Capital Investment 4

[sradi]

Cześć Forum Finansowe,
Mam nadzieję, że możecie mi pomóc w podjęciu decyzji.
Oto moja sytuacja:
Na początku 2017 roku zakupiłem działkę. Prace związane z uzbrojeniem terenu już się rozpoczęły, planowany czas trwania to około 9 miesięcy.
Działka ma zostać opłacona pod koniec listopada 2017 roku.
Pieniądze trafią na konto notarialne i zostaną przelane dopiero po przekazaniu uzbrojonej działki.
Koszty działki wraz z notariuszem i podatkiem od nabycia nieruchomości wynoszą 95 tys. €, z czego 45 tys. € to wkład własny.
Kwota kredytu wyniosłaby więc 50 tys. €.
W najlepszym przypadku, jeśli otrzymam pozwolenie na budowę w ciągu 3 miesięcy, będę mógł rozpocząć budowę za 12 miesięcy.
Mam trzy warianty na kwestię tymczasowego finansowania.
Wariant 1
Zmienny kredyt w wysokości 197 € miesięcznie przy oprocentowaniu 2,75% i spłacie kapitału w wysokości 2%
Wariant 2
Stałe finansowanie na 2 lata po oprocentowaniu 3,49% i miesięcznej raty 145 € bez spłaty kapitału
Wariant 3
Warunki na 5 lat przy oprocentowaniu 1,58%, spłacie kapitału 2% i miesięcznej raty w wysokości 149 €
Ten wariant może zostać w dowolnym momencie zmieniony na finansowanie domu bez konieczności ponoszenia dodatkowych opłat. Jeśli zdecyduję się na zmianę banku, opłata za wcześniejszą spłatę zostanie naliczona tylko przez pierwsze 2 lata.
Który wariant byłby najlepszym rozwiązaniem w moim przypadku?
Według aktualnych informacji, rozpoczęcie budowy planowane jest na koniec listopada 2018 roku. Należy również dodać, że prace związane z uzbrojeniem terenu opóźniły się o 6 miesięcy. Sądzę, że będzie to raczej na początku 2019 roku.
Jestem wdzięczny za wszelkie sugestie/pomoc.
Pozdrawiam

[ADMCI4]

Wszystko, co łączy Cię mocno z bankiem w Twoim przypadku (finansowanie działki i domu oddzielnie), czyli warianty 2 i 3, jest kiepskie.

[sradi]

@Zaba
tak, to jest wada. Jednak w każdej chwili mogę aktywować wariant 2 i 3 bez kary. Również przez inną bankowość.
Ale chcę również sfinansować Dom przez bank.
Czy widzisz jeszcze inne minusy w przypadku wariantów 2 i 3?

W przypadku wariantu 1 czas do rozpoczęcia budowy jest nieokreślony i jeśli oprocentowanie ma wzrosnąć co 3 miesiące, wariant 1 będzie dla mnie gorszym wyborem, czyż nie?

[ADMCI4]

Możesz dokonywać dodatkowej spłaty w dowolnej wysokości w przypadku wariantu 1. Nie jest to możliwe w innych wariantach. Z wyjątkiem mizernych 5%-10%. To zależy od Twojej stopy oszczędzania, czy jest to dla Ciebie zaleta. W czerwcu spłaciłem nieco większą sumę, 28 tys. euro, ale zmienne finansowanie, i teraz, po drugiej dodatkowej spłacie w grudniu, jestem z tym gotowy. W przypadku 5-letniego okresu spłaty nie osiągniesz takiego rezultatu.
Przy spłacie w wysokości 2% i niskiej raty zmiana stóp procentowych nie ma dużego znaczenia, większym manewrem jest tu z mojego punktu widzenia opcja dodatkowej spłaty w przypadku wariantu 1.

[sradi]

Mojym celem jest spłacenie finansowania pośredniego poprzez kredyt budowlany tak szybko, jak tylko będę wiedział, kiedy rozpocznie się budowa.

Wariantem 2/3 byłoby skorzystanie z Allianz, gdzie również chciałbym uzyskać główny kredyt. W ten sposób zaoszczędziłbym również koszty związane z wpisem do księgi wieczystej.

[NaTwoim13]

W przypadku wariantu 2 i 3 nie możesz wcześniej spłacić nic, wręcz jesteś związany tą banką - jak Zaba słusznie zauważyła.

