Capital Investment 4

[fin123anz]

Cześć wszystkim,
jako inwestycję kapitałową planuję zakupić wynajmowane mieszkanie (centralne położenie w Berlinie). Samemu zamieszkanie tam nie wchodzi w grę, celem jest poprawa trochę emerytury... albo może sprzedaż z zyskiem.
Teraz pojawia się pytanie dotyczące finansowania: cena zakupu wynosi około 160k € (wliczając koszty dodatkowe), mogę dostarczyć wkład własny do 100k €. Dotychczasowy ogólny ton: dać bankowi tylko tyle, ile chce, albo tyle wkładu własnego, żeby uzyskać korzystny oprocentowanie (zazwyczaj około 20%).
Jednakże jeśli wnoszę dużo wkładu własnego, również szybciej się wyzbywam długów...
Jaka jest wasza opinia?

[xlarge]

Zadaj pytanie doradcy podatkowego.
(Odsetki można odliczyć przy wynajmie - brak długu oznacza brak możliwości odliczenia - zależy to od twoich dochodów, czy się to opłaca.)
Jeśli płacisz tylko 10/20% + KNK, możesz być w stanie kupić więcej niż jedno mieszkanie - jeśli bieżące koszty można pokryć z czynszu.

[Honey1979]

Czy na swojej nieruchomości, którą sam używasz, masz jeszcze zobowiązania?

[fin123anz]

Mieszkam sam wynajmując (w Bawarii... Ceny są zbyt wysokie, aby kupić na własność, dlatego zasada brzmi: mieszkać na południu, inwestować na północy).

[fin123anz]

Drugi apartament byłby również planem... ale czy nie jest też tak, że jeśli pobieram czynsz, to jest on opodatkowany podatkiem dochodowym. Ponieważ mam kredyt i dlatego miesięcznie jestem na minusie (jeśli wszystko związane z nieruchomością jest uwzględnione, czyli przychód z czynszu vs. odsetki + spłata kapitału), czy nie muszę płacić podatku od czynszu?

[xlarge]

Więc chyba spłata kredytu podlega odliczeniu od podatku.
Z kolei im więcej podatków trzeba zapłacić, tym więcej pozostaje jako dochód brutto ...

[Honey1979]

O ile rozumiem, spłaty nie można odliczyć od podatku.
Chociaż im więcej podatków trzeba zapłacić, tym więcej się zarabia brutto jako dochody ...

Dokładnie tak jest ?

[rheingeist]

Jak laik może z grubsza oszacować, czy to się opłaca? Nie istnieje jakaś ogólna zasada, zanim pójdzie się do drogiego doradcy podatkowego. Oczywiście potem można dokładniej policzyć. Rozważam również inwestycję w nieruchomość jako kapitał, ale nie jestem pewien, jak dokładnie i co jest możliwe. Trochę wskazówek nie zaszkodziłoby. Dzięki temu można by było z grubsza oszacować, co jest możliwe, a co nie.

[Honey1979]

Witaj Rheingeist,
Pytanie, czy to się opłaca... nie możemy tego tutaj ocenić.
Brakuje tak wielu cennych informacji.... I nie ma też ogólnej zasady.
Najlepsze jest w takim przypadku skorzystanie z usług dobrego doradcy podatkowego. Zalecam ludziom z "dobrymi" dochodami w ogóle skorzystanie z usług doradcy podatkowego.
Wiele osób się tam wahana, bo myślą, że to będzie nie do przeskoczenia.
Jednak nie jest tak.... Najlepiej po prostu skonsultować się z doradcą podatkowym, czy może złożyć dla Ciebie zeznanie podatkowe i doradzić Ci przy inwestycji kapitałowej. Zobaczysz, że to wcale nie jest takie "nie do pokonania".
Jeśli wynajmujesz mieszkanie, to są to również dochody. Jeśli skorzystasz z pomocy doradcy podatkowego przy ich ustalaniu, możesz je odliczyć jako koszty reklamowe.
Nie ma ogólnej zasady.
Może warto najpierw wybrać obiekt, który Ci pasuje i przeliczyć to..... Ile wynosi czynsz... Jak są rozdzielone opłaty za mieszkanie "udział w kosztach niemożliwych do przeniesienia" i potem zobaczysz, co zostaje, to idzie dosyć szybko.
Wtedy będziesz mieć pierwszy ogólny obraz tego, czy i jak się to opłaca.... Potem możesz to zgłębić i sprawdzić, czy faktycznie można uzyskać zysk, czy też okaże się "działką na grosze". Ogólnie nie da się tego tak zwyczajnie stwierdzić.

