Capital Investment 4

[christkies]

Witam wszystkich,
chcemy kupić RMH na północy Norymbergi i musimy zająć się finansowaniem.
Dom kosztuje około 480 000 --> po odnotowaniu i podatku od nabycia nieruchomości to 504 000 EUR
Posiadamy 125 000 własnego kapitału
więc musielibyśmy wziąć około 380 000 EUR kredytu.
Mamy miesięczne dochody w wysokości 5500 EUR i oboje mamy po 30 lat, jedno dziecko, a kolejne planowane jest w przyszłości.
Rozważylibyśmy około 2% odsetek na 20-letniej umowie odsetkowej i płacilibyśmy 1200 EUR miesięcznie. (Zasada równej raty)
Szybkie spłatyz wyniosłyby odpowiednio 5000-10 000 EUR rocznie w ciągu 20 lat.
Czy to brzmi rozsądnie? Jakie jest ryzyko, jeśli na przykład bańka nieruchomości pęknie i wartość domu nagle spadnie do 350 000 EUR? Czy jako odpowiedni płatnik rat i także użytkownik domu jest się w jakimś niebezpieczeństwie?
Czekam na wasze odpowiedzi!
Dziękuję!

[HSV]

To proste...pech miałeś.

Tak jak ktoś, kto przed 5-10 laty zawarł finansowanie z oprocentowaniem 5,6,7%.

Osobiście nie wierzę, że ceny nieruchomości znacząco spadną.

[wbs]

Tutaj jednak warto wspomnieć, że obawy osoby inicjującej dyskusję nie są zupełnie nietrafione.
W takim przypadku pożyczka jest rzeczywiście zagrożona, jeśli naprawdę wystąpi najgorszy możliwy scenariusz opisany powyżej.
Zbyt duża pożyczka w stosunku do zbyt małego zabezpieczenia. Bank mógłby żądać dodatkowych zabezpieczeń.
Jeśli klient ich nie ma, bank zazwyczaj wypowiadałby pożyczkę.
Pozdrowienia
Heidi

[ADMCI4]

Przepraszam, jestem laikiem, ale to brzmi dla mnie przesadzone. Jeśli zawieram umowę z bankiem na 20 lat i wnioskuję o wkład własny w wysokości 20% lub 30%, to bank na pewno nie zmusi mnie do licytacji komorniczej.

Jeśli bierzesz kredyt w wysokości 112% lub 105% i spłacasz go w wysokości 1%, to może. Ale nie w tych warunkach.

A propos, robimy to samo. Zarobki są prawie identyczne, tylko kwota minimalnie wyższa.

Pozdrowienia z sąsiedztwa

[christkies]

Dziękuję za odpowiedzi. Wiem, że taki scenariusz jest bardzo pesymistyczny - chciałem po prostu wiedzieć, czy teoretycznie jest to możliwe.
Pozdrowienia

[NaTwoim13]

Cześć christkies, twoja sytuacja wyjściowa wygląda dobrze, pozytywnej opinii kredytowej nie stoi na przeszkodzie, przynajmniej na podstawie dostępnych informacji - które oczywiście są dalekie od wyczerpujących. Banki nie są zainteresowane udzielaniem kredytów na zabezpieczenie, które straciło swoją wartość z powodu braku możliwości jego przekazania osobom trzecim. Chcą odzyskać odsetki i generować zyski związane z spłatą długu, a jeśli są w stanie regulować raty kapitałowe - co w ich przypadku zasadniczo jest założeniem - to spłata kredytu będzie kontynuowana prawidłowo. Ważne jest również, chociaż na pewno już o tym pomyśleliście, ewentualne tymczasowe zmniejszenie dochodów.

[christkies]

@noelmaxim:
Dziękuję również za słowa na ten temat, to co piszesz ma wiele sensu!
Tymczasowa utrata dochodu jest uwzględniona.

[Banker]

Cześć

Jasne, to jest czarowanie czarną magią!
Ale teoretycznie możliwe. Myślę tutaj o sytuacji z 2008 roku w Ameryce.

Jeśli stopy procentowe gwałtownie wzrosną, niemieckie banki napotkają poważne problemy (ze względu na transformację terminową, banki działają na zasadzie przyjmowania krótkoterminowych tanich depozytów od klientów i udzielania długoterminowych po nieco wyższych cenach), ponieważ obecnie standardem są bardzo długie zobowiązania o niskich stopach procentowych, a niemal nikt nie inwestuje długoterminowo!
Jeśli do tego dojdą spadki cen budowlanych i oczywiście wartości nieruchomości, banki będą miały niewystarczające pokrycie kapitałowe i ostatecznie będą musiały żądać dodatkowych zabezpieczeń. Jeśli to niemożliwe, dojdzie do zerwania umowy kredytowej.
Takie wydarzenia miały miejsce w USA w związku z spekulacją na rynku nieruchomości. Obecnie praktycznie każdy może sobie pozwolić na zakup nieruchomości.

