Capital Investment 4

[Sandmann123]

Cześć wszystkim,

czy możecie mi dać informację zwrotną, czy oferta banku ze S jest dobra?

Moja żona i ja chcemy zbudować. Potrzebujemy na to 300.000 €.

Bank zaoferował nam podział tej sumy.

200.000 € na 10 lat po 1,35% oprocentowania z spłatą kredytu w wysokości 3% po 10 latach pozostały dług około 142.000 €

Miesięczna rata wynosiłaby tu 725 €

100.000 € na 10 lat w Programie Oszczędnościowym na cele budowlane (BSV) po 1,29% oprocentowania, przy 0,1% oprocentowania kapitału początkowego
po 10 latach mamy oszczędności w wysokości 52.000 €, pozostałe 48.000 € zostanie oprocentowane po 1,95%.
Efektywna stopa procentowa w pierwszych 10 latach wynosi 1,88%, a po 10 latach 2,20%.
Całkowite koszty związane z opłatą za zawarcie umowy, ubezpieczeniem, kredytem i odsetkami zadłużenia BSV wynoszą około 19.000 €

Miesięczna rata wynosiłaby tu 602 €

W sumie 1327 €, wyższe obciążenie miesięczne nie powinno przekroczyć 1500 € (maksymalnie)

Zastanawiam się, czy BSV ma sens, czy może lepiej skorzystać z oprocentowania w wysokości 1,35% na 10 lat i zastosować 4% spłaty kredytu tam.

Co Wy o tym sądzicie, czy całe finansowanie nie jest dobre?

Pozdrawiam,
Sandmann

[NaTwoim13]

Cześć Sandmann, finansowanie jest bardzo, bardzo słabo ułożone. Przy kwocie finansowania wynoszącej 300 000 euro i miesięcznym obciążeniu w wysokości 1300 euro ryzyko odsetkowe nie powinno odgrywać roli. Ponadto umowa oszczędnościowa LBS to jedna z najgorszych ofert na rynku. Stopień oszczędzania (minimalne saldo) jest zbyt wysoki ze względu na wymaganą 50% oszczędność. Oferty z niższym stopniem oszczędności i niższą wysokością oszczędności, oraz oprocentowanie od oszczędności w wysokości 1% od umowy spłaty kredytu budowlanego, mogłyby zapewnić, że przy takim samym obciążeniu dostępne byłyby środki płynne co miesiąc. Pozwoliłby to na dalsze oszczędzanie w BSV, który mógłby zabezpieczyć pozostały dług z innego kredytu. Innymi słowy, inne oferty na rynku przypisują większą sumę budżetową, co skutkuje wyborem wyższej kwoty kredytu budowlanego i zabezpieczeniem dodatkowych zobowiązań. Ponadto, 3% spłaty w kredycie ratalnym sprawia, że dług pozostaje zbyt wysoki. Mniejsza bezpośrednia spłata oraz oszczędność z innej części w przypadku wyboru innej oferty z niższym stopniem oszczędności zapewniają zabezpieczenie całej kwoty kredytu odsetkowo. Ważne jest ustalenie całkowitych kosztów zakupu/budowy, łącznie z kosztami działki, aby można było określić wartość obciążenia hipotecznego i ocenić możliwe warianty finansowania. Proponowany im koncept jest zdecydowanie zbyt słaby, nieprzemyślany i obarczony dużym ryzykiem odsetkowym.

[Sandmann123]

Po pierwsze dziękuję za odpowiedź.
Działka jest opłacona i ma wartość 124 200€, a koszty budowy mają wynosić 350 000€, z czego 50 000€ stanowią wkład własny.
Czy dobrze rozumiem:
pożyczka w wysokości 300 000€ z oprocentowaniem odsetkowym, a pozostałe zobowiązanie ma zostać spłacone z BSV?
Mam także inną ofertę od innego instytutu:
300 000 na 15 lat, oprocentowanie odsetkowe 1,8 (efektywne 1,83). Miesięczna rata wynosi 700€, a pozostałe zobowiązanie to około 254 000€.
Dodatkowo, oszczędzany równocześnie BSV, niestety tylko z oprocentowaniem kapitału w wysokości 0,1%, spłaci pozostałe zobowiązanie po 15 latach. Miesięczna rata wynosi 606€.
Następnie BSV zostanie przekształcony w fazie kredytowej z oprocentowaniem 1,25% (efektywne 1,94%) przez kolejne 10 lat.
Pozdrowienia
Sandmann

[NaTwoim13]

Stawka z oprocentowaniem kredytowym wynosząca 0,1% i stopa kredytowa wynosząca 1,25% nie ma sensu. Poziom oszczędzania jest zdecydowanie zbyt wysoki, co oznacza, że przydział zostanie opóźniony, podczas gdy w tym czasie nadal trwa kredyt ratalny, co oznacza, że kapitał spłaty oprocentowany na poziomie 0,1% w kredycie budowlanym generuje mniejsze odsetki niż te, które się płaci w kredycie hipotecznym. Rozsądniejsze jest więc ustalenie wyższej stopy procentowej dla kredytu budowlanego i szybszego przydziału. W ten sposób wymagany jest krótszy okres zabezpieczenia stopy procentowej, co skutkuje niższą stopą kredytową w kredycie hipotecznym/ratalnym, mniejszą stratą w stosunku do 0,1% oraz skróceniem okresu straty, co pozytywnie zmienia strukturę oprocentowania, niż gdyby na końcu okazało się, że 1,25% jest korzystniejsze niż 2%.

Ponadto różnica między oprocentowaniem nominalnym kredytu budowlanego a rzeczywistym jest zdecydowanie zbyt wysoka.

Cała koncepcja nie jest przemyślana, nie jest wyczerpana i nie jest obliczana indywidualnie. W pierwszej ofercie zbędnie dokonuje się podziału i akceptuje się pozostały dług, co najmniej 10 lat należy uwzględnić, a w drugiej ofercie zbędnie obniża się oprocentowanie kredytów budowlanych, a tym samym uwzględnia się zbytecznie długi okres zabezpieczenia stopy procentowej. Przepraszam, ale ktoś tu kombinuje, ktoś, dla kogo instrumenty rynku - w szczególności pełny wybór stawek opłat za kredyty budowlane - nie są dostępne.

W jakim regionie - z uwagi na wybór regionalnych banków i możliwe fundusze pomocy krajowej - ma być realizowany projekt budowlany?

[Sandmann123]

Dziękuję za odpowiedź. Cieszę się, że można tutaj otrzymać tyle pomocy.
Nadrenia Palatynat
KfW z 50 000€ byłby możliwy przy oprocentowaniu 1,45, o ile dobrze pamiętam.
Pozdrawiam
sandmann

[NaTwoim13]

Tak, ale KfW byłby zbyt drogi.
Zawsze chętnie.