Capital Investment 4

[Evilone]

Cześć Kochani Użytkownicy Forum Finansowego,

Nazywam się Jens, mam 33 lata i mieszkam w pięknym Sarlandzie. Od pewnego czasu zastanawiam się nad zakupem nieruchomości, ale chciałbym pozostać w moim regionie. Jednak ceny tutaj w porównaniu do 3-4-5 lat temu eksplodowały, co mnie niepokoi. Zwróciłem się już o radę do banku, ale czuję się trochę źle doradzony, ponieważ nie otrzymałem jasnej wskazówki co do tego, na co mnie stać.

Więc zacznę; Chciałbym kupić lub zbudować Dom, najlepiej o powierzchni około 140mkw+ z piwnicą i ogrodem o powierzchni 200-300mkw. Obecnie mieszkam w mieszkaniu w domu rodziców, za które nie płacę czynszu. Mam również partnerkę życiową, z którą jeszcze nie mieszkam razem. Oczywiście sytuacja się zmieni, jeśli kupimy lub zbudujemy Dom, ale chciałbym ją wyłączyć z finansowania, ponieważ osobiście zawsze jestem trochę pesymistyczny, jeśli chodzi o rynek pracy i byłoby wspaniale, gdyby jedno z nas mogło finansować Dom samodzielnie, jeśli któryś z nas straci pracę, aby uniknąć katastrofy.

Moje dane:
Wiek: 33 lata
Zawód: Programista w Luksemburgu
Finanse: 150.000€ umowa oszczędnościowa na budowę
(Aktualnie nazbierałem 45.000€, teoretycznie byłaby ona do wypłaty w tym roku, myślałem również o wypłacie, ale niestety nie wiem, czy przyniesie mi to korzyści czy straty.)
Dochód: ~2800€ netto miesięcznie bez dodatków ani premii.
(Zazwyczaj wynosi to około 40.000€ netto na koniec roku, ale chciałbym wyłączyć to z finansowania).
Kapitał własny: ~20.000€

Nie mam długów. Moje jedynie wydatki na ubezpieczenia, samochód, paliwo, siłownię, telefon itp. wynoszą około ~500€ miesięcznie, zazwyczaj moje osobiste wydatki, jeśli niczego wielkiego nie kupuję, wynoszą około ~600€ miesięcznie, oczywiście wiem, że jako właściciel domu wzrosną.

Jeśli to istotne, moja partnerka ma również 33 lata i jest ratownikiem medycznym w Bundeswehrze jako starszy chorąży z dochodem około 2000-2200€. Nie ma jednak znaczącego kapitału własnego, ale ma 9-letniego syna.

Teraz zwracam się do Was i będę wdzięczny za wszelkie wskazówki, jak powinienem postępować w mojej sytuacji wyjściowej. Co byłoby lepsze, kupować czy budować? Obecnie ceny są praktycznie takie same. Czy powinienem podpisać drugą umowę oszczędnościową na budowę czy zwiększyć kwotę, czy powinienem ją wypłacić czy nawet odroczyć? (Ponieważ obecnie otrzymuje się zazwyczaj wyższe odsetki w umowie oszczędnościowej na budowę niż przy finansowaniu - Przepraszam, jeśli mówię coś nieprawdziwego.)

Bardzo chętnie przyjmę wszelkie opinie.

Dziękuję!

[NaTwoim13]

Cześć Evilone, twoja sytuacja wyjściowa wydaje się bardzo dobra, wszystko pasuje doskonale.
Na początek, zostawiłbym BSV takim, jaki jest, na razie nie wprowadzałbym nowego. Być może będzie sens wzięcia kredytu oszczędnościowego na koszty budowy bez dodatkowego zabezpieczenia (do 30 000 euro) na początku finansowania, aby twoje kapitał własny w wysokości 67 000 euro mógł zostać zwiększony o fundusze obce. To prowadzi do zmniejszenia środków kredytowych, co obniża poziom obciążenia hipotecznego i tym samym prowadzi do obniżenia warunków.
W zasadzie ważne jest ustalenie, jaka miesięczna kwota odsetek i spłaty chcesz sobie pozwolić po pokryciu kosztów utrzymania oraz kosztów zarządzania domem (załóżmy coś w okolicach 350-400 euro). Gdy ta rata będzie znana, z uwzględnieniem kapitału własnego i ewentualnego kredytu oszczędnościowego można ustalić całkowitą kwotę inwestycji i z tego wyliczyć możliwą cenę zakupu łącznie z kosztami modernizacji.
Zasadniczo na razie masz otwarte wszystkie możliwości, przy czym oczywiście budowa nowego obiektu musi być obliczona i oszacowana inaczej niż zakup obiektu istniejącego. Obydwa mają swoje zalety i wady, a decyduje o tym przede wszystkim rynek z dostępnymi obiektami i parcelami budowlanymi.

