Capital Investment 4

[ffm]

Cześć wszystkim,
byłoby miło, gdybyście mogli nas doradzić w naszym planie zakupu mieszkania na własność. Co do nas;
Ja mam 34 lata, pracownik banku, umowa o pracę na czas nieokreślony; około 4.000 euro netto miesięcznego dochodu
Moja żona, 30 lat, projektantka graficzna, umowa o pracę na czas nieokreślony, około 2000 euro netto miesięcznego dochodu.
Aktualnie nasze miesięczne obciążenia to około
800€ czynsz (wszystko wliczone)
300€ multimedia (telefon, internet, telefon komórkowy, Netflix itp.)
500€ samochód
500€ różne
1000€ jedzenie
Dzieci są planowane, ale muszą jeszcze zostać "upieczone"...
Chcielibyśmy sfinansować mieszkanie we Frankfurcie. Cena, którą mamy na oku to od 450.000€ do 500.000€. Jako wkład własny mamy około 200.000€. Zakładam, że finansowanie jest możliwe. Biorąc pod uwagę obecność profesjonalistów chciałbym jednak dowiedzieć się, jak najlepiej to zrealizować. Moje pytania to:
1. Jaką formę finansowania byście nam polecali? Istnieje tyle kaskadowych kredytów hipotecznych, że sam często tracę orientację.
2. Czy według Was plan finansowy jest wystarczająco solidny? Nasi doradcy bankowi są bardzo konserwatywnie nastawieni. Przedstawiliśmy już plan i zostaliśmy poinformowani, że 200.000€ kapitału własnego jest minimalnym (!) celem, jaki trzeba osiągnąć. Lepiej byłoby wnosić 250.000€. Czy to normalne? Wiem, ceny we Frankfurcie są po prostu chore, a banki stały się ostrożne. Ale jak sprzedaje się te wszystkie mieszkania, skoro my, z naszym w naszej opinii realistycznym planem finansowym, jesteśmy traktowani przez banki raczej pobłażliwie? Czy coś przeoczyliśmy?
Może wyniknąć jeszcze dodatkowe pytania. Dziękujemy z góry za wsparcie!

[6Bankkaufmann]

Cześć ffm, jesteś pracownikiem banku z wynagrodzeniem netto 4000 EUR i pytasz tutaj na forum o wsparcie? Wszystkie pytania, które zadajesz, mogłbyś przecież sam sobie odpowiedzieć jako pracownik banku, prawda? Jeśli chodzi o formę finansowania, to zależy od tego, ile chcesz płacić miesięcznie, prawda? kredyt ze stałą spłatą i wysoka podstawa spłaty wydaje się być dobrym rozwiązaniem. To, że twój doradca finansowy powiedział, że minimalnym celem jest 250 000 EUR kapitału własnego, a nie 200 000 EUR, wydaje mi się nieco odmienny od rzeczywistości. Oczywiście możliwe jest także sfinansowanie kwotą 200 000 EUR kapitału własnego. Plan finansowy nie jest jeszcze solidny, ponieważ wciąż go nie ma. W zależności od miesięcznej raty, można kontynuować. Ale czy twoja bank oszczędza, może odrzucić finansowanie z powodu zbyt małego kapitału własnego?

[ffm]

Cześć Panie Hillermann, r n r n nie, to nie jest tak. Tak, pracuję w banku, ale zawodowo nie mam nic wspólnego z finansowaniem. Obecnie nie tylko specjaliści z zakresu biznesu pracują w bankach. Trochę więcej wyrozumiałości byłoby zatem wskazane. Wierz mi, gdybym mógł odpowiedzieć na pytania sam, nie wpisałbym wpisu. r n r n Co do spłaty, mogę powiedzieć, że raczej dążymy do niższej miesięcznej raty. Nie powinno to być więcej niż 1200€. Rozumiem, że spłata bezpośrednia jest najprostszą formą. Ale czy jest to również najlepsze rozwiązanie w naszym przypadku? r n r n Pozdrowienia

[BenniG]

6.000 € Dochód
2.300 € Wydatki (bez czynszu)
--------------------
3.700 € Pozostałość
1.200 € Rata
--------------------
2.500 € Bufor
Zastanawiam się, dlaczego chcesz mieć taki duży bufor.
Oczywiście, stopy procentowe są obecnie niskie.
Myśleliście w kierunku urlopu rodzicielskiego.
Ale do czego jeszcze ma posłużyć ten bufor?
PS: 300 € na multimedia wydaje mi się bardzo duża kwotą (dla dwóch dorosłych osób).

