Capital Investment 4

[natter_deluxe]

Cześć wszystkim,
przewidywane jest, że w ciągu najbliższych dwóch do trzech miesięcy rozpoczniemy budowę naszego domu jednorodzinnego w regionie Stuttgarter. Łącznie cztery domy zostaną zbudowane w stałej cenie, a architekt formalnie występuje jako deweloper. Ogólnie rzecz biorąc, w trakcie budowy możliwe są zmiany/indywidualne życzenia, dlatego chcielibyśmy wliczyć dodatkowy bufor wynoszący 5-8% do opisu budowy w stałej cenie. Co pozostanie, zostanie albo przeznaczone na teren zielony, albo wróci bezpośrednio do banku. W przypadku finansowania, ogólne ramy wyglądają następująco:
Całkowite koszty działki i domu jednorodzinnego (w tym wszystko): 400.000 EUR
Kapitał własny: 170.000 EUR
Pożądana kwota kredytu: 250.000 EUR
Całkowity dochód (miesięcznie): 5.300 EUR netto
Pożądana rata (miesięcznie): 1.200 EUR
Drugie dziecko jest w drodze, praca w niepełnym wymiarze czasu prawdopodobnie pozostanie po drugim urlopie rodzicielskim, co oznacza, że powyższy całkowity dochód netto będzie nadal obowiązywał w kalkulacji.
Jako potencjalne źródła wsparcia widzimy KfW - Mieszkanie z Dzieckiem (50.000 EUR). Nie będziemy korzystać z dodatkowych źródeł wsparcia (Wohnriester) ani nie możemy skorzystać (Dom zgodny z minimalnymi wymaganiami EnEV).
Ze względu na stosunkowo niewielką kwotę kredytu w porównaniu z kapitałem własnym, zdecydowaliśmy się początkowo skupić wyłącznie na kredytach o stałej ratze, ponieważ resztkowa kwota po okresie wiązania oprocentowania 10/15 lat jest stosunkowo niska. Lokalny bank (Bank 2) zaproponował nam jednak po skonfrontowaniu z najlepszą dotychczas ofertą kredytową (Bank 1) oszczędności związane z kontem oszczędnościowym, które wydają się znacznie korzystniejsze. Prawdopodobnie nie widzimy właściwie całej sytuacji, ale czy moglibyście ocenić dla nas oba następujące pakiety ofertowe? (Jeden z bloków 50.000 EUR odpowiada kredytowi KfW.)

Bank 1: Czysty pakiet kredytów ratalnych
kredyt
Stopa procentowa
Rata
Okres
Spłata dodatkowa
Reszta zadłużenia po wiązaniu oprocentowania
150.000 €
1,55%
769 €
15
5%
33.512 €
50.000 €
1,37%
140 €
10
5%
39.343 €
50.000 €
1,40%
291 €
10
nie
20.049 €

Bank 2: kredyt bankowy w połączeniu z oszczędnościami budowlanymi z wypłatą bezpośrednią (= 150.000 EUR)
kredyt
Stopa procentowa
Rata
Okres
Spłata dodatkowa
Reszta zadłużenia po wiązaniu oprocentowania
150.000 €
0,65%
636 €
10
nie

50.000 €
1,30%
202 €
10
nie

50.000 €
1,70%
362 €
12 lat 10 miesięcy
5%

(0,65% stopa procentowa w oszczędnościach budowlanych wzrasta do 2,14% po przeniesieniu do fazy kredytu po 10 latach.)
Zalety, które dostrzegam w drugiej ofercie, to możliwość skorzystania z prawdopodobnie nadwyżki miesięcznego dochodu netto na dodatkowe spłaty, co pozwoliłoby nam w pierwszej kolejności spłacić ewentualny kredyt bankowy lub równocześnie zainwestować w fundusze, dzięki czemu zaoszczędzona przez 10 lat kwota w fundusze idealnie mogłaby pokryć resztę zadłużenia z kredytu KfW. Indywidualne spłaty dodatkowe (o nieograniczonej wysokości) byłyby możliwe również ponad 10 lat na pozostałe zadłużenie związane z oszczędnościami budowlanymi (ok. 73.000 EUR). Ten udział mógłby bardzo szybko zmniejszyć się przy pomocy uzyskanej wolnej kwoty 1.200 EUR miesięcznie, tak że po 15 latach moglibyśmy być na finiszu.
Uważacie, że koncepcja oszczędności budowlanych jest lepsza i bardziej elastyczna?
Dzięki i pozdrowienia,
Thomas