Więc nie jest to zupełnie wyssane z palca!

[NaTwoim13]

Banki refinansowały się w czasach niskich stóp procentowych, dlatego proszę wyjaśnić mi krótko, jak wzrost stóp procentowych może zagrażać istnieniu istniejących kredytów. Podwyżki stóp procentowych mogą w ogólności iść w parze tylko ze wzrostem cen i wynagrodzeń, rozkwitającą i dobrze prosperującą gospodarką. Gdy takie warunki występują, potencjalnemu niedoszacowaniu zabezpieczeń (zauważmy, że to ryzyko dotyczy tylko pewnych regionów) przeciwstawia się dobra zdolność do obsługi kapitału jako dodatkowe zabezpieczenie. Wraz ze wzrostem stóp procentowych rosną również dochody banków z innych inwestycji, a w konsekwencji ryzyko w bilansach banków maleje. Brak zabezpieczenia hipotecznego przez niedostateczne zabezpieczenia nie będzie miał miejsca w Niemczech. Poza tym kredytobiorcy muszą już teraz świadczyć wyższe spłaty, aby szybciej zamknąć ewentualne niedobory. Wysokie wyjścia finansowane są coraz rzadziej przez wiele banków, dlatego ryzyka związane z brakiem kapitału własnego muszą być zredukowane poprzez długi subordynowane. Biorąc pod uwagę to, że wyceny nieruchomości przez banki odbywają się raczej restrykcyjnie, nadal można przypuszczać, że bańka mieszkaniowa w Niemczech nie przybierze takiej formy jak w Ameryce. Zmiany w prawie, między innymi związane z nadzorem nad BaFin, zapewniają dodatkowy potencjał zabezpieczenia. Ponadto stopy procentowe muszą najpierw wzrosnąć, o co wszyscy powinniśmy i moglibyśmy tylko życzyć sobie!!!

[Tikonteroga]

Hallo wszystkim,

chcemy kupić Dom jednorodzinny w północnej części Norymbergi i musimy załatwić kwestie finansowe.

Dom kosztuje około 480 000 EUR -> po kosztach notarialnych i podatku od nabycia nieruchomości wynosi 504 000 EUR.

Mamy 125 000 EUR własnego kapitału, więc musielibyśmy wziąć kredyt w wysokości około 380 000 EUR.

Miesięczne dochody wynoszą 5 500 EUR, mamy oboje po trzydziestce, jedno dziecko, planujemy kolejne.

Załóżmy oprocentowanie około 2% na 20 lat, co oznaczałoby comiesięczną ratę w wysokości 1 200 EUR (z zastosowaniem zasady anuitetów). Dodatkowe spłaty w wysokości od 5 000 do 10 000 EUR rocznie w ciągu 20 lat byłyby możliwe.

Czy to brzmi rozsądnie? Jakie są ryzyka, jeśli na przykład bańka na rynku nieruchomości pęknie i wartość domu spadnie nagle do np. 350 000 EUR? Czy regularny spłacający raty i jednocześnie korzystający z nieruchomości właściciel jest narażony na ryzyko?

Czekam na wasze odpowiedzi!

Dzięki!


Cześć,

jeśli założymy, że bierzemy kredyt w wysokości 380 000 EUR przy oprocentowaniu 2% i comiesięcznej racie w wysokości 1 200 EUR, to obciążenie odsetkami dla was byłoby bardzo wysokie. W pierwszym miesiącu udział odsetek wynosiłby 633,33 EUR, czyli więcej niż połowę Waszej raty kredytowej. Gdybyśmy teraz zakładali, że nie ma żadnych dodatkowych spłat, to po 20 latach nadal pozostałby znaczący pozostały dług. Moim zdaniem nie byłoby to rozsądne.

Ryzyko polega z jednej strony na tym, że w ciągu 20 lat ceny nieruchomości spadną, a wartość Waszej nieruchomości spadnie poniżej istniejącego długu, a z drugiej strony, że z powodu gorszej koniunktury niektóre miejsca pracy znikną i Wasze dochody mogą zostać zmniejszone. Być może zdarzą się sytuacje, w których oba scenariusze się zdarzą, ponieważ zarówno ceny nieruchomości, jak i koniunktura zostały sztucznie wywołane zwiększeniem masy pieniądza. Powinniście dokładnie przeczytać umowę kredytową przed podpisaniem i sprawdzić, jakie prawa zastrzega sobie bank w takich przypadkach.

