Capital Investment 4

[D_aniel]

Cześć drodzy członkowie forum,

po długim poszukiwaniu jesteśmy w trakcie zakupu istniejącej nieruchomości, którą planujemy następnie umiarkowanie odnowić. Chciałbym prosić ekspertów tutaj o kilka komentarzy dotyczących planowanego finansowania.

Cena zakupu: 350.000 €
Kapitał własny: 170.000 € (obecnie związniony w postaci wynajmowanego mieszkania)
Koszty remontu: 80.000 €
Koszty dodatkowe: 42.000 € (założone uproszczony sposób - 12%)
Łączna kwota: 472.000 € (zakup, koszty dodatkowe, remont)

Naszym obecnym celem jest uzyskanie kredytu na zabezpieczenie poniżej 70% w odniesieniu do 350.000 €. Oznacza to, że kwota kredytu u finansującego wynosiłaby 240.000 €. 50.000 € chcielibyśmy pozyskać przez KfW124 (10 lat, 3 lata bez spłaty i stopa procentowa 1,5%). Brakująca kwota do całkowitej sumy jest dostępna jako kapitał własny.

Dla kwoty 240.000 € obecnie zakładam okres spłaty 15 lat przy stopie procentowej 1,62%. Miesięczna rata wynosi według moich obliczeń 1450 €. (W zależności od przebiegu KfW124 odpowiednio dostosowana spłata w przypadku kredytu 240.000 €). Kwota 240.000 € w połączeniu z KfW124 jest spłacana w ciągu 19,4 lat po okresie wiązania o takiej samej stopie procentowej (początkowo całkowicie rozważone bez nadpłat). Koszty odsetkowe łącznie: 47.670 €.

Problemem z 170.000 € z mieszkania wynajmowanego jest to, że musi ono jeszcze zostać sprzedane, a termin płatności za nieruchomość stanowiącą przedmiot transakcji upływa w styczniu. W najgorszym przypadku konieczne będzie zatem tymczasowe sfinansowanie kwoty 170.000 €.

Moje pytania:
Czy istnieją możliwości optymalizacji dla kombinacji 240.000 € + 50.000 €?
(Rozważenia o wkładzie mieszkaniowym czy umowie oszczędnościowej budzą w nas wątpliwości. Oszczędności budowlane: Brak gwarancji przydziału w określonym momencie X. Wkład mieszkaniowy: Zawsze długoterminowe kwestie... Opodatkowanie w późniejszym wieku)
Co sądzicie o najgorszym scenariuszu, który zakłada konieczność tymczasowego sfinansowania kwoty 170.000 €? Jak można to zorganizować najbardziej korzystnie?

Najlepsze pozdrowienia i dziękuję za wasze uwagi!
Daniel

[NaTwoim13]

Cześć Danielu,
niestety twoje podejście i sposób myślenia są błędne. Po pierwsze, KfW jest uwzględniane w całkowitej kwocie pożyczki, a po drugie, w zależności od wyboru banku, 80 000 euro mogą zwiększyć wartość twojego zabezpieczenia kredytowego.
W jakim regionie ma odbywać się przedsięwzięcie inwestycyjne?

[D_aniel]

To jest Dom jednorodzinny w regionie Nadrenia-Majna.
Zakładamy, że po remoncie nieruchomość o powierzchni 123 m² o wartości 492 000 € przy cenie 4000 € za metr kwadratowy.
Koszty remontu są oszacowane hojnie.
Moja żona jest architektem.
Uwaga:
Średnia cena gruntów w miejscowości: 450 € za metr kwadratowy
W tym samym miejscu, w nowym osiedlu 620 € za metr kwadratowy
Powierzchnia działki 380 m²
Dziękuję i pozdrawiam
Daniel

[NaTwoim13]

Bank - jeśli wybierzesz bank, który uwzględnia modernizacje i remonty w 100% i nie dodaje żadnej uznawanej wartości zabezpieczenia - bank oszacuje wartość obciążenia na 430 000 euro, jeśli 80 000 euro zostanie zmodernizowane bez wkładu własnego.

Z największym prawdopodobieństwem kredyt KfW w ogóle nie będzie potrzebny, ponieważ zostanie zaoferowana 10-letnia stawka oprocentowania tańsza niż 1,5%.

Jak długo ma być okres wiązania oprocentowania dla pozostałych środków, który jest preferowany lub życiowy?

[slowrookie]

Banka - jeśli wybierzesz bank, który uwzględnia modernizacje i remonty w 100% i nie pobiera dodatkowego zabezpieczenia - oszacuje wartość obciążenia hipotecznego na 430 000 euro, jeśli 80 000 euro zostanie zmodernizowane bez wkładu własnego.
Prawdopodobnie nie będzie potrzebne kredyt KfW, ponieważ zostanie zaoferowany 10-letni okres oprocentowania tańszy niż 1,5%.
Jaki okres zabezpieczenia stopy procentowej jest preferowany lub pożądany dla pozostałych środków?

Śpieszysz się z CRR?
KfW - za drogie i zbyt niefektywne, zgadzasz się z tym
TE chce 15-letniego okresu zabezpieczenia procentowego

[NaTwoim13]

Cześć slowrookie, o co dokładnie chodzi Ci z CRR?

[slowrookie]

Cześć noelmaxim,
dopiero co wróciłem do komputera...
CRR- Rozporządzenie dotyczące adekwatności kapitałowej UE,
Ponieważ dla finansowania nieruchomości ogólnie obowiązujące są przepisy dotyczące listów zastawnych w odniesieniu do wartości zabezpieczenia w Niemczech, w kilku pojedynczych przypadkach można uwzględnić nawet 100% kosztów renowacji. Od ponad 3 lat CRR stawia na to, że banki ostrożnie muszą ustalać bezpieczną dolną granicę wartości rynkowej lub rynkowej (ze względu na bardziej rygorystyczne wymagania Bazylei 3 dla banków i klientów), renowacje jednak mają znacznie bardziej restrykcyjne granice.
Dla doradców odpowiedzi w stylu nie ma problemu stanowią potencjalne obszary dużego ryzyka odpowiedzialności.

[D_aniel]

Cześć,

dziś dostałem ofertę od lokalnego banku.
Spodobała nam się (1,61 % na 15 lat okres kredytowania).
Przeanalizowaliśmy również wszystko związane z remontem, ale nie udało nam się znacząco poprawić wartości zabezpieczenia (nie ma możliwości dalszej optymalizacji oprocentowania). W sumie to nam pasuje, ponieważ nie musimy składać każdego rachunku związane z remontem w banku.

Jak napisałem, stawiamy na 15-letni okres obowiązywania oprocentowania oraz kredyt KfW 124 na 10 lat.
Jednak spłacimy kredyt KfW w ciągu 11 lat, ponieważ w ten sposób razem z innym kredytem osiągniemy ogólną ratę w wysokości 1475 €.

Ten kredyt KfW nie jest uwzględniany w ramach limitu obciążenia.

Pozdrowienia
Daniel