Capital Investment 4

[wucki]

Cześć,

dla jednej części kredytu hipotecznego naszej budowy w lutym 2018 roku kończy się okres wiązania oprocentowania. Bank nie złożył nam złej oferty na następny okres, dlatego bardziej zależy mi na osobistym zainteresowaniu.

W umowie starego pożyczki dosłownie napisano:
Stopa procentowa jest wiążąca do 28.02.2018 r. Jeśli do dnia wygaśnięcia okresu wiązania oprocentowania nie zostanie zawarta nowa umowa oprocentowania, wówczas pożyczka pozostanie obowiązująca na zmienne warunki. Zmienna stopa procentowa wynosi obecnie 1,900%. Dostosowanie stopy procentowej zależy od zmiany następującej stopy referencyjnej: Euribor 3-miesięczne depozyty. Decydujący jest wartość stopy referencyjnej ustalona na dzień 31.12.2012 r. [Nazwa Banku] będzie regularnie sprawdzać rozwój stopy referencyjnej kwartalnie od dnia 1. po raz pierwszy 01.04.2013 r. Jeśli w tym czasie stopa referencyjna zmieni się o więcej niż 0,2400 punktów procentowych w porównaniu z wartością ważną przy zawieraniu umowy (patrz wyżej) lub ostatniego dostosowania stopy procentowej, stopa procentowa wzrośnie albo spadnie o tyle samo punktów procentowych z mocą od 15 dni po każdym terminie monitorowania.

Teraz chciałbym obliczyć zmienną stopę procentową w następujący sposób:
Euribor 3-miesięczne depozyty

Różnica

31.12.2012
0,187
0

31.12.2017
-0,329
-0,516

Wtedy otrzymałbym stopę procentową na początku 1,900 - 0,516, czyli 1,384%. Czy źle to widzę? W umowie nie ma nic o dodatkowym opłacie ze strony Banku, jak to jest napisane w innych wątkach?

Dzięki za lekcję!
Karsten

[NaTwoim13]

Cześć Karsten,
kiedy dokładnie wygasają pozostałe pożyczki i jeśli mają dłuższy niż 10-letni okres karencji, kiedy zostały zaciągnięte?
Jaki jest podział sum na istniejące pożyczki i jaka jest wartość domu?

[wucki]

Czy to wszystko ma wpływ na początkową zmienną stopę procentową?

[NaTwoim13]

Przynajmniej jeśli chodzi o alternatywy. Powszechnie wiadomo, że warunki przedłużenia nie muszą być dobre, dlatego alternatywy mogą być lepsze.
Bank przedstawił ci pewne liczby i obliczył swoje dodatkowe opłaty zgodnie z zakładanymi obliczeniami.

[wucki]

Faktycznie chodzi mi tylko o to, czy zgodnie z tekstem umowy nie powinna zostać określona i obliczona wartość odsetek (tak jak ustaliłem).

[NaTwoim13]

Dlaczego przyjmujesz za podstawę 1,9%? To był obecny zmienny stopa procentowa, która prawdopodobnie nie będzie już uwzględniana w żadnych obliczeniach.

[Batman_BU]

Musisz sprawdzić, czy w międzyczasie dokonano jakichkolwiek zmian w odsetkach. Jeśli dobrze rozumiem umowę, taka zmiana jest możliwa.

Teoretycznie może jednak się zdarzyć, że była tylko jedna zmiana odsetek, ponieważ później zostało spełnione drugie kryterium -

Czy w tym czasie stopa referencyjna zmieniła się o więcej niż 0,2400 punktu procentowego w porównaniu do swojej wartości przy ustalaniu umowy (patrz powyżej) lub ostatniej zmiany oprocentowania kredytu.

To oznacza:

31.12.2012: 0,187
31.03.2013: -0,1

-> Zmiana odsetek o 0,287 w dół. -> więcej niż 0,24 punktów procentowych zmiany.
Do -0,329 pozostało teraz około 0,05 punktów, gdyby w międzyczasie nie było już zmiany, drugie postanowienie o zmianie nie zadziałałoby.

