Capital Investment 4

[Upsoel]

Dobry wieczór,

Mój brat i ja odziedziczyliśmy działkę na niemieckiej wyspie (wartość rynkowa 500t€) i planujemy zastąpić istniejący Dom z 2 mieszkaniami do wynajęcia nową budowlą (łącznie 3 bryły budynków; środkowa bryła z 2 mieszkaniami/apartamentami do wynajęcia).

Co do sytuacji finansowej:

Potrzebny kapitał 700t€, czyli 350t€ od każdego.

Brat 1 (30 lat) + partner + dziecko
Pracuje od długiego czasu w budownictwie i w przyszłym roku ukończy szkolenie mistrzowskie, pozostając w swoim obecnym miejscu pracy jako mistrz. Partner pracuje na pół etatu.

Brat 2 (28 lat) + partner
Ma ukończone wykształcenie i obecnie studiuje dualnie, a po zakończeniu studiów zostanie zatrudniony w swoim obecnym miejscu pracy. Partner jest zatrudniony na pełen etat.

Czy bankowi wystarczy działka jako zabezpieczenie lub substytut kapitału własnego?

Miłego wieczoru i z góry dziękujemy!

[6Bankkaufmann]

Czy wartość gruntu wynosząca 500 000 EUR jest uzasadniona?
Jeśli tak, można ją wykorzystać jako zastępstwo kapitału własnego, to jest możliwe.
Ale dla mnie kluczowe pytanie dotyczy tego, czy jest tutaj wykorzystywany również cel własny, czy cała budowa ma charakter inwestycyjny?
Dodatkowo, podczas oceny kredytowej istotne jest bieżące dochodzenie w kontekście dochodu.
Jaki jest obecnie bieżący dochód zrównoważony?

[Upsoel]

Grundstück znajduje się na Sylt, a cena została oszacowana przez rzeczoznawcę. Wartość własna zostałaby uwzględniona, ponieważ brat 1 pracuje w branży budowlanej. Część domu na przodzie i na tył byłaby przeznaczona na własne potrzeby. W środkowym domu znajdowałyby się 2 mieszkania.

[Honey1979]

Cytat bankowca:
Jakie jest obecnie zrównoważone dochodzenie?

[Klaus1976]

Co oznacza partner? Partnerzy czy małżeństwo?
Jeśli nie są małżeństwem, a bracia zamierzają zaangażować się finansowo, to widzę problemy z dochodami. Branża budowlana raczej kojarzy się z niskimi dochodami. Z kolei student nie ma żadnych. Lepiej byłoby, gdyby student przeszedł na pełny etat. Jakie są realistyczne oczekiwania co do dochodów?

[Upsoel]

Brat1+Partner nieżonaci netto 4000€ na stałe wyższe ze względu na awans (Mistrz)
Brat2+Partner nieżonaci obecnie studenci. Oznacza to brak dochodu. Następnie obaj będą mieli stałą pracę (architekt, pedagog), więc podobnie jak powyżej. Jednakże umowa oszczędnościowa budowlana w kwocie około 60 000 € zostałaby uwzględniona. W takim przypadku można również tymczasowo wynająć część domu, dopóki oboje nie znajdą pracy?

[Klaus1976]

Brat1+Partner niezamężni netto 4000€ z czasem większa kwota z powodu awansu (Mistrz)
Brat2 +Partner niezamężni obecnie studenci. Czyli brak dochodu. Następnie oboje będą mieli stałą pracę (Architekt, Pedagog), więc podobnie jak powyżej. Jednakże, około 60 tys. euro zostanie wliczone do umowy oszczędnościowej. W tym przypadku można byłoby tymczasowo wynająć część domu, aż oboje znajdą się w sytuacji zawodowej?!

czy Dom ma zostać zamieszkany przez siebie czy wynajęty?

[Upsoel]

Ma zostać zbudowany Dom składający się z 3 części.
2 części będą przeznaczone na własne potrzeby, czyli po jednej dla każdego brata.
Trzecia część będzie miała 2 mieszkania do wynajęcia.
Podstawowym założeniem jest posiadanie własnego mieszkania, ponieważ czynsze na wyspie Sylt są obecnie bardzo wysokie (16-20€/m2), a działka jest dostępna.

[Honey1979]

Czy już mieszkacie na wyspie Sylt?
Czy w ogóle jest tam w pobliżu praca dla was?

[Upsoel]

Mieszkam i pracuję na Sylt.

[Klaus1976]

Powinno to być możliwe w takiej konstelacji. Pytanie brzmi, czy partnerzy się zgodzą. W końcu wyszli z całego finansowania. Przynajmniej w przypadku Brata 1 nie zaakceptowałbym tego, gdybym był partnerem i miał dziecko

[ADMCI4]

Poza kapitałem własnym, który już jest bardzo fajny (nie ma co do tego wątpliwości, zarówno wartość jak i lokalizacja), ale próba pokrycia zapotrzebowania na kapitał w wysokości 700 tysięcy euro przy początkowych 4000 euro netto + ewentualnych dochodach z czynszu wydaje mi się trochę wątpliwa. Oczywiście, sytuacja jest inna, gdy skończysz studia, bez wątpienia. Ale mogę też powiedzieć mojemu bankowi, że za 5-10 lat będę miał o 2000 euro więcej netto i że proszę to wziąć pod uwagę przy ubieganiu się o pożyczkę. Kiedy skończysz studia? Nawet jeśli odpowiedź nie ma znaczenia, ponieważ jako student, chyba nie dostaniesz w ogóle kredytu na finansowanie domu. W związku z tym cała suma musiałaby spocząć na twego brata.