[NaTwoim13]

Cześć natter-deluxe,
jeśli teraz wybierzesz odpowiednią ofertę oszczędnościową z oprocentowaniem na poziomie 1%, oprocentowaniem kredytu na poziomie 2% i stopą oszczędzania na poziomie 30%, to będziesz już na celu.
Model łączony z oszczędzaniem mieszkaniowym może pokonać każdy kredyt hipoteczny z pełną spłatą, wystarczy tylko wybrać odpowiednią ofertę. Ewentualnie - co w Państwa przypadku nie ma sensu - również połączenie kredytu ratalnego z F60 Signal. Ponieważ oprocentowanie inwestycyjne w oszczędnościowym wynosi 1% więcej niż oprocentowanie kredytu, wybraliby Państwo spłatę w całości. Jest to zauważalne, gdy spojrzysz na mieszaną stopę procentową z obu faz, ponieważ nie jest już tak atrakcyjna, ponieważ umowa oszczędnościowa będzie słaba.
Z jakiego banku pochodzi oferta nr 2 i gdzie znajduje się w niej kredyt KfW? Jaka oferta oszczędnościowa od jakiej kasy została zaproponowana? Chociaż mogę rozpoznać kasę, jeśli podasz nazwę banku.

[Martin79HN]

Cześć natter-deluxe,
chciałbym natychmiast sprawdzić pożyczkę z L-Bank Z15.
Nie uwzględniaj dochodów związanych z drugim dzieckiem kobiety lub uwzględnij je tak, jak robi to L-Bank! Dzięki temu Wasz dochód „too much bruto” nie będzie za wysoki i będziecie mieli szansę otrzymać wsparcie finansowe.
Ale uwaga! Umowy mogą być podpisywane dopiero po otrzymaniu zgody! (L-Bank potrzebuje więcej czasu na przetworzenie wniosku!)
pożyczka w wysokości 240 tys. euro w pierwszych 10 latach po 0,50% z 2% spłaty
a po 10 latach przez kolejne 5 lat po 2,00% z 2% spłaty.
Dzięki temu zabezpieczeniu odsetek na 15 lat i lepszym warunkom
nie dostaniesz w żadnym innym banku! (L-Bank ma pierwszeństwo w postaci hipoteki!)
Resztę sumy kredytu można wziąć jako niewielką pożyczkę, np. w ING Diba bez hipoteki
w wysokości 10t - 20t euro po 2,99% rocznej stopie efektywnej
z możliwością natychmiastowej spłaty z dodatkowymi wpłatami.
Możecie nadal zawrzeć umowę na bausparvertrag (konto oszczędnościowe z możliwością pożyczki) na
zabezpieczenie odsetek na następne 15 lat, gdy Dom już stoi.
Pozdrowienia
Martin

[Martin79HN]

Dodatkowe informacje:
L-Bank Z15 nie umożliwia dodatkowej spłaty kredytu!!!!
Jednakże zgodnie z ustawą / orzecznictwem po 10 latach pełnej wypłaty
można skorzystać z prawa do wcześniejszej spłaty. Oznacza to, że po 10 latach obniżki oprocentowania (0,50%)
oprocentowanie mogłoby wzrosnąć do 2% na kolejne 5 lat, więc można by przenieść kredyt.
Pomysł: Jeśli oprocentowanie byłoby wtedy wyższe, można by kontynuować obecną sytuację
i zainwestować pieniądze np. w lokatę terminową, aby po 15 latach mieć ładną sumę do spłaty.
Bardzo korzystna sytuacja i wystarczająca ilość kapitału własnego to najlepsze warunki.
Sami mamy dzieci i również kredyt Z15.
Jednakże nasz kredyt to 0,75% przez pierwsze 10 lat, a następnie 2,35% przez kolejne 5 lat.
Pozdrowienia z BW