[ffm]

6.000 € przychody
2.300 € wydatki (bez czynszu)
--------------------
3.700 € pozostałość
1.200 € rata
--------------------
2.500 € rezerwa
Pytam się, dlaczego chcesz mieć tak dużą rezerwę.
Oczywiście stopy procentowe są obecnie niskie.
Myśleliście o urlopie rodzicielskim.
Ale co jeszcze ma być pokryte z tej rezerwy?
PS: 300 € na multimedia wydaje mi się bardzo wysoka kwota (dla dwóch dorosłych osób).

Ta rezerwa powinna faktycznie pokrywać przyszłe wydatki (dzieci, urlop, drugi samochód). Nie uważam, że 2000-2500€ miesięcznej dynamicznej opłaty oszczędnościowej jest za dużo. Część z tego również idzie w nasze fundusze kryptowalutowe...

[Caspar2020]

6.000 € Einnahmen
2.300 € Ausgaben (ohne Miete)
--------------------
3.700 € Rest
1.200 € Rate
--------------------
2.500 € Puffer

Tutaj pojawił się mały błąd. Wygląda na to, że opłaty mieszkaniowe zostały pominięte w powyższym obliczeniu.
Nie można tego lekceważyć. W zależności od lokalizacji, wielkości i wyposażenia nieruchomości (lub samej inwestycji), opłaty te mogą wynosić nawet 500 euro lub więcej miesięcznie.

[xlarge]

A w przypadku utraty dochodów przez kobietę po narodzinach dziecka, mogą pojawić się dodatkowe koszty związane z przedszkolem (szczególnie dla dzieci poniżej 3 lat), w wysokości 600€ + 60€ na wyżywienie miesięcznie.

[NaTwoim13]

Znajomi, czy to jest to, czego TE chce usłyszeć, głównie pytający? To naprawdę nie może być prawda! Czasami nawet nie brakuje informacji do koncepcji lub wsparcia ze strony naszej, które są...

- czy kwota 1,200 euro jest ustalona? Górny limit?
- czy zmniejszenie rat kredytowych w przypadku pobierania świadczenia rodzicielskiego jest pożądane, czy lepiej przeliczyć finansowanie z stałą stopą i w czasach bez pobierania świadczenia rodzicielskiego nadmiarowe pieniądze są przeznaczane na dodatkową spłatę, ewentualnie budowanie rezerw, które umożliwiają utrzymanie stałej stopy?
- kiedy planowane jest posiadanie dzieci?
- Jak postrzegają Pani/Panowie zabezpieczenie przed zmianami w stopach procentowych?
- Czy oczekują w najbliższych latach, a nawet dekadach, dziedziczenia? Wypłat z polis ubezpieczeniowych?
- czy mieszkanie ma być nowe, być może zgodne z normami KfW?

...pytają.

Buffer wydaje mi się w pełni odpowiedni, ponieważ w przypadku korzystania z urlopu rodzicielskiego mniejsze dochody nie mają znaczenia! Niemniej jednak pojawiają się pytania, na które odpowiedziałem powyżej, czy limit 1,200 euro jest ustalony? Czy planowane są dodatkowe spłaty? Czy początkowo wyższa rata, którą później obniżysz po uzyskaniu świadczenia rodzicielskiego?

[Tikonteroga]