[Spiagei]

Cześć,
byłoby o wiele łatwiej, gdybyś dołączył AKTUALNY dochód dla każdego. Wtedy nie musielibyśmy zgadywać.
Tak samo jak wysokie będą przychody z wynajmu. W przeciwnym razie nie można tu niczego stwierdzić.
Pozdrowienia, Stefan

[Upsoel]

Eksport kapitału 700t€
Każdy 350t€
Działka byłaby wtedy również równo podzielona.
Brat, który obecnie jest jeszcze na studiach, po ukończeniu będzie ponownie pracował w swoim poprzednim miejscu pracy, ponieważ ta firma wspiera naukę dualną.
Wszyscy partnerzy byliby zaangażowani. Czy nie ma sensu założyć tam spółki GbR??

[ADMCI4]

Tutaj pytane jest o dochód, a nie o to, żebyś powtórzył to, co napisałeś we wstępie.
To, o co zostało zapytane, to z jakiego miesięcznego dochodu chcecie spłacać 700 tys. €. Jeśli dostępne są tylko 4000 €, które obecnie są dostępne, moim zdaniem nie da się tego zrobić. Niezależnie od kapitału własnego.

[Upsoel]

To jasne, że dochód w wysokości 4000€ miesięcznie nie wystarczy na całą potrzebną kwotę kapitałową.


Jeszcze raz. Brat 2 będzie pracował u swojego starego pracodawcy. Pytanie tylko, jak przetrwać ten okres lub jak to przedstawić bankowi.
Możliwe jest także, że planowana część domu dla Brata 2 będzie wynajęta do czasu ukończenia studiów i podjęcia pracy zawodowej.
Pytanie, czy będzie to możliwe przy dwóch kredytobiorcach, czy też tylko przy jednym...

[NaTwoim13]

Cześć Upsoel,



Pożyczki możesz wziąć tylko ty, dysponując dochodem w wysokości 4 000 euro. Twój brat bez dochodu nie będzie w stanie stać się współkredytobiorcą.



Zasadniczo nie ma problemu, jeśli twój dochód, wraz z dochodami z najmu i standardowymi kosztami utrzymania (które należy sprawdzić indywidualnie), pozwala na przestrzeganie wytycznych. W takim przypadku można sporządzić umowę prywatną, która bierze twojego brata do odpowiedzialności wewnętrznej, przy czym zostaje on również współwłaścicielem w połowie.



Jeśli kapitał własny nie zostanie wniesiony w tej samej wysokości, konieczne jest umieszczenie tego w umowie i uwzględnienie tego.



Jakie są oczekiwane przychody z najmu? Czy istnieją zobowiązania kredytowe lub inne zobowiązania?

[Upsoel]

Celem jest stworzenie domu wielopokoleniowego. Kwestią sporną jest jednak także to, jaka będzie wysokość czynszu w środkowej części domu lub czy w ogóle będzie, ponieważ mają ją zamieszkiwać rodzice i wujkowie.

Celem jest to, aby obaj bracia sfinansowali nową budowę i byliby współwłaścicielami w równych częściach.

Wątpliwą sprawą jest wówczas sytuacja finansowa brata, który obecnie jeszcze studiuje, lub jak można to zrealizować.

Nie ma jednak presji czasu. Celem było, aby to zrealizować w ciągu najbliższych 2 lat.

[NaTwoim13]

Wtedy powinni poczekać, aż brat będzie zarabiał i będzie mógł również stać się pożyczkobiorcą.
Czy rodzice i wujek mieszkają w domu bez płacenia czynszu?
Pomimo tego, że urząd skarbowy uznaje wynajem za przychód, gdy mieszkania są zamieszkane.

[Upsoel]

Przedawniona pułapka podatkowa jest znana. Ale rodzice i wujkowie mogliby wtedy płacić czynsz.
 
Czy finansowanie byłoby realistyczne, jeśli Brat1 zostanie jedynym kredytobiorcą, a pozostałe części domu również zostałyby wynajęte? 100m2 = 1400€ czynszu netto + środkowa część domu z 2 mieszkaniami po 500€.
 
Czy Brat2 mógłby później dołączyć do finansowania, gdy znajdzie pracę? To przecież połowa jego działki.
 
Zastanawiałem się również nad Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, która byłaby kredytobiorcą... Czy to możliwe?!

[NaTwoim13]

Cześć Usoel,
finansowanie będzie możliwe. Nie będzie możliwy późniejszy start w finansowaniu, ale nie jest to konieczne. Można to załatwić w formie prywatnej umowy i rozdzielić z księgowym lub doradcą podatkowym. Warto rozważyć założenie spółki partnerskiej. To również należy ustalić z doradcą podatkowym.
Istotne jest, że DN 2 będzie mógł później odliczyć odsetki od długu, gdy znajdzie pracę. Aktualnie nie może tego zrobić bezpośrednio, ponieważ nie może/kwalifikować się do DN, ponieważ nie ma dochodu.