[BenniG]

Ale generalnie nie wynajmowałbym nieruchomości w Berlinie, gdybym mieszkał w Bawarii.

[Honey1979]

Ale generalnie nie wynajmowałbym nieruchomości w Berlinie, gdybym mieszkał w Bawarii.

Osobiście też bym tego nie zrobił.

[fin123anz]

Osobiście też bym tego nie zrobił.

Dlaczego? Ze względu na podróże przy zmianie najemców, zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej itp.?

[Honey1979]

Ponieważ musisz wtedy zadzwonić do elektryka dla każdej żarówki.
Samo to już sprawia, że się nie opłaca

[NaTwoim13]

Wydaje wam się i znowu spekulujecie!
Na przykład jeśli miałbym przyjaciół lub rodzinę w Berlinie - co jest możliwe i czego nie pytano - chciałbym również wynajmować w Berlinie, mieszkając w Monachium. Odległość jest najmniejszym kryterium, bardziej istotna jest stopa zwrotu, wartość nieruchomości i sama nieruchomość.
Dlaczego w ogóle dzwonić do elektryka, skoro istnieje możliwość skontaktowania się z zarządcą budynku?
Zawsze tego nie rozumiem.

[fin123anz]

Wszystko tu sobie znowu domyslacie i spekulujecie!
Przykładowo, gdybym miał przyjaciół lub krewnych w Berlinie - co jest możliwe, ale nie zostało tutaj zapytane - chciałbym również wynajmować mieszkanie w Berlinie z Monachium. Odległość jest tutaj względnie najmniejszym kryterium, o wiele ważniejsza jest stopa zwrotu, wartość nieruchomości i sama nieruchomość.
Po co w ogóle dzwonić po elektryka, skoro istnieje możliwość, że jest zarządcą budynku?
Ja tego zawsze nie rozumiem.

Aby to wszystko wyjaśnić: Stopa zwrotu, lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja i przyszły rozwój to decydujące czynniki... nie ma sensu kupować czegoś pod nosem, czego nie mogę sobie pozwolić, albo co nie zwiększa mojego kapitału, tylko po to by szybko tam dojechać... i tak: w tym konkretnym przypadku istnieje zarządca nieruchomości.

[NaTwoim13]

@fin123anz
Świetnie, kilka postów można było sobie oszczędzić. Wszystko pasuje, i jak to opisałeś, również stopa zwrotu i lokalizacja, to wszystko wspaniale!

[Honey1979]