Cześć wszystkim,
bylibyśmy wdzięczni za poradę dotyczącą naszego zamiaru zakupu mieszkania własnościowego. Co do nas;
Ja, 34 lata, pracownik banku, umowa o pracę na czas nieokreślony; około 4000 euro netto miesięcznego dochodu
Moja żona, 30 lat, projektantka, umowa o pracę na czas nieokreślony, około 2000 euro netto miesięcznego dochodu.
Nasze aktualne miesięczne obciążenia wynoszą około
800€ czynsz + media
300€ różne multimedia (telefon, internet, telefon komórkowy, Netflix itp.)
500€ auto
500€ inne
1000€ jedzenie
Mamy w planach dzieci, ale najpierw musielibyśmy je jeszcze upiec...
Chcielibyśmy sfinansować mieszkanie we Frankfurcie. Cena, którą mamy na oku, to od 450 000€ do 500 000€. Jako wkład własny mamy około 200 000€. Zakładam, że finansowanie jest wykonalne. Ponieważ tutaj zdaje się być wielu specjalistów, chciałbym jednak wiedzieć, jak to zrobić najlepiej. Moje pytania są:
1. Jaką formę finansowania byście nam polecili? Istnieje tak wiele różnych kredytów hipotecznych, że sam często gubię się w szczegółach.
2. Czy według Was plan finansowy jest naprawdę wystarczająco solidny? Nasi doradcy bankowi są bardzo konserwatywnie nastawieni. Przedstawiliśmy im już plan, a oni poinformowali nas, że 200 000€ wkładu własnego powinno być minimalnym celem(!) wkładu własnego. Lepiej byłoby wnosić 250 000€. Czy to jest normalne? Tak, wiem, ceny we Frankfurcie są po prostu chore, a banki stały się ostrożne. Ale jak sprzedają wszystkie te mieszkania, skoro już my, mając naszym zdaniem realistyczny plan finansowy, jesteśmy traktowani przez banki raczej z politowaniem? Czy coś przeoczyliśmy?
Mogą również pojawić się kolejne pytania. Dziękujemy z góry za pomoc!

Cześć,
Jeśli możecie sfinansować koszty nabycia oraz co najmniej 40% ceny zakupu za pomocą wkładu własnego, to z punktu widzenia perspektywy kredytu mieszkaniowego byłaby to dość dobra sytuacja.
Wtedy musielibyście sfinansować około 300 000 EUR. To jest całkiem spora suma, zarówno absolutnie, jak i w stosunku do planowanej raty kredytu w wysokości 1 200 EUR. W mojej opinii, proporcje tutaj nie są zbyt dobre. Czas spłaty kredytu byłby dość długi.
Jeśli chcecie uzyskać finansowanie, gdzie koszty ogólne (odsetki, opłaty, ...) i miesięczne zobowiązania do spłaty kredytu są już teraz znane aż do spłaty, to na przykład musicie zawrzeć kredyt ratalny z pełną spłatą z długim okresem karencji (20 lat), co wiąże się z wyższą stopą procentową, albo alternatywnie będziecie potrzebować BSV z dość wysoką kwotą kredytu budowlanego w celu zabezpieczenia reszty długu z kredytem o stosunkowo niskim okresie karencji.
Pozdrowienia

[NaTwoim13]

@Tikonteroga
Wniosek, który wyciągam, to kontynuowanie oszczędzania, aż będzie można wziąć tylko 100 000 euro i spłacić je za pomocą kredytu z pełną spłatą kapitału lub kupić mieszkanie, które kosztuje tylko 300 000 euro, aby uzyskać tę samą potrzebną kwotę finansowania?
Wyższa stopa procentowa? 2,3% zamiast 1,3%? Przy tej wysokości dochodu dodatkowe obciążenie 250 euro miesięcznie dla nieruchomości, która musi być teraz finansowana, a nie za 2-3 lata przy ewentualnie wyższych stopach procentowych - przy niższym wymaganym finansowaniu? Kontynuowanie opłacania czynszu?

Czy to jest Państwa propozycja rozwiązania?

[ffm]

- czy ustalono 1.200 euro? Limit górny?
- czy zmiany w spłatach na wypadek pobierania zasiłku rodzicielskiego są pożądane, czy lepiej przeliczyć finansowanie z stałą stopą i w czasach braku zasiłku rodzicielskiego nadwyżkowe pieniądze przeznaczyć na dodatkową spłatę, a w razie potrzeby zbierać rezerwy, które pozwolą utrzymać stałą ratę?
- kiedy planowane jest posiadanie dzieci?
- Jak oceniasz zabezpieczenie przed zmianą stóp procentowych?
- Czy oczekują Państwo w ciągu najbliższych lat, a nawet dekad, spadków po dziedziczeniu? Wypłat z ubezpieczeń na życie?
- czy mieszkanie ma być nowe, ewentualnie zgodne z normą KfW?