Ponieważ Euribor trochę się wahal, istnieje zatem możliwość, że tam ustalono inne stawki.

Edycja: Zmieniłem ostatnie zdanie, ponieważ nie było tam tak wielu zmian, jak myślałem.

[Martin79HN]

Cześć,
myślę, że umowa dotyczy również Sparda Bank, tak jak u nas.
Termin wiążący kończy się, a dalej obowiązuje zmienny stopa referencyjna.
Pytanie: Kiedy nastąpiła pełna wypłata? (Prawo do wypowiedzenia po 10 latach + 6 miesiącach od pełnej wypłaty)
Alternatywa
Moim zdaniem istnieje prawo do wypowiedzenia w ciągu 3 miesięcy (przy zmiennych stopach procentowych)
Co na to eksperci?
Wartość nieruchomości - Dom/mieszkanie?
Dochód?
Księga wieczysta - pierwszy zapis wolny?
Zaleciłbym uzyskanie oferty porównawczej.

[wucki]

Czyli po wygaśnięciu okresu, na jaki ustalona została wysokość oprocentowania (zmienna), nie można jej obliczyć na podstawie warunków umowy (opisanych powyżej)? Dlaczego w takim razie istnieje ta klauzula?

[Batman_BU]

może być obliczona na podstawie warunków umowy. Potrzebujesz jednak dodatkowych informacji na temat ewentualnych dostosowań w ostatnich latach. Jak opisano wyżej.

[wucki]

Tak więc... Jeśli Euribor zmniejszył się tylko o 0,2399 co kwartał, czy nigdy nie zostałby dostosowany? Rozumiałem to tak, że dostosowanie nastąpiłoby tylko wtedy, gdy ogólnie w jednym dniu referencyjnym (kwartale) ostatnia zmieniona stopa procentowa różniłaby się o więcej niż 0,2400.

Jak zatem mogę teraz określić odpowiedni wynikający stawkę procentową?

Jestem tak uparty, ponieważ bank podał mi na marzec 2018 r. początkową zmienną stopę procentową powyżej 2,5%, co (moim zdaniem) uważam za błąd.

[NaTwoim13]

Wucki, to nie zawsze jest łatwe do rozwiązania, ponieważ banki robią co chcą, nawet ustalają zmienne stawki procentowe według własnego uznania, co w gruncie rzeczy jest niedopuszczalne.
Myślę, że ten link może ci pomóc, a jeśli obecny bank nie rozwiąże sytuacji tak, jak uważasz za właściwe albo jak powinien, jedynym wyjściem będzie skorzystanie z pomocy prawnej.

[Batman_BU]

Tak, także tak to rozumiem.
Zawsze sprawdzane jest, czy zmiana wynosi co najmniej 0,24 w stosunku do poprzedniej zmiany lub przy pierwszym razie oryginalnej stopy procentowej.
Podana stopa procentowa więc nie może być poprawna, ponieważ zmiana była co najmniej jednokrotnie większa. Proszę o przeprowadzenie obliczeń na podstawie warunków umowy, uwzględniając poszczególne kroki. ewentualnie odwołując się do punktu w twojej umowie. Zrobiłbym to jednak dopiero w kolejnym kroku.
Dodatkowo możesz stworzyć listę z kursami Euribor i dokonać obliczeń samodzielnie. Nie jest ich tak wiele.
Nie sądzę od razu, że jest to zła wola. Wielokrotnie takie przypadki szybko się rozwiązują. Być może to nie jest uwzględnione w oprogramowaniu banku.
W rzeczywistości odległość równoważna nie odgrywa tutaj roli, ponieważ warunki zostały już ustalone i zostały ujawnione podczas podpisywania umowy.
Bankowi pozostaje jednak możliwość złożenia ci nowej oferty. Wygląda na to, że tak się stało. Wtedy odległość równoważna nie odgrywa roli, ponieważ obie oferty w pewnym sensie są na stole.