Capital Investment 4

[Helin]

Cześć wszystkim na forum,
Chciałbym poprosić ekspertów o informacje dotyczące finansowania budowy. Na początku sierpnia złożyliśmy nasze dokumenty do DSL i Hanseatic Bank po otrzymaniu zielonej oceny. Niestety, Hanseatic Bank odrzuciła naszą prośbę o pożyczkę podporządkowaną. DSL ma zamiar obejrzeć nieruchomość w przyszłym tygodniu. Jeszcze nie otrzymaliśmy odmowy. Teraz boję się, że DSL również nas odrzuci, ponieważ Hanseatic Bank odrzuciła pożyczkę podporządkowaną. Miało to być sfinansowane kwotą 55 000 €. Czy istnieją jeszcze szanse lub alternatywy dla pożyczki Hanseatic?
Dzięki za odpowiedzi!

[Daukind]

Czy mógłbyś zamieścić wszystkie kompletne dane ramy?

[Helin]

Dzień dobry,
Cena zakupu wynosi 300 000 €
Kapitał własny około 31 000€
Finansowanie poprzez DSL 375 000€
na 15 lat po 2,08%
oraz Hanseatic powinien zapłacić 55 000€ po 6,67% również na 15 lat.
W koszty wliczono również około 118 000€ na remonty.
Mamy także mieszkanie z obciążeniem hipotecznym w wysokości 228 000€ oraz prywatny kredyt w wysokości pozostałej 26 000€.
Mieszkanie ma być wynajmowane za 1 200€ plus opłaty za media. W razie potrzeby mogę je także sprzedać, ale dzięki dochodom z najmu nadal miałbym dochód, ponieważ raty wynoszą 655€ miesięcznie. Nasz wynik w rejestrze BIK wynosi 95,85% i 96,2%.

[Daukind]

Możecie zamiast tego poszukać banku, który w pełni uwzględnia modernizacje/renowacje zwiększające wartość, dzięki czemu możecie praktycznie pokryć koszty dodatkowe z własnych środków i nie będziecie potrzebować drogiego kredytu długoterminowego.
Jakie jest wasze dochodzenie netto?

[Helin]

Mój mąż zarabia 2730€ netto, ja 800€, a dodatek na dzieci dla 3 dzieci wynosi 582€. DSL oblicza, że remont zwiększa wartość nieruchomości, o ile się nie mylę. Wolałabym mieć zastosowany KfW 124, ale chyba to nie jest możliwe. Nasz wkład własny składa się z 12 000€ w gotówce i około 19 000€ w pracy własnej. Więc nie mamy w gotówce kwoty na koszty dodatkowe. Jeśli DSL się teraz dowie, że pożyczka długoterminowa została odrzucona, podejrzewam, że również odrzucą finansowanie. Powodem odmowy w Hanseatic są przypomnienia z przeszłości. Zamówiliśmy meble na raty w Otto i dostaliśmy pomiędzy nimi przypomnienia. Moja wina, wiem!

[Helin]

kredyt budowlany na mieszkanie jest prowadzony przez BHW, która należy do jednego koncernu z bankiem DSL. Dotychczas raty były zawsze pobierane terminowo. Bank DSL już ma zaufanie do nas, ponieważ ma dostęp do naszych kont w tym samym budynku.

[kofferradio]

Chcecie zadłużyć się na ponad 650 000 euro przy miesięcznym dochodzie netto z gospodarstwa domowego wynoszącym niecałe 3500 euro? Dlaczego? Nie czynicie się nieszczęśliwymi.

