Capital Investment 4

[Dagobert85]

Para (około 30 lat) chce kupić własne mieszkanie. Cena zakupu wynosi około 430 000€ za około 125 m² plus koszty dodatkowe w średniej wielkości bawarskim mieście.
Wkład własny: około 70 000€
Dochód: ogółem około 5000€ (obie umowy o pracę na czas nieokreślony). Brak innych bieżących pożyczek, długów itp., pozytywna historia kredytowa.
Średni styl życia. Dotychczas brak dzieci. Jedno auto.
Czy finansowanie jest możliwe i sensowne, czy raczej odradzalibyście takie rozwiązanie?
Z góry dziękuję!

[Batman_BU]

Jak rozkładają się dochody netto/brutto między partnerów? Czy jesteście małżeństwem? Planujecie dziecko? Jak dotąd ile wynosi czynsz? Jakie są miesięczne wydatki? Jakie są stałe koszty miesięczne? Jaką kwotę zapisujecie na oszczędności?
Ogólnie rzecz biorąc, na razie trudno jest wiele powiedzieć.

[Dagobert85]

Podział wynosi około 2000/3000€. Nie jesteśmy żonaci. Planujemy mieć dzieci (dlatego wielkość mieszkania). Obecnie płacimy około 500€ za czynsz. Stałe koszty na ubezpieczenia, telefon komórkowy, prąd i telefon wynoszą około 200€/miesiąc. Na razie nie mogę dokładnie oszacować miesięcznych wydatków, dlatego napisałem średnio. W sumie możemy oszczędzić około 900€/miesiąc.

[Batman_BU]

Czy kwota 900 EUR plus 500 EUR na dojazd miesięcznie odpowiada temu, co możecie sobie wyobrazić jako miesięczne obciążenie kredytowe?

Jeśli przyjmiemy, że koszty nabycia wynoszą około 10%, to kwota kredytu wynosi około 400 tys. EUR. W efekcie miesięczne obciążenie wyniesie około 1300-1400 EUR. (15 lat, 2% spłaty kapitału, około 2% oprocentowania). Możecie się pobawić kalkulatorami finansowymi dostępnymi w internecie, aby zobaczyć, jak duża pozostaje kapitałowa po upływie okresu ustalonych stałego oprocentowania.

Osobiście uważam to za wykonalne, ale szczególnie w przypadku planowania potomstwa może być to ambitne. Jak ogólnie wygląda nieruchomość? Jaki jest jej wiek/potrzeby remontowe?

[Dagobert85]

Cześć Batmanie, dziękuję za pierwszą ocenę!


Czy kwota 900 EUR plus 500 EUR na dojazdy odpowiada temu, co możecie sobie wyobrazić jako miesięczne obciążenie kredytowe?

Tak, myślę, że około 1600 €/miesiąc to kwota, którą możemy sobie wyobrazić (z wliczonym kosztem utrzymania domu).


Jak wygląda nieruchomość ogólnie? Wiek/Potrzeba remontu?

To jest nowe budownictwo (pierwsze zamieszkanie).

[xlarge]

500€ czynsz netto + 200€ koszty stałe + 900€ oszczędności = 1600€ miesięcznie - czy 5000€ to kwota brutto czy netto? Jak rozkłada się pozostałe 3400€, jeśli jest to kwota netto?
Ogólnie patrząc, dochód i kapitał własny wyglądają dobrze.
Ryzyko: koszty dodatkowe przy zakupie początkowo znikają - w zamian można przez długi czas płacić czynsz - jako właściciel również ponosi się koszty niemieszkalne (zarządzanie/naprawy/itp.) -
jeśli trzeba sprzedać nieruchomość po kilku latach (z powodów zawodowych/zdrowotnych/rozstania/itp.), można ponieść stratę (koszty dodatkowe/zajęcie komornicze/opłaty dla banku).
Rozstanie może być drogie w związku z nieruchomością.
Przy tylko 2% spłaty kapitału, pozostaje wysoki dług.
Opłaty za mieszkanie mogą być dość wysokie - płacimy ponad 400€ miesięcznie za 96m² (budowa z 1983 roku/opłaty za ogrzewanie/wodę/śmieci/gospodarza/domowego zarządcę/konserwację/...)
Dla wysokiego dochodu opłata za przedszkole może wynieść nawet 700€ miesięcznie.