Może z zasady każdy robi to, co uważa za właściwe... Zawsze mówię, żyj i ucz się.
Zajmuję się wynajmem od wielu lat w znacznym zakresie i jasno tu mówię.... To wszystko się nie opłaca.
Najemcy dzwonią do Ciebie z powodu każdej błahej sprawy... Drzwi się źle zamykają, roleta się zacina, ogrzewanie nie jest wystarczająco ciepłe, woda nie jest wystarczająco ciepła, klatka schodowa nie jest odpowiednio czyszczona, moja toaleta jest zapchana... itd.
I teraz chcesz prosić znajomego lokalnie, aby za każdym razem jechał do Twojego obiektu inwestycyjnego ???? Jak długo ma to robić, zanim zorientuje się, że to nierówna gra... Ty się wzbogacasz, a on wykonuje pracę?
Jestem tutaj praktycznie codziennie z powodu czegoś, robię jednak praktycznie wszystko sam, ponieważ jestem bardzo zdolny manualnie.
Gdybym wynajmował malarza do malowania każdego mieszkania, albo firmę do odpchania zatkanej toalety, co można zrobić pompą w 2 minuty, to u mnie by to całkowicie nie zadziałało, bo zniszczyłoby to całkowicie stopę zwrotu inwestycji.
A twierdzę, że moje obiekty są w naprawdę dobrym stanie, ale zawsze coś się pojawi.
Wystarczy, gdy wynajmiesz mieszkanie, a lokator palił w środku.... Na rynku nie masz szans, by to zaoferować bez malowania, przynajmniej jeśli chcesz pierwszorzędnych klientów i czynsze na wysokim poziomie.
Dla każdej zmiany lokatora wynająć pośrednika, który jest opłacany w ramach zasady zleceniodawcy ???? Pośrednikowi jest to zupełnie obojętne, kto tam wprowadza się, ważne że wynajęte i prowizja w kieszeni... Wszystko wydaje się Wam bardzo proste.
A mieszkanie własnościowe jako inwestycja kapitałowa, to dla mnie osobiście NO GO
Po pierwsze, stopa zwrotu z inwestycji jest pożerana przez fundusz remontowy i koszty zarządzania, a do tego dochodzą wszystkie wyżej wymienione koszty... Spróbujcie tego i dajcie znać... Jestem ciekawy.
Mój najdalszy obiekt znajduje się 40 km od mojego miejsca zamieszkania, 2 budynki z wieloma mieszkaniami. Kupiłem to w 2015 roku i dzisiaj już mnie to denerwuje... Nie zrobiłbym tego jeszcze raz.
Mimo wszystko na papierze przynosi najlepszą stopę zwrotu.... Ileż czasu straciłem na podróże w celu załatwienia wielu błahych spraw, lub ważnych spraw, na szczęście nigdy nie zapisywałem tego dokładnie przez cały rok.
Ale.... Zawsze coś się znajdzie.
Co do zarządzania nieruchomościami... Chłopaki... Czy już pracowaliście z firmą zarządzającą nieruchomościami ????
Jeśli tak, to wiecie, że na pewno nie wymienią dla Was żarówki.
Zadzwonią za Was do firmy, która to załatwi... A za ten telefon jeszcze sobie naliczą opłatę.... I lepiej nie chciejcie wiedzieć, jakie relacje te firmy zarządzające nieruchomościami mają z firmami remontowymi.
Nie chcę rozwodzić się publicznie nad tym dalej.
Kto zdobył doświadczenie w dziedzinie wynajmu, ten mnie na pewno zrozumie.
A kto nie wierzy, powinien po prostu spróbować.
Najlepiej również kupić mieszkanie bez oglądania, wystarczy broszura.... Liczy się stopa zwrotu i lokalizacja.
Powodzenia.

[fin123anz]

Po dłuższym czasie nadeszła chwila na aktualizację ode mnie: co się wydarzyło od 2017 roku: kupiłem drugie mieszkanie w Berlinie i po zmianie najemców oba zostały odnowione. Współpraca z firmą zarządzającą nieruchomościami przebiega bez zarzutu, praktycznie nie słyszę od najemców, ogólnie wszystko odbywa się przez zarządcę. Żaden najemca nie dzwonił z powodu przepalonej żarówki ;-) Ogólna stopa zwrotu z każdego mieszkania wynosi prawie 4%, stopa zwrotu z kapitału własnego jest znacznie wyższa, oba mieszkania same się utrzymują. Dlatego nie mogę w żaden sposób podzielić się obawami, które zostały wyrażone w powyższych postach, i mogę śmiało twierdzić: to było najlepsze, co mogłem zrobić, i jest absolutnie bezstresowe... tak, nawet trochę ekscytujące (oprócz mojej regularnej 40-godzinnej pracy).