[xlarge]

Czy mogę zapytać, jaka jest pozostała kwota kredytu hipotecznego? Należy pamiętać, że nie wszystkie koszty dodatkowe można przerzucić na najemcę i trzeba odpowiednio odkładać na utrzymanie nieruchomości. Dochód z najmu podlega nadal osobistemu podatkowi dochodowemu - dlatego nie należy zbyt wiele liczyć na dodatkowe pieniądze netto. Jakie oprocentowanie powinny mieć nowe kredyty? Ile jeszcze zostało do emerytury? Ile jeszcze trwać będzie przyznanie zasiłku rodzinne? Co się stanie, jeśli główne źródło dochodu zostanie zmniejszone lub wyeliminowane? Faktycznie, zaciągając prywatny kredyt, praktycznie nie posiadasz wkładu własnego... warto to dobrze przemyśleć. kredyt w wysokości 55000€ kosztuje 484€ przy pełnym spłaceniu przez 180 miesięcy, a kredyt w wysokości 375000€ przy spłacie 3% wynosi 1590€ miesięcznie - pozostaje 177000€ długu po 15 latach. Płacisz łącznie 120000€ odsetek, czyli w przeliczeniu tylko 666€ miesięcznie - na pierwszy rzut oka wydaje się to akceptowalne, jeśli porównamy to z czynszem - jakie są koszty eksploatacji nieruchomości? Koszty kredytu w wysokości 2100€ za Dom + szacowane koszty dodatkowe 300-500€ + rezerwa na utrzymanie 375€ (dach/grzanie/fasada ... przez 20 lat) -> prawie 3000€ miesięcznie? Oczywiście, nic nie może pójść źle przez następne 15 lat - najemnik hipoteczny/miejsce pracy/choroba/rozwód... A jak będą wyglądały odsetki i ceny nieruchomości po 15 latach?

[NaTwoim13]

Trudno mi zrozumieć, dlaczego wybrano DSL Bank jako partnera finansowego.

Byłoby sensowniejsze wybranie Signal, 50 000 euro z kredytu KfW 124 zmniejszyłoby wartość obciążenia hipotecznego i umożliwiło skorzystanie z dobrych warunków. Być może wystarczyłoby sfinansować różnicę między kapitałem własnym a kosztami dodatkowymi za pomocą małego kredytu długoterminowego.

Tak więc pośrednik stara się obniżyć stopę obciążenia do poniżej 90%, co wymaga - niepotrzebnie - tak dużej kwoty kredytu długoterminowego. Zupełnie niewłaściwe podejście, warunki w przypadku Signal z uwzględnieniem kredytu KfW (lub obniżające wartość obciążenia hipotecznego) również są korzystne. Dodatkowo ten kredyt długoterminowy znacznie podnosi mieszaną stopę procentową - w tej wysokości wcale nie jest potrzebny. Ponadto, środki z HB mogłyby być o 1% tańsze, tak na marginesie.

DSL Bank odrzuci sprawę, jeśli HB nie wyrazi zgody. Znalezienie zastępstwa będzie trudne, ponieważ żadne inne banki nie zezwalają na kredyt o okresie kredytowania 15 lat, co z kolei sprawia, że finansowanie bez Hanseatic Bank jest droższe lub bardziej obciążające.

Ponieważ teraz muszą (i powinni) zadbać o nową koncepcję, mogą i powinni przemyśleć ponownie rynek.

[Banker]

Dzień dobry,
Cena zakupu wynosi 300.000€
Kapitał własny to około 31.000€
Finansowanie poprzez DSL 375.000€
na 15 lat, oprocentowanie 2,08%
Dodatkowo Hanseatic powinien dostać 55.000€ na 6,67% również na 15 lat.
W koszty uwzględniono również około 118.000€ na renowacje.
Posiadamy również mieszkanie własnościowe obciążone hipoteką w wysokości 228.000€ oraz prywatną pożyczkę w wysokości pozostałych 26.000€.
Mieszkanie ma być wynajmowane za kwotę 1.200€ netto. W razie potrzeby sprzedałbym je, ale dzięki wynajmowi nadal mielibyśmy dochód, ponieważ raty wynoszą 655€ miesięcznie. Wynik w SCHUFA wynosi 95,85% i 96,2%.

Cześć
Co się stanie, jeśli mieszkanie nie będzie wynajmowane przez 4-6 miesięcy?
Wydaje mi się, że ktoś tu trochę się zadłużył!
Jaka jest jeszcze pozostała kwota zadłużenia na hipotece? Kiedy to nabyto?
Jak wysokie będą raty kredytów?
Przy szybkim szacunku, przy jedynie 2% kapitalizacji, miesięczna rata wyniosłaby około 1700€.
Wydaje mi się, że to wszystko jest już trochę na granicy!

