Capital Investment 4

[Dennis83]

Witajcie,

chciałbym kupić mieszkanie, które obecnie wynajmuję w celu własnościowym.

125m² w regionie Heidelbergu.

Po odliczeniu mojego kapitału własnego potrzebuję około 110 000,-€.

Wüstenrot zaproponował mi następującą ofertę:

Wüstenrot Flex:
- Kwota kredytu: 111 000,-
- Warunki kredytu wstępnego:
Oprocentowanie nominalne roczne: 1,49%
Okres wiązania oprocentowania: 10 lat
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania: 2,01%
Wypłacalność: 100%
Wariant tarifowy Premium: 1,25% (Nie mam pojęcia co to oznacza...?)
---------------------------------------------------------
Miesięczne odsetki: 137,83€
Miesięczna opłata za budowę: 410,70€
=Miesięczne obciążenie przez pierwsze 10 lat: 548,53€
---------------------------------------------------------
Po tych 10 latach --> Umowa oszczędnościowa na 7 lat i 6 miesiąca:
Oprocentowanie nominalne roczne (stałe) do końca okresu: 1,25%
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania od przekazania: 2,22%
Okres: 7 lat / 6 miesięcy
Miesięczna rata odsetkowo-kapitałowa: 754,80€ (...~wyższa niż moje aktualne czynsze)
--------------------------------------------------------

Całkowity koszt finansowania wynosi 22 266€

....Możliwe jest skrócenie okresu kredytu wstępnego o 8 lat poprzez dodatkowe wpłaty oszczędnościowe
Możliwe są dodatkowe wpłaty własne w wysokości 5% do kredytu wstępnego
...W przeciwieństwie do większości innych pożyczek, pożyczkę z oszczędności można spłacić wcześniej bez dodatkowych kosztów...


Teraz moje wrażenia na ten temat:
Oceniam rzeczywistą stopę oprocentowania jako dość wysoką.
W internecie na różnych portalach zawsze można obliczyć niższą rzeczywistą stopę oprocentowania na moją kwotę kredytu z 10-letnim wiązaniem.

Czy ktoś ma doświadczenie z tą ofertą?

Czy to wynika z mniejszego ryzyka związanego z oszczędzaniem czy też oferta jest po prostu zbyt droga ze względu na obecne stopy procentowe ECB wynoszące 0%?

Ja i tak nie podpiszę tej umowy, ponieważ miesięczne obciążenie po tych 10 latach, wraz z kosztami dodatkowymi i opłatami za mieszkanie (nie wiem jeszcze jakie) byłoby dla mnie zbyt wysokie. Mam jednak nadzieję na możliwości negocjacji.

Przy okazji: Byłem również w SPK i zaproponowano mi podobną umowę kombinacyjną, ale z kredytem KFW 124 w wysokości 50t€. Reszta to już bajeczki o oszczędzaniu.

Z poważaniem,
Dennis.

[2tneub]

Ile przynosisz wkładu własnego? To może być interesujące dla ekspertów do oceny oferty.
Ponieważ porównujesz tutaj wyraźnie ratę z czynszem.
Czy zdajesz sobie sprawę, że oprócz opłaty za mieszkanie, musiałbyś również zabezpieczyć osobiste rezerwy na remont mieszkania?
Założę, że urodziłeś się w 1983 roku. Jak wygląda sprawa zawodowa... Czy można oczekiwać większych skoków w wynagrodzeniu, które pozwolą pokryć wyższą ratę za 10 lat?

[Dennis83]

75000 EK, z czego 15000 chciałbym przeznaczyć na kuchnię i łazienkę.
Więc 60000,- zapłacę gotówką.
Jestem świadomy, że będę potrzebować również prywatnych oszczędności. Moje hobby także kosztuje trochę pieniędzy.
Stałe miesięczne obciążenie w wysokości 500 do 600€ powinno być wystarczające do spłaty kredytu, ponieważ chciałbym także dokonywać dodatkowych spłat.
Na razie nie znam jeszcze moich obecnych wzrostów wynagrodzeń...