Zalecałbym negocjowanie niższego oprocentowania kredytu niż 2% oraz dodatkowe miesięczne spłaty nadzwyczajne w ramach Waszej stałej raty kredytowej. Dopóki oboje macie dochód, powinniście uwzględnić regularne dodatkowe spłaty, traktując je jak obowiązkowe. W przypadku utraty dochodu lub jego zmniejszenia, możecie elastycznie dostosować dodatkowe spłaty do Waszej nowej sytuacji. Być może wtedy będziecie mogli wybrać krótszy okres oprocentowania niż 20 lat. Wówczas otrzymacie niższy oprocentowanie i tym samym niższe koszty odsetkowe, co pozwoli Wam większą kwotę przeznaczyć na spłatę kapitału i tym samym szybciej spłacić kredyt.

Spróbujcie stworzyć w Excelu harmonogram spłat uwzględniający również dodatkowe spłaty. Dzięki temu będziecie mogli zaplanować swoje finanse.

Pozdrowienia

[NaTwoim13]

Tikonteroga, mam pytanie. Co się dzieje z najemcami, gdy twoje scenariusze się spełniają?

[derfragende1]

Witaj,
jeśli przyjmiemy kredyt w wysokości 380 000 EUR oprocentowany w wysokości 2% przy miesięcznej racie w wysokości 1 200 EUR, całkowita opłata odsetkowa dla was byłaby bardzo wysoka. W pierwszym miesiącu część odsetkowa wynosiłaby 633,33 EUR, czyli ponad połowę waszej raty kredytowej. Jeśli zakładamy, że nie dokonacie dodatkowych spłat, to po 20 latach pozostałby znaczący dług. Moim zdaniem nie byłoby to rozsądne.
Ryzyko polega na tym, że w ciągu 20 lat ceny nieruchomości spadną, a wartość waszej nieruchomości spadnie poniżej waszego istniejącego długu, oraz na tym, że z powodu gorszej koniunktury niektóre miejsca pracy znikną, a wasze dochody mogą zmniejszyć się lub zniknąć. Możliwe są sytuacje, w których obie te rzeczy się wydarzą, ponieważ zarówno ceny nieruchomości, jak i koniunktura zostały sztucznie podniesione przez zwiększenie podaży pieniądza. Przed podpisaniem umowy kredytowej warto dokładnie przeczytać i sprawdzić, jakie prawa bank zastrzega sobie w tych sytuacjach.
Byłoby zalecane negocjowanie niższej stopy procentowej kredytu niż 2%, oraz dodatkowo uwzględnienie stałych dodatkowych miesięcznych spłat. Dopóki oboje macie dochód, należałoby uwzględniać stałe dodatkowe spłaty, tak jakby były one obowiązkowe. Jeśli dochód zmniejszyłby się lub zniknął, można elastycznie dostosować dodatkowe spłaty do nowej sytuacji. Być może wtedy będziecie mogli wybrać krótszy okres wiązania oprocentowania niż 20 lat. Wówczas uzyskalibyście niższą stopę procentową, a zatem koszty odsetkowe byłyby niższe, a wy moglibyście przeznaczyć większą kwotę na spłatę i tym samym szybciej spłacić kredyt.
Możecie stworzyć w Excelu harmonogram spłat uwzględniający również dodatkowe spłaty. Dzięki temu możecie zaplanować swoje finanse.
Pozdrawiam

Witaj Tikonteroga,
w zasadzie podzielam pogląd, że zawsze warto ostrożnie kalkulować, ale tutaj moim zdaniem jesteś zbyt ostrożny
Uważasz, że obciążenie w wysokości 20% od NEK jest zbyt duże? Pozostały dług po 20 latach wyniesie prawdopodobnie nieco poniżej 200 tys. EUR, biorąc pod uwagę inflację i rosnące dochody (nawet jeśli nie następuje to co roku, ale sądzę, że zgadzamy się, że za 20 lat 200 tys. EUR będzie warte mniej niż dzisiaj, a dochód będzie wyższy), to kwota ta moim zdaniem jest całkowicie odpowiednia i niezbyt wysoka.
Drugie dziecko i częściowy spadek dochodów z pewnością powinny zostać uwzględnione, ale zdaje się, że zatrudnienie się z dzieckiem można ogarnąć, więc dlaczego miałoby się więc długoterminowo zmienić coś po stronie dochodów z kolejnym dzieckiem (oprócz pierwszych 2-3 lat może).
Uważam, że na pożądaną miesięczną ratę dochód rzędu około 3800-4000 EUR jest wystarczający, im więcej, tym lepiej. Autor wątku nie wspomniał o innych obciążeniach, takich jak kredyty, Leasing, alimenty itp.

