyp, jednak warunki ofert były tylko minimalnie lepsze (może o 2000 euro w całkowitych kosztach). Dlatego chcemy zdecydować się na jedną z następujących ofert:

Sparkasse:

Kredyt ratalny na 15 lat w wysokości 306 000 euro (oprocentowanie 1,76)
Umowa związana z oszczędzaniem budowlanym (Flex 4L) na 30 lat z klauzulą waloryzacyjną, która spłaca kredyt po 15 latach.
Stawka efektywna wynosi 2,29% przez cały okres kredytowania
Miesięczna rata wynosi przez 15 lat 1209€, a następnie około 1224€ (o ile nie wpłyną dodatkowe wpłaty nadzwyczajne)

Volksbank:

1. kredyt ratalny w wysokości 175 000,00 euro, oprocentowanie 2,24%, spłata kapitału 1,92%
Okres kredytowania 29 lat

2. kredyt ratalny w wysokości 131 000,00 euro, oprocentowanie 2,03%, spłata kapitału 2,00%
Okres kredytowania 15 lat

Umowa oszczędnościowo-budowlana na 85 000 euro z ratą oszczędnościową 162 € wchodzi do gry po 15 latach i spłaca pozostałą zadłużenie z drugiej umowy kredytowej.

Miesięczne raty są średnio takie same jak w przypadku Sparkasse, wynoszą przez 15 lat 1209€, a następnie około 1224€.

Jesteśmy klientami Sparkasse i jesteśmy dość zadowoleni. Mają oni ofertę darmowego konta osobistego z kartą Mastercard przez cały okres kredytowania. Nie tylko z tego powodu skłaniamy się ku Sparkasse.

Chciałbym tylko dowiedzieć się od was, czy proponowane warunki są akceptowalne? Nie chcemy wycisnąć ostatniego grosza... zależy nam tylko na tym, aby nie podejmować decyzji na zbyt niekorzystnych warunkach.

Bardzo bym docenił krótką informację zwrotną.

Bardzo, bardzo dziękuję!!!

Pozdrowienia
Daniel

[NaTwoim13]

Hej Kernson,
wydaje mi się, że stopy procentowe są trochę za wysokie. Niestety nie można tego dokładnie oszacować, ponieważ nie da się ocenić Pańskiego wkładu własnego. Dla wskazania warunków decydujące są koszty, które by powstały, gdyby firma kompletnie wykonywała prace. Następnie odliczyłoby się kapitał własny i wkład własny. Ostatecznie uzyska się wtedy tę samą potrzebę finansową, którą Pan podaje, ale wzrasta wartość odniesienia, z której wyliczana jest wartość zabezpieczenia. Zakładając wskaźnik obciążenia 85% lub lepszy, powinno można osiągnąć lepsze stopy procentowe.
W innym poście przedstawiłem, jak obecnie można stworzyć najlepszą mieszaną stopę procentową, właśnie z kredytem ratalnym a instrumentem zabezpieczenia stóp procentowych - oszczędności budowlanych.
Tutaj chciałbym jednak szczególnie poddać Pańskie podejście w wątpliwość, ponieważ oba konta oszczędnościowo-budowlane są w stosunku do F60 od Signal słabe, zwłaszcza LBS z oferty Sparkasse. Proszę zastanowić się nad następującymi punktami i zestawić je z F60 od Signal:

1) Jak wysokie są koszty zawarcia umowy, tutaj opłata za zawarcie umowy?
2) Jak wysokie są oprocentowanie od oszczędności?
3) Jak wysokie są oprocentowanie od kredytu?
4) Ile oszczędności jest wymagane dla przydzielenia kredytu?

Należy także zwrócić uwagę na konkurencyjną ofertę Commerzbank z kontem oszczędnościowo-budowlanym od Wüstenrot. Z obydwoma modelami, moim konceptem i tym zaoferowanym przez Commerzbank, można złożyć tańsze finansowanie niż to, które zebrał bank, któremu Pan zaufał.