[kofferradio]

Moji roditelji nedavno su prodali kuću svojih baka i deka u Sarlandu. Stambena površina 122 četvorna metra (+podrum), parcela 568 četvornih metara, izgrađena 1964. godine, barem djelomično zahtijeva renovaciju. U Riegelsbergu, što je dobra lokacija za Sarland (koliko ja znam). Prodano je za 165.000 eura, što odgovara upravo procjeni vrijednosti. U mnogim drugim dijelovima Njemačke sanjaju o takvim cijenama... Bilo je gotovo 20 zainteresiranih već u prvim danima, a prodaja je onda brzo obavljena. Dakle, ako si relativno siguran da ćeš ostati trajno u Sarlandu... zašto ne. Što se tiče financiranja, drugi ti mogu sigurno više reći.

[Evilone]

Cześć, drodzy użytkownicy forum finansowego,

Dziękuję za Wasze odpowiedzi.

@Noelmaxim, dziękuję bardzo za uspokojenie mnie, że nie jestem na opadającym gałęziu. Dziękuję za poradę dotyczącą kredytu budowlanego. Co do raty, osobiście jeszcze nie zastanawiałem się zbyt wiele, ale teoretycznie mogę powiedzieć, że jeśli zapłaciłbym za Dom w momencie przejścia na emeryturę, a teoretycznie wszystko pójdzie dobrze, mając 57 lat za prawie 24 lata. To, co rynek oferuje, jest obecnie problemem. Na każdy Dom przychodzi X zainteresowanych, a po ostatnich miesiącach agenci nieruchomości prowadzą bardzo agresywną promocję. Osobiście szacuję kwotę około 250 000 € za Dom w okolicy Saarlouis (66740), w którym jeszcze sporo trzeba zrobić, oraz około 300 000-350 000 € za taki, w który można praktycznie od razu się wprowadzić, chociaż na ten drugi już w zasadzie wystarczy na nową budowę, a ceny sprawiają mi pewne niepokoje, a nawet nie mam pojęcia, czy w ogóle mógłbym to sobie pozwolić.

@Kofferradio, dziękuję za Twój udział. Nie brzmi to tak źle, ale od dłuższego czasu nie widziałem nic w naszym przedziale cenowym tutaj w Saarlouis / Roden, chyba że trzeba zupełnie od nowa przeprowadzić remont.

Bardzo bym cieszył się z każdej formy opinii,

Dziękuję bardzo!

[Caspar2020]

Kiedy mowa o budowie. Ile kosztuje u was około metr kwadratowy ziemi budowlanej?

[Evilone]

Cześć,
Aktualnie opłaty te wahają się od 130 do 150 €, w zależności od wielkości i lokalizacji. Oczywiście w lepszych lokalizacjach mogą być nawet podwójne lub potrójne, ale to dla mnie jest już utopijne.
Dzięki

[NaTwoim13]