[Helin]

Cześć ponownie,
zdecydowaliśmy się jednak sprzedać mieszkanie. To wszystko jest dla mnie za wiele. W poniedziałek Bank DSL wysłał kogoś na oględziny i pomiar. Niestety do dzisiaj nie dostaliśmy żadnej informacji od DSL ani od naszego pośrednika. Minęły już 3 tygodnie. Zgłosiliśmy to w Berlinie.

[NaTwoim13]

Czemu nie zapytają pośrednika? On mógłby precyzyjnie poinformować o aktualnej sytuacji.

Mogłabym też, ale wtedy musieliby mnie wybrać jako partnera. Moi klienci nigdy by na to nie wpadli, ani nie mieliby potrzeby szukania pomocy i informacji na forum.

Być może ktoś inny tutaj może zerknąć do systemu DSL Bank?

[Helin]

Cześć Panie Buhmann,

niestety znalazłem forum zbyt późno. Nasz pośrednik jest na wakacjach i również nie odpowiada. Jesteśmy teraz pod presją czasu, ponieważ termin notarialny jest zaplanowany na 28.08. i już został przesunięty 2 razy. Sprzedający też nie czekają już, ponieważ od początku lipca trwa sfinalizowanie transakcji. Pośrednik mówił o 6 dniach, a teraz minęły 3 tygodnie. Przede wszystkim chce poczekać na wynik banku DSL, a następnie znaleźć rozwiązanie dotyczące kredytu podporządkowanego. Jak szybko przebiegłby proces z Pańską propozycją?

[NaTwoim13]

To był żart z mojej strony, żadne wezwanie do skorzystania z finansowania przeze mnie. Podczas pisania mojego poprzedniego e-maila nie pamiętałem już początkowego wątku, chciałem tylko podkreślić, że żadna inna osoba niż wasz pośrednik lub bank DSL nie może udzielić odpowiedzi.

Każdy potrzebuje wakacji, wszystko w porządku, ale u mnie takie coś nie miałoby miejsca! Jestem zawsze dostępny podczas urlopu, wymieniam się również informacjami z biurem. Obecnie na przykład jadę pociągiem do Wiesbaden na imprezę na Wiesbaden Wine Festival i nie przeszkadza mi to w pracy na laptopie i od czasu do czasu rzuceniu okiem tutaj.

Nie mogę w ogóle zrozumieć, dlaczego u was występują te problemy. Wszystko zostało złożone w wniosku, teraz odrzucono pożyczkę z tytułu długu podporządkowanego, w sumie niewiele strat, teraz mówią, że nie można jeszcze podjąć się tego właściwego problemu, ponieważ nadal nie ustalono żadnych wartości, a tam trwa ocena przez rzeczoznawcę? Teraz zdecydowali się sprzedać mieszkanie, mimo że według mnie mieli właściwe podejście poprzez wynajem?

Ta pożyczka z tytułu długu podporządkowanego w wysokości 55 000 euro była z gruntu zupełnie niepotrzebna, absolutnie niepotrzebna! Teraz idą dalej z tym, aby zająć się tym 55 000 euro, albo sprzedają swoje mieszkanie z tego powodu? To w zasadzie nie jest źle, ale mieli inne podejście, według mnie właściwe, teraz jednak rozbijają całe to podejście z powodu pozornie niekompetentnego, ale przynajmniej przeciążonego pośrednika. I na pewno popełnią kolejne błędy. Wszystko to tylko po to, aby zdobyć Dom, tylko dlatego, że ktoś na początku był niewłaściwy (z tym 55 000 euro na pewno był), bo teraz czas ucieka!