Do pytań:
1. 1300 € miesięcznie to absolutna granica bólu. Moja żona i ja zawsze preferujemy rozwiązanie z możliwie dużą ilością wolnych środków...
2. Zmiany w spłatach powinny być możliwie dynamiczne do dostosowania. Nie chcę być związany z ustaloną stawką, która może nie spełniać moich warunków w przyszłości (zarówno w górę, jak i w dół).
3. Planujemy dzieci w ciągu najbliższych 24 miesięcy
4. Albo 15, albo 20 lat
5. Nie, nic, zero, nada. Nawet 200 tysięcy euro nie odziedziczyliśmy, a faktycznie oszczędziliśmy każdy grosz
6. Nowe mieszkanie zgodne z normą KFW byłoby dobre. Jednak w Frankfurcie nie ma zbyt wielu odpowiednich, przystępnych cenowo projektów mieszkaniowych...

[NaTwoim13]

Dziękuję za informacje.
Odnośnie do przedstawionych przez Tikonteroga kwestii, chciałbym podkreślić jeszcze raz. Nie potrzebują Państwo długiego okresu związania oprocentowania w przypadku kredytu kapitałowego lub krótszego okresu zabezpieczonego umową oszczędnościową, ale potrzebują Państwo wybrać z tych dwóch możliwości tę wariantę, która zapewnia 100% pewność oprocentowania oraz elastyczność w zakresie rat odsetkowych i kapitałowych (co nie jest możliwe w przypadku kredytu kapitałowego). Trzecią alternatywą byłoby pozostawienie niespłaconego kapitału po zakończeniu okresu związania oprocentowania, który można uniknąć poprzez dodatkowe wpłaty.
Czy skłaniają się Państwo ku wersji z pewnym oprocentowaniem? Czy rozważają Państwo dodatkowe wpłaty rat kapitałowych, albo mają to już ustalone w planie?
Zakładam, że chcieliby Państwo utrzymać stabilną ratę w wysokości 1 300 euro przez cały okres, czyli przez kolejne 24 miesiące, a następnie również po przejściu na zasiłek rodzicielski nadal płacić tą samą ratę, czy tak?

[Tikonteroga]

@Tikonteroga
Wyciągnąłem z tego, że dalsze oszczędzanie do momentu, aż można wziąć tylko 100 000 euro i spłacić je kredytem spłacanym w całości albo kupić mieszkanie za tylko 300 000 euro, aby potrzebować tej samej finansowania?
Wyższa stopa procentowa? 2,3% zamiast 1,3%? Przy tym dochodzie 250 euro więcej do przeznaczenia na nieruchomość, która teraz, a nie za 2-3 lata, może być finansowana przy ewentualnie wyższych stopach procentowych - przy zgodnie niższym zapotrzebowaniu na finansowanie? Dalej płacić najpierw czynsz?
Czy to jest twój sposób rozwiązania problemu?

Ogólnie rzecz biorąc, przedstawienie sytuacji bez konkretnych rozwiązań wydaje mi się, że poprawiłoby sytuację wyjściową, jeśli możliwe byłoby 1) zwiększenie spłaty kredytu i/lub 2) zmniejszenie kwoty kredytu.

[NaTwoim13]

Warto jeszcze wspomnieć, że istotne jest, czy występują opłaty pośrednictwa czy nie. Również istotny jest standard KfW w kontekście koncepcji finansowej.

Gdyby cena zakupu wynosiła 450 000 euro, a prowizja dla pośrednika wynosiłaby przyjęte 5%, całkowite koszty wyniosłyby 508 500 euro. W konsekwencji 308 500 euro musiałoby zostać sfinansowane. Czy zgadza się to z Państwa wiedzą? Czy są to wartości, które również przyjmują Państwo założenie?

[NaTwoim13]

@Tikonteroga
Tak, to w pewnych częściach może być prawdą, ale czy nie sądzisz, że TE (w końcu bankowiec) również może o tym myśleć, zwłaszcza że najpierw muszą zostać przedstawione liczby i obliczenia dotyczące okresów kredytowania, kosztów odsetkowych i ryzyka? Pyta on o to i potrzebuje pomocy?

Zauważyłem, że uważasz, że można to zrobić lepiej, że trzeba wprowadzić więcej kapitału własnego, zaoszczędzić jeszcze więcej kosztów odsetkowych i zwiększyć ratę. Jednakże to bez znajomości konkretnych liczb, bez tego, że TE ma je przed sobą, o co przecież zapytał, a przede wszystkim bez znajomości samego TE, jego podejścia do życia i mentalności ryzyka.