Ok, załóżmy, że cena zakupu wynosi 330 000 euro, plus 13% ENK w wysokości 43 000 euro, wtedy zapotrzebowanie finansowe pomniejszone o Twoje 65 000 euro wkładu własnego wynosi 308 000 euro. Oznacza to wskaźnik obciążenia hipotecznego na poziomie 93%.
Już tutaj widać, jak sensowne może być Twoje BSV, ponieważ do tych 45 000 euro mógłbym dodać kredyt bez zabezpieczenia w wysokości 11 000 euro (ta suma oczywiście może być dostosowana w zależności od zapotrzebowania finansowego i nie jest wymagana, jeśli nie jest zaangażowany pośrednik). W rezultacie wskaźnik obciążenia hipotecznego wynosiłby wtedy 90%, a na zapotrzebowanie finansowe w wysokości 297 000 euro można by np. skonstruować wspaniałą konstrukcję z kredytem ratalnym i zabezpieczeniem odsetek poprzez oszczędzanie budowlane F60 firmy Signal.
Kwota finansowania w wysokości 297 000 euro byłaby zabezpieczona przed zmianami oprocentowania ze stałą stopą oprocentowania na poziomie 2% przez 25 lat, z ratą odsetkowo-amortyzacyjną w wysokości około 1300 euro. Elastyczność, ponieważ kredyt ratalny z opcją dodatkowej spłaty i oszczędzanie budowlane z możliwością zawieszenia raty lub wykorzystania jej w całości lub częściowo (choć kosztem okresu kredytowania i stabilności oprocentowania) oraz 100% ogólnej stabilności oprocentowania.
To tylko taka ogólna zasada. Czy ta rata wydaje się sensowna, sprawdzić trzeba to indywidualnie, a na pewno zależy to również od tego, ile otrzymujesz wynagrodzenia i dodatkowych premii.

[Evilone]

Cześć,
Dziękuję za Twoje starania i szczegółową odpowiedź, brzmi to dla mnie bardzo pozytywnie, przynajmniej z mojego pierwszego wrażenia. Teraz muszę tylko znaleźć odpowiednią nieruchomość.
Myślę, że z 1300€ + 400€ (koszty utrzymania) = 1700€. Wtedy zostałoby mi 1100€ na miesiąc tylko z mojej pensji na wszystko inne. Oczywiście zakładam, że moja pensja nie pozostanie na tym poziomie (oby...hehe). Oczywiście można by mieć więcej, a wielkich skoków nie są już chyba możliwe, ale jako że zarabia się i gospodaruje razem, sytuacja wygląda lepiej.
Dziękuję bardzo!

[Caspar2020]

Witam, użytkownicy forum finansowego,
Chciałbym kupić lub zbudować Dom o powierzchni około 140 m² z piwnicą, najlepiej z ogrodem o powierzchni 200-300 m².

Cytat autorstwa Evilone
Osobiście szacuję obecną kwotę około 250.000 € na Dom w Saarlouis (66740), w którym jeszcze dużo można zrobić, oraz około 300.000-350.000 € na ten, do którego można przenieść się dość szybko, choć druga opcja prawdopodobnie wystarczałaby już na nową budowę, a ceny sprawiają mi pewne trudności i nie mam pojęcia, czy w ogóle mogę sobie na to pozwolić.



Cytat autorstwa Evilone
Witaj,
Obecnie opłaty te wynoszą od 130 do 150 €, w zależności od wielkości i lokalizacji. Oczywiście w bardziej prestiżowych lokalizacjach cena może być nawet dwukrotnie lub trzykrotnie wyższa, ale to już zbyt ekstrawaganckie, przynajmniej dla mnie.
Dziękuję

Działka 400m² x 150€ = 60 tys. € + KNK~ 7,2 tys. € = 67,2 tys. €
1500-1600 €/m² według normy Enev-Haus w standardowym wyposażeniu = 210-224 tys. € (140m²)
+30-40 tys. € KNK
+10 tys. € na prace malarskie
+10 tys. € na niezbędne prace zewnętrzne
+10 tys. € na carport/garaż prefabrykowany
+50 tys. € na piwnicę użytkową
+10-20 tys. € na opłaty za bemonstering
+ 15-30 tys. € rezerwy na zdarzenia losowe (jak trudne warunki gruntu itp.)
Około 410-460 tys. € na Dom w przybliżeniu. Można go zbudować trochę taniej lub cena może wzrosnąć, ale nie należy dać się oślepić cenami reklamowanymi przez firmy. Często jest to bowiem tylko czysta cena domu. Resztę sprzedaje się później.

Nie są tu uwzględnione dodatki takie jak kuchnia, dodatkowe meble/lampy czy koszty przeprowadzki.