Naprawdę zastanawiam się czasami, jak lekkomyślnie można myśleć, zwłaszcza jak niewielekturyzowani niektórzy konsumenci podejmują takie przedsięwzięcia. Jak i dlaczego możesz dzisiaj już zdecydować, że za rok będziesz finansować z Allianz? Zwłaszcza, nawet jeśli wtedy będą mieć świetne warunki, skąd masz pewność, że oni finansują ten budynek? Co zrobisz, jeśli Allianz odejdzie już z rynku kredytów hipotecznych i zaproponuje gorsze warunki (co miało miejsce pół roku temu, gdy chcieli zmniejszyć zaległości w realizacji lub opóźnienia o 35 dni), co zrobisz, jeśli Allianz, z jakiegoś powodu, nie sfinansuje budowy?

[NaTwoim13]

Warto również zadać pytanie, dlaczego rozpoczęcie budowy może się odbyć dopiero za 12 miesięcy, kiedy pozwolenie na budowę może być uzyskane w ciągu 3 miesięcy.

[sradi]

@Neolmaxim


W przypadku wariantu 2 i 3 nie możesz wcześniej spłacić żadnej kwoty, wręcz jesteś związany tą banką - jak słusznie zauważył Zaba.
Naprawdę zastanawiam się czasami, jak nieostrożnie można myśleć, przede wszystkim jak niewiedzący mogą być niektórzy konsumenci angażujący się w takie przedsięwzięcie. Jak i dlaczego możesz już dzisiaj zdecydować, że za rok będziesz finansować z Allianz? Zwłaszcza, nawet jeśli będą wtedy świetne warunki, skąd masz wiedzieć, że oni również sfinansują budowę? Co zrobisz, jeśli Allianz wtedy wycofa się z rynku hipotecznego i zaoferuje warunki obronne (co miało miejsce pół roku temu, gdy zamierzano zmniejszyć opóźnienia w obsłudze o 35 dni), co jeśli Allianz nie sfinansuje budowy - z jakiegoś powodu?

Dziękuję za uwagę.
Mogę tu tylko powtórzyć to, co powiedział mi doradca.
Pytałem wielokrotnie i w różnych bankach, wszyscy powiedzieli mi, że mogę w każdej chwili spłacić pośrednie finansowanie działki głównym kredytem.
Dlaczego to nie miałoby być możliwe?? Proszę mnie poinformować....jestem totalnym laikiem w świecie finansów.

Uważam po prostu za szkodliwe, że doradza się w różnych bankach, a nikt nie mówi szczerze o wadach.


Wciąż pozostaje pytanie, dlaczego rozpoczęcie budowy może nastąpić dopiero za 12 miesięcy, kiedy za 3 miesiące mogą być dostępne zezwolenia budowlane.

Możemy złożyć podanie o zezwolenie na budowę dopiero po uzbrojeniu działki. Czas uzbrojenia około 9 miesięcy....10/2017 do 07/2018, wtedy będę mógł złożyć podanie o zezwolenie. Według urzędu budowlanego około 3 miesiące na przetworzenie.

[NaTwoim13]

Jeśli został ustalony okres wiązania oprocentowania, to pożyczkę w tym czasie można spłacić wcześniej tylko za zgodą banku lub zgodnie z przepisami BGB §489 (brak roli w przypadku 2 i 5 lat) i §490 - czasem tylko po pokryciu szkody z tytułu odsetek.
Jeśli masz umowę, która zezwala na wcześniejszą spłatę, to byłoby w porządku, ale wątpię, czy tak jest, lub trzeba na to zwrócić uwagę i żądać.

[sradi]

@neolmaxim
Dziękuję za informację zwrotną.
Sytuacja zmieniła się od wczoraj.
Ponieważ mogę spłacić większą kwotę pod koniec roku (40% kwoty kredytu), wybiorę wariant 1. Wszelkie inne rozwiązania nie miałyby sensu.
Dziękuję za pomoc.
Pozdrowienia

[NaTwoim13]

Oczywiście, wszystko inne nie miałoby sensu bez dodatkowych środków.

[sradi]

Pojawiło mi się jeszcze jedno pytanie.
Jak to jest z wpisem hipotecznym?
Czy mogę zaoszczędzić na tych kosztach?
Czy muszę zapłacić podwójnie za wpis/zlikwidowanie hipoteki?

[ADMCI4]

Podwójnie zapłacisz (notariusz i księga wieczysta). Nie da się tego uniknąć.
Możesz albo całkowicie usunąć i ponownie wprowadzić
lub
przenieść hipotekę i zwiększyć finansowanie domu.
Obie wersje nie różnią się wiele.