[natter_deluxe]

Cześć Noel,

mogę sobie wyobrazić, że istnieją jeszcze bardziej zoptymalizowane modele oszczędności mieszkaniowych. Model, który teraz porównujemy z czystym kredytem ratalnym, pochodzi od największego niemieckiego banku oszczędności mieszkaniowych i zakłada udział oszczędności w wysokości 50%. Oczywiście koszty kredytu są dla nas dość trudne do zrozumienia ze względu na mieszaną stopę procentową (nie mamy nigdzie widziane stopy procentowej dla oszczędności i kredytu), dlatego w ostateczności, przy założeniu pewnych możliwości dodatkowej spłaty, obliczyliśmy łączne koszty (w tym pozostałość zadłużenia) obu modeli po 15 latach. Tutaj wyraźnie widać był nasz klarowny wybór na korzyść oferty 2.
To, czego nie do końca rozumiemy, to jak ten model może wygrać. Przypuszczam, że wynika to w ostateczności z faktu, że w fazie oszczędnościowej nie spłacamy kapitału (płatność odsetek dotyczy całej sumy kredytu), ale i tak płacimy w tym czasie znacznie mniej odsetek w wysokości 0,65% niż w przypadku kredytu ratalnego, gdzie pomimo równoczesnej spłaty odsetki byłyby przynajmniej dwukrotnie wyższe. W pierwszych latach po prostu nie spłacamy tak dużo długu, aby zrekompensować wyższe odsetki. Po osiągnięciu 50% (koniec fazy oszczędzania, zaplanowany punkt po 10 latach) pozostałe zadłużenie gwałtownie się zmniejsza, dzięki czemu znacznie większy wzrost odsetek w porównaniu z kredytem ratalnym (np. 2,14% w porównaniu z 1,55%) może teraz wygrać ze względu na już niższe zadłużenie.
Jeśli dobrze to zrozumiałem, nie widzę również żadnej korzyści na przykład w przystąpieniu do fazy kredytowej po osiągnięciu 30% oszczędności. Ponieważ jedynie niewielki kredyt bankowy w wysokości 1,70% podlega dodatkowej spłacie (rocznie 5% od 50.000 EUR = 2.500 EUR), będziemy odkładać pozostałe miesięczne dochody netto na fundusze, dzięki czemu po 10 latach pozostałe zadłużenie pochodzące z kredytu KfW zostanie pokryte (jest to niespodziewane drugie niewielkie kredytu w wysokości 50.000 EUR po 1,30%, który nie podlega dodatkowej spłacie).

Cześć Martin,

dzięki za wskazówkę! kredyt L-Bank wygląda naprawdę interesująco, dziś wieczorem dokładnie to obliczę i przeanalizuję warunki dotyczące wsparcia finansowego. Na końcu nie zabraknie nam żadnych 10.000 EUR, zawsze można je jakoś zrealizować bez potrzeby ustanowienia hipoteki, jeśli zajdzie taka potrzeba. Na pierwszy rzut oka jestem nieco niepewny, czy mimo jednego dziecka (lub może nawet dwóch, które mogą być uwzględnione) nasze dochody kwalifikują się nadal do uzyskania wsparcia. Czy przypadkiem weryfikowane jest tylko dochody z tytułu zamieszkania w domu w przypadku złożenia wniosku, czy istnieje coś, na co należy uważać, jeśli na przykład dochody przekroczą limit w trakcie fazy kredytowej? Obecnie wynoszą one 8.800 EUR brutto (1x100% etatu i 1x60% etatu - drugi urlop rodzicielski zacznie się dopiero po rozpoczęciu budowy) - więc razem 105.600 EUR (minus ewentualne 2.000 EUR ulgi), limit wynosi 65.500 EUR (z jednym dzieckiem) lub 75.000 EUR (z dwójką dzieci). W przypadku urlopu rodzicielskiego suma oczywiście jeszcze spadnie, ale dla mnie nie wygląda to na kwalifikującą się do wsparcia, czyż nie?