Helin, to nie może trwać, przepraszam. Każdy pośrednik, który teraz zaczyna, może tylko przegrać. Inwestuje pracę, stworzę dla was najlepsze możliwe podejście, inwestuje czas i myśli, a nagle bank DSL działa szybko, czas ucieka, a najlepsze podejście nie jest podpisane, a raczej dalej poprawiane. Nie ma dochodów, a konsultacje za honorarium - jako zabezpieczenie za wykonaną pracę, powinny wprowadzić lepsze rozwiązanie i nie zostać odrzucone - moim zdaniem zawsze jest to raczej niefortunne.

To zdaje się się zbytnio uniezależniło, a osoba odpowiedzialna za to jest na urlopie i nieosiągalna. To nie może trwać, przepraszam, nie jest zgodne z moim rozumieniem holistycznego doradztwa i partnerskiej współpracy przy inwestycji w wasze życie.

Co o tym sądzisz? Jakie jest twoje zdanie?

[Helin]

Witaj Panie Buhmann,
widzę to dokładnie tak samo jak Pan. Minęło już sporo czasu i nadal czekam na odpowiedź ze strony DSL. Ekspert złożył swoje ekspertyzy we wtorek w DSL, ponieważ są one istotne dla podjęcia decyzji. Pomyślałem sobie, zanim minie jeszcze więcej czasu, po prostu zwrócę się do Pana teraz i skorzystam z Państwa koncepcji. Przeczytałem wiele o Panu tutaj na forum i pomyślałem, że dobrze mieć właściwego pośrednika po swojej stronie. Jestem też nieco zagubiony, czy myśli Pan, że powinienem jeszcze poczekać na ostateczną decyzję? Powiedział Pan także, że nawet jeśli DSL się zgodzi, nadal mamy problem z 56 000 €. Z sprzedaży mieszkania mielibyśmy w kieszeni 80 000 €, co praktycznie pokryłoby koszty remontu. Co mi radzisz? Jak mam się teraz zachować?
Jeszcze raz dzięki!

[NaTwoim13]

Herr Helin, jeśli mają Państwo 80 000 euro w kieszeni, ponieważ zmuszeni byli sprzedać swoją własność, to finansowanie wygląda zupełnie inaczej niż pierwotnie planowano. To jest prowizoryczne rozwiązanie, nie może być inaczej, nigdy nie zostałaby wybrana bank DSL! Co więcej, jak chcą powiedzieć bankowi DSL, powiedzmy, że sprzedaję swoją własność, która przyniesie 80 000 euro plus? Kto zechce udzielić im po takim wezwaniu pożyczki?? Przede wszystkim, finansowanie zostało złożone zupełnie inaczej. Muszę im powiedzieć, że po WoKri 2016 wszystko będzie musiało być zrobione od nowa, a wszystko - ze względu na ich do zbycia majątek - będzie musiało zostać ponownie sprawdzone (przynajmniej nieruchomość). W tym czasie, za pośrednictwem doświadczonego pośrednika finansowego, mogli mieć już wypłacone swoje kredyty i zamieszkiwać w nowej posiadłości!
Ponadto, dziś nikt z moich klientów nie decyduje się na 20-letni okres stały, zwykle wybierają 10 lub 15 lat i rozwiązują sygnał F60. Brak ryzyka odsetkowego, maksymalna elastyczność i stopa mieszanego oprocentowania zawsze znacznie poniżej 2%!
Proszę wysłać mi e-mail, dopóki nie otrzymają Państwo odpowiedzi i nie upłynie termin odwołania, mam jeszcze wystarczająco czasu, aby przekonać Państwa do lepszej oferty, a przede wszystkim, aby omówić i rozważyć, czy z czy bez sprzedaży Państwa majątku!

[Mullinchen]

Cześć wszystkim.
Bardzo potrzebuję dobrej rady.
U nas występuje ten sam problem. Bank Hanzeatycki odrzucił kredyt wtórny, a Bank Dsl wciąż się nie wypowiedział. Pośrednik skontaktował się z Bankiem Dsl, aby sprawdzić, czy ten byłby gotów przejąć resztę. Czyli udział, który miał pochodzić od Banku Hanzeatyckiego.
Czy ktoś ma doświadczenie?
Pozdrawiam