[ADMCI4]

Tutaj też jestem tylko amator, ale czy nie zostaliście właściciele nieruchomości wyrwani spod tyłka, ponieważ: USA opierają się na zmiennych stopach procentowych. Gdzieś czytałem, że tam terminy związane z oprocentowaniem są tam rzadkie. Każdy Jan Kowalski przekroczył swój limit kredytowy, ale mimo to mógł sfinansować Dom. Mówimy tutaj o zupełnie innych warunkach. Użytkownik końcowy ma do dyspozycji 5500€ miesięcznie. Oznacza to, że płaci maksymalnie 1650€ za Dom z kosztami dodatkowymi i ma zatem 3850€ na swój standard życia + dodatkowe spłaty. Dodatkowo wnosi ponad 20% wkładu własnego i może sobie pozwolić na okres związany z oprocentowaniem na 20 lat. Więc o jakim tu scenariuszu mówimy??? Trzeba spojrzeć na to także z innej strony. Bank zobowiązuje cię na długi okres o dużych kwotach i zarabia na tym. Zamiast na tylko 10 lat przy wyższych oprocentowaniach niższych kwotach i krótszym okresie trwania

[Hanomag]

chcemy kupić Dom szeregowy na północy Norymbergi i musimy się zająć finansowaniem.

Następnie możesz spróbować swojego szczęścia w bardzo korzystnym Norymberskim PSD lub Sparda Bank. Zazwyczaj mają one najlepsze warunki.


Dom kosztuje około 480 000 --> po notariuszu i podatku od zakupu nieruchomości to 504 000 EUR

Nie znam ani wielkości, wyposażenia ani roku budowy ani warunków w Norymberdze, ale w przeciwnym razie wydaje mi się, że to jest bardzo dużo pieniędzy za Dom szeregowy.


Mamy 125 000 kapitału własnego
musielibyśmy więc wziąć około 380 000 EUR kredytu.
Mamy dochody w wysokości 5500 EUR miesięcznie i oboje mamy po 30 lat, jedno dziecko, kolejne w planach.

Moim zdaniem w pełni wykonalne, ale cenę należy ponownie sprawdzić.

[Alex [CryptoMod]]

Nie znam ani wielkości, wyposażenia, ani roku produkcji ani norymberskich realiów, ale w przeciwnym razie wydaje mi się, że to bardzo dużo pieniędzy za RMH.
Z mojego punktu widzenia do osiągnięcia, ale cenę należy jeszcze raz sprawdzić.

Przez pewien czas mieszkaliśmy w Hilpoltstein (między Norymbergą a Ingolstadt). Już w 2007 roku za RMH (125 m2, rok budowy 1985) zapłacono 225 000 EUR, a szybko zostały sprzedane.

[christkies]

Cześć wszystkim,
trochę konkretniej o domu:
Jest to nowy budynek i będzie gotowy w maju 2019 roku. Powierzchnia mieszkalna 133 m2 i >50 m2 piwnicy (pomieszczenie gospodarcze, korytarz w piwnicy, pomieszczenie na przechowywanie). Infrastruktura (droga sąsiedzka) jest wszystko nowe.
Istniejąca nieruchomość w tej samej lokalizacji kosztuje około 360 tys. euro, według agenta nieruchomości. Notariusz itp. wprowadzają sumę do około 400 tys. euro, a na pewno trzeba jeszcze doliczyć co najmniej 30-40 tys. euro na remont zgodny z własnymi planami. Przy całkowitej modernizacji raczej ponad 75 tys. euro. Potencjalny stres (znalezienie wykonawców itp.) nie uwzględniony.
Poza tym mamy pewne zabezpieczenie jeśli chodzi o dochody. Obecnie oboje pracujemy tylko po 30 godzin i od maja 2018 roku automatycznie wracam do 35 godzin.
Nie musimy jeszcze nic spłacać. Dotychczas nie braliśmy kredytów.
Stopa procentowa 2% była tylko przyjęta - jeszcze zbierzemy oferty kredytowe.

[ADMCI4]

To brzmi jak Siemens.