[xlarge]

Ale dlaczego na siłę umówić się na kredyt mieszkaniowy?
Często płacisz tu najpierw opłaty za otwarcie oraz do czasu przydziału nie spłacasz długu - przy często niskich stopach procentowych od salda.
Zaleta: duże prowizje dla „doradcy”
Koniecznie poproś dotychczasowego właściciela o pokazanie dokumentów z ostatnich zebraniu wspólnoty mieszkaniowej - czy przed nimi stoją większe naprawy, które powinny zostać przeniesione na właścicieli?
Tam powinno być również do wglądu rozliczenie opłat za mieszkanie - z kosztami dodatkowymi, które już teraz płacisz oraz kosztami nieprzenoszalnymi, które musi ponieść właściciel.

[NaTwoim13]

Oplaty zamykajace? Rowniez w przypadku oferty Wüstenrot, dochodzi jeszcze Agio!
Oprocentowanie również jest za drogie, kredyt z terminem zapadalności niepotrzebny i niepotrzebny. Wszystko to można zrobić lepiej i bardziej elastycznie!
Ponadto, drogi kredyt hipoteczny zawsze można spłacić w ustalonym tempie oprocentowania i spłaty!

[Dennis83]

Najpierw dziękuję za potwierdzenie mojego wrażenia.
Czy masz jakiś wskazówki, do której poważnej banku powinienem się udać?
Obszar Heidelberg / Mannheim.
Pozdrowienia, Dennis.

[NaTwoim13]

Do żadnego banku, do renomowanego, niezależnego i doświadczonego pośrednika finansowego.

[Dennis83]

OK, zgoda.
Ale czy ta osoba, którą być może wybiorę, faktycznie posiada te trzy cechy...
Więc nie ma żadnej rekomendacji?

[Spiagei]

Cześć Dennis,
uważam, że Twoja stopa procentowa jest zbyt wysoka, jak już powiedział Noel, a stawka prowizji kredytowej 2% w ramach planu oszczędnościowego na mieszkanie jest zdecydowanie zbyt droga.
Aby uzyskać wskazówkę dotyczącą stopy procentowej, musimy wiedzieć, jaka jest cena zakupu. Nie znamy wysokości Twoich dodatkowych opłat.
Pozdrowienia, Stefan

[Dennis83]

Mieszkanie kosztuje 190 000.
Opłata pośrednika nie obowiązuje.
Tylko koszty notarialne.
Wymagany kapitał 120 000.

[Spiagei]

Cześć Dennis,
jako przykład, DIBA oferuje w Twojej konfiguracji na przykład 1,25%/1,29% efektywnie przy 120 000 €.
Dla wspomnianych 111 000 € jest 1,15% na 10 lat.

A jeśli chodzi o produkty budowlane, polecam Ci albo Signal F60 z dodatkowym przydziałem (2% oprocentowania kredytu, ale 1% oprocentowania oszczędności) albo BHW FX1 (1,25% oprocentowania kredytu, ale tylko 0,1% oprocentowania oszczędności). Który z nich byłby lepszy w Twoim przypadku, trzeba by obliczyć. Ale obie są naprawdę dobre.
Więc na pewno można znaleźć coś lepszego niż Twoja oferta.
Chętnie więcej przez PN
Pozdrowienia, Stefan

[NaTwoim13]

To po prostu nie jest dobry pomysł, jajko sadzone. Przy wskaźniku odpływu wynoszącym 61,25% oraz dodatkowych funduszach na remont łazienki, jak również pozornie dostępnych (przynajmniej jednak będących dostępnymi, ponieważ rodzice otrzymają zysk) nie będzie i nie może być warunków lepszych niż 60%. W związku z tym z dodatkowymi 1,25% byłbyś/a zbyt drogi/a.

[Spiagei]

To są właśnie te delikatności

Dlatego też warunki 1a dla 111 000 € to 1,15%. Chciałem tylko pokazać, że 1,49% jest zbyt drogie.