Dzięki i pozdrawiam,
Thomas

[NaTwoim13]

To nie do końca rozumiem. W przypadku uwzględniania/kalkulacji (lub symulacji) dodatkowych spłat, model oszczędnościowy powinien tak naprawdę wyglądać gorzej.

Dodatkowo, oprocentowanie kredytu hipotecznego i oprocentowanie od lokaty powinno być już wymienione w profesjonalnym doradztwie finansowym, jeśli taki model jest oferowany. Należy również podać mieszane oprocentowanie na cały okres kredytowania. Co również mnie zastanawia, to fakt, że piszą Państwo... Model pochodzi od największego Niemieckiego towarzystwa oszczędnościowego... a mówią o... 0,65% oprocentowania kredytu hipotecznego wzrasta do 2,14% po przejściu do fazy kredytowej za 10 lat... Które towarzystwo oszczędnościowe ma oprocentowanie 2,14%??? Pośrednio chodzi tu o zbycie umowy o oszczędnościach mieszkaniowych. Tam nie ma żadnych dodatkowych opłat, a zaciągnięta umowa o oszczędności mieszkalne wypłaca wówczas pozostały dług.

Oczywiście, oprocentowanie jest wtedy niższe, ponieważ umowa oszczędnościowa pozwala na wybór krótszego okresu wiązania oprocentowania, bez ryzyka zmiany oprocentowania. Jednakże, przeciwnie, że otrzymują Państwo tylko 0,1% odsetek od kapitału oszczędnościowego, podczas gdy płacą Państwo 0,65 i 1,30. W tym przypadku zdecydowanie korzystniejsza jest rata równa, ponieważ otrzymują Państwo stopę procentową od kapitału spłaty, którą nie muszą już płacić z tytułu bezpośredniej spłaty. Wszystkie te zyski i straty z tytułu odsetek oraz koszty znajdują się w obliczeniach mieszanego oprocentowania efektywnego przez cały okres kredytowania. Tutaj może się okazać, co jest tańsze, ale należy również wziąć pod uwagę elastyczność, której brak jest w modelu 2.

W przypadku modelu 2, 0,65% i 1,3% mogą oszukać wiele rzeczy. Sam odsetek na koncie oszczędnościowym w BSV przekreśla pozornie korzystne stopy procentowe. Model ten jest również absolutnie niesprawny.

W modelu 1 to pozostałe długi sprawiają, że model ten wygląda niekorzystnie. Oprocentowanie nie jest dobre, ale również nie jest złe.

W zasadzie żaden z tych modeli nie jest najlepszym rozwiązaniem, jeśli chcemy stworzyć elastyczne i korzystne finansowanie nieruchomości. Rozwiązaniem będzie kombinacja kredytu ratalnego i F60 od Signal, dla potrzeb finansowych wynoszących 200 000 euro oraz stopy procentowej i raty spłaty w wysokości 1 200 euro. 1% oprocentowania lokaty, 2% oprocentowania kredytu i 30% minimalnej oszczędności pozwalają na opracowanie modelu, który sprawia, że dotychczasowe modele wyglądają gorzej.

Należy również wspomnieć, że niezależnie od wybranej taryfy i konfiguracji oprocentowania, z najniższym stopniem oszczędzania musimy zdefiniować najwyższy kredyt, w przeciwnym razie oszczędzanie nie będzie się opłacać, żadna taryfa żadnej kasy nie pokaże nic innego. W tej deklaracji trzeba również zauważyć, że po przydzieleniu musimy móc i chcieć płacić odsetki i raty spłaty, oraz, jeśli taryfa jest odpowiednio dobrana (kombinacja kredytu ratalnego i F60 od Signal), musimy również opłacić pozostałe elementy - przynajmniej kredyt hipoteczny w fazie oszczędzania.

Szybsze przydziały w przypadku oprocentowania kredytu hipotecznego oszczędnościowego na przykład 2% (F60 Signal) w porównaniu do 1% lub 1,25% oznacza, że mniejszy stopień oszczędzania mniejszy wymóg oszczędzania, co z kolei skraca czas hipoteczny i przynosi tyle oszczędności odsetek w skróconym czasie spłaty, że 1% lub 1,25% taryfa kredytu z oszczędności nie nadrabia już w fazie kredytu hipotecznego.