[Evilone]

Cześć,
Dziękuję za szczegółowe zestawienie, ale wygląda na to, że budowa domu nie wchodzi w grę hehe.
460.000€ to już spora suma, muszę przyznać, że również nie byłbym gotowy na takie wydatki, nie chciałbym wpakować się w długi po uszy, mając do dyspozycji 2 pensje.
Dziękuję za to, że otworzyłaś mi oczy, że atrakcyjne oferty nie są takie super, jak się wydają.
Dzięki. J

[Caspar2020]

Oczywiście, można również zbudować Dom jednorodzinny wolnostojący taniej. Wymaga to jednak często dużej ilości własnego zaangażowania (na przykład znanych domów do wykończenia), bardzo podstawowego standardu, lub pozyskania tańszego materiału za pośrednictwem rzemieślników z kręgu znajomych i przyjaciół.

I nie można po prostu zapomnieć o wszystkich kosztach związanych z takim domem. Zazwyczaj reklamuje się go tylko pod czystą cenę pod klucz na płaskim polu z idealnym gruntem. Termin pod klucz także nie jest chronionym pojęciem. Oznacza to także, że Dom uważany jest za pod klucz bez szpachlowanych ścian, bez tapet, bez posadzek poza strefą sanitarną.

I oczywiście trzeba wejść do domu przez palety euro, ponieważ podest wejściowy już należy do prac do wykonania przez stronę wykonawczą.

[Evilone]

Cześć,
Dzięki za informację, osobiście o tym nie wiedziałem. Prawie można się zawrócić od takich wiadomości. Hehe.
Dziękuję bardzo.

[Malapascua]

Wiek: 33 lata
Zawód: Programista w Luksemburgu
Dochód: ~2800€ netto miesięcznie bez dodatków ani premii.

Czy kiedykolwiek myślałeś o zmianie pracy? W Luksemburgu powinieneś móc łatwo zdobyć prawie podwójną kwotę.....

[Evilone]

Czy kiedykolwiek myślałeś o zmianie pracy? W Luksemburgu powinieneś móc zdobyć podwójną pensję bez większego problemu.....

W Luksemburgu nie wszystko, co się świeci, jest złote. Rozwój wynagrodzeń tam również nie jest już tak imponujący od czasu wejścia do UE i od czasu kiedy JC Junker był prezydentem UE, unika się każdego podwyższenia płac i przesuwa się każdy wskaźnik tam, gdzie się da. Oczywiście teraz wykorzystuje się zimno region graniczny Niemiec / Francji / Belgii. Oczywiście jest możliwe zarabianie więcej w Luksemburgu, ale trzeba mieć szczęście, aby dostać taką pracę, i nawet jeśli wszyscy oficjalnie twierdzą inaczej, lepsze stanowiska są zarezerwowane dla Luksemburczyków, którzy otrzymują więcej pieniędzy za tę samą pracę.
Ale oczywiście mogę też rzucić wszystko i zostać za 1500€ netto w Saarlandzie.
Można mieć swoje zdanie.

[Malapascua]

Ale oczywiście mogę również rzucić wszystkim i pozostać w Saarlandzie za 1500 € netto.

Jako programista minimalna płaca? Czy kiedykolwiek myślałeś o przejściu do Bawarii? Zastanawiam się dlaczego nie mam żadnych kandydatów poniżej 80 tys.€ w Bawarii....

[Hanomag]

Jako programista minimalna płaca? Już pomyślałeś o przeprowadzce do Bawarii? Zastanawiam się dlaczego nie mam żadnych kandydatów poniżej 80 tys. euro w Bawarii....

Już się dowiedziałeś się o cenach nieruchomości w Bawarii?

[Evilone]

A więc tak strasznie nie jest. W Luksemburgu płaca minimalna bez kwalifikacji wynosi 1998€ brutto (1726€ netto), a z kwalifikacją 2398€ brutto (2020€ netto). W związku z tym nawet miejscowi muszą żyć w kraju, w którym za mieszkanie 30km od centrum trzeba zapłacić 450 000€ (60m^2). Jeśli zarabiam 80 000€ w Niemczech, to po wszystkich potrąceniach jako singiel zostaje mi tylko 3600€. Co, jak Hanomag zauważył, również nie jest super. Mimo wszystko, dziękuję za informacje. Wróćmy proszę do tematu.