Pozdrawiam, Stefan

[NaTwoim13]

Ze względu na wspomnianą renowację łazienki, którą ma zamiar sfinansować z dodatkowych środków własnych, już widać, że jego udział wynosi poniżej 60%. Następnie zostaje to ujawnione i wspomniane, i nagle jesteśmy już poniżej 60%

Nawet gdyby tego nie rozważano, wartość mieszkania jest równa wartości 120 000 euro, co stanowi 60%. Niech więc bank poprawi tę wartość, co zdarza się bardzo rzadko.

Twoje 1,25% z BHW nie będą osiągalne, jeśli chcesz utrzymać ratę w wysokości 567 euro przez 20 lat. Z F60 będziesz już po 20 latach spłacić to, przy wspomnianych 569 euro.

Byłoby tak, że jeśli kiedykolwiek wydałbyś więcej niż 569 euro - odnosząc się do oszczędzania lub spłacania pożyczki budowlanej - żeby móc wprowadzić 1,25%, mogę z F60 i 2% oprocentowaniem pożyczki ponownie zrobić to jeszcze korzystniejsze. Po 5 latach załatwię to za pomocą F60, co przyniesie mi znaczne oszczędności odsetkowe (ponieważ 5 lat jest okresem stałym, a nie 10), co sprawi, że Twoje 1,25% znowu wyglądają źle.

Wszystko jest naprawdę proste. F60 to diabeł.

Ach, a propo, kredyt hipoteczny z pełną spłatą KSK Heilbronn oferuje najlepszą stopę 1,7% rata 591 euro. Jednak wtedy nie jesteś tak elastyczny. Zawsze musisz płacić ratę (w przypadku kombinacji ratalnej i BSV F60 nie, jako że można zawiesić oszczędności), dodatkowe wpłaty są często niemożliwe w przypadku wariantów pełnej spłaty, a umowa oszczędnościowa można w razie potrzeby wykorzystać jako instrument spłaty pożyczki, co w przypadku kombinacyjnego modelu może być ratunkiem w trudnych czasach, pozwalając na wypłatę kapitału.

[Dennis83]

Jeszcze raz ogromne podziękowania za informacje, które najprawdopodobniej nigdy nie otrzymałbym od banku.
Łazienka zostanie zrobiona dopiero w przyszłym roku. Nowa wanna, nowa podłoga i nowe płytki ścienne.
Kuchnia ma teraz pierwszeństwo i właśnie się za nią zabieram.
Dla mnie wygląda na to, że oszczędzanie na budowę nie oznacza od razu oszczędzania na budowę.
Czy mogę skrócić raty oszczędzania na budowę poprzez dodatkowe wpłaty, zachowując stały okres spłaty 20 lat?
Pozdrawiam, Dennis.

[NaTwoim13]

Ja, oczywiście.
Jeśli dodatkowe wpłaty eliminują ryzyko zmiany oprocentowania, oszczędzanie budowlane nie musi odgrywać roli. Z drugiej strony, nawet przy lub dzięki dodatkowym wpłatom, oszczędzanie budowlane może uzasadnić krótszy okres ustalenia oprocentowania. Jeśli po 15 latach skończylibyśmy dodatkowe wpłaty, wybrali byśmy 15-letni okres oprocentowania. W związku z tym spłacamy oprocentowanie przez 15 lat ustalone na przykład na 80% z np. 1,5% (tylko dla celów ilustracyjnych) i po 15 latach mamy to za sobą.
Wybierając jednak kombinację na przykład pożyczki ratalnej na 8 lat i równoczesnej oszczędzania w celu spłaty kredytu hipotecznego, który zostanie spłacony po 7 latach, uzyskujemy tę samą pewność oprocentowania, ale płacimy oprocentowanie w okresie kredytu hipotecznego tylko przez 8 lat, po oprocentowaniu 0,8%. Oszczędność oprocentowania za krótszy okres kredytu hipotecznego może stworzyć lepszą ofertę ekonomiczną, pomimo faktu, że kredyt budowlany może być spłacany elastycznie (aż do jednorazowej spłaty) i wskaźnik oszczędności w pierwszych 8 latach jest dobrowolny, a oszczędności zawsze są dostępne w przypadku sytuacji nagłej lub kryzysowej, a także wskaźnik oszczędności może zostać zaprzestany, dzięki czemu obciążenie nie jest obowiązkowe.