[ADMCI4]

Dzień dobry natter-deluxe,
natychmiast powinnaś/należałoby/należałoby/należy/należy/należy/należy/należy popatrzeć na kredyt z L-Bank Z15.
Dochód z powodu drugiego dziecka kobiety należy uwzględnić lub tylko w taki sposób,
jak to przyjmuje L-Bank! Dzięki temu Wasz dochód za dużo brutto nie jest zbyt wysoki
i macie możliwość otrzymania dofinansowania.
Ale uwaga, umowy można zawierać dopiero po otrzymaniu akceptacji! (L-Bank potrzebuje dłużej na przetworzenie!)
240 tysięcy kredytu w pierwszych 10 latach w wysokości 0,50% z 2% spłaty
i po 10 latach kolejne 5 lat z 2,00% z 2% spłaty.
Bezpieczeństwo odsetek na 15 lat i lepsze warunki
nie są dostępne w żadnym innym banku! (W przypadku L-Bank zabezpieczeniem w pierwszej kolejności jest hipoteka!)
Resztę kwoty kredytu za pośrednictwem małego
kredytu np. ING Diba bez hipoteki 10–20 tysięcy euro z 2,99% oprocentowaniem efektywnym
z możliwością natychmiastowej spłaty.
Jako zabezpieczenie przed wzrostem odsetek, gdy już będziecie mieć Dom, nadal możecie otworzyć konto oszczędnościowe mieszkaniowe w celu
ochrony odsetek na 15 lat.
Pozdrowienia
Martin

Jak mają być analizowane ulgi (5300€ netto) w przypadku kwalifikowania się do dofinansowanego kredytu?
Jeśli po uwzględnieniu wszystkich ulg (odliczenie kosztów uzyskania przychodów, pałacowość i solidarność ubezpieczenia zdrowotnego + mniej niż 40 lat lub mniej niż 10 lat po ślubie) osiągniesz około 46500 zł brutto dochodu rodzinnego, to otrzymasz dofinansowany kredyt.
Popraw mnie, jeśli się mylę?

[natter_deluxe]

Cześć Noel,

po przeczytaniu wielu ogólnych tekstów, również doszedłem do wniosku, że rozwiązanie kombinacyjne z kredytem budowlanym musi po prostu wypaść gorzej niż porównywalne kredyty ratalne - przynajmniej jeśli na początku można zgodzić się na pozostały dług i niepewną refinansową w przyszłości. Oferta 1 została przygotowana przez jednego z trzech dużych doradców finansowych i łączy kredyt KfW (1,4%) z produktami Allianz (Leben). Oferta 2 pochodzi od lokalnego banku, który w tej konfiguracji nie był w stanie przebić oferty 1 (podobnie jak drugi lokalny bank z literą S). Nie będę teraz wymieniał nazw produktów i dostawców, ale zakładam, że jako profesjonalista potrafisz wydedukować, która kasa oszczędnościowa z jakim bankiem mogła stworzyć ofertę 2. Szczegółowe warunki pakietu kredytu budowlanego zapytałem już w banku, ponieważ kasa oszczędnościowa początkowo wysłała jedynie indywidualny plan spłaty dla niewiążącej oferty.

Teraz sam doszedłem do wniosku, że oferta 2 jest tańsza: Na kwotę 150 000 EUR miesięczne raty wynoszą 636 EUR przez pierwsze 120 miesięcy i 768 EUR przez kolejne 120 miesięcy na łączny okres kredytowania wynoszący 20 lat. Różne kalkulatory oprocentowania wskazują tutaj oprocentowanie w wysokości 1,13%, które mogę porównać z efektywnym oprocentowaniem kredytów ratalnych. Wydaje mi się to znacznie korzystniejsze niż wszystkie składniki oferty 1 (a tutaj wymieniłem jedynie oprocentowanie nominalne, nie efektywne). Dodatkowo w tym banku dostępny jest bardziej korzystny kredyt KfW (1,3% - Wohnen mit Kind), którego Allianz nie może zaoferować (z nieznanych powodów).