[NaTwoim13]

Cześć xlarge,
to brzmi trochę jak przemówienie na rzecz wynajmu, prawda? Wynajem w tych warunkach?
- Prawie żaden potencjalny nabywca nieruchomości nie poda brutto, raczej netto.
- Czy wynajem też nie znika?
- Czy wzrost czynszu w nadchodzących latach?
- Czy prawdopodobieństwo wysokich kosztów domu przy budowie jest tak duże?
- Czy opłata za przedszkole wynosi 700 euro?
- Czy pozostały dług przy spłacie 2% np. w ciągu 25 lat z okresem oprocentowania na poziomie 2% jest wysoki?
- Rozstanie? Czy to istotny czynnik? Czy powinno się w ogóle zaczynać związki z lękiem przed tym zjawiskiem?

[xlarge]

Przy 10% kosztów pobocznych zakupu i 500€ czynszu, można pokryć czynsz czynszu przez okres ponad 7 lat -
jeśli od czynszu odejdzie się kolejne 100€, ponieważ są to koszty niepodzielne, które wynajmujący nie może rozliczyć jako koszty poboczne, ale które i tak się pojawiają, byłoby to nawet prawie 9 lat.
W Kolonii, na przykład, przy dochodzie brutto pary powyżej 100 tysięcy euro dla dziecka do 2 lat i umowie na 45 godzin tygodniowo: 640€ + obiad (około 60€)
https://www.stadt-koeln.de/service/pr...inrichtungen-1

[NaTwoim13]

Opłaty przedszkolne w Bawarii wynoszą średnio około 120 euro plus wyżywienie.

Gdzie lub w jaki sposób można mieszkać, jeśli nie posiada się własnego, zwłaszcza nowego budownictwa, które nie stanowi równowartości (aby podać tylko jeden argument za nabywaniem własności nieruchomości), a także dodatkową wartość?

Pytania były:

- Czy zobowiązanie byłoby dla nas zbyt duże?
Tego w ogóle nie da się ocenić, zazwyczaj przy waszych dochodach przy normalnym konsumpcie, stylu życia i regularnych etapach zawodowych nie powinno być takiej sytuacji. Oczywiście należy uwzględnić planowanie rodziny lub obliczyć je, jeśli jest to celowe. O ile można to przewidzieć, powinno się dać to rozwiązać i sfinansować.

- Czy finansowanie jest realne?
Tak, pozytywne kredytowe opinie można uznać za pewne i zabezpieczone.

- Czy przedsięwzięcie ma sens?
Tworzenie majątku może być dobrą emeryturą, piękne nowe mieszkanie może podnieść jakość życia, płacenie odsetek zamiast czynszu przy spełnieniu wymaganych spłat tworzy wartości majątkowe, posiadanie tworzy również niezależność od umów najmu. Wszystkie te aspekty przemawiają za sensem nabywania nieruchomości.

- Czy odradzilibyście to?
Osobiście ja nie, według mojego zdania - wyłącznie na podstawie dostępnych nam faktów - nie ma przeciwwskazań do zrealizowania tego planu.

[Honey1979]

- czy zobowiązalibyśmy się zbyt dużo?
W pewnych okolicznościach moglibyście mieć problemy, jeśli zawyżone ceny nieruchomości (tutaj 3440,00 € / m²) spadną, ponieważ wkładacie niewiele własnego kapitału, wskaźnik obciążenia hipotecznego jest bardzo wysoki i w przypadku spadku wartości, co jest zauważalne przy tych zawyżonych cenach, bank mógłby zażądać od Was dodatkowego zabezpieczenia. Przy tak wysokich kosztach zakupu nigdy nie zdecydowałbym się na mniej niż 20% kapitału własnego plus koszty poboczne zakupu.

- czy finansowanie jest realne?
Jest ono z pewnością realne ze względu na Wasze dochody... Świat należy do odważnych

- czy ten plan jest sensowny?
Jak już powiedziałem, nie zrobiłbym tego w ten sposób, ponieważ uważam, że ryzyko dodatkowego zabezpieczenia jest zbyt duże.

- czy odradzilibyście od tego?
W opisanych okolicznościach całkowicie odradzałbym to, ponieważ Wasz kapitał własny w stosunku do ceny zakupu jest zbyt niski. – Moje zdanie –
@Thomas....
Jeśli wejdzie z 25-letnim okresem spłaty i 2% spłaty kapitału, to jednak nie ma on 2% jak sugerował X large, ale co najmniej 2,5% i wtedy jest to miesięczne obciążenie w wysokości około 1500,00 euro, przekraczając tym samym swoje wyznaczone granice.
I dlaczego 25 lat związania na stałym oprocentowaniu? Moim zdaniem absolutnie nie jest to konieczne, ponieważ dotychczasowe stopy procentowe nie wzrosły i nie wskazują na to, żeby miało się to zmienić, ponieważ inaczej system by przestał działać - Moje zdanie –
Piszesz także, że nie powinien martwić się o separację... więc tak naprawdę ta przesadna umowa oprocentowania nie jest mu potrzebna.
Skąd wziąłeś kwotę 120,00 euro za miejsce w przedszkolu? Uważam to za absolutną plotkę biorąc pod uwagę dochód TE.

