Capital Investment 4

[MC87]

Cześć,
jeśli kupiłem Dom, który został sprzedany o 50 tys. € poniżej wartości, ale został sfinansowany przez bank w 95%,
i teraz chcę wziąć kredyt modernizacyjny w wysokości np. 50 tys. €, czy mogę to zrobić?
Czy mogę wziąć tylko ten 5% jako kredyt? Moja zdolność kredytowa nie jest problemem, to że było to 95% miało uzasadnione powody.

Istnieje potwierdzona wycena wartości, która wskazuje, że Dom jest warty 50 tys. € więcej, jednak dla banku był to kredyt w wysokości 95%,
ponieważ liczy się cena zakupu.

Jeśli chcę teraz wziąć kredyt modernizacyjny kfw w innym banku, czy to jest możliwe?
Jak to by działało? Czy ten kredyt musiałby być w drugiej linii?
Ale modernizacje mogą przecież zwiększyć wartość, jak to by się przełożyło?

Czy muszę zapytać mojego głównego kredytodawcę, od którego mam główny kredyt, jeśli pojawi się kolejny wierzyciel w księdze wieczystej?

Będę wdzięczny za wszelkie wskazówki.

Pozdrawiam
MC87

[NaTwoim13]

Cześć MC87,
1) Wartość lub cena zakupu sprzed lat nie ma już znaczenia. Nowy kredytodawca ustala nową wartość, uwzględniając środki modernizacyjne.
2) Obciążenie poprzedniej transakcji jest kapitalizowane, zazwyczaj o 1 1/2 krotność. Włączając nowy kredyt, zazwyczaj nie wolno przekroczyć ostaniej euro (po kapitalizacji i dodaniu poprzedniego obciążenia) 80% wartości zastawu, jeśli chcesz otrzymać rozsądną ofertę kredytową.
3) Nie, bank hipoteczny nie ma prawa interesować się tym, co robisz z gotówką. Niemniej jednak generanie jesteś zobowiązany informować bank o zmianach w swojej sytuacji finansowej, co niestety niewielu robi i nie jest to karane.

[MC87]

Dziękuję za szybką odpowieć. Posiadam nieruchomość dopiero od dwóch lat, co oznacza, że niewiele zostało jeszcze spłacone. Odnośnie procedury: Czy powinienem teraz wziąć pozostały dług i pomnożyć go przez x1,5 + 30 000 € ? W ten sposób na pewno przekroczę 80%. Czy raczej można się spodziewać odrzucenia pożyczki, jeśli np. zapytano o nią w kasie oszczędnościowo-budowlanej, czy też po prostu będą wysokie odsetki? Jak to się ma w kontekście KfW, które również oferują pożyczki na modernizację.

Pozdrawiam
mc87

[NaTwoim13]

W KfW instytucja finansowa pośrednicząca jest zobowiązana, więc wybór pożyczki sprowadza się jedynie do kwestii warunków.

Kasy oszczędnościowo-budowlane zawsze przechodzą na dalszy plan, chociaż nie zawsze do 100%.

A co sądzisz, ile warta jest nieruchomość po modernizacjach?

Dlaczego nie wybrać banku, który ma pierwszeństwo? Jaki to bank?

[MC87]

Nie mogę powiedzieć, jaka byłaby wartość po tym.
To są nowe okna. Bank to Sparkasse.
Jednakże nawet nie do końca rozumiem, jak się kapitalizuje, czyli jak to jest obliczane.

[NaTwoim13]

50.000 euro są oceniane na równi z 75.000 euro w pierwszej kolejności. Gdy dodamy 50.000 euro, które mają wpływ na zwiększenie wartości, wartość nieruchomości musi wynosić 156.000 euro, aby ewentualnie móc przedstawić 50.000 euro w drugiej kolejności.

[MC87]

Cześć, dziękuję. Tylko po to, aby to właściwie sklasyfikować.
Z prawdziwymi liczbami:
Na obiekcie ciąży 450 000 € obciążenie hipoteczne, co odpowiada 675 000 € przy uwzględnieniu 1,5-krotnej oceny.
Wartość nieruchomości nie wynosi 675 000 €.
Teraz nowe okna kosztują 28 000 €. Ale zwiększają one wartość nieruchomości nie o 28 000 €.
Powiedzmy, że nieruchomość zyskuje wartość o 20 000 €.
W takim razie obiekt musiałby być wart niemal 900 000 € (878 750 €), aby te 28 000 € mogły być uznane w drugiej kolejności.
Czy to możliwe? Jednak zdarza się to bardzo rzadko.

[NaTwoim13]

Tak dokładnie jest, ale po pierwsze, nawet niezależnie od terminu wygaśnięcia, tę niewielką sumę mogłabyś generować przede wszystkim jako zbyt drogą hipoteczną pożyczkę, a po drugie, prace modernizacyjne (chociaż to tu nieistotne) mogą być uwzględniane w 100% jako zwiększające wartość, o ile wybierze się właściwy bank.
Nie ma też znaczenia, jakie obciążenia hipoteczne istnieją, decydujące jest, które z nich są walutowe, bo wolne części obciążeń, czyli te o niższym rzędzie, mogłyby zostać przeniesione.
Takie kredytowanie finansowe w tej wysokości finansowalibyśmy na około 3% bez obciążeń hipotecznych. Poza tym, wcześniej warto było zainwestować w umowę oszczędnościową na zakup domu, a także zaleca się zawarcie małego kontraktu oszczędnościowo-budowlanego na takie inwestycje w przyszłości.

[MC87]

Dziękuję bardzo. A jeśli teraz zakończę umowę oszczędnościową z kwotą 50000 €. Stopa oszczędzania 30%

Ergibt: 15000 € wkładu oszczędnościowego i 35000 € kwoty kredytowej. Co zrobić z tymi 35000 €, które również nie pasują do konceptu, ponieważ kasa oszczędnościowo-budowlana na pewno będzie chciała je jako zabezpieczenie w księdze wieczystej, a ja znowu muszę mieć wartość 900000 €.

[NaTwoim13]

Wygląda to tak!
Musisz zaoszczędzić 20 000 euro.

[MC87]

Dziękuję bardzo