Czy mógłbyś mi w sposób zrozumiały dla naszej sytuacji wyjaśnić, w jaki sposób Twoja propozycja Signala F60 mogłaby jeszcze przebić tę ofertę - na przykład poprzez podanie oprocentowania efektywnego (to bym zrozumiał)? W mojej ocenie, z dostępnymi nam środkami, nie jest konieczne długotrwałe zabezpieczenie stopy procentowej, ponieważ kredyt powinien być spłacalny w ciągu 15 lat.

Co do oprocentowania w ofercie 1, początkowo zareagowałem podobnie jak Ty i sądziłem, że oferty można jeszcze zoptymalizować. Jednak po tym, jak obie lokale banki nie były w stanie przebić tej oferty, nie wydaje mi się ona zła. Jakie oprocentowanie nominalne uważasz za osiągalne tutaj?

Cześć Martin i Zaba,

po dokładniejszym przeanalizowaniu warunków dotyczących dofinansowania, również uważam, że niestety to nie wchodzi w grę dla nas. Z jednej strony, rzeczywiście fajnie byłoby udzielać tanich pożyczek na budowę. Z drugiej strony, z planem spłaty wynoszącym maksymalnie 2% i brakiem możliwości dodatkowych spłat, naprawdę trudno byłoby zredukować sald po 10 latach. Biorąc pod uwagę, że L-Bank faktycznie chce zainteresować tym programem młode rodziny o ograniczonym dochodzie (patrz limity wsparcia), dla takich rodzin może być naprawdę trudno zgromadzić większe oszczędności po 10 latach. Martinie, pewnie już wymyśliłeś dla siebie dobre rozwiązanie - dziękuję jeszcze raz za wskazówkę!

Pozdrawiam,

Tomasz

[Martin79HN]

Cześć natter_deluxe (Thomas),
myślę, że L-Bank już bierze pod uwagę 2 dzieci, ponieważ ciąża jest obecna, a zamieszkanie w REH po ukończeniu przeznaczone jest dla 4 osób.
Jeśli miałbym zaświadczenie od lekarza ginekologa z przewidywanym terminem porodu, mogłoby to temu zapobiec.
REH nie może być zbyt duże pod względem powierzchni mieszkalnej!
Możemy zamieszkiwać 175 mkw (zostało 166 mkw). (Uwaga: Część tarasu również się liczy!)
Czy zatem moglibyśmy już od tego zależeć?
Urlop rodzicielski nie jest trwały i nie sądzę, że zostanie uwzględniony przy obliczaniu dochodu. A czy kobieta musi wrócić do pracy po urlopie rodzicielskim, także zależy od dzieci! Plan obecnie wydaje się być Wasz, ale można też powiedzieć, że bierzecie sobie przerwę.
Zgadzam się z Tobą w pełni, że uzyskanie dofinansowania będzie trudne. Jednak w trakcie procedury trzeba mieć sporo cierpliwości (ok. 2-3 miesiące).
Spłata 2% bez dodatkowej spłaty wydaje mi się również słaba!
Jednak w naszym przypadku mamy stopę procentową 0,75%, dzięki czemu otrzymujemy więcej odsetek od lokaty terminowej! Dlatego będziemy mogli spłacić kredyty hipoteczne za 10 i 15 lat za pomocą umów oszczędnościowych oraz dodatkowych oszczędności.
Mamy mieszaną stopę procentową 1,00% (kredyt preferencyjny i zwykły kredyt banku hipotecznego) przez kolejne 9 lat i
przez następne 5 lat oprocentowanie wynosi około 2,1% (kredyt preferencyjny + umowa oszczędnościowa).
Było dla mnie niezmiernie ważne, aby obciążenie wynosiło jak najmniej. (poniżej 1000 € miesięcznie przy kwocie kredytu ponad 400 tys. z odsetkami i spłatą, 100 tys. spośród 400 tys. spłatę wolną od kapitału, ponieważ umowa oszczędnościowa jest w pełni pokrywająca)
Dlatego możemy dodatkowo odkładać około 1000 € miesięcznie i oszczędzać w dwóch umowach oszczędnościowych.
Pozdrowienia,
Martin