[Banker]

Cześć

Także mnie wydaje się, że oferty są trochę wysokie. Z pewnością istnieje tu jeszcze pole do negocjacji.
Nieco porady:
Są banki, które oferują kredyty z możliwością ustalenia stałego oprocentowania na 20 i 25 lat. Bez opłaty za zawarcie umowy.
Np. Commerzbank

[NaTwoim13]

Bankierze, tak, i co z tego? Te długoterminowe okresy fixingu są zdecydowanie za drogie, nawet jako opcja pełnej spłaty kredytu. Na dwóch wątkach wyraźnie i trwale opisałem, jak można obecnie stworzyć najtańszy mieszaną stopę procentową. Krótki okres fixingu (aby już w momencie fixingu uzyskać zysk w postaci niższych odsetek w porównaniu do 20 lub 25 lat fixingu), niewielka strata dodatkowego kapitału na spłatę w celu uzyskania oprocentowania lokaty budowlanej (1% odsetek lokaty do oprocentowania kredytu) oraz 100% pewność oprocentowania z oprocentowaniem na refinansowanie w wysokości nominalnie 2%.Można to wszystko wspaniale uzasadnić i przedstawić, trzeba po prostu chcieć się o tym dowiedzieć i wykorzystać się!!

[NaTwoim13]

Jak można w ogóle dojść do potrzeb finansowych w kwocie 306 000 euro przy zaangażowaniu 30 000 euro wkładu własnego? Czy z tych 30 000 euro zostanie zainstalowane ogrzewanie, wentylacja i instalacje sanitarne, czy też te branże zostały wyłączone z ogólnej kwoty kosztów budowy?
Zawsze mam wrażenie, że jeszcze nie doszło do dobrej konsultacji, bo w przeciwnym razie finansowanie byłoby przedstawione zupełnie inaczej, albo byłoby bardziej szczegółowo rozłożone. Doświadczony doradca dokonałby starannego oszacowania kosztów całkowitych, zwłaszcza z deklaracją, która pozwoliłaby od razu określić wartość zastawu i ją obliczyć.
1) Koszty działki, cena zakupu działki
2) Potencjalne koszty uzyskania dostępu do mediów
2) Koszty produkcji, w tym własne branże i sumy.
3) Koszty związane z nabyciem nieruchomości
___________________
Koszty ogólne łącznie z wkładem własnym
odjęte zostaną:
1) Ceny własnej pracy
2) Wkład własny
co daje potrzebę finansowania.
Wtedy osiągnie i wtedy również dochodzi do potrzeby finansowania w kwocie 306 000 euro, ale będzie to obejmować wszystkie koszty stworzenia (oprócz kosztów nabycia nieruchomości, mebli lub kuchni), co stanowi podstawę do określenia stopnia obciążenia hipotecznego. Do tej wartości zostanie zestawiona kwota 306 000 euro, a wynik to stopień obciążenia hipotecznego, a gdy to mamy, to jesteśmy w stanie ocenić, jak dobre są warunki finansowe.
Warunki finansowania na okres 15 lat przy tym przewidywanym stopniu obciążenia (o ile moje założenia co do kosztów ogólnych są poprawne) nie mogą być droższe niż 1,6%! Umowy oszczędnościowe na budowę muszą - jeśli tylko nadal istnieje F60 od Signala - nigdy być gorsze niż te od Schwäbisch Hall i na pewno nie gorsze niż od LBS! Co także nie jest akceptowalne to kredyty balonowe z tymi złymi warunkami wstępnego finansowania z banku oszczędnościowego, jest to warunek odstraszający z bardzo złym kontraktem oszczędnościowym na budowę!
Proszę przeprowadzić wnikliwą analizę swojego finansowania, a zauważysz, że nie chodzi tutaj o kilka tysięcy euro, gdy porównasz najlepsze oferty na rynku do swoich dwóch ofert.