[Batman_BU]

Są regiony, w których miejsca w przedszkolu są bezpłatne. Czyż w HH nie było tak? U nas kosztują one prawie 400€.

[Dagobert85]

Wydaje się, że opinie tutaj są dość podzielone.

Po pierwsze chciałbym wspomnieć, że wspomniane 3440€/m² są nadal dość niskie w porównaniu do innych nowych budynków w regionie. Ponieważ cena zawiera również miejsce parkingowe, cena za metr kwadratowy jest jeszcze niższa. Wszelkie inne projekty nowo budowanych mieszkań, które rozpoczną się tutaj za 1-2 lata, prawdopodobnie nie zaczną się poniżej 4 000€/m². Wysokie zapotrzebowanie i Supermario mają swoje znaczenie.

Jaka byłaby alternatywa? Wynająć? Poczekać? Jeśli stopy procentowe, tak jak napisałaś (Honey1979), nadal pozostaną tak niskie, trudno przewidzieć, czy ceny będą istotnie spadać. Nawet jeśli spadną ze względu na rosnące stopy procentowe i przez to popyt zmniejszy się, pytanie brzmi, czy oba te efekty nie zrównoważą się ponownie.

Obliczanie obecnego czynszu zimnego jest oczywiście tylko częściowo stosowne, ponieważ obecne mieszkanie jest oczywiście znacznie mniejsze niż wspomniane 125 m², a umowa najmu jest stosunkowo stara, bez znaczących podwyżek. Gdybyśmy wynajęli podobny budynek nowo budowany, prawdopodobnie też zapłacilibyśmy około 9€/m², a więc doszlibyśmy do około 1125€ czynszu zimnego plus opłata za miejsce parkingowe miesięcznie (pomijając czynsze za 10 lat). Dlatego różnica między zakupem a wynajmem dla nas nie wydaje się już tak duża.

Mimo to dziękuję za informację o dalszym zabezpieczeniu, pierwszy raz o tym słyszę.

[xlarge]

I nie zapominaj: Nawet jeśli 430 tys. euro zostanie spłacone - kapitał jest związany i nie przynosi żadnych odsetek/dywidend itp.
Jeśli zamiast spłacać długi zainwestowałbyś w akcje DAX i przeciętnie w ciągu ostatnich lat zarabiałbyś 8% rocznie, to byłoby to 34 400 euro rocznie - minus podatek oczywiście - być może wystarczyłoby to również na wynajem mieszkania?
Albo zainwestować w wynajmowaną nieruchomość, móc odliczać wiele kosztów i wykorzystać dochody na swoje wynajem?

[NaTwoim13]

Czy ktoś mógłby podać mi przykład, gdzie miało miejsce dodatkowe zabezpieczenie przy nieruchomości własnej?

Nie mówię o nieruchomościach zrujnowanych, obiektach zabytkowych objętych ochroną konserwatorską ani o podatkowo zoptymalizowanych inwestycjach w nieruchomości.

[Honey1979]

Aby to zrobić, musisz tylko obsłużyć Google .....
Wyszukiwanie: Bank żąda dodatkowego zabezpieczenia.
Ale to też nic nowego, Thomas... powinieneś to wiedzieć i powinieneś poinformować klientów o tym, zwłaszcza w przypadku finansowania na 100% z 2% spłatą..... Jeśli tutaj wynagrodzenie ulegnie zmianie, to tak właśnie się zaczyna.

Albo bank sprzeda pożyczkę, wtedy tym bardziej.

[Batman_BU]

Więc kwestię zainwestowanego kapitału, który alternatywnie mógłby być lepiej ulokowany, każdy musi rozważyć samodzielnie. Ja osobiście nie żałuję decyzji o zakupie nieruchomości na własne potrzeby, pomijając aspekty finansowe.
Jeśli spojrzymy na pieniądze: Wpłacone wtedy środki własne oraz spłaty w ciągu czasu na pewno miałyby lepsze oprocentowanie na DAX, ale także znacznie wyższe ryzyko.
Obecnie wartość mojej nieruchomości prawdopodobnie wzrosła o konserwatywną wartość, która odpowiada temu zainwestowanemu kapitałowi. Mówimy więc o w miarę głupim 100%, policzonym w ten sposób. Dodatkowo opłacane odsetki są znacznie niższe niż porównywalny czynsz. Ostatnie 7 lat dzięki temu płacę o 600€ mniej miesięcznie.
Na pewno nie jest to najgorsza inwestycja. Lepszym rozwiązaniem byłby zakup Bitcoinów.