Bankowiec był tutaj dość zuchwały, TE musiał zapytać się, czy jest głupi albo popełnił błąd jako bankowiec, pytając o coś takiego, ale Twoje sugestie również brzmią w stylu „o rety, wszystko za drogie” (widać to także w stwierdzeniu, że potrzebny jest zbyt wysoki przezbrodzeniowy fundusz zapasowy, prawdopodobnie mając na uwadze opłatę za nabycie, która jednak jest uwzględniona w kosztach ogólnych dla najtańszego planu i podlega pod tę kwotę), uważajcie i tak dalej.

W każdym razie, myślę, że w ten sposób nie pomagamy TE.

[Freeliner]

Osobiście skłaniałbym się tutaj ku noelmaxims ulubionemu.
Pożyczki ratalne z okresem wiązania oprocentowania od 10 do 15 lat i BSV F60.
Jeśli możliwe jest tutaj dokonanie 5% dodatkowej spłaty, to jest to dość elastyczne. Później można ewentualnie całkowicie spłacić F60, jeśli to możliwe i żądane.
Rozumiem także podejście ffm do jak największej ilości wolnego kapitału. Też bym tak chciał. Chcę móc pracować tym pieniądzem.
Dlatego chciałbym wykorzystać maksymalnie 50-75% wkładu własnego na ten cel.
Ponieważ inwestuje w fundusze kryptowalutowe, na pewno jest aktywny na rynku finansowym.
...i ponieważ na rynku finansowym można zarobić zdecydowanie więcej niż 2% odsetki od pożyczki,
to ma sens pozostać płynnym i ewentualnie pracować tutaj poprzez dodatkowe spłaty.
To tylko moje osobiste zdanie

[ffm]

Warto również zauważyć, że istotne jest, czy występują koszty pośrednictwa czy nie. Standard KfW w kontekście koncepcji finansowej również ma znaczenie.
Jeśli cena zakupu wynosiłaby 450 000 euro, a prowizja maklerska wynosiłaby przyjęte 5%, całkowite koszty wyniosłyby 508 500 euro. Odpowiednio musiałoby zostać sfinansowanych 308 500 euro. Czy odpowiada to Państwa wiedzy? Czy są to wartości, które również przyjmują Państwo za prawdziwe?

Tak, te czynniki są dość realistyczne i należy je uwzględnić. Jak już wspomniałem, wolałbym preferować projekt nowo wybudowanej nieruchomości zgodny z normami KFW, ponieważ zazwyczaj wtedy prowizja nie jest wymagana. Nie spodziewamy się także, że będziemy mogli dokonywać znaczących nadpłat.
Przegapiłem jednak 2 oczekiwane wypłaty. Przy przejściu na emeryturę oczekuję wypłaty około 150 000 euro z korzyści majątkowych, moja żona oczekuje z budynku Rürup prawie 80 000 euro. Jednakże wszystko to jest jeszcze ponad 30 lat od teraz i te pieniądze oczywiście nie powinny być używane do finansowania nieruchomości.
Chciałbym zredukować ratę spłaty kredytu, gdy już będziemy mieli dzieci. Przynajmniej do momentu, gdy moja żona znowu będzie otrzymywać rozszerzone dochody.

[NaTwoim13]

Freelinerze, podoba mi się, że czytasz między wierszami. Nie tylko za polecenie mojego ulubionego modelu, który obecnie zdobywa uznanie u wielu porównawczych i generujących rynek konsumentów, ale także za starania wyciągnięcia istotnych rzeczy ze słów TE i unikanie ustalania wszystkich na jedno kopyto.

Szanuję to!

[Banker]

Poza tym, podoba mi się elastyczny model Thomasa, ale chciałbym się dowiedzieć osobiście (nawet jeśli jest to dla koncepcji nieistotne), jak uzyskać 150 tys. euro środków na inwestycje?
Ogólnie rzecz biorąc, przy 40 € miesięcznie świadczenia lojalnościowe to stopa zwrotu wynosi 12,5%?? Czy obliczenia są poprawne, czy gdzie jest to bezpiecznie ulokowane? Jeśli to są kryptofundusze, to teoretycznie wszystko może zniknąć.